TVA sur Cession d'Immobilisation : Comptabilisation et Exemples
La cession d'une immobilisation entraîne plusieurs écritures comptables permettant de constater la sortie de l'immobilisation du patrimoine de l'entreprise et la vente réalisée. Il convient également de procéder aux différentes reprises devenues sans objet dès suite de la cession de l'immobilisation. Dans cet article, nous allons récapituler les principes généraux de la TVA lors de la revente d’un actif immobilisé, les cas d’exonération ou de non-assujettissement, les règles de régularisation de la TVA initialement déduite, les obligations déclaratives et les bonnes pratiques pour rester conforme à la législation.
Avant d’entrer plus en détail sur les opérations liées à la cession des immobilisations, les différentes conditions et les exonérations, quelques rappels terminologiques semblent nécessaires.
Qu'est-ce qu'une immobilisation ?
Une immobilisation est un bien que vous comptez utiliser de façon durable pour l’activité de votre entreprise. Il en existe 3 principales catégories :
- Les immobilisations incorporelles
- Les immobilisations corporelles
- Les immobilisations financières
Les immobilisations se trouvent à l’actif du bilan de l’entreprise. La plupart font l’objet d’un amortissement en fonction de la durée de leur utilisation par l’entreprise.
Vous vous demandez ce qui différencie l’immobilisation de la charge dans votre comptabilité ? De nombreux éléments entrent en ligne de compte. Il est vrai que la distinction est parfois difficile à opérer ! Généralement, la grande différence se situe dans l’usage que vous ferez du bien ou de l’objet acquis. L’immobilisation a vocation à être utilisée dans vos processus de production, généralement de manière durable. Ce n’est pas le cas de la dépense qui a la nature de “charge”.
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Qu’est-ce que la cession d’une immobilisation ?
Il s’agit tout simplement du fait de vendre ce bien qui a été utilisé par votre entreprise. La cession d’immobilisation conduit donc à sortir l’immobilisation de l’actif de votre bilan. Elle ne fait alors plus partie du patrimoine de l’entreprise. Il résulte de cette opération une plus ou une moins value. Des conditions particulières d’imposition peuvent se présenter.
La cession de vos immobilisations a un impact sur vos comptes annuels car elle vient diminuer la valeur de l’actif immobilisé. À la date de cession du bien, des écritures comptables sont à constater.
Les Cessions d'Immobilisations Amortissables
Comment comptabiliser une cession d'immobilisation ?
La cession d'une immobilisation implique plusieurs écritures comptables :
- Dotations aux amortissements complémentaires jusqu'à la date de cession ;
- Sortie de l'immobilisation du patrimoine ;
- Constatation de la facture de vente ;
- Le cas échéant, reprise des dépréciations et amortissements dérogatoires existants sur l'immobilisation cédée.
Le complément d'amortissement
En cas de cession d'une immobilisation en cours d'exercice, un amortissement complémentaire doit être constaté entre la date d'ouverture de l'exercice et la date de cession de l'immobilisation.
Exemple :
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L'entreprise avait acquis une machine au 1er février N-4 pour un montant de 100 000€ hors taxes. La machine est amortie sur 5 ans en linéaire. Elle est cédée le 1er avril N pour 30 000€. Le total des amortissements cumulés au 31 décembre N-1 s'élève à 78 333€.
L'amortissement annuel de la machine vaut 100 000 / 5 = 20 000€
L'amortissement complémentaire en N se calcule prorata temporis pour un trimestre (cession le 1er avril) : 20 000 / 12 x 3 = 5 000€
| Numéro de compte | Amortissement complémentaire de la machine | Montant Débit | Montant Crédit |
|---|---|---|---|
| 68112 | Amortissement de la machine | 5000€ | |
| 28154 | Amortissement de la machine | 5000€ |
À la suite de cette écriture, le cumul des amortissements pratiqués pour la machine s'élève à 83 333€. Ce cumul va nous permettre de déterminer la valeur nette comptable de l'immobilisation cédée.
La sortie de patrimoine
L'écriture de sortie de l'actif consiste à annuler les amortissements pratiqués et à diminuer le compte d'immobilisations, du montant de l'immobilisation cédée. La différence entre la valeur brute de l'immobilisation et le cumul des amortissements pratiqués nous donne la valeur nette comptable des éléments d'actifs cédés à la date de cession qui sera comptabilisée au débit du compte 657 Valeurs comptables des immobilisations incorporelles ou corporelles cédées ou 6671 Valeurs comptables des immobilisations financières cédées suivant la nature de l'immobilisation.
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Reprenons l'exemple :
La VNC sera de 100 000 - 83 333 = 16 667€.
| Numéro de compte | Sortie de l'actif | Montant Débit | Montant Crédit |
|---|---|---|---|
| 657 | Sortie de l'immobilisation cédée | 16667€ | |
| 281541 | Sortie de l'immobilisation cédée | 83333€ | |
| 21541 | Sortie de l'immobilisation cédée | 100000€ |
Le prix de cession de l'immobilisation
Le prix de cession, ou prix de vente de l'immobilisation, est comptabilisé au crédit du compte 757 Produits des cessions d'immobilisations corporelles et incorporelles ou 7671 Produits des cessions d'immobilisations financières suivant la nature de l'immobilisation. Le compte de tiers à utiliser est le compte 462 Créances sur cessions d'immobilisations.
Reprenons l'exemple :
Le prix de vente est de 30 000€ HT soit 36 000€ TTC.
| Numéro de compte | Date de la cession | Montant Débit | Montant Crédit |
|---|---|---|---|
| 462 | Cession de la machine | 36000€ | |
| 445717 | Cession de la machine | 6000€ | |
| 757 | Cession de la machine | 30000€ |
| Numéro de compte | Règlement du prix de cession | Montant Débit | Montant Crédit |
|---|---|---|---|
| 5121 | Règlement du prix de cession par virement | 36000€ | |
| 462 | Règlement du prix de cession par virement | 36000€ |
Les reprises
Si l'immobilisation cédée avait fait l'objet d'une dépréciation ou comportait des dotations aux amortissements dérogatoires, des reprises doivent être constatées afin de supprimer intégralement ces provisions devenues sans objet du fait de la cession.
Comment calculer le résultat de cession ?
La différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable constitue la plus ou moins-value de cession. Il suffit de faire la différence entre le compte 757 ou 7671 et le compte 657 ou 6671 pour l'obtenir.
Avec l'exemple : on obtient une plus-value de 13 333€ (30 000 - 16 667) pour cette immobilisation cédée.
La cession d'une immobilisation non-amortissable
Concernant les immobilisations non amortissables telles qu'un terrain ou un actif financier, l'ordre des étapes est identique mais il n'y aura pas de dotations aux amortissements complémentaires.
TVA pour cession d’immeuble
La TVA immobilière obéit à des règles particulières sur lesquelles il faut s’attarder. En effet, les règles diffèrent en fonction de la nature du bien cédé et le régime TVA suit celui relatif aux droits d’enregistrement.
Les terrains à bâtir
Constituent des terrains à bâtir, depuis la réforme de 2010, des terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme, d'une carte communale ou de l'article L111-1-2 du Code de la construction. Avant la réforme, il fallait prendre en compte l'intention de construire de l'acheteur.
Les cessions de terrains à bâtir sont toujours soumises à TVA lorsqu'elles sont réalisées par un assujetti, quelle que soit la qualité de l'acquéreur.
Toutefois, la TVA est assise :
- Sur le prix total lorsque le terrain a ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant,
- Sur la marge lorsqu'il n'a pas ouvert droit à déduction.
On considère que le terrain n'a pas ouvert droit à déduction dans les hypothèses suivantes :
- Aucune taxe déductible ne figure dans l'acte d'acquisition,
- Le terrain n'a pas été acquis par le cédant pour la réalisation d'opérations imposables,
- Le terrain a été acquis auprès d'un vendeur n'ayant pas lui-même soumit la cession à la TVA.
La marge soumise à TVA immobilière est constituée de la différence entre :
- Le prix de cession et les charges qui s'y ajoutent,
- Et les sommes que le cédant a versées pour l'acquisition du terrain.
Le taux normal applicable est de 20%. Toutefois, le taux réduit (soit 5,5%) s'applique lorsque la mutation est réalisée en faveur du logement social.
Les immeubles neufs
Sont considérés comme des immeubles neufs les immeubles achevés depuis moins de 5 ans. La TVA est toujours due sur le prix total. Elle est assise sur le prix de cession majoré des charges augmentatives du prix (commission de l'intermédiaire, taxe foncière que l'acquéreur s'engage à payer...).
En cas de fraude, l'administration peut substituer la valeur vénale au prix de cession.
Les immeubles anciens
Les mutations d'immeubles anciens (plus de 5 ans) sont en principe exonérées de TVA. Toutefois, les vendeurs assujettis ont la possibilité d’opter pour la TVA La TVA sera alors assise :
- Sur le prix total lorsque le bâtiment a ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant,
- Sur la marge lorsqu'il n'a pas ouvert droit à déduction (voir les développements concernant les terrains à bâtir).
Les terrains non à bâtir
Il s’agit de terrains qui ne remplissent pas les conditions pour être qualifiés de terrains à bâtir (terres agricoles par exemple). Les mutations concernant ces terrains ne sont pas imposables, sauf si le contribuable opte pour la TVA.
Les autres immobilisations
Les cessions concernant les autres immobilisations sont en principe imposables. Toutefois, les ventes de biens usagés affectés à l’activité de l’entreprise ne sont soumises à TVA que s’ils ont ouvert droit à déduction.
Exemple : Une entreprise a acquis hors taxe auprès d’un particulier un ordinateur, qu’elle a immobilisé à son actif. Aucune déduction n’a été effectuée lors de l’achat, puisqu’aucune TVA n’a été facturée. Ainsi, si l’entreprise revend le bien, elle n’aura pas à facturer de TVA.
Le régime des déductions
Un assujetti réalisant des opérations imposables peut déduire immédiatement la TVA ayant grevé l’acquisition d’une immobilisation. Par exemple, un contribuable faisant de la location aménagée (soumise à TVA), peut déduire la TVA gravant l’immeuble donné à louer.
A contrario, les personnes exonérées de TVA (médecins…) ne disposent d’aucun droit à déduction. Cependant, ce droit reste ouvert aux opérateurs réalisant des opérations internationales exonérées (exportations, livraisons intracommunautaires…). Certains biens, comme les véhicules de transport de personnes, sont expressément exclus du droit à déduction.
Les régularisations
Les déductions relatives aux immobilisations obéissent à un système complexe de régularisation, applicable chaque année et lors la cession du bien.
Les régularisations annuelles
Afin de déterminer la TVA déductible, il faut établir un coefficient de déduction. Le coefficient de déduction permet à l'entreprise de déterminer la proportion de déduction qu'elle peut pratiquer sur la TVA qu'elle a acquittée sur les biens et services qu'elle acquiert, importe ou se livre à elle-même.
Ce coefficient de déduction est obtenu en faisant le produit des coefficients d'assujettissement, de taxation et d'admission. Le coefficient d’assujettissement est calculé à partir de la proportion d’utilisation d’un bien ou d’un service pour la réalisation d’opérations imposables qu’elles soient imposées ou exonérées.
Par exemple, si un entrepreneur individuel achète un immeuble de 500 m2 dont il affecte 300 m2 à son activité et 200 m2 à des fins personnelles, le coefficient d’assujettissement sera de 300/500 = 0,6.
Le coefficient de taxation correspond au degré d’affectation des biens à des opérations ouvrant droit à déduction et donc imposées. Il est diminué avec les opérations exonérées même si certaines d’entre elles ouvrent quand même droit à déduction (cas des exportations).
Exemple : une entreprise réalise 500 000 € de chiffre d’affaires. Parmi ce chiffre d’affaires,400 000 correspondent à de la location nue (exonérée) et 100 000 à de la location commerciale (imposable). Le coefficient de taxation sera égal à 100 000/500 000 = 0,2.
Des régularisations peuvent être effectuées lorsque les coefficients d'assujettissement et de taxation (dont le produit constitue le coefficient de référence) ont changé au cours d'une année.
Cette régularisation ne s'impose que si la variation du coefficient de référence est supérieure à 1/10 sur 1 an. La régularisation doit être effectuée avant le 25 avril de l'année suivante. La durée de régularisation est de 5 ans pour les meubles et 20 ans pour les immeubles.
Exemple : un ordinateur a été acquis en 2010 et 1000 euros de TVA ont été payés . Le coefficient de référence est de 0,5 et ainsi, 500 euros de TVA ont été déduits. En 2011, le coefficient de référence est de 0,65. L'écart par rapport au coefficient de référence initiale étant supérieur à 0,1 (0,15 en l'espece), il faut opérer une régularisation de 1000 x 0,15/5 (car le délai de régularisation est de 5 ans) soit 30 euros.
En 2012, le coefficient de référence est de 0,3, soit un écart supérieur à 0,1 (0,2). Il faudra reverser 1000 x 0,2/5 = 40 euros.
Les régularisations lors de la cession du bien
Des régularisations globales doivent être opérées en cas de cessions non imposables d'immobilisations ou lorsque celles-ci cessent d’être affectées à des opérations imposables. Si par exemple, la cession d'un immeuble n'est pas soumise à TVA, le montant de la TVA à reverser est égal à la déduction initiale diminuée d'un vingtième par année ou fraction d'année civile écoulée depuis la date d'acquisition.
Exemple : une entreprise a acquis en N un immeuble affecté à son activité et a déduit 100 000 euros de TVA. En N+10, l'immeuble est revendu. La cession n'est pas soumise à TVA. Le montant des régularisations est de 100 000 x 10/20= 50 000 euros et cette somme doit être reversée au trésor.
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