Plus-value immobilière pour une maison avec terrain boisé : calcul, fiscalité et spécificités forestières

Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants : Prix de vente du bien et Prix d'acquisition du bien. Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value. Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.

Exemple : Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €. Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 € (120 000 € - 100 000 €). Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une moins-value de 10 000 € (90 000 € - 100 000 €).

Biens concernés et champ d'application

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé. Vous êtes concerné dans les cas suivants : vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole), vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes, usufruit, nue-propriété par exemple), vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI), échange de biens, partage ou apport en société.

Vous êtes concerné par l'imposition de la plus-value que votre résidence fiscale soit située en France ou à l'étranger. L'imposition est établie en totalité pour l'année au cours de laquelle la vente est intervenue, quelles que soient les modalités de paiement de la vente. C'est le cas si vous optez pour une vente en viager, avec versement d'une rente viagère et d'un éventuel bouquet.

Exonérations principales

Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.). Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année. Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente. En cas de séparation ou de divorce, il faut que l'un des ex-conjoints ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.

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Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants : caractéristiques du bien cédé, situation du vendeur, situation de l'acquéreur. La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

Exonérations liées au bien cédé

Vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans. À noter : la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes : vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans; vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente. L’exonération s’applique, à votre demande, par une mention portée dans l’acte de vente. Vous pouvez bénéficier une seule fois de cette exonération.

Vous êtes également exonéré dans les cas suivants : bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €, vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2026, bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement.

Exonérations liées au vendeur

Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions si vous êtes dans l'une des situations suivantes : vous touchez une pension de vieillesse (exonération sous conditions de ressources), vous avez une carte mobilité inclusion (CMI) invalidité (exonération sous conditions de ressources), vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées (Ehpad) ou dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés (exonérations sous conditions et sous plafond de ressources), vous êtes exonéré en cas de vente de votre ancienne résidence principale sous certaines conditions (délai, ressources, non-occupation du logement, etc.). Vous ne devez pas être soumis à l'IFI pour certaines de ces exonérations (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

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Calcul de l'abattement pour durée de détention

Tableau - Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier :

Exemple : Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €. Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5), soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €). Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5), soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).

Autre exemple : vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans. Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu. Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux total de 55 % (détail : 1,65 % par an de la 6e à la 21e soit 26,4 % ; 1,6 % pour la 22e année ; 9 % de la 23e à la 25e année soit 27 %). Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base restante.

Régime spécifique des terrains boisés et forêts

Depuis 2004, les ventes de forêts entrent dans le champ de l'impôt sur les plus-values, et depuis 2012 la durée de détention pour exonération totale a été portée à 30 ans. Le régime de plus-value immobilière s'étend au domaine forestier (la forêt est un bien immobilier à part entière) et se calcule comme la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition initial, majoré des travaux d'amélioration facturés lorsque ceux-ci n'ont pas été pris en compte dans le calcul de l'impôt sur le revenu. S'ajoutent également au prix d'acquisition initial les frais de notaire justifiés ; sans justificatif, un forfait de 7,5 % est consenti sur les frais de notaire.

Il est intéressant de savoir que la vente d'une forêt détenue depuis moins de 30 ans par un particulier, si ce dernier n'exploite pas son bien forestier de manière professionnelle, est soumise après abattements à l'imposition de la plus-value réalisée au moment de la vente au taux global de 36,2 % (19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux) majoré éventuellement d'une surtaxe de 2 à 6 % si la plus-value excède 50 000 €.

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Un abattement spécifique représentatif du forfait forestier existe : l'impôt sur le revenu correspondant à la plus-value due par une personne physique lors de la cession de peuplements forestiers est diminué de 10 € par année de détention et par hectare cédé (CGI, art. 150 VF, III). L'abattement pour durée de détention est le même que celui de droit commun, peu important que le terrain n'ait pas été planté durant toute la période.

La distinction entre propriétaire forestier exploitant professionnel et non professionnel est essentielle : pour les propriétaires considérés comme professionnels, des dispositions propres aux plus-values professionnelles s'appliquent, et une exonération totale peut être possible sous conditions (structure imposée à l'impôt sur le revenu, nature de l'activité relevant des bénéfices agricoles, recettes annuelles plafonnées à 250 000 €, etc.).

Droit de préférence et droit de préemption pour les parcelles boisées

Le principe de l’article L331-19 du Code forestier est qu’en cas de vente, de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à une propriété classée en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à 4 hectares, les propriétaires d’une parcelle boisée contiguë bénéficient d’un droit de préférence. L’objet porte sur la vente de gré à gré, la cession de droits indivis si elle intervient au profit d’un tiers étranger à l’indivision ou de droits réels de jouissance d’une propriété classée en nature de bois au cadastre et d’une superficie inférieure à 4 hectares.

La référence aux indications cadastrales porte sur la catégorie ou groupe 5, c’est-à-dire les bois, aulnaies, saussaies, oseraies. En pratique, il faut se référer à la colonne intitulée « GR/SS GR » de la matrice cadastrale : si les lettres B, BF… y figurent, le droit de préférence trouvera à s’appliquer.

La propriété concerne l’ensemble des parcelles vendues, qu’elles forment un bloc d’un seul tenant ou qu’elles soient disjointes. Il n’y a plus de recherche d’une contiguïté entre ces parcelles ou d’une indivisibilité économique. L’ensemble est indivisible même en l’absence de contiguïté. Des parcelles disjointes peuvent former une seule et même propriété du moment qu’elles sont vendues en bloc au sein d’un même acte.

Si la vente porte sur plusieurs parcelles non contiguës classées en nature de bois et forêts et qu’un voisin est propriétaire d’une parcelle boisée contiguë à l’une seulement de celles vendues, il bénéficie du droit de préférence sur l’ensemble de la propriété vendue. Attention, si une seule parcelle est vendue et fait l’objet d’un double classement, en nature de bois et en nature de terre, le droit de préférence s’applique à l’ensemble.

Le bénéficiaire doit être propriétaire, au cadastre, d’une parcelle boisée contiguë à la parcelle vendue. La parcelle détenue doit être contiguë à celle vendue, elle doit la toucher en tout ou partie : sur cette notion de contiguïté, il faut prendre en compte les caractéristiques de l’obstacle qui sépare les parcelles, notamment sa taille, qui ne doivent pas empêcher l’unité de gestion.

L'alinéa 2 de l’article L331-19 impose au vendeur de procéder à la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en indiquant le prix et les conditions de la cession projetée, à l’adresse indiquée au cadastre ou par remise contre récépissé. La vente peut aussi être rendue publique par voie d’affichage en mairie et de publication d’un avis sur un support habilité lorsque le nombre de notifications est supérieur ou égal à dix. En pratique, le notaire se charge lui-même de l’accomplissement des formalités de notification, en raison de la sanction édictée en cas de vente opérée en violation des dispositions légales : la nullité absolue de l’acte.

Le propriétaire voisin dispose d’un délai de deux mois qui court à compter de la date d’affichage en mairie ou à compter de la notification qui lui a été adressée pour faire connaître sa réponse au vendeur. La vente doit être réalisée dans un délai de quatre mois à compter de la réception de la déclaration d’exercice du droit de préférence, à défaut de quoi ce droit de préférence n’est plus opposable au vendeur.

Le dernier alinéa précise que le droit de préférence s’exerce sous réserve du droit de préemption, et de la rétrocession qui en découle, prévu au bénéfice de personnes morales chargées d’une mission de service public par le code rural et de la pêche maritime ou par le code de l’urbanisme. Si une forêt domaniale jouxte la parcelle vendue, l’État bénéficie d’un droit de préemption qui prime tous les autres droits de priorité.

La commune bénéficie d’un droit de préférence et d’un droit de préemption : l’ouverture de son droit de préférence s’applique automatiquement en cas de vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à quatre hectares. Le maire dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître sa décision, et la vente doit être régularisée dans les deux mois à compter de la réception de la déclaration d’exercice de ce droit.

Modalités pratiques et fiscalité opérationnelle

Le calcul final de la plus-value imposable intègre : prix de cession, prix d'acquisition majoré des travaux d'amélioration facturés (si ceux-ci n'ont pas été pris en compte dans le calcul de l'impôt sur le revenu), frais de notaire justifiés (ou forfait de 7,5 % sans justificatif). Le notaire s'occupe de l'établissement de la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paie l'impôt pour le compte du vendeur. Toutefois, vous devez indiquer sur la déclaration de revenus complémentaire (2042 C) le montant de la plus-value déclarée par le notaire. L'impôt sur les plus-values n'est pas prélevé deux fois.

La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d'impôt sur le revenu de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute à l'impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros.

Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Exemple : vous avez acquis en janvier 2010 un bien pour 200 000 € ; vous avez effectué des travaux pour 18 500 € et l’avez occupé en résidence secondaire. Le notaire s’occupe de tout.

Cas particulier de la vente par non-résident

La vente d’une habitation située en France par un non-résident est soumise à un régime d’imposition particulier. Sachez aussi que la cession de la résidence principale et de ses dépendances est exonérée même si le propriétaire a quitté les lieux le jour de la vente, sous réserve que le logement ait été occupé en tant que résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervienne dans un délai d’un an à partir du déménagement du propriétaire.

Points d'attention pour le propriétaire d'une maison avec terrain boisé

• Vérifier le classement cadastral des parcelles (groupe 5 et sous-catégories) et l'impact sur les droits de préférence ou de préemption.
• Conserver justificatifs des frais de notaire et des travaux d'amélioration pour majorer le prix d'acquisition.
• Anticiper les formalités de notification (notaire en pratique) pour ne pas voir l'acte frappé de nullité en cas d'omission du droit de préférence forestier.
• Considérer l'impact du délai de détention sur l'abattement et sur l'exonération totale après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• Vérifier votre qualité de propriétaire exploitant professionnel si vous tenez une activité sylvicole et que vous voulez bénéficier d'un régime fiscal spécifique.

Sachez enfin que tout propriétaire personne physique réalisant une vente, un apport ou un échange d’un montant supérieur à 15 000 €, ou toute personne vendant des parts de groupements forestiers, doit être attentive aux règles fiscales applicables et aux formalités préalables.

Acheter une forêt, la vendre plus cher quelques années plus tard permet de bénéficier de ce que l’on appelle une plus-value. Sans intention de vendre, méfiez-vous : la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition majoré des travaux d’amélioration facturés et des frais admis en justificatif.

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