TVA sur Cession d'Immeuble Professionnel : Conditions et Implications

En France, la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un impôt indirect perçu par l’État qui s’applique à la majorité des biens et services, et le secteur immobilier ne fait pas exception. C’est l’article 257 du code général des impôts qui établit les opérations immobilières soumises à la TVA. Ainsi, lorsqu’on souhaite effectuer un achat immobilier professionnel, la question de la TVA se pose naturellement, car le montant de cette taxe influence directement le montant total de l’opération d’acquisition : même si elle est en principe payée par le vendeur, ce dernier la répercute de toute façon sur le prix final.

Comprendre les complexités de la TVA immobilière, c’est possible. Nous allons donc vous expliquer les spécificités de ce système de TVA, qui obéit pourtant à un principe de base relativement simple. En outre, la TVA immobilière a fait l’objet d’une profonde réforme début 2010, pour se mettre en conformité avec le droit communautaire. Nous vous en détaillons les changements et vous expliquons ce qui est applicable aujourd’hui.

Définition et taux de TVA applicables

Dans le contexte de l’immobilier professionnel, le taux normal de TVA applicable est de 20%, mais il existe des taux plus avantageux, voire des cas d’exonération en fonction du type de bien, du régime fiscal du vendeur et de l'opération concernée (achat, location/bail commercial, etc.).

Différences entre les biens neufs et anciens

Le traitement fiscal diffère considérablement selon l’ancienneté du bien immobilier. Les immeubles neufs, c’est-à-dire achevés depuis moins de 5 ans, sont systématiquement soumis à la TVA lorsqu’ils sont vendus par un professionnel assujetti. À l’inverse, les immeubles anciens (achevés depuis plus de 5 ans) bénéficient en principe d’une exonération de TVA. Toutefois, le vendeur peut opter pour l’assujettissement à la TVA dans certaines conditions que nous détaillerons plus loin.

Bien neuf, VEFA, terrain à bâtir

La TVA immobilière est applicable aux opérations de vente de biens neufs et de biens en construction (VEFA), si le vendeur est un professionnel.

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Au sens fiscal du terme, un bien immobilier est considéré comme neuf si :

il est achevé depuis moins de 5 ans ;
c’est le résultat d’une construction OU de travaux qui permettent de le considérer comme neuf.

Dans le dernier cas, les travaux doivent être des travaux de fondation ou d’éléments structurels dont au moins 4 parmi la liste suivante :

huisseries ;
sols ;
cloisons ou murs à l’intérieur ;
réseau électrique ;
plomberie ;
chauffage.

En somme, une rénovation conséquente du bien. À titre d’exemple, changer la décoration et refaire l’isolation d’un fonds de commerce, ne suffirait pas.

Notez que s’il s’agit d’une opération de vente de terrain à bâtir, la TVA immobilière est là aussi applicable, au même taux de 20%. Un terrain est considéré comme “à bâtir”, s’il est constructible au regard de la loi et des documents d’urbanisme officiels locaux (PLU, carte communale, etc.)

On précisera par ailleurs que si le vendeur d’un bien neuf ou VEFA est assujetti à la TVA, il bénéficie d’un taux réduit sur les droits d'enregistrement (aussi appelés droits de mutation).

Bien ancien

Les biens immobiliers anciens sont généralement exonérés de TVA, mais sont soumis aux droits d'enregistrement qui s'élèvent à 5,8% (5,09% dans certains départements) du prix de vente. Cette exonération de TVA pour les biens anciens peut cependant être levée si le vendeur décide d'opter pour la TVA sur la vente, sous réserve que l'acquéreur soit également un assujetti à la TVA, comme une entreprise exerçant une activité économique soumise à la TVA.

Calcul de la TVA sur l'achat immobilier professionnel

Base de calcul de la TVA

Le taux normal est 20%, d’accord. Mais 20% de quelle somme ? Et bien,encore une fois, il existe plusieurs cas de figure, selon que le professionnel vendeur est assujetti à la TVA ou non et en fonction de la catégorie du bien :

immeuble ancien : en principe exonéré, si le vendeur a fait part dans l’acte de vente de son souhait d’utiliser son option pour payer la TVA, alors cette dernière est calculée :
- soit sur la plus value réalisée à condition que le vendeur ait lui même précédemment acheté le bien à un professionnel assujetti à la TVA et que cette précédente acquisition n’ait elle-même pas ouvert de droit de déduction ;
- soit sur le prix de vente total si les conditions précédentes ne sont pas réunies.
immeuble neuf : la TVA s’applique au prix total de vente, mais l’acheteur bénéficie alors d’un taux réduit sur les droits de mutation (0,715% au lieu de 5,09% ou 5,80%) ;
terrain à bâtir :
- si le vendeur avait acheté le terrain à un professionnel non-assujetti, la TVA s’applique sur la plus value réalisée ;
- si le vendeur avait acheté le terrain à un assujetti à la TVA, la TVA s’applique sur le prix total de la vente actuelle (avec taux réduit des droits de mutation pour l’acheteur actuel).

Méthodologie pour le calcul de la TVA lors d’un achat immobilier professionnel

Comme toujours lorsqu’on parle de fiscalité, il y a de nombreux cas et exceptions. Calculer la TVA sur un achat immobilier professionnel implique par conséquent un peu de méthode. Voici la marche à suivre :

Identifier le type de bien : neuf, VEFA, ancien, terrain à bâtir, etc.
Déterminer si le vendeur est assujetti à la TVA ou non ;
Vérifier la base imposable : prix total de vente ou plus-value de vente immobilière ;
Vérifier l’éligibilité à un taux de TVA réduit ;
Calculer le montant de la TVA : En multipliant la base imposable par le taux de TVA applicable.

Cas d’allègement de TVA immobilière

Les cas les plus fréquents de réduction de TVA ne concernent malheureusement pas l’immobilier professionnel. En effet, le cas d’école du taux à 5,5% est destiné aux acquéreurs souhaitant résider dans un logement social dans des quartiers bien spécifiques.

Toutefois il existe deux cas potentiels pour l’immobilier professionnel :

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la vente d’un “terrain à bâtir destiné à la construction de locaux faisant l'objet d'une opération taxable au taux réduit“, autrement dit, un terrain destiné à devenir des logements sociaux ; le taux de TVA est alors de 10% ;
la vente d’un terrain à bâtir en Corse, là aussi 10%.

Récupération de la TVA par les professionnels pour un achat immobilier

En général, la TVA n’est pas récupérable sur un achat puisque c’est de toute façon le vendeur qui s’en acquitte. À proprement parler, la TVA sur l’achat immobilier professionnel n’existe pas vraiment : c’est à la vente de locaux professionnels que la TVA est appliquée.

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En mettant la terminologie de côté, il existe un cas où il est possible de récupérer le montant de la TVA, mais une fois n’est pas coutume, il ne concerne que les particuliers puisqu’il s’agit de l’achat d’un immeuble neuf, auprès d’un marchand de biens ou d’un promoteur et destiné à la location meublée non professionnelle (LMNP), avec services para-hôteliers.

Qui est soumis à la TVA immobilière ?

En principe, c’est le vendeur (ou le loueur) du bien immobilier, si c’est un professionnel assujetti à la TVA et que le bien est un immeuble neuf (moins de 5 ans), en futur achèvement ou un terrain constructible. Les transactions entre particuliers ne sont pas soumises à la Taxe sur la Valeur Ajoutée.

Comment fonctionne la TVA pour l’immobilier professionnel ?

La TVA pour l'immobilier professionnel s'applique principalement aux biens neufs ou aux terrains à bâtir, au taux de 20%. Le vendeur assujetti facture la TVA sur le prix de vente.

Définition d'un immeuble ancien

Un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il est achevé depuis moins de cinq ans, qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de travaux importants (CGI art. 257, I-2-2°). Sont donc considérés comme neuf :

les constructions nouvelles achevées depuis moins de 5 ans,
les surélévations d’immeubles existants,
les immeubles rénovés lorsque les travaux rendent à l’état neuf certaines parties de la construction limitativement énumérées par la loi :
- Soit la majorité des fondations ;
- Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
- Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
- Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux.

Cessions entre particuliers

Seules sont soumises à la TVA les opérations effectuées par des personnes sont assujettis à la TVA et qui agissent comme telles, c’est-à-dire dans le cadre d'une activité professionnelle. Il s’agit par exemple d’un marchand de bien ou d’un promoteur. Ainsi, un particulier, qui n’agit pas en tant qu’assujetti, est hors champ de la TVA. Par conséquent, les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans, réalisées entre particuliers, sont situées hors du champ d'application de la TVA.

Ventes par des professionnels

Principe d’exonération

Les ventes, effectuées par un professionnel assujetti à la TVA, d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans sont en principe exonérées de TVA (CGI, art. 261, 5, 2°).

TVA sur option

Toutefois, sur option du vendeur exprimée dans l’acte de vente (CGI, art. 260, 5°), l’opération peut être imposée sur la marge si le vendeur a lui-même acheté le bien à un assujetti (et a donc payé de la TVA) et que cette acquisition n’a pas ouvert droit à déduction (CGI, art.

Définition d’un terrain à bâtir

Conformément au CGI (CGI. art. 257, I-2-1°), sont considérés comme terrains à bâtir, « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu [...]. ». Ainsi, un terrain à bâtir repose uniquement sur la constructibilité du terrain. Il n’est pas tenu compte de l'emploi qui en est effectivement fait, ou de l’intention de l’acquéreur.

Pour déterminer le régime fiscal, d’une telle vente, il faut distinguer 2 cas :

Les cessions entre particuliers

La TVA ne s’applique qu’aux assujettis (CGI. art. 256 A). Une cession de terrain à bâtir entre particuliers n’est donc pas soumise à TVA. Seuls les droits d’enregistrement sont exigibles (au taux normal de 6,31 % sauf exceptions dans quelques départements).

Les terrains vendus par un professionnel

Les ventes de terrain à bâtir par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. art. 257, I-2-1°).

Imposition sur le prix total

La TVA se calcule sur le prix total et au taux de 20% (CGI. art. 278), que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur.

Les droits d’enregistrement sont réduits (0,715%).

Imposition sur marge

Si le vendeur professionnel a lui-même acheté le terrain à bâtir à un non-assujetti à la TVA (CGI, art.

Le droit à déduction : un mécanisme simple dans son principe

Le principe du droit à déduction de la TVA est simple : la TVA grevant une dépense est déductible si cette dépense concourt à la réalisation d’une opération taxable.

Lorsque toutes les opérations sont taxables, les dépenses y afférentes ouvrent entièrement droit à déduction.

A l’inverse, lorsque les opérations ne sont pas taxables, elles n’ouvrent en principe aucun droit à déduction.

Dans la situation où sont réalisées certaines opérations taxables et d’autres non, la TVA d’amont est déductible dans la proportion de l’utilisation de la dépense à la réalisation de chaque type d’opération. La TVA grevant la dépense est alors déductible à hauteur d’un “coefficient de déduction”, correspondant au produit de trois coefficients :

Le coefficient d’assujettissement, qui traduit l’utilisation des dépenses à la réalisation des opérations assujetties à la TVA (effectivement taxables ou exonérées) ;
Le coefficient de taxation, qui mesure l’utilisation des dépenses à la réalisation d’opérations taxables ou exonérées ;
Le coefficient d’admission, qui est en principe de 100 %, sauf lorsqu’une exclusion du droit à déduction est spécifiquement prévue par la loi.

Les autres conditions d’exercice du droit à déduction

L’assujetti doit en outre justifier de la dépense par la détention d’une facture. Cette obligation ne pose pas de difficulté pour les acquisitions puisque l’acte notarié vaut facture, mais peut en poser pour les autres dépenses telles que celles de travaux.

La TVA devient déductible au même moment qu’elle est exigible chez le fournisseur du bien ou du service. Ainsi, pour les livraisons de biens, la TVA peut être déduite à partir du moment où le bien est livré au client.

Les droits à déduction dépendent directement du régime de TVA de l’activité à laquelle l’immeuble est affecté.

Si cette activité est intégralement taxable, le droit à déduction est de 100 %. Au contraire, si l’activité est exonérée, aucun droit à déduction n’est reconnu.

Si l’activité est mixte (pour partie taxable et pour partie exonérée), la TVA est déduite en application d’un prorata qui correspond le plus souvent à un ratio de chiffre d’affaires.

Dans tous les cas où l’exercice du droit à déduction place l’opérateur dans une situation de crédit de TVA, nos avocats l’accompagnent pour limiter le temps nécessaire à l’obtention de son remboursement et donc le portage financier.

L’étendue des droits à déduction est appréciée dès la réalisation de la dépense, mais elle peut faire l’objet d’ajustements ultérieurs (reversement ou complément de droit à déduction) pendant une durée de 20 ans. Ainsi, un opérateur qui achète un immeuble neuf auprès d’un promoteur, pour les besoins de son activité taxable, peut déduire immédiatement la TVA grevant son acquisition.

Les droits à déduction dont dispose un tel opérateur sur l’acquisition de l’immeuble dépendent du régime de TVA de l’activité locative envisagée (lire également Les régimes de TVA applicables aux locations immobilières et Le régime TVA de la para-hôtellerie).

Ainsi, la location de locaux à usage d’habitation exonérée de TVA, n'ouvre aucun droit à déduction. A l’extrême inverse, les locations soumises à la TVA de plein droit ouvrent un droit à déduction intégral et immédiat. Dans l’hypothèse de la réalisation d’une activité locative pour partie taxable et pour partie exonérée, la TVA ayant grevé l’acquisition de l’immeuble n’est que partiellement récupérable en application d’un prorata qu’il convient de déterminer.

Nos équipes interviennent, notamment, pour calculer de manière optimale ce prorata et pour assister l’opérateur dans la gestion de sa demande de remboursement.

Comme pour l’immobilier d’entreprise (voir ci-dessus), l’étendue des droits à déduction peut faire l’objet d’ajustements pendant une période de 20 ans en cas de cession de l’immeuble, de cessation d’activité ou encore de variation du prorata.

La vente d’un immeuble neuf par un assujetti qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de la rénovation lourde d’un immeuble ancien, est toujours soumise à la TVA.

Lorsque l’actif immobilier acquis est un immeuble dont la revente est soumise de plein droit à la TVA (un immeuble neuf ou un terrain à bâtir), le marchand de biens peut déduire immédiatement la TVA grevant son acquisition.

Lorsque l’actif immobilier est un immeuble ancien la situation est plus complexe. En effet, la cession d’un tel immeuble est exonérée de TVA, taxable sur option du vendeur formulée dans l’acte de vente. La TVA n’est donc déductible qu’à la date de la revente sous condition d’option et ces opérations impliquent donc de longues périodes de portage financier de la TVA.

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