TVA et Copropriété : Comment Récupérer la TVA sur les Charges ?

Découvrons ensemble la complexe question de la TVA sur les charges de copropriété. Cette taxe, calculée automatiquement lors de l’enregistrement des factures, est souvent un sujet de confusion. Alors, comment se retrouver entre les différents taux de TVA applicable aux travaux en copropriété ? Est-il possible de récupérer cette TVA ? Et comment sont calculés les montants déductibles ?

La TVA sur les charges de copropriété est une notion qui peut paraître complexe. En général, les copropriétaires ne peuvent pas déduire la TVA sur les dépenses engagées pour le compte des locataires, car ces remboursements sont exclus de leur base d’imposition. Il faut aussi mentionner que le taux de TVA applicable peut varier en fonction du type de travaux réalisés dans la copropriété. Le taux de TVA applicable aux charges de copropriété dépend du type de travaux effectués. Le taux normal est de 20% mais il peut être réduit à 10% pour certains travaux jugés essentiels. Par exemple, la rénovation d’un immeuble collectif majoritairement résidentiel peut bénéficier de ce taux réduit. Par ailleurs, le syndic n’a pas le droit de répercuter une charge de TVA qui ne prendrait pas en compte l’usage effectif du lot en cause. Enfin, il est à noter que le taux de TVA applicable peut varier en fonction de l’usage du bâtiment.

Abordons maintenant les charges locatives et leur lien avec la TVA. Les charges locatives ou charges récupérables sont des dépenses initialement payées par le propriétaire et ensuite dues par le locataire. Côté TVA, les frais accessoires à une location soumise à cette taxe doivent être inclus dans la base d’imposition du propriétaire.

La question de la récupération de la TVA par un copropriétaire est complexe. En théorie, elle ne semble pas possible. En effet, les dépenses engagées pour le compte des locataires, notamment les charges de copropriété, ne permettent pas la déduction de la TVA. Cependant, dans des cas particuliers, la récupération de la TVA peut être envisagée.

Une autre exception concerne les syndicats de copropriétaires qui gèrent des immeubles ou des résidences avec services. Le montant de la TVA déductible est déterminé par plusieurs facteurs. Il est nécessaire de distinguer entre les différents types de travaux. Par exemple, pour des travaux d’entretien courant, la TVA est généralement à 20%.

Les copropriétaires qui sont également bailleurs ont la possibilité de déduire certaines charges de copropriété de leurs revenus fonciers. Pour calculer la TVA déductible, vous pouvez utiliser le compte de TVA à régulariser (4458) sans la déclarer à l’avance.

Rappel important : Les informations contenues dans cette section sont de nature générale.

L’appel de fonds du syndic est intimement lié à la TVA dans le cadre des charges de copropriété. En effet, le syndic, en charge de la gestion de la copropriété, émet des appels de fonds pour couvrir les dépenses relatives à l’entretien et la gestion de l’immeuble. Là où le lien se fait avec la TVA, c’est que cette dernière est souvent intégrée dans les charges récupérables que le syndic demande aux copropriétaires de régler.

Les travaux réalisés dans les parties communes de la copropriété permettent d’assurer la bonne tenue de l’immeuble et de garantir le confort de vie des résidents. Le coût des travaux est entièrement assumé par le syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires de la copropriété. Cependant, en fonction de la nature des travaux entrepris, il est possible de profiter d’un taux de TVA réduit pour ainsi limiter les coûts et les charges de copropriété.

Qu’est-ce que la TVA sur les travaux ?

Quels sont les différents taux de TVA ? On fait le point dans cet article.

Lire aussi: Comprendre la TVA en Copropriété

Définition : la TVA sur les travaux en copropriété

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt indirect payé par les consommateurs et récolté par les entreprises. La TVA s’applique sur de nombreux produits, services et prestations comme les denrées alimentaires, les abonnements en ligne ou encore les travaux en copropriété.

Lorsque la copropriété souhaite réaliser des travaux dans les parties communes, le syndic de copropriété ou le conseil syndical demande l’édition d’un devis auprès de plusieurs sociétés. Sur ce devis figure :

Le prix hors taxes (HT) : c’est le coût de la prestation sans la TVA. Pour information, le prix HT correspond à la somme que l’entrepreneur gagne pour la réalisation des travaux ;
Le prix toutes taxes comprises (TTC) : c’est le coût de la prestation avec la TVA, c’est-à-dire le coût réel de la prestation pour les copropriétaires. Les copropriétaires régleront les travaux via un appel de fonds exceptionnel.

Selon le code général des impôts, les copropriétaires sont obligatoirement redevables de la TVA sur les travaux réalisés dans la copropriété. Cependant, le taux appliqué varie en fonction de la nature des travaux.

La TVA s’applique sur les travaux effectués dans les parties communes de la copropriété, mais aussi dans les parties privatives. Ainsi, si vous réalisez des travaux dans votre logement, vous profitez aussi des taux de TVA présentés ci-dessous.

Les différents taux de TVA applicables pour les travaux

#COPROPRIETE : COMPRENDRE LE CALCUL DES CHARGES

Il existe trois différents taux de TVA applicables pour les travaux réalisés dans les parties communes de la copropriété ou les parties privatives de chaque copropriétaire. Vous trouverez toutes les informations essentielles dans le tableau ci-dessous.

Taux de TVA	Nature des travaux	Conditions	Exemples
TVA à 20%	Maintenance Rafraîchissement Nettoyage	Aucune, il s’agit du taux appliqué par défaut	Maintien de la chaudière collective Peinture du hall d’entrée Nettoyage des parties communes
TVA à 10%	Réparation Aménagement Transformation ou amélioration	La destination de l’immeuble est à usage d’habitation, avec au moins 50% de logements dans l’immeuble	Réparation de la chaudière collective Ravalement de façade Réfection de la toiture
TVA à 5,5%	Rénovation énergétique	Même condition que la TVA à 10% La construction de l’immeuble ou du logement doit être achevée depuis plus de 2 ans Amélioration minimale des performances énergétiques (voir arrêté ministériel)	Réfection de la toiture avec isolation des combles Ravalement de façade avec ajout de matériaux isolants Installation d’une chaudière collective à haut rendement

Le pôle d’expertise rénovation énergétique de Matera accompagne les copropriétés gérées en syndic coopératif ou bénévole pour entreprendre des travaux de rénovation énergétique dans la copropriété. Nous vous accompagnons de A à Z dans vos démarches, de la définition du projet à la réception des travaux, et ce sans surcoût ni commission !

Que faire en cas d’erreur sur la TVA appliquée ?

Lorsque vous demandez à un professionnel un devis chiffré pour vos travaux, ce dernier applique automatiquement le taux de TVA adéquat. Cependant, il peut arriver que le professionnel fasse une erreur et vous applique une TVA plus élevée, comme le taux de 20% par défaut.

Dans ce cas, vous devez absolument demander une réédition du devis. En effet, après signature du devis, il n’est plus possible de modifier la TVA appliquée sur la facture finale, d’autant plus si un acompte a été versé au professionnel.

Ainsi, si les copropriétaires paient une TVA à 20% au lieu d’un taux réduit, il ne sera plus possible pour eux de récupérer la différence.

En cas de doute sur la TVA appliquée sur l’un de vos devis, vous pouvez demander l’assistance de votre référent Matera en utilisant le bouton “Une question ?” en bas à droite de votre espace personnel. Nous vous guiderons sur les étapes à suivre si, en effet, vous devez demander au prestataire une modification de devis !

Taux de TVA pour des travaux de rénovation

Lorsque vous réalisez des travaux de rénovation dans un logement, trois taux de TVA peuvent s’appliquer et représentent des solutions ou des aides en matière de financement. Ils varient en fonction de la nature et de l’importance des travaux. Quand appliquer le taux de TVA réduit à 5,5 %, le taux de TVA intermédiaire à 10 % et le taux de TVA normal à 20 % ?

Taux de TVA réduit à 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique

Quels travaux pour un taux de TVA à 5,5 % (isolation, chauffage...) ? Deux types de travaux permettent de bénéficier d’un taux de TVA à 5,5 % :

Les travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique : dépenses en faveur d'économies d'énergie, d'isolation thermique ou production d'énergie renouvelable (exemples : pose d’une chaudière à condensation, pose d’une isolation thermique, installation d’un appareil de régulation de chauffage, etc.).
Les travaux annexes, également appelés « induits » : ils doivent se situer dans la même pièce que les travaux de rénovation ou concerner des éléments du bâti directement affectés par ces travaux. Exemples : déplacement de radiateurs, dépose de sols, etc. Les travaux d’ordre esthétique (pose de papier peint, habillage d’un insert, etc.) ne sont pas concernés.

Les travaux annexes doivent être facturés dans les trois mois qui suivent les travaux de rénovation énergétiques auxquels ils sont liés.

Par exemple, si une fenêtre à double vitrage est posée dans une pièce, les travaux de plâtrerie et de peinture induits devront être facturés dans un délai de trois mois.

Taux de TVA intermédiaire à 10 % pour la majorité des travaux de rénovation

Plusieurs types de travaux permettent de bénéficier d’un taux réduit de TVA à 10 % :

les travaux d’amélioration,
les travaux de transformation,
les travaux d’aménagement ou d’entretien.

Par exemple, il s’agit de la fourniture et de la pose des équipements de cuisine et de salle de bains dès lors qu’ils s’incorporent au bâti et ne peuvent pas être enlevés sans détériorer le bâti ou le meuble. Les travaux réalisés sur les dépendances de l’habitation (garage, cour, etc.) permettent aussi de bénéficier de la TVA à 10 %.

La fourniture d’équipements ménagers, électroménagers ou de mobilier n’est pas concernée, ni l’installation de gros équipements (installation ou entretien d’un ascenseur, d’une cabine de hammam, d’une climatisation etc.).

Conditions pour bénéficier d’une TVA réduite ou intermédiaire

En plus des conditions spécifiques à l’éligibilité au taux de TVA de 5,5 % ou de 10 %, des conditions communes sont requises pour que le taux réduit ou le taux intermédiaire s’applique sur la facture des travaux :

Les locaux doivent être achevés depuis plus de deux ans au début des travaux.
Les locaux doivent être affectés à l’habitation, que ce soit pour une résidence principale ou une résidence secondaire. Notez que des locaux qui étaient affectés à un autre usage et qui ont été rénovés à l’usage d’habitation sont également concernés.
Seules les personnes physiques qui réalisent des travaux d’économie d’énergie dans leur logement peuvent profiter de la TVA à taux réduit. Leur statut d’occupation n’entre pas en compte : elles peuvent être propriétaires, locataires, ou occupantes à titre gratuit. Lorsque les travaux portent sur les parties communes d’un immeuble, c’est le syndicat des copropriétaires qui bénéficie de la TVA à taux réduit.
Les travaux et les équipements doivent être facturés par une entreprise. Si vous achetez vous-même les équipements pour les faire poser par un artisan, ils seront soumis au taux de TVA de 20 %. Dans ce cas, seule la prestation réalisée par l’artisan pourra bénéficier d’un taux de TVA réduit ou intermédiaire.

TVA et SCI

En tant que client des travaux, vous pouvez être propriétaire bailleur, propriétaire occupant, locataire ou occupant à titre gratuit. Vous pouvez également être un syndicat de copropriétaires qui gère les travaux pour la copropriété ou encore une société civile immobilière (SCI) qui gère les locaux.

Quand une SCI est assujettie à la TVA (si elle loue des biens meublés à usage professionnel ou à usage d'habitation), c'est le taux de 20 % qui s'applique. Dans le cas de travaux de rénovation, la SCI peut récupérer la TVA quand elle est facturée par un professionnel en charge des travaux.

Démarches administratives

Vous devrez remplir et remettre au prestataire de travaux une attestation qui prouve que tous les travaux respectent les conditions d’éligibilité (au taux réduit de 5,5 % ou de 10 %). Les travaux de rénovation réalisés dans un logement ancien bénéficient de taux de TVA réduits sous certaines conditions. Le taux peut être de 5,5 % ou de 10 % en fonction de la prestation réalisée. Les travaux de rénovation qui concernent des logements locatifs sociaux peuvent également bénéficier d'un taux réduit. En Guadeloupe, Martinique et à La Réunion, le taux applicable est de 2,1 %.

Lorsque des travaux sont réalisés sur certains types de locaux, il est possible que ces prestations de services soient soumises à un taux réduit de TVA.

Le local doit remplir les conditions suivantes :

Il doit avoir été achevé depuis plus de 2 ans.
Il doit être destiné à être affecté ou être affecté à un usage d'habitation.

Les locaux d'habitation qui remplissent les conditions d'accès à un des taux réduits sont par exemple les suivants :

Maison individuelle
Logement situé dans un immeuble collectif
Habitations légères (mobile-homes), péniches aménagées pour l'habitation et amarrées à un point fixe, dès lors qu'elles sont imposées à la taxe d'habitation
Dépendance usuelle d'un local d'habitation (par exemple une cave, un grenier, un garage, une loggia, une terrasse, une cour d'immeuble)
Établissement d'hébergement collectif de personnes physiques : établissement touristique sur lequel la TVA ne s'applique pas ou établissement à caractère social dont l'objet principal est l'hébergement
Logement de fonction

Le taux de TVA applicable varie en fonction de la nature des travaux.

Les taux de la TVA applicables sont de :

10 % en France métropolitaine
2,1 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion.

Cela concerne notamment les travaux suivants :

Travaux d'urgence portant sur une chaudière collective ou sur un ascenseur. Toutefois, il ne faut pas que les travaux aboutissent au remplacement de l'équipement et donc à la livraison d'un nouvel équipement.
Travaux permettant l'alimentation en eau d'un immeuble à usage d'habitation achevé depuis plus de 2 ans
Travaux d'évacuation des eaux pluviales
Travaux de clôture, pose d'un portail
Travaux d'avancées de toit (pergolas, auvent, marquise...) qui couvrent des surfaces attenantes à la construction déjà existante. L'avancée de toit ne doit pas augmenter la surface de plancher de la construction existante et ne doit pas porter sur du gros œuvre (ossature d'un bâtiment).

La part des travaux qui correspond à la fourniture d'équipements ménagers, de mobiliers ou l'acquisition de gros équipements fournis dans le cadre de travaux de remplacement d'un système de chauffage ou d'ascenseur n'est pas soumise au taux réduit. C'est également le cas lorsque les travaux concernent l'installation de sanitaire ou d'un système de climatisation.

À compter du 1er mars 2025 : la fourniture et l’installation d'une chaudière fonctionnant avec une énergie fossile (notamment au fioul ou au gaz, y compris les chaudières à haute performance énergétique utilisant un tel combustible) sont soumises aux taux suivants :

En France métropolitaine : 20 %
En Corse : 20 % (ou 10 % lorsqu'il s'agit de travaux immobiliers)
En Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion : 8,5 %.

Les taux de la TVA applicables sont de :

5,5 % en France métropolitaine
2,1 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion.

Cela concerne les prestations de rénovation énergétique suivantes :

L'isolation thermique :
- Des parois opaques
- Des parois vitrées
- Des portes d'entrée donnant sur l'extérieur
- Par l'installation de volets isolants
- Par l'installation de protections solaires mobiles.
Les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable
Les systèmes de ventilation mécanique contrôlée double flux, les systèmes de ventilation mécanique simple flux hygroréglable et les systèmes de ventilation hybride hygroréglable
Le calorifugeage des installations de production ou de distribution de chaleur ou d'eau chaude sanitaire
Les appareils de régulation de chauffage permettant le réglage manuel ou automatique et la programmation des équipements de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire
Les appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage ou d'eau chaude sanitaire dans un bâtiment équipé d'une installation centrale ou alimenté par un réseau de chaleur
Les brasseurs d'air plafonniers fixes
Les prestations d'entretien et de réparation des chaudières à très haute performance énergétique.

À savoir Dans tous les logements, même ceux achevés depuis moins de 2 ans, la livraison et l’installation de panneaux solaires d'une puissance inférieure ou égale à 9 kilowatts seront soumises au taux réduit de 5,5 % à compter du 1er octobre 2025.

Ce taux réduit est soumis à certaines conditions, notamment l'obligation d'utiliser l'electricité produite directement sur place (autoconsommation).

Pour bénéficier d'un taux réduit de TVA, le client doit obligatoirement certifier sur le devis ou la facture que les prestations réalisées remplissent bien les conditions de ce taux réduit. Il peut par exemple certifier que local rénové est affecté à un usage d’habitation.

L'obligation de conservation de ces documents varie selon la nature des travaux :

Travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien

Ces documents sont établis en 2 exemplaires.

L'un doit être remis à l'entreprise qui l'ajoute à sa comptabilité.

L'autre doit être conservé par le client jusqu'au 31 décembre de la 5e année suivant la réalisation des travaux. Par exemple, pour des travaux réalisés en 2023, il doit conserver les documents jusqu'au 31 décembre 2028.

À noter En cas d'erreur sur le taux appliqué en raison de la faute du client, il peut être obligé de participer au remboursement du complément de taxe manquant. C'est par exemple le cas s'il a attesté sur le devis ou la facture que les conditions du taux réduit sont remplies alors que ce n'est pas le cas.

Travaux de rénovation ou d'amélioration énergétique