Taxe sur la valeur ajoutée et vente d’un appartement neuf : règles et conditions

Quand on achète ou revend un bien immobilier, certaines taxes sont à acquitter. La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) s’applique principalement aux ventes de biens neufs et de terrains à bâtir réalisées par des professionnels assujettis qui agissent dans le cadre de leur activité économique. Contrairement aux ventes entre particuliers, qui restent exonérées de TVA, ces opérations professionnelles entrent dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée.

Qu’est‑ce qu’un immeuble neuf ou un logement neuf ?

Un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il est achevé depuis moins de cinq ans, qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de travaux importants (CGI art. 257, I-2-2°). Il peut s'agir soit d'une construction nouvelle, soit d'un immeuble ancien mais ayant fait l'objet de travaux de rénovation dont l'importance est telle qu'ils rendent le bien à l'état neuf.

Les travaux sont considérés fiscalement comme rendant le bien à l'état neuf, quand ils portent sur l'un des cas suivants au choix : la majorité des fondations ; la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ; la majorité de la consistance des façades (hors ravalement) ; au moins 2/3 de chacun des 6 éléments de second œuvre qui sont les planchers, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.

Terrains à bâtir : définition et régime

Conformément au CGI (CGI. art. 257, I-2-1°), sont considérés comme terrains à bâtir « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu [...]. ». Ainsi, un terrain à bâtir repose uniquement sur la constructibilité du terrain. Il n’est pas tenu compte de l'emploi qui en est effectivement fait, ou de l’intention de l’acquéreur.

Qui est redevable de la TVA immobilière ?

La personne redevable de la TVA immobilière est, en principe, le vendeur professionnel : promoteur, lotisseur, marchand de biens ou toute personne assujettie à la TVA agissant dans le cadre de son activité économique. À savoir, par exception, la TVA est due par l’acquéreur lorsque les 2 conditions suivantes sont réunies : le vendeur est un professionnel soumis à la TVA, mais il est situé à l’étranger (hors de France) et l’acheteur est lui‑même un professionnel, soumis à la TVA.

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Opérations exonérées et champ d’application

Un particulier, qui n’agit pas en tant qu’assujetti, est hors champ de la TVA. Par conséquent, les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans, réalisées entre particuliers, sont situées hors du champ d'application de la TVA. De même, certaines mutations à titre gratuit (donation, succession), les partages purs et simples, ainsi que les ventes de biens immobiliers pour un prix symbolique sont exonérées de TVA immobilière.

Taux de TVA applicables selon la nature du bien

La vente d'un immeuble neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel est soumise à la TVA. La TVA se calcule en principe sur le prix total au taux normal de 20% (CGI. art. 278). Toutefois, des taux réduits peuvent s’appliquer dans certains cas spécifiques :

• 5,5 % : logements vendus en accession sociale sous certaines conditions (CGI. art. 278 sexies, I-11°) ;
• 10 % : certaines livraisons de logements sociaux (CGI. art. 278 sexies A) ;
• Dans certains départements d'Outre‑mer (Guadeloupe, Martinique, Réunion), un taux réduit particulier de 2,1 % peut s'appliquer pour certains cas.

Le taux normal est fixé à 20 % (CGI. art. 278). La TVA s’applique sur le prix total de vente (CGI. Art. 266, 1-a).

TVA réduite à 5,5 % : conditions d’éligibilité pour l’immobilier neuf

Pour bénéficier d'une TVA réduite dans l'immobilier neuf, plusieurs conditions cumulatives sont nécessaires. Les programmes visés sont notamment : d'immeubles neufs, de terrains à bâtir, d'immeubles acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA) et d'opération de construction.

Les programmes immobiliers en TVA réduite dans le neuf se trouvent dans les quartiers faisant l’objet d’une convention avec l’Agence nationale de renouvellement urbain (ANRU) et dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Si vous achetez un bien neuf en accession sociale à la propriété dans l'une de ces zones de rénovation urbaine ou à 300 mètres autour (voire 500 mètres dans certains cas), vous pouvez bénéficier de la TVA réduite pour un logement neuf à 5,5 %.

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Les acheteurs personnes physiques doivent respecter des conditions de ressources, appréciées sur l’avis d'imposition de l’année N-2 (par rapport à la signature de l'avant-contrat). Les ressources des acquéreurs doivent être inférieures aux plafonds prévus pour le prêt locatif social (PLS) majoré de 11 %.

Autre condition : acheter un bien destiné à devenir la résidence principale de l'acquéreur. Dans l'acte de vente, vous vous engagez à occuper le bien pendant 10 ans comme résidence principale. En cas de revente, de location ou d'utilisation comme résidence secondaire dans les 10 ans, vous devrez régler la différence de TVA entre le taux réduit et le taux normal, avec une décote d'un dixième par année de détention.

Durée de détention et régularisation

Pour les logements livrés à compter du 1er janvier 2014, la durée obligatoire de détention du bien acheté en TVA réduite est de 10 ans. En cas de revente ou de changement d'affectation durant cette période, une partie de la TVA initialement économisée doit être reversée à l'administration fiscale, proportionnellement au nombre d'années restant à courir. Certaines situations justifient de ne pas conserver la résidence principale et donc ne pas régler cette différence de TVA : décès de l'acquéreur, de son conjoint ou d'un ascendant direct ; chômage d'une durée supérieure à 1 an ; mutation professionnelle ; divorce, dissolution du Pacs, mariage ou naissance d'un enfant.

TVA sur option et TVA sur la marge pour l’ancien

Les ventes, effectuées par un professionnel assujetti à la TVA, d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans sont en principe exonérées de TVA (CGI, art. 261, 5, 2°). Toutefois, sur option du vendeur exprimée dans l’acte de vente (CGI, art. 201 quater), l’opération peut être imposée sur la marge si le vendeur a lui-même acheté le bien à un assujetti et que cette acquisition n’a pas ouvert droit à déduction. La TVA sur la marge porte uniquement sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat initial.

Droits d’enregistrement et interplay avec la TVA

Lorsque la mutation d’un immeuble est soumise à la TVA sur le prix total, l’acte est soumis à un droit d’enregistrement fixe de 0,70 %, auquel s’ajoute une surtaxe de 0,015 % pour frais d’assiette, soit un total de 0,715 % (CGI. art. Article 1594 F quinquies). Il remplace le droit proportionnel classique de mutation (environ 6,31%).

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Bon à savoir : à compter du 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028, les départements peuvent augmenter le taux départemental jusqu’à 5 % du prix de vente (au lieu de 4,5 %). Cela signifie concrètement que le taux global des Droits de Mutation À titre onéreux (DMTO) peut être désormais de 6,31 % (département à 5 % + 1,20 % + frais) pour les ventes d’immeubles anciens ou terrains à bâtir hors TVA.

Frais d’acquisition et rôle du notaire

Si vous achetez un bien immobilier auprès d'un particulier, vous payez des frais d'acquisition en plus du prix de vente. Ces frais de notaire dans le neuf s'élèvent à 2-3 % (contre 7-8 % dans l'ancien). Dans l’immobilier neuf, ils sont de l'ordre de 2 à 3 %. Le notaire encaisse ces frais pour le compte du Trésor Public, autrement dit de l’Etat. Ces montants concernent les droits d’enregistrement, la TVA ou encore les droits de mutation.

La rémunération du notaire comprend les honoraires ou les émoluments ; dans le cadre d’un achat immobilier on parle d’émoluments proportionnels calculés en fonction d’un taux à valeur énoncée dans l’acte. Le notaire peut accorder une remise sur ces émoluments proportionnels dans le cadre d’un achat immobilier.

TVA et travaux : distinctions et taux applicables

Les travaux de rénovation bénéficient de taux réduits : 10 % pour les travaux d'amélioration, de transformation ou d'aménagement, et 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique. Pour pouvoir bénéficier de la TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation, il faut que le logement soit achevé depuis plus de deux ans au début des travaux. Le taux réduit concerne uniquement les travaux de rénovation énergétique à proprement parler.

Récupération de la TVA pour les professionnels

Les professionnels assujettis à la TVA disposent d'un droit à déduction : ils peuvent déduire la TVA payée sur leurs acquisitions de biens ou de services de celle collectée lors de leurs ventes. Ce mécanisme permet d'alléger la charge fiscale et d'optimiser la trésorerie de l'entreprise.

Pour bénéficier pleinement de ce droit, il est indispensable de tenir une comptabilité rigoureuse et de conserver toutes les factures justificatives. En pratique, se faire accompagner par un expert-comptable ou un notaire spécialisé en immobilier garantit une gestion conforme et sécurisée de la TVA.

Revente d’un appartement neuf : aspects fiscaux et timing

La patience est souvent de mise afin de réussir la revente d’un logement neuf. Jusqu’à 5 ans, un logement reste juridiquement « neuf » et peut donc se revendre plus cher qu’un logement ancien. Avant de se lancer dans la revente d’un appartement neuf, il s’agit de prendre en compte l’ensemble des frais inhérents à tout achat immobilier afin de calculer la rentabilité financière de l'opération immobilière.

Si vous occupiez le bien immobilier à revendre au titre de votre résidence principale, il n’y aura pas d’imposition au titre de la taxation des plus-values immobilières. En revanche, en cas de revente d’un logement neuf de type résidence secondaire ou investissement locatif, l’imposition des plus-values entre en ligne de compte. La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition. Il existe un abattement selon la durée de détention du bien immobilier à revendre à partir de six années de détention ; ce n’est qu’à partir de 22 ans de détention que la revente d’un investissement locatif ou d'une résidence secondaire sera totalement exonérée de taxation au titre de l'impôt sur le revenu.

Cas particuliers : VEFA, revente avant livraison et garantie revente

Arrivée d’un enfant, séparation, mutation, il est parfois nécessaire de revendre un logement neuf acquis en VEFA avant même sa livraison. C’est tout à fait possible si le contrat de vente l’indique bien et c’est souvent le cas. En revanche, la revente d’une VEFA avant la livraison se fait sous certaines conditions. Le futur acquéreur ne pourra profiter des frais de notaire réduits propres au logement neuf, sauf si la revente s’effectue avant la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire.

Certains promoteurs immobiliers assurent une garantie revente. Il s’agit d’une assurance qui protège l'acheteur en cas de revente du bien immobilier suite à un accident de la vie en cas de décès ou divorce.

Questions fréquentes

• La TVA s'applique-t-elle à la vente d'un bien de plus de 5 ans ? En principe, un bien de plus de 5 ans est considéré comme ancien et échappe à la TVA lors d'une vente entre particuliers. Toutefois, il peut opter pour la taxation si le vendeur est un professionnel assujetti.
• La TVA concerne-t-elle la location ? La location nue d'un bien à usage d'habitation est exonérée de TVA. En revanche, la location meublée avec services parahôteliers est soumise à la TVA si trois des quatre services sont proposés.
• Une SCI doit-elle payer la TVA immobilière ? Cela dépend du régime et de l'activité de la SCI. Une SCI de construction-vente est assujettie à la TVA de plein droit ; une SCI de gestion locative reste généralement hors du champ de la TVA, sauf option.

Tableau synthétique des cas et taux (extrait)

La TVA immobilière est un impôt perçu par l'État sur certaines transactions immobilières. Elle s'applique principalement aux ventes de biens neufs et de terrains à bâtir réalisées par des professionnels assujettis qui agissent dans le cadre de leur activité économique. Êtes-vous concernés ? Qui paie et qui collecte la TVA dans une vente immobilière ? Le redevable est en principe le vendeur professionnel mais le coût est répercuté sur l'acheteur dans le prix de vente affiché.

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