TVA sur Terrain Nu : Définition et Calcul

La TVA (taxe sur la valeur ajoutée) est un impôt sur la consommation qui s’applique sur quasiment tous les produits que vous achetez. La vente d'un bien immobilier neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel est soumise à la TVA immobilière. C'est un impôt perçu par l'État.

Pour l’application de la TVA, sont considérés comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application du plan local d’urbanisme ou document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L 111-3 du Code de l’urbanisme.

Désormais, la nature de « terrain à bâtir » dépend de sa nature objective, c’est-à-dire si le terrain est situé dans une zone autorisant des constructions, et cela indépendamment de la volonté de l’acquéreur. La réforme de la TVA immobilière a établi qu’un terrain à bâtir est un terrain situé dans une zone constructible. L’intention de construire doit être manifestée dans l’acte d’acquisition du terrain par un engagement de construire, sous un délai de 4 ans.

Les ventes de terrain par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises à la TVA au taux de 20 % (sauf exceptions) que l’acheteur soit un particulier ou non. Si le professionnel avait acquis le terrain à bâtir auprès d’un assujetti à la TVA, la TVA s’appliquera sur la totalité du prix de cession.

Assujettissement et Exonération de la TVA

Les livraisons de terrain à bâtir, effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel, sont soumises de plein droit à la TVA (art. 256, I et art. 257, I-2-1° du CGI). L’assiette de la TVA est constituée par le prix de vente hors taxe de l’immeuble, augmenté des charges (art. 266, 2-b du CGI).

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A contrario, les livraisons de terrains qui ne répondent pas à la définition des terrains à bâtir sont exonérées de plein droit de la TVA (art. 261, 5-1° du CGI). Toutefois, le cédant assujetti à la TVA livrant un tel terrain peut soumettre cette livraison à la taxe sur option (art. 260, 5° bis du CGI).

Par principe, les cessions de terrains à bâtir sont soumises à la TVA quand le vendeur est assujetti à la TVA dans le cadre d’une activité économique.

Pour les terrains à bâtir, la TVA concerne principalement les acquisitions et, de manière exceptionnelle, les ventes. Ainsi toute acquisition d’un terrain à bâtir pour construire un immeuble est soumise à la TVA immobilière. Certaines acquisitions ne sont pas soumises à la TVA.

Afin d'illustrer les différents cas d'application de la TVA, voici un tableau récapitulatif :

Régime de Taxation sur la Marge

La livraison d’un terrain à bâtir est taxable sur la marge si son acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA (art.

Lire aussi: Terrains à bâtir: comprendre la TVA

Pour que la revente des terrains puisse bénéficier du régime de TVA sur la marge, une identité juridique doit exister entre le terrain acquis et le terrain vendu. Le terrain acquis et le terrain vendu doivent tout deux être qualifiés de «terrain à bâtir» au sens de la législation de l’Etat membre. Le régime de marge ne requiert pas de condition d’identité «physique».

Le régime de TVA sur marge n’est donc pas applicable aux opérations de livraison de terrains à bâtir dont l’acquisition initiale n’a pas été soumise à la TVA, soit qu’elle se trouve en dehors de son champ d’application (par exemple en cas de vente du bien par un non-assujetti ou par un assujetti n’agissant pas en tant que tel), soit qu’elle s’en trouve exonérée, lorsque la TVA acquittée en amont par le vendeur initial n’a pas été incorporée dans le prix de vente.

Sur cette question, le ministre des Finances a répondu que « s’agissant des dispositions applicables en matière de TVA, l’article 268 du CGI prévoit que la cession d’un terrain à bâtir est soumise à la TVA sur la marge lorsqu’il n’a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition initiale. La mise en œuvre de ce régime dérogatoire au principe selon lequel la TVA est calculée sur le prix total, suppose ainsi nécessairement que le bien revendu soit identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique ».

Application de la TVA sur la Marge : Identité Juridique et Physique

De cette affirmation, le ministre déduit deux situations :

• en cas de division parcellaire intervenue entre l’acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique telle une modification des superficies vendues par rapport à l’acte d’acquisition, la taxation doit se faire sur le prix de vente total en application des articles 266 et 267 du Code général des impôts ;
• lorsque la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial ou qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession, permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte, la taxation sur la marge s’applique dès lors qu’aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n’est intervenu avant la revente (Rép. min. à QE nos 91143 et 94061, JOAN Q. 30 août 2016, p. 7769).

Cependant par une réponse ministérielle du 17 mai 2018 (Rép. min. à QE no 4171, JO Sénat Q. 17 mai 2018, p. 2361), le ministre de l’Économie et des Finances revient sur cette position en abandonnant le critère de l’identité physique, mais en maintenant le critère d’identité juridique : « compte tenu des difficultés d’appréciations suscitées par la publication de ces commentaires sur l’identité physique et afin de rétablir la sécurité juridique des opérations d’aménagement foncier, il est admis, y compris pour les opérations en cours, dans le cas de l’acquisition d’un terrain ou d’un immeuble répondant aux conditions de l’article 268 du CGI qui n’a pas ouvert droit à déduction par un lotisseur ou un aménageur qui procède ensuite à sa division en vue de la revente en plusieurs lots, que ces ventes puissent bénéficier du régime de la marge dès lors que seule la condition d’identité juridique est respectée ».

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Ainsi désormais il devrait suffire de justifier que juridiquement avant l’acquisition par le lotisseur ou l’aménageur, les terrains étaient qualifiables de terrains à bâtir (déclaration préalable de division ou permis d’aménager, permettant ainsi d’individualiser suffisamment les lots, obtenus avant l’acquisition par l’assujetti) pour que les reventes soient assujetties à la TVA sur marge. Cette réponse a été réaffirmée dans une réponse ministérielle du 24 septembre 2019 (Rép. min. à QE no 1835, JOAN Q. 24 sept. 2019, p. 8300).

Une question similaire s’applique dans le cas d’un bien immobilier bâti acquis par un marchand de biens, qui procède à la démolition du bâtiment, afin de le vendre en terrain à bâtir. Cette seconde hypothèse a été tranchée par un arrêt (CE, 8e et 3e ch., 27 mars 2020, no 428234, Ministère de l’Action et des Comptes publics c/ SARL Promialp, Rec. CE 2020, tables, Constr.-urb. 2020, comm. 65) par lequel le Conseil d’État confirme que la TVA sur la marge ne s’applique pas dans une telle hypothèse, à défaut d’identité de qualification juridique entre le bien acquis et le bien cédé (confirmé par Rép. min. à QE no 30676, JOAN Q 29 sept. 2020, p. 6686, JCP N 2020, no 41-42, act. 824).

En effet la cour juge :que sont exclut du régime de la TVA sur la marge « des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains acquis non bâtis sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains bâtis, » ; ils ont changé de nature juridique.

Mais que le régime de la TVA sur la marge n’est pas exclu dans les opérations « de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles qu’une division en lots ou la réalisation de travaux d’aménagement permettant l’installation de réseaux desservant lesdits terrains, à l’instar, notamment, des réseaux de gaz et d’électricité ».

En conséquence la réalisation d’aménagements tels qu’une division parcellaire ou des travaux de viabilisation n’est pas de nature à empêcher l’application du régime de la marge. Le régime de la TVA sur marge ne requière donc pas une identité physique, le terrain peut avoir été « travaillé » par le vendeur (viabilisation, divisions….), mais il faut qu’i y ait identité juridique entre l’acquisition et la revente (les terrains doivent avoir été acquis comme terrains à bâtir)

Cette décision est transposable au régime de la TVA sur marge résultant de la réforme de la TVA immobilière intervenue en 2010.

Dans une réponse ministérielle (Rep Min N° 42486 JOANQ 1er fevrier 2022 P 702, JCP N N° 6 du 11 février 2022, Actualités N° 261) le gouvernement sécurise « temporairement » le régime actuel de la TVA sur marge, en rappelant que tant que la mise à jour de la documentation fiscale n’aura pas intégré cette jurisprudence et la jurisprudence des juges nationaux, les contribuables de bonne foi peuvent se prévaloir de l’interprétation actuelle (art L 80 A du livre de procédure fiscale).

Vendeur

La taxe s'applique quel que soit le vendeur :

• Personne physique (particulier, agriculteur, artisan, entrepreneur individuel cédant un terrain dans le cadre d'une activité professionnelle notamment)
• Personne morale (SCI, société de personnes ayant un objet industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial, société immobilière de copropriété notamment)
• Contribuable domicilié hors de France.

Terrains Nus Rendus Constructibles

La taxe s'applique aux terrains suivants :

• Terrains nus
• Terrains avec une construction impropre à un quelconque usage (bâtiment rendu inutilisable en état durable d'abandon ou en ruine, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti notamment).

La taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles ne s'applique pas dans les cas suivants :

• Cession en conséquence d'une expropriation, à la suite d'une déclaration d'utilité publique
• Terrain rendu constructible avant le 13 janvier 2010
• Terrain ayant déjà fait l'objet d'une vente (ou plusieurs) depuis son classement en zone constructible
• Cession de terrain réalisée plus de 18 ans ans après la date à laquelle le terrain a été rendu constructible
• Cession dont le prix est inférieur à 15 000 €

À noter

La taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles ne s'applique pas aux mutations à titre gratuit (par donation ou en cas de succession)

La taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles ne s'applique pas si le prix de la cession est inférieur à 10 fois le prix d’acquisition.

Exemple :

Pour un terrain acheté 10 000 € et revendu 70 000 € :

Plus-value : 70 000 € - 10 000 € = 60 000 €

La plus-value est inférieure à 10 fois le prix d'acquisition (10 x 10 000 € = 100 000 €), donc elle n'est pas taxée.

La taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles ne concerne pas la cession à titre onéreux (vente) de droits relatifs à des terrains nus.

Calcul de la Taxe

Indexer le prix d'acquisition en fonction de l'inflation

Le prix d'acquisition doit être revalorisé en fonction de l'évolution de l'indice des prix à la consommation hors tabac (publié par l'Insee).

Vous devez multiplier le prix d'acquisition par l'évolution de l'indice des prix à la consommation entre les dates d'acquisition et de cession.

Vous devez utiliser la formule de calcul suivante :

Montant revalorisé du prix d'acquisition = Prix d'acquisition x (Dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de la cession / Dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de l'acquisition)

Si vous avez acquis le terrain avant 1998 (dernière base 100 en vigueur), l'actualisation couvre plusieurs générations d'indices.

Dans ce cas, vous devez procéder en autant d'étapes que de séries d'indices concernées.

Bénéficier d'une assiette réduite

L'assiette de la taxe est réduite de 1/10e par an à partir de la 9e année suivant le classement du terrain en zone constructible.

Exemple :

Pour un terrain rendu constructible en 2017 :

• Si la vente a lieu entre 2021 et 2024, la taxe est perçue sur la totalité de la plus-value.
• Si la vente est réalisée entre 2025 et 2033, la taxe est réduite de 10 % chaque année.
• Si la vente est effectuée à partir de 2034, le cédant ne paye plus de taxe.

Utiliser un calcul forfaitaire

Dans certaines situations, le prix d'acquisition du terrain n'est pas connu ou n'est pas déterminable.

C'est le cas par exemple, en cas de succession non déclarée, de succession non imposable en France ou d'acquisition par prescription acquisitive.

La taxe est alors calculée sur une assiette forfaitaire égale aux 2/3 du prix de cession du terrain.

Taux de la taxe

Le taux de la taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles est progressif.

Il augmente en fonction du montant de la plus-value.

La taxe s'applique selon les taux suivants :

• 5 % de la plus-value comprise entre 10 et 30 fois le prix d'acquisition
• 10 % de la plus-value dépassant 30 fois le prix d'acquisition

Exemple :

Pour un terrain acheté à 20 000 €, puis revendu à 220 000 € après classement en zone urbaine.

La plus-value est de 200 000 €, soit 10 fois le prix d'acquisition.

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