Usufruit et mutuelle obligatoire : règles et fonctionnement détaillés

Le démembrement ? Ce terme aux consonances barbares désigne le fait de séparer le droit de la pleine propriété d’un immeuble ou un bien immobilier en deux droits distincts, l’usufruit et la nue-propriété. L'usufruit est un droit réel qui permet d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus sans en être le propriétaire complet. Il résulte du démembrement de propriété : usufruit et nue-propriété se combinent pour former la pleine propriété.

Principes fondamentaux de l’usufruit et de la nue-propriété

Concrètement, le droit de propriété se décompose en trois attributs : l'usus (le droit d'utiliser le bien), le fructus (le droit d'en percevoir les revenus) et l'abusus (le droit d'en disposer, notamment de le vendre). L'usufruitier détient l'usus et le fructus : il peut occuper le logement ou le louer pour en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire, lui, détient l'abusus, sans pouvoir jouir du bien ni en tirer de revenus.

La pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire à l'extinction de l'usufruit, sans droits de succession supplémentaires. L’usufruit prend fin au plus tard au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devenant alors plein propriétaire. L’usufruit peut toutefois être temporaire et expirer à une date convenue.

Usufruit viager vs usufruit temporaire

L'usufruit viager est le plus courant : il dure jusqu'au décès de l'usufruitier. Ce dispositif est fréquent dans les successions, il permet notamment au conjoint survivant de conserver l'usage du logement familial. L'usufruit temporaire, quant à lui, est limité à une durée convenue à l'avance, souvent 10, 15 ou 20 ans. Il répond à une logique différente : organiser une transmission ciblée ou optimiser une situation fiscale sans attendre un décès.

Valeur de l'usufruit : barème fiscal

Le barème fiscal de l'usufruit est l'outil de référence obligatoire pour l'administration fiscale lors du calcul des droits d'enregistrement pour les mutations à titre gratuit (successions, donations). Il applique une approche forfaitaire strictement basée sur l'âge de l'usufruitier au jour de la mutation : plus l'usufruitier est âgé, moins son droit a de valeur, et plus celle de la nue-propriété augmente. Ce barème est fixé par l'article 669 du Code général des impôts.

Âge de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
Moins de 31 ans	80 %	20 %
Moins de 41 ans	70 %	30 %
Moins de 51 ans	60 %	40 %
Moins de 61 ans	50 %	50 %
Moins de 71 ans	40 %	60 %
Moins de 81 ans	30 %	70 %
Moins de 91 ans	20 %	80 %
91 ans et plus	10 %	90 %

Exemple chiffré : un investisseur de 58 ans souhaite donner la nue-propriété d'un appartement évalué à 500 000 €. À cet âge, la valeur de la nue-propriété représente 50 % du bien, soit 250 000 €. Après application de l'abattement de 100 000 € par enfant, la base taxable tombe à 150 000 €. À l'extinction de l'usufruit, l'enfant récupère la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire.

Droits et obligations de l'usufruitier

L’usufruitier peut occuper le logement, le prêter ou encore le louer pour en percevoir les loyers. Il n’en va pas de même lors de la signature d’un bail commercial ou rural : ces baux tenus pour des actes de disposition par le Code civil exigent un accord du nu-propriétaire.
Il assume les charges courantes : impôts locaux (taxe foncière), entretien, réparations légères, et doit payer l'impôt sur le revenu sur ses revenus fonciers éventuels et l'IFI si son patrimoine immobilier excède 1 300 000 €.
Il a l'obligation de veiller à la conservation de la substance du bien et doit faire un inventaire des meubles et un état des lieux lors d'une succession.
En cas de location, la jurisprudence, notamment l’arrêt du 28 juin 2006 de la Cour de cassation (3e chambre civile, n° 05-15.563), confère à l’usufruitier-bailleur les mêmes obligations que celles d’un propriétaire classique à l’égard de son locataire.

Droits et obligations du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire détient la valeur intrinsèque du bien et le droit d’abusus : il peut vendre sa nue-propriété. Il supporte en principe les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil (toiture, murs porteurs, structure). Toutefois, si ces gros travaux sont rendus nécessaires en raison d’un défaut d’entretien de la part de l’usufruitier, ce dernier peut être tenu à supporter ces interventions lourdes.

Le nu-propriétaire peut aussi, en copropriété, représenter la propriété réelle et, en pratique, aura intérêt à souscrire une assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO) lorsque le bien est situé en copropriété, comme le prévoit l'article 9-1 de la loi Alur. Si le bien en nue-propriété est une maison individuelle, il n’y a pas d’obligation stricte d’assurance, mais la PNO reste recommandée.

Assurance habitation : qui paie quoi ?

En général, c'est l'usufruitier, ayant le droit de jouissance du bien, qui souscrit à une assurance multirisque habitation couvrant les risques classiques (dégâts des eaux, incendie, responsabilité civile). L'usufruitier, considéré comme locataire occupant, doit obligatoirement souscrire une assurance multirisque habitation comme précisé dans l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

Le nu-propriétaire doit, quant à lui, assurer sa responsabilité civile et les murs via une assurance PNO si nécessaire. Le nu-propriétaire a aussi la possibilité de souscrire une assurance pour le compte de l'usufruitier et d'en prendre en charge le coût.

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Fiscalité : impôts locaux, IFI et droits de succession

Concernant le paiement des impôts locaux, l’usufruitier est redevable du paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation quand le bien n’est pas mis en location. Mais dans certains cas, le nu-propriétaire et l’usufruitier sont imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs. Cette règle vaut notamment en cas de démembrement résultant d’une succession (sauf lorsqu’il résulte d’une donation au dernier des vivants).

Les droits de donation et de succession sont calculés sur la valeur de la nue-propriété (ou de l’usufruit) déterminée selon le barème de l’article 669 du CGI. Le conjoint survivant est exonéré de droits de succession depuis la loi TEPA de 2007.

Usufruit et emprunt immobilier

Lorsqu’un bien démembré fait l’objet d’un emprunt immobilier, la question du remboursement des mensualités, des intérêts ou du capital peut se poser de manière complexe. L’emprunt peut être remboursé par l’usufruitier qui rembourse intérêts et capital. Cet emprunt peut être garanti par l’usufruit uniquement (hypothèque légale).

Quasi-usufruit et réforme 2025

Le quasi-usufruit porte sur des biens dits consomptibles : sommes d'argent, valeurs mobilières, portefeuilles financiers. Contrairement à l'usufruit classique, l'usufruitier peut les utiliser, dépenser ou investir librement, à condition de restituer l'équivalent en quantité et qualité à la fin de l'usufruit. Ce mécanisme génère une créance de restitution au profit du nu-propriétaire, prévue à l'article 587 du Code civil.

Jusqu'en 2024, cette créance de restitution était déductible de l'actif successoral de l'usufruitier décédé, créant une opportunité fiscale. La loi de finances pour 2025 a mis fin à cette stratégie avec le nouvel article 774 bis du Code général des impôts : les créances de restitution issues d'un quasi-usufruit ne sont plus déductibles, sauf rares exceptions. Si vous avez mis en place ce type de montage avant 2025, un point avec votre notaire ou votre conseiller patrimonial s'impose pour réévaluer l'impact sur votre stratégie successorale.

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Usufruit et assurance-vie

L'assurance-vie peut faire l'objet d'un démembrement de clause bénéficiaire, permettant de désigner un usufruitier (souvent le conjoint) et des nus-propriétaires (souvent les enfants) sur le capital versé au décès. Ce montage protège le conjoint survivant tout en préservant les droits des enfants à terme. La fiscalité spécifique de l’assurance-vie trouvera à s’appliquer pour chaque bénéficiaire dont les droits seront calculés en fonction du barème de l’article 669 du CGI.

Cas pratiques et dispositifs patrimoniaux

Donation avec réserve d'usufruit : un parent peut donner la nue-propriété d'un bien à son enfant tout en conservant l'usufruit ; il continue d'occuper le logement ou de percevoir les loyers.
Vente en nue-propriété : céder la nue-propriété à un investisseur tout en conservant l'usufruit permet de recevoir un capital immédiat sans quitter le domicile.
Usufruit successif : permet de désigner deux usufruitiers successifs (ex. conjoint puis un autre bénéficiaire) et protège des familles recomposées.
SCI familiale et démembrement : l'intégration d'une SCI familiale peut faciliter la gestion et la transmission du patrimoine démembré.
Démembrement des parts sociales et SCPI : utile pour transmettre des entreprises ou des parts de SCPI en optimisant contrôle et fiscalité.

Ventes, indivision et cohabitation usufruitier / nu-propriétaire

Il est impossible de vendre la pleine propriété d'un bien démembré sans l'accord conjoint de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Chacun peut céder son droit indépendamment ; la vente du bien en pleine propriété requiert l'accord des deux parties. Lorsque le nu-propriétaire et l'usufruitier choisissent de cohabiter au sein d'un même bien immobilier, la dynamique de leur relation se complexifie et nécessite une compréhension claire de leurs droits respectifs et une communication ouverte pour garantir une coexistence harmonieuse.

Erreurs fréquentes à éviter

Confondre usufruit et droit d'usage et d'habitation (DUH) : le DUH est plus restrictif et ne permet pas de louer le bien.
Négliger les obligations d'entretien : l'usufruitier doit entretenir le bien ; tout manquement notable peut conduire à une action du nu-propriétaire.
Ignorer les conséquences du quasi-usufruit après la réforme 2025 : activer un montage de quasi-usufruit sans en mesurer les conséquences post-réforme peut être coûteux.
Ne pas recourir à un expert : le recours à un notaire, avocat fiscaliste ou conseiller patrimonial est indispensable pour sécuriser juridiquement et fiscalement le montage.

Points de vigilance pratiques

L'état des lieux et l'inventaire au moment de l'entrée en usufruit protègent le nu-propriétaire. En cas de défaut du nu-propriétaire d'effectuer les grosses réparations, l'usufruitier peut, sous conditions, les faire exécuter et demander remboursement. La répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire est encadrée par les articles 605 et 606 du Code civil lorsque le bien n’est pas mis en location.

Le démembrement de propriété

Ce qu'il faut retenir

Le démembrement permet de dissocier la jouissance d'un bien (usufruit) de sa propriété (nue-propriété). Transmettre son patrimoine tout en conservant ses revenus et la maîtrise de ses actifs : c'est l'équation que le démembrement permet de résoudre. Son efficacité dépend du moment où il est activé, de la qualité de la rédaction des actes et de sa cohérence avec l'ensemble de la stratégie patrimoniale.

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