TVA sur Emprunt Immobilier : Guide Complet

L'acquisition d'un bien immobilier est un projet qui nécessite un effort financier important. Elle crée plusieurs obligations légales, dont le paiement de la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée). La TVA immobilière est un impôt d’État pris sur la vente d’un bien par un professionnel de l’immobilier. Il s’agit d’un impôt perçu dans le cas d’une vente portant sur un bien neuf ou sur un terrain à bâtir, et dont la vente est réalisée par un professionnel de l’immobilier. On dit dans ce cas qu’il est assujetti à la TVA puisqu’en tant que professionnel, il est redevable de cet impôt. Cela concerne les promoteurs ou les marchands de biens.

Si l'immobilier neuf est normalement assujetti à la TVA à 20 %, saviez-vous que l’État vous permet de bénéficier d’une TVA réduite lorsque le bien neuf à acquérir se trouve dans certaines zones ?

TVA Réduite : Comment ça marche ?

Lorsque vous investissez dans un projet d'immobilier neuf, le taux de TVA réduit peut être de 5,5 % au lieu de 20 % qui est le taux normal. Cependant, pour bénéficier de la TVA réduite, les conditions d'application requièrent le respect de certains critères.

Dans un premier temps, le bien que vous achetez doit être situé dans une zone géographique spécifique. De plus, vous devez respecter le prix maximum prévu pour l'acquisition d'un logement neuf ou sa construction. Un autre critère qui vous permet de profiter de l'application de la TVA réduite dans le neuf est la nécessité d'utiliser le bien acquis ou bâti à titre de résidence principale.

Zones concernées par la TVA réduite

Les programmes immobiliers en TVA réduite dans le neuf se trouvent dans les quartiers faisant l’objet d’une convention avec l’Agence nationale de renouvellement urbain (ANRU) et dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Si vous achetez un bien neuf en accession sociale à la propriété dans l'une de ces zones de rénovation urbaine ou à 300 mètres autour (voire 500 mètres dans certains cas), vous pouvez bénéficier de la TVA réduite pour un logement neuf à 5,5 %. Pour savoir si une adresse est concernée, consultez le système d'information géographique de la politique de la ville.

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Depuis le 1er janvier 2015, 1 300 quartiers, ainsi qu’une bande située dans un rayon de 300 m, bénéficient d’une TVA réduite à 5,5% à condition que le permis de construire des opérations d’accession sociale soit déposé entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2024. Ce dispositif se substitue à la ''zone ANRU''. Sont également concernées par le taux réduit de la TVA, les programmes immobiliers neufs d’accession à la propriété réalisés dans les 200 quartiers d'intérêt national du NPNRU, pour les logements situés à l'intérieur de ces quartiers ou dans un périmètre de 300 m.

Conditions d'éligibilité

Pour obtenir un taux de TVA réduit, certaines conditions d'éligibilité doivent être remplies. D'abord, en tant qu'acquéreur, vous devez être une personne physique. Ensuite, le bien en jeu doit obligatoirement être situé dans un quartier faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (ou sont situés à moins de 300 m de ces quartiers) ou sont intégrés à un ensemble immobilier partiellement situé à moins de 300 m et entièrement situé à moins de 500 m de la limite d'un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l'objet d'une convention de renouvellement urbain.

De plus, il est important que vous respectiez le plafond de ressources qui dépend en partie du nombre de personnes dans le foyer fiscal. En 2024, pour une personne par exemple, le plafond est de 38 508 euros à Paris et dans les communes environnantes. Par ailleurs, lorsque vous achetez un bien avec une TVA réduite, une autre condition à respecter est le nombre d’années de détention du bien en question : vous devez le détenir pendant au moins 10 ans. Si vous le revendez avant, il vous faudra payer un complément d’impôt calculé sur le prorata du temps restant.

Enfin, bien que le prix de vente soit plafonné, la TVA réduite est accessible dans le cadre de l'accession sociale. Cela permet aux ménages ayant des revenus modestes d'acquérir un logement avec des conditions fiscales avantageuses.

Plafonds de ressources pour la TVA à 5,5 %

Les ressources des acquéreurs, personnes physiques, figurant sur l’avis d'imposition de l’année N-2 (par rapport à la signature de l'avant -contrat ou du contrat) doivent être inférieures aux plafonds prévus pour le prêt locatif social (PLS) majoré de 11 %, soit les chiffres suivants :

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Le montant des ressources prises en compte correspond en règle générale à la somme des revenus constituant le revenu fiscal de référence figurant sur les avis d’imposition de chaque personne composant le ménage établis au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire (ou, à défaut, du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement). Par exemple, pour un contrat de réservation signé en 2025, il convient de prendre en compte l’avis d’imposition 2024 portant sur les revenus 2023.

Plafond de revenus annuels du foyer pour bénéficier d’une TVA réduite en immobilier (au 1er janvier 2023)

Source Anil janvier 2025

Prix au mètre carré plafonné

Autre condition : acheter un bien avec un prix au mètre carré plafonné selon la zone géographique.

Pour bénéficier d'une TVA réduite en immobilier et devenir propriétaire, le prix de vente du logement neuf proposé par le promoteur immobilier ne doit pas excéder un prix plafond au m², dépendant de sa situation géographique.

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Quel prix pour votre logement neuf à TVA réduite ?

*Plafond 2025, Prix maximum HT par m² de surface utile.

Logements concernés et avantages de la TVA réduite

Si vous avez un projet immobilier, sachez que tous les logements ne sont pas concernés par la TVA à taux réduit. Pour y prétendre, vous devez acquérir un bien jamais utilisé, c'est-à-dire un logement neuf. En outre, pour bénéficier de la TVA réduite à 5,5 %, il faut que le bien en cours d'acquisition ou de construction soit votre résidence principale. Cela signifie que vous devez y vivre habituellement et effectivement. Le logement doit remplir toutes ces conditions si vous souhaitez obtenir la minoration fiscale sur votre projet neuf.

La TVA réduite vous offre plusieurs avantages lorsque vous achetez un bien immobilier neuf. En effet, avec un taux réduit, vous bénéficiez d'une baisse importante sur le coût total d'acquisition du bien. Autre avantage : il donne à plusieurs foyers la possibilité de devenir propriétaires de biens neufs.

Comment acheter un logement neuf ?

Pour acheter un logement, vous devez tout d'abord évaluer votre capacité d'emprunt. Cette étape préalable facilite en réalité la recherche du financement pour votre projet. Certains dispositifs comme le prêt à taux zéro, sous condition de ressources et d’éligibilité, vous facilitent l’acquisition lorsque vous investissez dans un projet immobilier neuf. Après ces étapes, vous pouvez vous lancer dans la recherche du bien. Si vous souhaitez bénéficier d'un taux de TVA réduit, n'oubliez pas les conditions d'application, notamment l'achat d'un bien neuf dans les zones géographiques prévues à cet effet.

Une fois que vous trouvez le bien à acquérir, puis que vous demandez et obtenez un prêt pour financer votre achat, vous pouvez signer le contrat de réservation, dont le délai légal de rétractation est fixé à 10 jours. Après la réunion de toutes ces conditions, vous pouvez passer à la signature de l’acte notarié et au versement intégral du prix de vente du bien.

Délais pour bénéficier de la TVA réduite

Pour bénéficier de la TVA réduite, vous devez respecter les conditions relatives au délai de détention du bien (10 ans, à compter de la date de signature du contrat d'achat). En 2025, ces conditions s'appliquent aux logements dont l'acquisition a été faite à partir du 1er janvier 2014. Vous pouvez acheter votre logement moins cher grâce à un taux de TVA réduit à 5,5 %. Un dispositif mis en place pour l’achat d'une résidence principale dans certaines zones définies. Découvrez comment en bénéficier.

Revente anticipée : Comment calculer la TVA à reverser ?

Vous devez conserver votre logement pendant 10 ans : c’est un engagement que vous avez pris lors de la signature du contrat de construction ou d’acquisition. En conséquence, si vous revendez le bien avant terme, vous devez verser un supplément de taxe à l’administration fiscale.

Pour calculer le montant de la TVA à rembourser, vous devez faire la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, puis appliquer une décote de 10 % par année où vous avez conservé le bien.

Pour les livraisons intervenant à compter du 1er janvier 2014, en cas de revente dans les 10 années qui suivent l’achat du bien, vous pourrez être amené à rembourser le différentiel de TVA, entre le taux réduit et le taux normal ; le complément de TVA dû pouvant être diminué d’un dixième par année de détention à compter de la 1ère année.

Exemple de calcul de TVA à 5,5 % avec régularisation

Vous avez acheté un bien à un prix de vente de 197 000 euros TTC, avec le taux de TVA réduit. Vous le revendez au bout de 8 ans.

• Prix HT du logement = 197 000 -5,5 % = 186 733,65 €
• Montant de la TVA :
  • TVA à 5,5 % : 186 733,65 × 5,5 % = 10 270,35 €
  • TVA à 20 % : 186 733,65 × 20 % = 37 346,73 €
  • Différence à régulariser : 37 346,73 - 10 270,35 = 27 076,38 €
• Application de la décote
  • La TVA à rembourser diminue de 10 % par an. Après 8 ans, la réduction est de : 10 % × 8 = 80 %. Il reste donc 20 % à régler.
• Montant final à rembourser
  • 27 076,38 × 20 % = 5 415,28 € à reverser à l'administration fiscale.

Années de détention et Complément d’impôt dû:

• 1 an - 90%
• 2 ans - 80%
• 3 ans - 70%
• 4 ans - 60%
• 5 ans - 50%
• 6 ans - 40%
• 7 ans - 30%
• 8 ans - 20%
• 9 ans - 10%
• 10 ans - 0%

Cas dans lesquels vous n’avez pas à régulariser la TVA

Vous n’êtes pas tenu de rembourser de la TVA si la revente intervient notamment suite :

• Au décès du propriétaire, de son conjoint ou celui d'un enfant ;
• À la mobilité professionnelle qui implique un trajet de plus de 70 km ;
• Au chômage de plus d’un an attesté par France Travail ;
• À une situation d’invalidité ;
• À un divorce ou à la dissolution d'un PACS.

Depuis le 1er janv. 2014, lorsque les conditions d'octroi du taux réduits de 5,5 % ne sont plus remplies, les événements suivants ne remettent pas en cause le bénéfice du taux réduit :

• Mariage
• Conclusion d'un PACS
• Naissance d'un enfant
• Délivrance d'une carte d'invalidité à l'un des enfants à charge.

Cumul avec d'autres prêts aidés

Oui, vous pouvez cumuler la TVA à 5,5 % avec d’autres dispositifs d’aide à l’accession comme :

• Le prêt à taux zéro (PTZ), qui finance jusqu’à 50 % du coût total de l’opération ;
• Le prêt conventionné et le prêt d’accession sociale, qui peuvent couvrir l’intégralité de l’opération. Ils sont proposés moyennant un taux plafonné en fonction de la durée du crédit ;
• Le prêt social de location-accession, grâce auquel vous devenez propriétaire en deux temps. D’abord, vous louez le logement en versant une redevance, qui comprend le prix de la location et du prix du bien. Ensuite, vous décidez ou non de lever l’option d’achat.

En tant qu’acquéreur d’un logement neuf pour résidence principale, vous pouvez bénéficier à la fois, de la TVA réduite en immobilier et du Prêt à Taux Zéro pour concrétiser votre projet.

Bénéficier d'une TVA à taux réduit ne vous prive pas de solliciter un prêt à taux zéro pour financer l'achat de votre bien immobilier. De la même manière, vous pouvez cumuler TVA réduite dans le neuf et PAS (prêt accession sociale) ou Prêt Action Logement.

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