TVA sur les loyers immobiliers en France

La TVA sur les loyers est fonction du type de location immobilière réalisée. Ainsi, le loyer peut être assujetti ou exonéré de TVA. Il est donc essentiel de déterminer le régime d'imposition de la location et, le cas échéant, de prendre soin d'exercer les options requises pour assurer la détaxation des dépenses.

La détermination du régime de TVA des loyers se fait principalement par recoupement entre deux critères :

• Le caractère aménagé ou non des locaux loués ;
• La destination des locaux : usage d’habitation ou usage commercial.

Nous vous conseillons vivement de vous faire accompagner par un expert-comptable afin de savoir si votre location est exonérée ou non de TVA.

TVA et location meublée à usage d'habitation

La plupart des locations meublées à usage d'habitation sont en principe exonérées de TVA. Toutefois, sont imposables :

• Les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés,
• Les prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés,
• Les prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées,
• Les prestations de parahôtellerie,
• Les locations consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement entrant dans l’une des catégories susvisées,
• Les prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme.

En principe, les loyers relatifs aux baux d’habitation portant sur les logements meublés (contrats de location meublées) sont exonérés de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) tout comme les locations de logements vides. Il en va de même pour les locations saisonnières meublées. Il n’est pas possible d’opter pour la TVA.

Lire aussi: L'Indice des Loyers Commerciaux (ILC)

La fiscalité d’une location meublée pourra être différente de la fiscalité d’une location vide.

Ce type de location est en principe soumis à TVA. La location meublée est celle qui comporte les aménagements nécessaires sans lesquels l’exploitation commerciale de l’immeuble ne serait pas possible. La location meublée peut concerner un local (local professionnel permettant l’exercice de l’activité) ou un terrain (terrain de camping aménagé par exemple).

Par exception au principe, les locations meublées qui concernent des immeubles à usage d’habitation sont exonérées de TVA. Cette exception ne concerne pas certaines locations meublées à usage d’habitation qui restent soumises à la TVA.

TVA et location non meublée pour les professionnels et particuliers

Les locations non meublées ou non aménagées, à destination d’un professionnel ou d’un particulier sont en principe exonérées de TVA. Toutefois, par exception, la location d’emplacements de stationnement est imposable sauf si elle est étroitement liée à la location d’un local destiné à un autre usage.

Exemple: Si un appartement et une place de parking sont situés dans le même ensemble immobilier, alors la location est exonérée de TVA.

La location nue est en principe exonérée de TVA. Deux exceptions au principe viennent cependant soumettre ce type de location à la TVA. La location nue s’entend comme la location d’un immeuble qui ne comprend aucun équipement permettant d’exercer une activité ou d’habiter les lieux. Contrairement à la location meublée, la location nue possède en principe un caractère civil.

Lire aussi: Révision de loyer : le guide

TVA sur les loyers commerciaux

Les loyers d’un bail commercial ou d’un bail professionnel sont parfois susceptibles d’être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). En principe, la location de locaux nus n'est pas soumise à la TVA. Toutefois, l'assujettissement des loyers à la TVA devient obligatoire si les locaux commerciaux sont aménagés. C'est le cas lorsqu'il comporte des équipements ajoutés par le bailleur pour l'activité du preneur.

Les locations sont imposables lorsqu’elles sont réputées commerciales. Une location est réputée commerciale si :

• Elle constitue pour le bailleur le moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial.
• Elle constitue pour le bailleur un moyen d’accroître ses débouchés.
• Le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire.

Néanmoins, ce n'est pas parce qu'une location n'est pas à usage commercial qu'elle est forcément non imposable. En effet, vous devez connaître la catégorie à laquelle appartient votre loyer selon qu'il est meublé ou non, et selon l'usage que vous en faites.

La TVA sur les loyers est due par le locataire dans l’hypothèse d’une location réputée commerciale. Cette situation se rencontre dans trois hypothèses :

• Lorsque le bailleur participe aux résultats de son locataire : telle est le cas dans l’hypothèse où le propriétaire participe aux profits et subit les risques de l’exploitation.
• Lorsque la location permet au bailleur de poursuivre sous une autre forme l’exploitation de son fonds de commerce (par exemple, dans l’hypothèse de l’apport par le bailleur d’un fonds de commerce à une entité suivie de la location de l’immeuble).
• Lorsque le bailleur entend accroître ses débouchés par la location (cas des ensembles commerciaux intégrés comme les galeries marchandes).

Lorsque le local est loué nu et que le bailleur est une personne physique, le loyer commercial est imposé au titre des revenus fonciers, ce qui découle du caractère civil de la location immobilière. Lorsque le local est loué équipé, que le bailleur est une personne morale qui exerce une activité industrielle ou commerciale ou que le montant du loyer est indexé sur les résultats du preneur, les loyers doivent alors être déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Lire aussi: Comprendre l'Indice de Référence des Loyers

Le bailleur doit facturer la TVA sur chaque loyer versé par le preneur. Il doit ainsi faire figurer sur la quittance le montant hors taxe du loyer, et le loyer toutes taxes comprises augmenté du taux de TVA.

Quand y a-t-il de la TVA sur les loyers commerciaux ? En principe, la location de locaux nus n'est pas soumise à la TVA. Toutefois, l'assujettissement des loyers à la TVA devient obligatoire si les locaux commerciaux sont aménagés. C'est le cas lorsqu'il comporte des équipements ajoutés par le bailleur pour l'activité du preneur.

Lorsque le bailleur est assujetti à la TVA, le taux applicable est fixé à 20 %. Il peut toutefois être abaissé à 10 % dans le cas des terrains de camping qui remplissent un certain nombre de conditions.

L'augmentation du loyer commercial s'effectue par référence à l'indice des loyers commerciaux. Au 4e trimestre 2024, il était fixé à 135,30. Pour obtenir le montant du loyer révisé, il faut appliquer la formule de calcul suivante : loyer en cours x (dernier indice publié / indice de référence au premier loyer).

Option de TVA sur les loyers professionnels

Il existe une option pour la TVA concernant les locaux à usage professionnel. Cela permet de déduire la TVA grevant l'acquisition de l'immeuble donné en location.

Par principe, la location de locaux nus à usage professionnel est exonérée de TVA (Art. Les bailleurs qui le souhaitent peuvent cependant opter pour soumettre les loyers perçus au titre de ces locaux à la TVA (Art. L’option prend effet au premier jour du mois de son exercice (Art. Au regard du droit à déduction, chaque immeuble ou ensemble d’immeubles ayant fait l’objet d’une option constitue un secteur d’activité distinct (Art.

Les loyers peuvent être soumis à la TVA, sur option, pour les locations nues à usage professionnel. Le bailleur doit toujours veiller à bien qualifier la location qu’il entend consentir. Une erreur dans la qualification peut engendrer des conséquences importantes en cas de contrôle fiscal.

Personnes pouvant exercer l’option

L’option peut être exercée par toute personne, physique ou morale de droit privé ou public, qu’elle soit propriétaire ou non de l’immeuble (locataire pour la taxation des sous-locations par exemple, crédit-bailleur, etc.). En cas de démembrement de propriété, l’usufruitier a seul le pouvoir d’opter pour la taxation des loyers à la TVA.

L’Administration admet aujourd’hui que l’option puisse être exercée avant même l’acquisition de la propriété ou de la jouissance de l’immeuble (au stade des avant-contrats ou même à la constitution d’une société ayant vocation à donner à bail un immeuble). Enfin, et depuis 2005, il est possible d’opter avant la conclusion d’un bail ou d’une promesse, sous réserve bien entendu des situations frauduleuses où la validité de l’option serait contestée par l’Administration.

Conditions relatives au preneur

L’article 260, 2° du CGI autorise l’exercice de l'option quelle que soit la qualité d'assujetti ou de non-assujetti du preneur au regard de la TVA, dès lors que celui-ci utilise les locaux loués pour les besoins de son activité. Un preneur non-assujetti peut toutefois s’opposer à l’option du bailleur, car elle doit, dans ce cas spécifique, résulter d'un accord.

La loi subordonne en effet, en ce qui concerne les preneurs non-assujettis, l'exercice de l'option à la condition que le bail fasse mention expresse de l'option par le bailleur. Cette disposition impose donc de prévoir une clause particulière dans le contrat de bail. Inversement, lorsque le preneur est un assujetti à la TVA, le bailleur peut opter librement, sans l’accord de son preneur.

Il convient néanmoins de bien noter que cette règle fiscale ne confère pas au bailleur le pouvoir d’imposer au preneur le paiement d’un loyer majoré de la TVA. La détermination du montant du loyer est une question juridique qui renvoie aux stipulations du bail. Par conséquent, lorsque le bail prévoit un loyer sans spécifier expressément qu’il est hors taxe et que le bailleur se réserve le droit d’opter pour la taxation à la TVA, la répercussion de cette taxe sur le preneur doit faire l’objet d’une analyse au cas par cas.

Le risque pour le bailleur ayant valablement opté pour la taxation est qu’il doive supporter la TVA à l’intérieur du montant convenu avec son preneur, réduisant à due concurrence ses revenus bruts.

Immeubles ouvrant droit à l'option

Les locaux visés par l’option s'entendent de tous les bâtiments construits. En revanche, les chapes en béton destinées à recevoir des constructions, les murs non couverts et loués en l'état ne constituent pas des locaux susceptibles d’entrer dans le champ de l’option.

L’option peut néanmoins être exercée pour les immeubles en cours de construction et non encore achevés. L'option couvre les immeubles donnés en location qui sont utilisés pour les besoins d'une activité économique ou administrative. Elle ne peut pas être exercée lorsque la location porte sur des locaux destinés à l'habitation, même lorsque le contrat porte également sur des locaux à usage professionnel. Dans ce cas, le périmètre de l’option est limité à la partie de l’immeuble qui n’est pas à usage d’habitation.

En présence d’un bail unique, il faut alors procéder à une ventilation pour ne taxer à la TVA que la fraction des loyers se rapportant aux locaux à usage autre que l’habitation. Cette situation doit être distinguée de celle des locaux à usage mixte, c’est-à-dire de locaux utilisés à la fois comme locaux professionnels et d’habitation, dont la location peut faire l’objet d’une option pour la taxation à la TVA.

Option expresse avec possibilité de ne désigner que certains locaux au sein de l’immeuble ou ensemble immobilier

L'option doit impérativement faire l'objet d'une déclaration expresse et requiert donc un écrit adressé à l’administration fiscale. La mention de l’option dans le bail, le dépôt de déclarations de TVA et l'acquittement de la taxe ou le dépôt d'une demande de remboursement de crédit de taxe non imputable ne peuvent valoir option, cette dernière ne pouvant pas être tacite ou implicite.

La régularisation du défaut d'option expresse est possible mais elle n’a pas de caractère rétroactif (sauf lorsque cette rétroactivité est invoquée par l’administration fiscale, voir CE (na), 12 février 2014, n° 365389, 8 e s.-s., sté Monique et Pierre) et emporte donc des conséquences dommageables sur les droits à déduction de la TVA du bailleur qui ne sont reconnus qu’à partir du moment où l’option exercée produit valablement ses effets.

L’option porte par défaut sur toutes les locations consenties sur les locaux éligibles de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier, mais il est désormais possible d’en limiter la portée à condition de désigner de façon précise et non équivoque les seuls locaux (éligibles bien entendu) dont le bailleur entend taxer la location à la TVA.

Forme de l'option

L’option peut être exercée par lettre simple adressée (en recommandé AR pour des raisons de preuve évidentes) au service des impôts territorialement compétent, formalisant l'intention de son auteur de soumettre à la TVA son activité de location de locaux nus à usage professionnel et, le cas échéant, ceux des locaux éligibles au titre desquels le bailleur entend limiter la portée de son option.

Date d'effet de l'option

L’option prend en principe effet à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts. Elle peut être exercée avant le début de l’activité locative effective, y compris en cours de construction de l’immeuble. Dans ce cas, sa date d’effet est celle du début de l’activité.

Il est admis qu'une option produise ses effets sur les locaux non effectivement donnés en location par le bailleur mais dont il peut être établi, par des éléments objectifs, qu'il les offre à la location. Dans ce cas, il est recommandé de prêter attention à la constitution d’une preuve de cette offre, par exemple en conservant les mandats de recherches de locataires par exemple.

Le respect des conditions exigées pour présenter valablement une option pour la taxation de l’activité locative est déterminant pour pouvoir bénéficier de l’ensemble de ses effets et en particulier le droit de déduire la taxe grevant les dépenses supportées pour les besoins de cette activité.

Durée, dénonciation et interruption de l'option

Sauf intervention de l’un des événements suivants entraînant cessation d’activité, l’option couvre obligatoirement une période initiale de neuf années, dont celle au cours de laquelle elle a été exercée. Une fois passée cette période initiale, l’option se reconduit tacitement jusqu’à ce qu’elle soit dénoncée. Cette dénonciation peut alors intervenir à tout moment et doit faire l'objet d'une déclaration expresse.

Cette condition de durée stricte de 9 ans parait restrictive à la lumière de la jurisprudence SCI EMO dont l’administration n’a, jusqu’à présent, tiré de conséquences sur la durée de l’option que pour celles qui étaient en cours à la date de la décision de la Haute juridiction.

En tout état de cause, le changement de destination de l'immeuble met un terme à l’option lorsque sa nouvelle destination n’est pas éligible à ce régime de taxation volontaire (habitation principalement).

Cessation d’activité

La cessation d'activité locative met un terme à l’option. La cession de l’immeuble est, en principe, un événement mettant fin à l'option chez le cédant et obligeant le cessionnaire à formuler une nouvelle option pour lui-même s’il le souhaite.

Par exception, l'Administration admet que dans l'hypothèse d'actes emportant substitutions de détenteurs de l'immeuble, l'option exercée peut être transférée à la personne venant aux droits sur l'immeuble. Il en va ainsi, notamment, des transmissions d’universalités totales ou partielles d'une activité locative soumise de plein droit ou sur option à la taxe (régime de l’article 257 bis du CGI).

L’option exercée par le cédant peut dans ce cas être transmise au cessionnaire lorsque ce dernier entend poursuivre l’activité soumise à la taxe.

Dans l'hypothèse où, après rupture des baux d'origine, les locaux restent vacants pendant le délai nécessaire au bailleur pour trouver de nouveaux locataires et, le cas échéant, réaliser des travaux d'entretien et de rénovation, il convient de procéder à une appréciation factuelle de la situation pour savoir si le bailleur doit être considéré comme ayant cessé son activité.

Doivent notamment être pris en compte la durée de vacance des locaux et les éléments précis et objectifs démontrant que pendant cette période l'intention du bailleur était, ou pas, de poursuivre une activité de location soumise à la TVA.

En tout état de cause, si les travaux effectués concourent, au regard de leur ampleur, à la production d'un immeuble neuf au regard de la TVA, l'option antérieurement exercée cesse de produire ses effets. Le bailleur peut formuler une nouvelle option au titre du nouvel immeuble.

Le changement d'utilisation des locaux par le preneur est en revanche sans incidence sur la validité de l'option lorsqu'il s'agit d'un simple changement d'activité. Il en est ainsi dans le cas d'un preneur assujetti qui change d'activité et devient un non-assujetti, même si le contrat de bail ne mentionne pas l'option du bailleur.

En revanche, si le preneur n'utilise plus le local pour son activité économique ou administrative, les effets de plein droit de l’option cessent pour les locaux concernés. L’option devient éventuellement caduque si ce changement affecte l'ensemble des locaux pour lesquels le bailleur a opté.

Changement de locataire

Un simple changement de locataire n'affecte pas la validité de l'option sous réserve, le cas échéant, que le nouveau bail conclu avec un preneur non-assujetti contienne bien la clause indiquant que l'option est exercée par le bailleur.

L'option continue de produire ses effets jusqu'à son terme même si, avant cette date, les parties concluent des renouvellements du bail et, le cas échéant, cessent d'y insérer la clause qui a initialement répondu aux conditions fixées pour l'exercice de l'option.

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