TVA et Commissions d'Agence Immobilière en France
Les agences immobilières offrent des services d'accompagnement pour faciliter la vente de votre bien immobilier. En échange, elles perçoivent des frais d'agence immobilière lors de la conclusion de la vente. Dans cet article, nous vous expliquons le fonctionnement de ces frais, qui va les payer et pourquoi.
Les Frais d'Agence Immobilière : À Quoi Servent-Ils ?
Les frais d'agence sont la commission perçue par un agent immobilier lors d'une transaction immobilière. Ils ont pour but de soutenir et développer l'agence immobilière.
Rémunérer le Travail de l'Agent Immobilier
Les agences immobilières ont pour rôle d'accompagner le client dans la vente de son logement en le mettant en relation avec des acheteurs sérieux et qualifiés. En tant que service professionnel, les agences immobilières demandent une rétribution financière pour leur travail.
Financer le Fonctionnement de l'Agence
Les frais d'agence ont deux objectifs principaux :
- Rémunérer l'agent immobilier qui a facilité la vente
- Financer le fonctionnement de l'agence immobilière
La commission immobilière que vous payez est donc répartie entre ces deux postes. Une partie non négligeable sert à couvrir les dépenses courantes de l'agence, telles que les salaires et les loyers. Le reste des frais d'agence sert à rémunérer l'agent immobilier sous forme de prime au résultat.
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Spécificité des réseaux de mandataires : Dans le cas d'un mandataire immobilier, il ne va en général pas y avoir d'agence physique. L'agent va être indépendant. Les frais payés vont servir à rémunérer l'agent (autour de 70% des frais totaux) et à financer le réseau et l'investissement.
Chez Liberkeys par exemple, avec la part qui revient au réseau, nous finançons :
- la commercialisation du bien : diffusion, photo, boost sur les portails
- le marketing
- la technologie
- la formation et le coaching de nos agents
- les frais de structure de l'entreprise...
Le saviez-vous ? Chez Liberkeys, la majorité des frais de l'agence sont reversés à l'agent immobilier en charge de votre vente. L'agence conserve une partie des frais pour développer une technologie, investir dans la commercialisation de votre bien et in fine pouvoir vous proposer la meilleure expérience du marché.
Le Paiement des Frais d'Agence Immobilière
Il est impossible d'échapper aux frais d'agence, car ils sont nécessaires au fonctionnement de l'agence immobilière. Si vous décidez de passer par une agence pour vendre votre bien, il faut donc inclure ces frais dans votre prix de vente. Mais comment sont-ils fixés et qui doit les payer ?
La Fixation des Frais d'Agence
Contrairement aux frais de notaire, les frais d'agence ne sont soumis à aucune législation. Ils sont librement fixés par l'agence immobilière, mais répondent généralement à une certaine logique. Le montant des honoraires est défini en pourcentage du prix net vendeur du logement.
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Les frais d'agence seront donc plus élevés pour un logement plus grand, avec une tendance à la dégressivité en fonction de la taille du bien. En moyenne, les taux pratiqués par les agences varient entre 5 et 10% du prix de vente, tandis que les agences indépendantes ou les courtiers immobiliers appliquent des taux plus faibles (3 à 5%).
La fixation des honoraires étant libre, il est possible de les négocier lors de la vente de votre bien. Néanmoins, l'affichage des frais de commission d'agence TTC de manière visible dans la vitrine ou à l'entrée de l'agence est obligatoire.
Qui Paie les Frais d’Agence et Quand ?
Les frais d'agence sont dus lorsque l'agent immobilier a mis en relation le vendeur et un acheteur, et que l'acte de vente a été signé devant un notaire. Une agence immobilière ne perçoit donc ses honoraires que lorsqu'une vente a été effectivement conclue.
Cela signifie que si l'agence ne vend pas votre bien immobilier, vous n'aurez rien à débourser. Tout le travail effectué et les frais engendrés sont à la charge de celle-ci. Cette spécificité française explique en partie les coûts élevés des frais d'agence immobilière en France.
Une exception existe : dans le cas d'un mandat immobilier exclusif, l'agent immobilier doit recevoir les frais d'agence quelle que soit l'issue de la transaction, si elle a lieu pendant la période d'exclusivité.
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Autrement dit, si pour une raison ou une autre (vente par un autre canal, arrêt du processus de vente...), vous ne terminez pas le processus, vous devez quand même payer les frais d'agence. Généralement, c'est au vendeur de payer les frais d'agence, puisqu'il fait appel à une agence immobilière pour l'aider dans le processus de vente de son logement.
Cependant, il peut arriver que les honoraires soient à la charge de l'acheteur, ou que les frais d'agence soient partagés entre l'acheteur et le vendeur, à condition que cela soit stipulé dans le mandat de vente.
Exemple de Calcul d'Honoraires pour un Bien à 400 000 €
Prenons l'exemple d'un bien immobilier dont le prix de vente est de 400 000 €, avec un taux de 5% à la charge du vendeur. Pour calculer les frais d'agence, il suffit d'appliquer le pourcentage sur le prix de vente.
Voici le calcul à effectuer :
Frais d'agence = Prix de vente × Taux de frais d'agence
Dans notre exemple :
Frais d'agence = 400 000 € × 5% (ou 0,05) soit 20 000€
Le prix net vendeur sera donc de 380 000€.
L'agence recevra, en HT, 16 666€ puisque 20% de TVA s'applique sur les honoraires.
Peut-on négocier les honoraires d'agence ?
Différence Entre les Frais d’Agence Immobilière en Location et en Vente
Les frais d'agence concernent généralement les transactions immobilières. Cependant, les agences immobilières servent également d'intermédiaires entre les propriétaires et les locataires de biens immobiliers. Dans ce cas, elles facturent également des frais d'agence immobilière, qui présentent quelques différences par rapport aux frais de vente.
Plafonnement des Frais pour la Location
Contrairement aux frais d'agence pour la vente, les honoraires pour la location sont plafonnés par la loi. Depuis la loi Alur de 2014, un plafond maximum est fixé pour les frais d'agence de logements en location. Ce plafond dépend de critères tels que la localisation du bien ou sa surface habitable.
Un Partage des Frais Différent pour la Location
Dans le cas d'une location, certains frais constitutifs des frais d'agence doivent être partagés entre le locataire et le propriétaire. Il s'agit par exemple des frais de visite, de rédaction du bail et d'établissement de l'état des lieux. Le total de tous ces frais ne doit pas dépasser le plafond d'honoraires fixé par la loi. Pour vous aider à estimer les frais imputables au locataire, l'État a mis en place un simulateur en ligne.
TVA sur les Commissions d'Agence Immobilière
Une fois les services fournis par un agent commercial immobilier, il devient redevable de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur sa commission. Le taux de TVA appliqué aux commissions d’un agent immobilier dépend de la juridiction de son pays et est généralement spécifié dans le contrat entre le vendeur et l’agent.
Pour tenter de simplifier cette situation alambiquée, les agents peuvent envisager des structures fiscales alternatives afin de s’assurer que leur rémunération n’est pas diminuée par les taux variables appliqués par les différents clients. À l’opposé, les modèles de facturation d’honoraires peuvent être la solution lorsqu’il existe des restrictions sur les montants des commissions.
En tant qu’agent commercial immobilier, il est important de veiller à déclarer la ventilation de TVA de chaque commission perçue tant dans les chiffres de vente que dans les comptes. Les pièces justificatives relatives à ces commissions doivent également être conservées pour garantir leur exactitude.
La réduction du taux de TVA sur les commissions perçues par l’agent commercial immobilier est un changement bienvenu qui permet de réaliser de grandes économies. De 10% à 21%, il peut varier selon le produit, avec certains cas où les agents commerciaux immobiliers peuvent bénéficier du taux réduit.
L’agent commercial immobilier qui utilise son propre véhicule à des fins professionnelles et qui est soumis à une TVA, bénéficie automatiquement d’une indemnité kilométrique généreuse dans certains cas. Selon le contrat de l’employeur, ces agents doivent budgétiser et payer pour le compte de certaines dépenses déductibles réparties en plusieurs catégories.
Pour garantir un calcul précis des frais professionnels, tous les agents doivent utiliser le barème IK publié chaque année. Ce barème est appliqué à chaque agent commercial immobilier assujettis à la TVA, ce qui leur permet de calculer leurs revenus totaux et les déductions fiscales.
TVA Immobilière et Type de Bien
TVA Immobilière et Vente d'un Immeuble Neuf
Un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il est achevé depuis moins de cinq ans, qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de travaux importants (CGI art. 257, I-2-2°).
- les constructions nouvelles achevées depuis moins de 5 ans
- les surélévations d’immeubles existants
- les immeubles rénovés lorsque les travaux rendent à l’état neuf certaines parties de la construction limitativement énumérées par la loi
Cessions entre Particuliers
Un particulier, qui n’est pas assujetti à la TVA, est hors champ de la TVA. Par conséquent, les ventes d’immeubles neufs, réalisées entre particuliers sont situées hors du champ d'application de la TVA.
Ventes par des Professionnels
Les ventes d'immeubles neufs sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. Art. 257, I-2-2°). La TVA s’applique sur le prix total de vente (CGI. Art. 266, 1-a). Le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée est fixé à 20 % (CGI. art. 278).
Des taux réduits peuvent s’appliquer dans certains cas spécifiques, notamment :
- 5,5 % : logements vendus en accession sociale sous certaines conditions (CGI. art. 278 sexies, I-11°)
- 10 % : certaines livraisons de logements sociaux (CGI. art. 278 sexies A)
Droits d‘Enregistrement Réduits
Lorsque la mutation d’un immeuble est soumise à la TVA sur le prix total, l’acte est soumis à un droit d’enregistrement fixe de 0,70 %, auquel s’ajoute une surtaxe de 0,015 % pour frais d’assiette, soit un total de 0,715 % (CGI. art. Article 1594 F quinquies). Il remplace le droit proportionnel classique de mutation (6,31%).
Bon à savoir : à compter du 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028, les départements peuvent augmenter le taux départemental jusqu’à 5 % du prix de vente (au lieu de 4,5 %). Cela signifie concrètement que le taux global des Droit de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) peut être désormais de 6,31 % (département à 5 % + 1,20 % + frais) pour les ventes d’immeubles anciens ou terrains à bâtir hors TVA.
TVA Immobilière et Vente d'un Immeuble Ancien
Cessions entre Particuliers
Seules sont soumises à la TVA les opérations effectuées par des personnes sont assujettis à la TVA et qui agissent comme telles. c’est-à-dire dans le cadre d'une activité professionnelle. Il s’agit par exemple d’un marchand de bien ou d’un promoteur.
Ainsi, un particulier, qui n’agit pas en tant qu’assujetti, est hors champ de la TVA. Par conséquent, les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans, réalisées entre particuliers, sont situées hors du champ d'application de la TVA.
Ventes par des Professionnels
Principe d’exonération
Les ventes, effectuées par un professionnel assujetti à la TVA, d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans sont en principe exonérées de TVA (CGI, art. 261, 5, 2°)
TVA sur option
Toutefois, sur option du vendeur exprimée dans l’acte de vente (CGI, art. 260, 5°), l’opération peut être imposée sur la marge si le vendeur a lui-même acheté le bien à un assujetti (et a donc payé de la TVA) et que cette acquisition n’a pas ouvert droit à déduction (CGI, art.
TVA Immobilière et Vente d'un Terrain à Bâtir
Définition d’un Terrain à Bâtir
Conformément au CGI (CGI. art. 257, I-2-1°), sont considérés comme terrains à bâtir, « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu [...]. ».
Ainsi, un terrain à bâtir repose uniquement sur la constructibilité du terrain. Il n’est pas tenu compte de l'emploi qui en est effectivement fait, ou de l’intention de l’acquéreur.
Pour déterminer le régime fiscal, d’une telle vente, il faut distinguer 2 cas :
Les Cessions Entre Particuliers
La TVA ne s’applique qu’aux assujettis (CGI. art. 256 A). Une cession de terrain à bâtir entre particuliers n’est donc pas soumise à TVA. Seuls les droits d’enregistrement sont exigibles (au taux normal de 6,31 % sauf exceptions dans quelques départements).
Les Terrains Vendus par un Professionnel
Les ventes de terrain à bâtir par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. art. 257, I-2-1°).
Imposition sur le prix total
La TVA se calcule sur le prix total et au taux de 20% (CGI. art. 278), que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur.
Les droits d’enregistrement sont réduits (0,715%).
Imposition sur marge
Si le vendeur professionnel a lui-même acheté le terrain à bâtir à un non-assujetti à la TVA (CGI, art.
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