TVA sur les Terrains à Bâtir : Définition et Régime Fiscal en France

La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un impôt indirect sur la consommation, et son application aux terrains à bâtir en France est soumise à des règles spécifiques. Cet article vise à définir ce qu'est un terrain à bâtir au sens de la TVA, et à exposer les conditions d'application de cette taxe, les taux réduits applicables, ainsi que les exonérations possibles.

Définition d'un Terrain à Bâtir

Les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d'urbanisme sont assujettis à la TVA (CGI, art. 257, I-2-1°). Il s'agit d'une définition autonome des définitions fiscales connues par ailleurs qui reposent sur un critère de constructibilité effective.

Ainsi, un terrain est considéré comme "à bâtir" si, au regard du plan local d'urbanisme (PLU), de tout autre document d'urbanisme en tenant lieu et, pour les petites communes qui n'en sont pas dotées, de la carte communale, des constructions peuvent y être autorisées conformément aux prescriptions de l'article L. 111-1 du code de l'urbanisme.

Zones à urbaniser (AU) : L'article R.*123-6 du code de l'urbanisme est relatif aux zones à urbaniser (ou zones « AU »). Dans ces zones, les constructions y sont autorisées, soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone.
Dans les communes dotées d'une carte communale, celle-ci délimite les secteurs où les constructions sont autorisées et ceux où elles ne sont pas admises (art. L. 124-1 du code de l'urbanisme).

Il est important de noter qu'au plan national, les notions de terrain à bâtir et d'immeuble bâti sont exclusives l'une de l'autre.

Immeubles Bâtis et TVA

Selon l'article 257 du CGI, les immeubles bâtis qui sont achevés depuis cinq ans au plus sont assujettis à la TVA.

Lire aussi: Terrains à bâtir: comprendre la TVA

Sont considérés comme des « bâtiments », au sens de « construction incorporée au sol » (cf. 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI, et ce, même si cette construction est destinée à être démolie par l'acquéreur.

La cession d'un immeuble bâti ne relève pas, en règle générale, de la TVA. Elle est en principe exonérée. Elle peut néanmoins donner lieu à taxation sur option, qui sera liquidée sur le prix total ou sur la marge selon les circonstances.

TVA et Logements Locatifs Sociaux

La TVA perçue au taux réduit aux lieu et place de la TVA qu'ils ont supportée dans les conditions de droit commun au titre des différentes opérations qui participent à la construction de l'immeuble.

La livraison de logements locatifs sociaux peut bénéficier d'un taux réduit lorsque l'immeuble répond aux critères du logement social.

Il existe des conditions spécifiques pour bénéficier de ce taux réduit, notamment :

Lire aussi: Implications Fiscales : TVA

Le financement au moyen d'un prêt prévu par l'article R. 331-1 du CCH.
L'engagement de louer les logements dans les conditions prévues aux 3° et 5° de l'article L. 351-2-1 du CCH.

Dans le cas où une partie du terrain est utilisée pour la construction de logements sociaux et une autre partie pour des logements non sociaux (et soumise au taux normal de la TVA), une part du prix d'acquisition de ce terrain proportionnelle à la surface des-dits locaux dans la surface totale de la construction est pris en compte pour le prix de revient.

Tableau récapitulatif des taux de TVA applicables (exemple) :

Type d'opération	Taux de TVA applicable
Livraison de terrain à bâtir	20% (taux normal)
Construction de logements sociaux	5.5% (taux réduit, sous conditions)
Travaux de rénovation énergétique	5.5% ou 10% (selon les conditions)

Exonérations de TVA

La cession d'un immeuble est en principe exonérée de TVA (CGI, art. 261, 5°). Elle peut néanmoins donner lieu à taxation sur option, qui sera liquidée sur le prix total ou sur la marge selon les circonstances.

Le régime de TVA sur marge n’est donc pas applicable aux opérations de livraison de terrains à bâtir dont l’acquisition initiale n’a pas été soumise à la TVA, soit qu’elle se trouve en dehors de son champ d’application (par exemple en cas de vente du bien par un non-assujetti ou par un assujetti n’agissant pas en tant que tel), soit qu’elle s’en trouve exonérée, lorsque la TVA acquittée en amont par le vendeur initial n’a pas été incorporée dans le prix de vente.

LES OPERATIONS DE DIVISION PARCELLAIRE : TVA / CONSTUCTION / DENSIFICATION

Précisions sur les Travaux et la TVA

Les travaux de démolition sont suivis de travaux éligibles au taux réduit (BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30 au II-A § 350). Toutefois, s'agissant d'un logement situé dans un immeuble collectif (cf. ravalement), le preneur des travaux n'a pas nécessairement connaissance des travaux réalisés par les autres copropriétaires dans leurs appartements.

Certains travaux sur les façades peuvent bénéficier du taux réduit, dès lors qu'ils n'affectent pas la consistance de la façade. Il est donc essentiel de bien qualifier la nature des travaux pour déterminer le taux de TVA applicable.

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