Comprendre la Franchise de Remboursement dans Votre Prêt Immobilier

Dans le cadre de la souscription d'un crédit immobilier, se pose la question des premières échéances à rembourser. Les premières échéances de remboursement peuvent varier selon le prêt que vous avez contracté. Il existe plusieurs formules de remboursement en fonction de votre projet, de votre profil, et de votre contrat de prêt.

Prêt immobilier et franchise de remboursement

Qu'est-ce que la franchise de remboursement ?

La franchise d'amortissement désigne en réalité la franchise de remboursement. On appelle cette période de différé « franchise ». La franchise en prêt immobilier s’applique essentiellement lorsque le bien acheté avec la somme empruntée n’est pas habitable dans l’immédiat. C’est par exemple le cas d’un logement ancien qui nécessite des travaux.

La franchise est uniquement réservée à l’acquisition de biens avec travaux. Qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien, il est toujours possible de demander une franchise auprès de sa banque. Cette période de différé concerne aussi bien l’achat de résidence principale qu’un investissement locatif.

Une franchise de remboursement équivaut à la période durant laquelle la personne qui a souscrit à un crédit a l'opportunité de payer uniquement une partie de sa dette. Pendant la durée de la franchise, l'emprunteur peut donc être tenu de rembourser soit une partie du capital, soit le montant des intérêts dus pour cette période, soit une partie du capital associé à ses intérêts.

Quand la franchise de remboursement est dite totale, cela signifie que l'emprunteur ne procède à aucun paiement, ni du capital, ni des intérêts. La plupart des emprunteurs commencent à rembourser leur prêt immobilier, dès le premier mois suivant le déblocage des fonds. Une autre alternative est possible, c'est ce qu'on appelle le différé de remboursement.

Les situations où la franchise est applicable

Les achats dans le neuf: Lorsque vous achetez en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement), le logement n’est pas habitable lors du déblocage des fonds. Il en va de même pour une construction de maison individuelle. Dans tous les cas, plusieurs mois, voire des années, peuvent s’écouler entre le début du financement et la livraison du bien.
Les achats dans l’ancien: Certains biens immobiliers anciens peuvent nécessiter des travaux importants avant de pouvoir y emménager. Là encore, il peut se passer plusieurs mois pour que le logement soit parfaitement habitable. C’est donc l’occasion idéale pour demander une franchise auprès de votre banque, et profiter de ce délai pour préparer votre trésorerie.
L’investissement locatif: La franchise peut également s’appliquer dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, il vous sera possible de commencer le remboursement de la première mensualité quand le logement pourra recevoir vos locataires.

Bon à savoir

Il est possible d’obtenir une franchise lors de l’achat d’un bien ancien sans travaux. Cependant, rares sont les banques qui l’autorisent.

Types de différés de remboursement

Il existe deux types de différés de remboursement : totale et partielle.

Le remboursement différé partiel implique le remboursement des intérêts dès le déblocage des fonds. En franchise partielle, vous paierez des intérêts sur le capital non remboursé durant la période de franchise. En franchise partielle, vous devez payer des intérêts tous les mois et ce dès le premier déblocage des fonds. La franchise partielle a donc un avantage économique qui est de réduire au maximum les coûts avant la livraison du bien. Et cela car les intérêts sont remboursés mensuellement, ils ne génèrent donc pas d’autres intérêts.
Le remboursement différé total. Quand la franchise de remboursement est dite totale, cela signifie que l'emprunteur ne procède à aucun paiement, ni du capital, ni des intérêts. En clair, pour faire votre choix entre les deux, il s’agira surtout de voir ce qui est le plus intéressant pour vous. Si par exemple, vous votre besoin concerne plutôt la trésorerie alors l’option numéro 2 (franchise totale) sera plus conseillée. À l’inverse, si votre besoin concerne les liquidités alors l’option numéro 1 (franchise partielle) sera plus intéressante.

Il existe deux types de franchise, la partielle (l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts et l’assurance) et la totale (l’emprunteur ne rembourse pas les intérêts et le capital, il paie juste l’assurance).

Franchise partielle

Le souscripteur rembourse uniquement les intérêts, et non le capital restant dû. Dans le détail, elle consiste à rembourser les intérêts tous les mois à compter du premier déblocage des fonds. Autrement dit, le remboursement différé ne concerne que le capital.

Franchise totale

Il ne paie ni les intérêts ni le capital, sauf l’assurance de prêt immobilier. Le paiement des intérêts intercalaires peut se faire de deux façons : soit vous les payez d’un coup à la livraison du bien soit ils s’ajoutent au capital total financé et vous les payez sur toute la durée du prêt.

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La deuxième option est un avantage pour votre trésorerie dans un premier temps, mais n’oubliez pas que votre capital est alors plus important pendant toute la durée du prêt, ce qui génère des intérêts plus élevés.

Avantages et inconvénients de la franchise de remboursement

La franchise en crédit immobilier présente un certain nombre d’avantages non négligeables. Tout d'abord, il permet d'obtenir une certaine flexibilité financière. Ce type de prêt peut également être particulièrement intéressant dans le cadre d'un investissement locatif. Le premier étant la possibilité de rembourser les mensualités une fois les travaux terminés.

Grâce à la franchise, vous ne cumulez pas les charges suivantes : la mensualité du prêt pour le logement en question et les coûts éventuels attachés au précédent logement (crédit, loyer…). Autre avantage de la franchise : elle vous permet de remettre à flot votre trésorerie lorsque vos travaux sont terminés avant la date prévue.

En effet, vous disposez d’un laps de temps durant lequel vous profiterez des atouts de la franchise sans dépenser de l’argent. Grâce à ce délai, vous pouvez préparer votre trésorerie pour le remboursement de votre emprunt. Si c’est un investissement locatif, vous pourrez même percevoir des loyers avant de commencer à rembourser le prêt : royal !

Bien que la franchise vous libère de plusieurs charges, elle s’accompagne toutefois d’un inconvénient majeur. Il convient toutefois de noter que le remboursement différé augmente nécessairement le coût total du crédit immobilier. Concrètement, le remboursement différé du crédit immobilier implique l’ajout des intérêts intercalaires au coût total de votre emprunt. Un autre inconvénient est que la durée totale de votre prêt immobilier augmente inévitablement.

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En effet, les intérêts dont vous différez le remboursement s’ajoutent au capital emprunté pour produire eux aussi des intérêts. En franchise partielle, vous paierez des intérêts sur le capital non remboursé durant la période de franchise.

Cette période de différé est coûteuse pour l'emprunteur. En effet, les intérêts dont vous différez le remboursement s’ajoutent au capital emprunté pour produire eux aussi des intérêts. Ils sont donc en quelque sorte des intérêts, sur les intérêts que vous ne commencez pas à payer. Il est assez complexe de calculer le coût d'un différé d'amortissement.

Tous les contrats de prêt immobilier peuvent faire l'objet d'un différé. Sachez que le remboursement différé peut même vous être proposé pour un crédit à la consommation. Pour obtenir un différé de remboursement, il suffit d'en faire la demande à la banque.

La question de la franchise lors d’un prêt immobilier est ou sera forcément abordée par votre banquier ou votre courtier immobilier. Alors avant de parler de franchise différée ou totale, commençons par le commencement : qu’est-ce qu’une franchise ? Tout d’abord il faut savoir que celle-ci ne s’applique QUE lorsque vous achetez un bien qui ne sera pas habitable de suite : construction ou travaux.

Comment négocier un prêt en franchise de remboursement ?

Pour concrétiser votre achat immobilier, vous avez besoin d’obtenir un financement auprès d’une banque. Toutefois, vous pouvez négocier de commencer à rembourser après une période de plusieurs mois. Sachez que le remboursement différé peut même vous être proposé pour un crédit à la consommation.

Pour obtenir un différé de remboursement, il suffit d'en faire la demande à la banque. Sachez aussi qu'au moment de la souscription au crédit, vous pouvez librement choisir votre assurance.

N’hésitez pas à faire appel à un courtier en prêt immobilier pour vous accompagner. Passer par une société de courtage en crédit immobilier comme CAFPI présente plusieurs atouts :

Réduction du coût du crédit : nous vous proposons les meilleurs taux du marché pour réduire le coût total de votre emprunt. En effet, nos conditions financières sont beaucoup plus intéressantes ;
Gain de temps : il n’est pas toujours évident de se déplacer d'une banque à l’autre pour trouver l’offre de crédit immobilier adaptée à ses besoins. Chez CAFPI, nos équipes comparent à votre place les établissements de crédit pour choisir les meilleures offres ;
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En plus des aides précieuses de nos experts, vous pouvez utiliser nos simulateurs en ligne pour trouver le crédit adapté à vos besoins.

Délai de franchise et assurance emprunteur

Un délai de franchise existe pour un crédit immobilier et pour l’assurance-emprunteur. Mais leur rôle et leur fonctionnement sont bien différents. En matière de crédit immobilier, il existe un délai de franchise, pour le paiement de la première mensualité.

L’assurance du prêt immobilier propose différentes garanties dont la perte d’emploi et/ou l’incapacité temporaire de travail. Le délai de franchise commence dès la survenue du sinistre. Sa durée dépend selon les contrats entre 15 et 180 jours. En général, les franchises sont de 3 mois.

Pour le délai de franchise concernant l'assurance de prêt, la garantie est acquise mais l'indemnisation n'est versée qu'une fois un certain délai écoulé.

DIFFÉRÉ CRÉDIT IMMOBILIER PARTIEL ou TOTAL ? AVANTAGES et INCONVENIENTS - Robin Eldin

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