Votre Prêt en Franchise de Remboursement CIC : Définition et Avantages
Pour concrétiser votre achat immobilier, vous avez besoin d’obtenir un financement auprès d’une banque. Généralement, vous commencez à rembourser le crédit immobilier dans le mois suivant le déblocage des fonds. Toutefois, vous pouvez négocier de commencer à rembourser après une période de plusieurs mois. C’est ce qu’on appelle la franchise.
Dans le cadre d’un emprunt, la franchise de remboursement consiste à différer l’amortissement du capital et / ou des intérêts. Le prêt amortissable peut être à remboursement immédiat ou en franchise de remboursement. On vient de le voir, le crédit amortissable est le plus répandu dans le paysage bancaire. On parle d’amortissement du capital lorsque celui-ci est remboursé moyennant des mensualités constantes, sur une période donnée.
« Franchise » … Voilà un mot que l’on entend souvent dans la bouche de son banquier ou de son courtier immobilier ! Commencer à rembourser son crédit immobilier plus tard est possible. Pour cela il faut demander à la banque un crédit à remboursement différé. On vous explique, c’est parti!
1. La franchise, oui... mais dans quels cas peut on différer le remboursement ?
La franchise consiste à différer le début de remboursement du prêt, donc le début des mensualités. Elle s’applique dans les cas où le bien pour lequel vous avez demandé le prêt n’est pas habitable tout de suite.
Dans quels cas fait-on une franchise ?
Généralement, la franchise concerne les achats dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif :
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- Pour les achats dans le neuf (VEFA, Construction de maison individuelle), le logement n’est pas habitable dès le début du financement : il peut se passer des mois ou même des années entre les premiers appels de fond et la livraison du bien.
- Pour les achats dans l’ancien, il arrive souvent que de gros travaux soient nécessaires avant de pouvoir emménager. Dans un premier temps, vous ne pouvez donc pas emménager dans votre nouveau bien.
- Dans le cas d’un investissement locatif, la franchise vous autorise à ne commencer le remboursement du prêt qu’une fois que le logement concerné peut accueillir un locataire. Généralement, la banque accepte une franchise de maximum six mois dans ces cas là.
- Pour finir, il n’est pas impossible d’obtenir une franchise pour un achat dans l’ancien sans travaux, mais cela reste exceptionnel.
Quels avantages à la franchise ?
Dans tous les cas, vous pouvez mettre la franchise en place entre la date d’achat du bien et celle de la fin des travaux. Vous empruntez mais ne commencez à rembourser que plus tard, quand les travaux sont finis. Alors, pourquoi c’est top ?
Sans cette franchise, l’emprunteur devrait cumuler les charges :
- la mensualité du crédit pour le nouveau logement
- les coûts éventuels liés au logement précédent.
Cette situation est rarement soutenable pour les emprunteurs et viendrait sérieusement entamer le taux d'endettement : les banques le comprennent (ouf !) et elles acceptent la franchise sans difficulté.
2. Franchise partielle ou franchise totale ?
En fonction de la capacité de remboursement et des préférences de l’emprunteur, la franchise peut être partielle ou totale.
La différence entre les deux types de franchise porte sur la gestion des intérêts intercalaires, c’est-à-dire les intérêts sur les fonds débloqués avant la livraison du bien.
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Franchise partielle
Avec une franchise partielle, vous payez les intérêts dès le premier déblocage des fonds, tous les mois : seul le remboursement du capital est différé. A l’inverse, avec une franchise totale vous payez également les intérêts intercalaires de manière différée.
Franchise totale
Dans le cas d’une franchise totale, le paiement des intérêts intercalaires peut se faire de deux façons :
- soit vous les payez d’un coup à la livraison du bien
- soit ils s’ajoutent au capital total financé et vous les payez sur toute la durée du prêt.
La deuxième option est un avantage pour votre trésorerie dans un premier temps, mais n’oubliez pas que votre capital est alors plus important pendant toute la durée du prêt, ce qui génère des intérêts plus élevés.
Différé PARTIEL ou TOTAL : comment choisir ?
Comment faire votre choix ?
Retenez d’abord que la franchise totale a pour but d’alléger au maximum les sommes à payer avant la livraison du bien, mais cet avantage a un coût : le différé sur les intérêts intercalaires génère des intérêts en plus ... des intérêts sur les intérêts finalement !
2. Une étude de cas pour vous aider à choisir votre type de franchise
Prenons l’exemple de l’achat d’un bien neuf à 200 000 € (hors frais de notaire et frais de garantie), que vous financez grâce à votre apport. Le délai annoncé par le constructeur pour la livraison est de deux ans, et constitue l’échéancier d’appels de fonds suivant : 50 000 € à la signature de l’acte authentique chez le notaire, 125 000 € un an plus tard, et 25 000 € à la livraison deux ans après la signature chez le notaire. Vous optez pour un financement sur 20 ans (2 ans pendant la construction, et 18 ans après la réception du bien) à un taux de 2 %. Pour financer le projet, 4 options sont possibles avec différentes modalités pour la franchise, de la plus avantageuse d’un point de vue trésorerie à la moins coûteuse. Cependant si vous avez besoin de liquidités, le crédit à remboursement différé est une bonne solution.
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3. La franchise : un moyen de générer de la trésorerie
Vous bénéficiez d’une franchise et les travaux dans votre nouveau bien immobilier se sont terminés plus tôt que prévu ? Souriez, vous êtes gagnant ! Cette situation vous permettra de dégager de la trésorerie avant d’entrer dans la période de remboursement de votre emprunt.
Pendant ce laps de temps, vous ne payez pas les charges des travaux (désormais terminés), peut-être même le coût de votre ancien logement non plus (si vous avez pu emménager) et la banque attend le remboursement du capital plus tard.
C’est une période où votre trésorerie devrait mieux se porter et vous pourrez entrer plus sereinement dans la prochaine étape de votre emprunt : rembourser l’argent à la banque. Que dire d’autre à part que le crédit à remboursement différé vous aura bien rendu service ? 🙂
N’hésitez pas à demander aux artisans ou à l’architecte chargés des travaux de concevoir un plan très conservateur sur les délais. Puis veillez à ce que les délais annoncés soient effectivement battus dans l’idée de gagner du temps. Si c’est un investissement locatif, vous pourrez même percevoir des loyers avant de commencer à rembourser le prêt : royal !
Franchise de remboursement total ou partiel :
Vous disposez de deux options pour votre prêt en franchise de remboursement. Prêt en franchise de remboursement total ou partiel : dans les deux cas, vous devez payer les cotisations de l’assurance emprunteur.
- La franchise partielle de remboursement consiste à différer seulement le remboursement du capital.
- Quand la franchise de remboursement est dite totale, cela signifie que l'emprunteur ne procède à aucun paiement, ni du capital, ni des intérêts.
La franchise de remboursement est possible lorsque vous ne pouvez pas entrer en jouissance immédiate des lieux.
En d’autres termes, lorsque vous ne pouvez faire coïncider l’entrée dans les lieux avec le déblocage des fonds. La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) : elle est définie par l’article 1601-3 du Code civil comme la vente d’un logement dont l’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de sa construction.
Les avantages de la franchise de remboursement
La franchise de remboursement peut vous faire générer de la trésorerie supplémentaire si les travaux se terminent avant la date prévue. Vous avez prévu de louer un logement dans lequel vous faites réaliser des travaux. Grâce au différé, vous n’avez pas à rembourser les mensualités, ou vous pouvez rembourser seulement les intérêts, quand vous ne pouvez pas encore compter sur les loyers. En effet, les intérêts dont vous différez le remboursement s’ajoutent au capital emprunté pour produire eux aussi des intérêts.
Vous souhaitez négocier un prêt en franchise de remboursement ?
Pensez à exposer clairement la nature de votre projet immobilier et les éventuelles contraintes qui y sont attachées. Sollicitez-vous un prêt pour l’achat d’une résidence principale ou pour un investissement locatif ? Disposez-vous d’un apport personnel ? Avez-vous besoin d’un prêt relais pour financer l’achat de votre future résidence principale en attendant de vendre votre logement actuel ? Si vous empruntez pour le premier achat d’une résidence principale, vous êtes qualifié de primo-accédant ou primo-acquéreur. C'est-à-dire que vous constituez aux yeux de l’INSEE3 un ménage devenu accédant ou acquéreur de sa résidence principale pour la première fois.
Les risques liés à la franchise de remboursement
Ce montage s’avère particulièrement risqué pour les banques, car vous retardez encore l’échéance de remboursement, par rapport à la durée initiale sur laquelle vous avez conclu l’emprunt. Par exemple, vous empruntez sur une durée de 20 ans et négociez une franchise de 12 mois. En contrepartie de cette facilité consentie par les établissements financiers**, vous devrez payer des intérêts supplémentaires**.
Bon à savoir
Si vous êtes un jeune emprunteur (moins de 30 ans), vous pouvez emprunter sur une durée plus longue. Vous représentez un profil d’emprunteur à moindre risque si vous avez une situation professionnelle stable et si vous êtes en bonne santé. Si vous avez plus de 35 ou 40 ans, le coût de l’assurance emprunteur sera plus élevé et augmentera vos mensualités. À savoir : dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs. Grâce au prêt in fine, vous pouvez déduire l’intégralité des mensualités de crédit jusqu’à l’avant-dernière échéance.
Capacité d'emprunt
La capacité d’emprunt correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier. Elle tient compte de vos revenus mais aussi de vos charges personnelles. Le montant qui peut être accordé dépend du montant des mensualités que vous êtes en mesure de rembourser, en respectant certaines normes. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) autorise un taux d’endettement de 35% (part du revenu maximum consacré aux remboursements de crédits et à certaines charges fixes). La durée de l’emprunt ne peut excéder 25 ans. Les établissements prêteurs considèrent que ces dépenses sont prises en charge grâce au reste à vivre. La capacité d’emprunt est calculée en fonction des ressources de votre foyer et de vos charges fixes. Votre taux d’endettement ne doit pas excéder 35% de vos revenus, soit un peu plus d’un tiers, en tenant compte de vos autres charges.
Autres types de prêts
Prêt permettant de rembourser chaque mois (ou trimestre, semestre) une partie du capital et des intérêts, de sorte à avoir soldé la totalité du crédit en fin de contrat. Prêt permettant aux propriétaires de financer l’achat d’un nouveau bien immobilier avant même d’avoir vendu le précédent.
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