Amortissement de l'usufruit en entreprise individuelle : règles comptables et fiscales

Lorsqu'un bien est détenu en usufruit, l'usufruitier n'a le droit que d'utiliser le bien et de percevoir les revenus qu'il génère. Les textes comptables ne définissent pas le traitement à appliquer pour la comptabilisation d'un bien en usufruit, mais la doctrine recommande un enregistrement en immobilisation incorporelle. Nous reviendrons dans cet article sur la comptabilisation de l'usufruit d'un bien ou d'une action, pour finir avec un focus : investir dans une SCPI en usufruit ou en nue-propriété.

Démembrement, usufruit et nue-propriété : définitions et principes

Pleine propriété et démembrement. Lorsqu'un bien est possédé en pleine propriété, le propriétaire dispose de trois attributs : le droit de disposer du bien (par exemple de le vendre ou de le léguer), le droit d'utiliser le bien et le droit de percevoir les revenus qui sont issus de ce bien. Le démembrement de propriété consiste à diviser le droit de propriété d'un bien entre usufruit et nue-propriété.

Le démembrement peut porter sur un bien immobilier (une maison, par exemple), mais également sur un bien mobilier, des parts sociales, un compte bancaire ou une créance.

Usufruit et nue-propriété

On appelle « usufruit » le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus. La nue-propriété est le droit de disposer du bien. L'article 578 du Code civil définit l'usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ». L'usufruitier peut donc utiliser le bien tout en ayant la charge de son entretien courant. Par contre, il ne peut pas l'altérer, le détruire ou le vendre (il ne peut pas modifier sa « substance »).

L'usufruit ou la nue-propriété sur un bien peut être obtenu par le biais d'une vente, d'une donation à titre gratuit, d'une décision de justice, d'un testament...

Les types d'usufruit

On distingue deux types d'usufruit. L'usufruit temporaire est un usufruit dont la durée est limitée et fixée dès le départ. L'usufruit viager, lui, s'éteint à la mort du titulaire. Lorsque l'usufruit prend fin, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans avoir à payer d'impôt ou de droits de mutation (article 1133, Code général des impôts). Par ailleurs, d'autres situations peuvent mettre fin à l'usufruit, un non-usage pendant 30 ans, par exemple.

Comptabilisation d'un usufruit sur biens immeubles ou meubles

Les préconisations de la CNCC. Le traitement comptable des immobilisations démembrées n'est pas abordé dans les textes comptables et aucun compte spécifique n'existe dans le plan comptable. Dans son bulletin trimestriel de juin 2010, la CNCC (Compagnie nationale des commissaires aux comptes) apporte des précisions sur la comptabilisation de l'usufruit en proposant deux solutions à partir de deux analyses distinctes.

Première analyse (juridique) : elle consiste à comptabiliser l'usufruit en immobilisations incorporelles, puis à l'amortir. Cette position est conforme à la position de la jurisprudence administrative.
Seconde analyse (substance over forme) : l'usufruit est assimilé à un contrat de location au sens d'IAS17. Les sommes versées sont alors considérées comme des loyers payés d'avance. Au démarrage, l'intégralité du montant versé doit donc figurer dans le compte 486 Charges constatées d'avance. La commission des études comptables de la CNCC ne recommande pas cette deuxième solution pour les comptes sociaux, du fait d'un risque de remise en cause de la déductibilité de ces montants par l'administration fiscale.

Chez le nu-propriétaire, le bien est comptabilisé parmi les immobilisations corporelles.

Comment comptabiliser un usufruit ?

Il est recommandé de comptabiliser un usufruit en immobilisation incorporelle. Il n'y a pas de compte spécifique dans le plan comptable, le compte 208 Autres immobilisations incorporelles peut donc, à notre avis, être utilisé.

La comptabilisation de l'amortissement de l'usufruit

L'usufruit qui a été comptabilisé en immobilisation incorporelle doit être amorti sur sa durée d'utilisation. Lorsqu'il s'agit d'un usufruit viager, la durée d'utilisation est basée sur l'estimation de la durée de vie de l'usufruitier. Celle-ci est déterminée sur la base des tables de mortalité. La comptabilisation d'un usufruit temporaire fonctionne de manière similaire. Toutefois, dans ce cas, la durée de l'usufruit est fixée à l'avance. La durée d'utilisation correspond donc à la durée contractuelle ou légale.

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Lorsque l'usufruit est comptabilisé au compte 208, l'amortissement est enregistré au crédit du compte 2808 Amortissements des autres immobilisations incorporelles.

La commission des études comptables de la CNCC de 1983 prévoit plusieurs classements : en éléments incorporels, en créances et en titres de participation. Cependant, sur le plan fiscal, les titres en usufruit ne sont pas considérés comme des titres de participation. Cette position est en accord avec la jurisprudence de la Cour de cassation qui ne reconnaît pas la qualité d'associé à l'usufruitier (car cette qualité revient au nu-propriétaire).

Le traitement comptable recommandé pour un usufruit d'actions ou de parts sociales est l'enregistrement en immobilisation incorporelle et l'amortissement sur la durée de l'usufruit. La valeur de l'immobilisation incorporelle peut être estimée sur la base des dividendes qui seront reçus dans le futur.

Usufruit viager : position du Conseil d'État (24 avril 2019)

Le flou qui régnait sur l’amortissement de l’usufruit viager a été levé le 24 avril 2019, à la suite d’une décision du Conseil d’Etat qui confirme la possibilité pour les Loueurs en Meublé d’amortir la perte de valeur liée à l’usufruit du bien. Le Conseil d’Etat s’est appuyé sur le Code civil qui précise que « l’usufruit s’éteint par la mort de l’usufruitier », et en a conclu que « la fin de l’usufruit viager peut être fixée en se basant sur les statistiques d'espérance de vie de l'Insee et, est donc limité dans le temps. Ses effets bénéfiques diminuent chaque année et la valeur de l'usufruit viager est dégressive avec le temps. Cette dépréciation peut donc justifier un calcul d'amortissement. »

Le raisonnement du Conseil d’Etat s’articule autour de 3 points :

En matière fiscale : il est basé sur l’article 39 du CGI qui dispose que « Les entreprises doivent respecter les définitions édictées par le plan comptable général, sous réserve que celles-ci ne soient pas incompatibles avec les règles applicables pour l'assiette de l'impôt ».
En matière comptable : il est basé sur l'article 322-1 du plan comptable général qui définit un actif amortissable comme un actif dont l'utilisation par l'entité est déterminable.
En matière civile : l'article 595 et l'article 617 du Code civil qui définissent la nature cessible et l'extinction de l'usufruit par le décès de l'usufruitier.

Le Conseil d’État a jugé qu'il est possible de déterminer la durée prévisible des effets bénéfiques d'un usufruit viager en tenant compte de l'espérance de vie de son titulaire, estimée à partir des tables de mortalité. Dès lors, la dépréciation de l'usufruit viager peut justifier un amortissement comptable.

Points de doctrine et jurisprudence complémentaires

Une doctrine de la CNCC et des avis administratifs rappellent plusieurs principes :

Le droit d’usufruit constitue une immobilisation incorporelle au regard des critères dégagés par la jurisprudence (source régulière de profits, pérennité suffisante, cessibilité).
Le nu-propriétaire peut amortir l'actif corporel faisant l'objet du démembrement via le rattachement de son droit au compte du bien dont la propriété est démembrée.
La dépréciation de l'usufruit doit en principe être constatée par dotation à un compte d'amortissement plutôt que par provision, en raison de son caractère irréversible et temporaire.
En cas d'usufruit temporaire, la durée étant certaine, l'amortissement est plus directement justifié.

Cas pratique : comptabilisation de l'usufruit des parts de SCPI en démembrement

Le démembrement est souvent utilisé pour les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier). Une SCPI rassemble l'argent de nombreux investisseurs afin d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. Il s'agit d'un placement immobilier locatif à long terme.

Dans le cas d'une SCPI démembrée, les usufruitiers vont acheter des parts qui leur donneront le droit de percevoir les loyers pendant une durée définie, tandis que les nus-propriétaires achètent le droit de récupérer la pleine propriété des parts à l'issue du démembrement. Pour le nu-propriétaire, cela lui permet d'acheter les parts sociales à un prix réduit, car diminué d'une décote d'autant plus importante que la durée de l'usufruit est longue. Il ne perçoit pas les loyers et n'a donc pas à déclarer de revenus fonciers durant la durée de l'usufruit. À l'échéance, il récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires. C'est un moyen, par exemple, de se constituer des revenus supplémentaires une fois l'âge de la retraite atteint.

Les usufruitiers sont en général des entreprises et ce type d'investissement constitue alors un placement de trésorerie.

Exemple chiffré

Paramètre	Valeur
Valeur du bien	250 000 €
Âge de l'usufruitier (ex.)	65 ans
Valeur de l'usufruit (barème fiscal)	40 %
Valeur de la nue-propriété	60 % soit 150 000 €

À titre d’exemple, pour un bien d’une valeur de 250 000 € transmis en donation par un usufruitier à l’âge de 65 ans, l’usufruit aura une valeur de 40 % et la nue-propriété 60 %. Pour le bénéficiaire, les droits de donation ne porteront donc que sur la nue-propriété, soit 150 000 €.

Apport en usufruit à une société : stratégie et contraintes

L'apport d'un usufruit temporaire à une société soumise à l'impôt sur les sociétés constitue une stratégie de gestion de patrimoine efficace pour les propriétaires immobiliers fortunés. Dans un contexte où la pression fiscale sur les revenus fonciers peut dépasser 60 % en incluant les prélèvements sociaux, ce montage offre une alternative pour préserver la rentabilité des actifs. Cette opération n'est pas une simple mise à disposition gratuite : il s'agit d'un apport en nature au capital de la société. En échange de cet apport, l'apporteur reçoit des parts sociales ou des actions. Ce transfert de droits doit obligatoirement faire l'objet d'un acte authentique rédigé par un notaire et, dans la plupart des cas, nécessite l'intervention d'un commissaire aux apports.

La question de la valorisation est le pivot central du montage. Il existe deux méthodes principales : la méthode fiscale basée sur l'article 669 du Code général des impôts et la méthode économique basée sur les flux de revenus futurs actualisés. Pour les apports à titre onéreux ou les apports en société, l'administration fiscale impose des règles strictes. Il est crucial de noter que l'article 619 du Code civil limite la durée de l'usufruit au profit d'une personne morale à trente ans maximum. Ce choix de la durée impacte directement le nombre de parts sociales que vous recevrez et la base amortissable pour la société.

L'intérêt majeur de ce montage réside dans la divergence entre la fiscalité des particuliers et celle des sociétés. Lorsque vous détenez un bien en nom propre, vous êtes imposable sur le revenu brut moins quelques charges. A l'inverse, la société soumise à l'impôt sur les sociétés peut pratiquer l'amortissement comptable. Puisque l'usufruit temporaire est un actif qui s'éteint avec le temps, il est financièrement déperissable.

Exemple rapide : usufruit valorisé à 230 000 € pour 10 ans => amortissement linéaire de 23 000 € par an. Si le bien génère 30 000 € de loyers annuels, seuls 7 000 € seraient soumis à l'IS après prise en compte de l'amortissement, réduisant fortement la charge fiscale de la société.

Pour l'investisseur personne physique, le gain est double : disparition des revenus fonciers personnels et réduction de l'assiette IFI puisque l'apporteur ne déclare que la valeur de sa nue-propriété. L'issue du montage est également attractive : à l'arrivée du terme prévu, l'usufruit s'éteint de plein droit et rejoint la nue-propriété sans formalité ni taxation supplémentaire.

Cependant, l'administration fiscale peut considérer ces montages comme abus de droit si l'opération n'a pas d'autre but réel qu'éluder l'impôt. Il ne faut pas que l'apport en usufruit soit une coquille vide : la société doit avoir une utilité réelle et la valorisation doit être rigoureuse. L'apport en usufruit temporaire est une technique sophistiquée qui demande une expertise juridique et comptable pointue.

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Aspects fiscaux et contrôle administratif

Le Conseil d’État et la pratique administrative montrent que l'amortissement de l'usufruit est désormais accepté sous conditions : il faut pouvoir estimer raisonnablement la durée d'utilisation de l'usufruit (tables de mortalité, durée contractuelle) et respecter les règles comptables et fiscales. Le fisc examinera notamment la réalité économique de l'opération, la rigueur de la valorisation et l'intention patrimoniale derrière le montage.

Il est conseillé aux loueurs en meublé et aux entreprises ayant des usufruits viagers de faire appel à un expert-comptable ou à un fiscaliste pour étudier leur situation et vérifier qu'ils peuvent bénéficier de l'amortissement sur l'usufruit viager. C’est aussi l’occasion de faire un point sur votre patrimoine et prendre les décisions adaptées.

Bonnes pratiques

Documenter la valeur de l'usufruit (méthode retenue : fiscale ou économique).
Choisir la durée d'amortissement en cohérence avec la nature de l'usufruit (viager = tables de mortalité ; temporaire = durée contractuelle).
Comptabiliser l'usufruit en immobilisation incorporelle (compte 208) et l'amortissement au compte 2808.
S'assurer que la société bénéficiaire a une activité réelle et un objectif économique valide.
Recourir à un notaire et, si nécessaire, à un commissaire aux apports pour l'apport en nature.

En pratique pour l'entreprise individuelle

Pour une entreprise individuelle détenant ou acquérant un usufruit, la qualification d'immobilisation incorporelle et la possibilité d'amortir dépendront de la détermination de la durée d'utilisation. Si l'usufruit est temporaire, l'amortissement est simple à justifier. Si l'usufruit est viager, la décision du Conseil d'État de 2019 autorise l'amortissement à condition d'utiliser des tables de mortalité fiables pour estimer la durée probable du droit.

Enfin, retenir que le nu-propriétaire inscrit l'actif corporel en immobilisation et poursuit, le cas échéant, l'amortissement lié à l'élément physique tandis que l'usufruitier comptabilise son droit en immobilisation incorporelle et constate la dépréciation par amortissement sur la durée d'utilisation estimée.

En cas de doute ou pour structurer un montage d'apport en usufruit, il est indispensable de se faire accompagner par un expert-comptable et un conseil fiscal afin de sécuriser tant la comptabilisation que le traitement fiscal et les conséquences patrimoniales.

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