Procédure de redressement judiciaire : explication à travers le cas WeWork
WeWork, société emblématique du coworking, a marqué le secteur de l’immobilier de bureaux par son modèle innovant de locations à long terme et sous-locations flexibles. Fondée en 2010 à New York par Adam Neumann, WeWork visait à transformer les espaces de travail traditionnels en lieux collaboratifs, flexibles et connectés. Après une ascension fulgurante et une valorisation atteignant 47 milliards de dollars, l’entreprise a connu une chute spectaculaire, déposant son bilan aux États-Unis et au Canada en novembre 2023. Ce dépôt de bilan a engendré une procédure de redressement judiciaire, dont le déroulement et les impacts en France méritent une analyse détaillée.
WeWork en France : situation immobilière et stratégique
WeWork France loue environ 150 000 m² répartis dans 15 immeubles, principalement situés à Paris et un à Puteaux dans le quartier d’affaires de La Défense. Ces espaces, souvent situés dans des bâtiments haussmanniens ou modernes de prestige, se distinguent par leur localisation centrale et une décoration intérieure soignée, qui en font des lieux prisés des start-ups, indépendants et grandes entreprises. Par exemple, le premier site ouvert en 2017 au 33 rue Lafayette, localisé dans le 9e arrondissement, offrait 11 700 m² d’espaces de travail, incluant open spaces, bureaux privatifs, salles de réunion et zones de détente. En 2018, WeWork a également lancé le plus grand espace de coworking d’Europe dans le 13e arrondissement, un immeuble de 20 000 m² avec terrasse panoramique sur Paris.
En France, WeWork ne possède aucun des immeubles mais les loue auprès de propriétaires variés : SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) comme Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine, des foncières cotées telles que Gecina et Société Foncière Lyonnaise (SFL), ainsi que de grands groupes assureurs (Axa, Generali, AG2R La Mondiale) et des fonds immobiliers allemands. Cette diversité des bailleurs démontre l’importance économique et la confiance initiale accordée au modèle WeWork.
Origines et déroulement de la procédure de redressement judiciaire
La procédure de redressement judiciaire est une mesure légale visant à permettre la poursuite de l’activité d’une entreprise en difficulté, tout en tentant de préserver l’emploi et apurer le passif. Elle doit être demandée par le dirigeant au tribunal compétent dans un délai maximal de 45 jours après la cessation des paiements. Cette demande peut aussi être initiée par un créancier ou le ministère public.
Une fois la procédure ouverte, un jugement d’ouverture instaure une période d’observation pouvant durer jusqu’à 6 mois, renouvelable une fois voire exceptionnellement une troisième fois, portant la période maximale à 18 mois. Lors de cette phase, un diagnostic complet de la situation économique et sociale est effectué, permettant d’établir un plan de redressement. Ce plan, souvent négocié avec les créanciers regroupés en classes de parties affectées, vise à définir les mesures permettant de rétablir la santé financière de l’entreprise.
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Les organes de la procédure
Le tribunal désigne plusieurs intervenants pour accompagner cette procédure :
- Le juge-commissaire : garant du bon déroulement de la procédure.
- Le mandataire judiciaire : représentant des créanciers, il veille à leurs intérêts.
- L’administrateur judiciaire : chargé d’assister ou de gérer l’entreprise, il élabore un bilan économique et social.
Durant la période d’observation, le dirigeant conserve ses fonctions mais agit sous supervision. Certains actes (cession d’actions, certaines dispositions des biens) sont soumis à autorisation, et les contrats en cours (dont les baux commerciaux) sont examinés pour déterminer leur maintien ou résiliation.
Conséquences spécifiques pour WeWork et ses locaux en France
Alors que la maison mère américaine a déposé le bilan le 6 novembre 2023 en vertu du chapitre 11 du Code des faillites américain, cette procédure ne s'applique pas automatiquement aux filiales étrangères, dont WeWork France. La filiale française continue donc d’assurer ses locations, en particulier sur les 15 sites stratégiques parisiens, malgré les fermetures annoncées outre-Atlantique.
La faible vacance des bureaux haussmanniens à Paris, trois fois inférieure à celle du quartier d’affaires de La Défense (2 % contre 15 %), assure aux immeubles loués par WeWork une attractivité pérenne. En cas de départ de WeWork en France, les propriétaires disposent de plusieurs options : relouer à d’autres acteurs du coworking, accueillir de grands utilisateurs ou revendre l’immobilier. Le dynamisme du marché français du coworking, avec plus de 3 000 espaces recensés à Paris, soutient également la reprise rapide de ces locaux, limitant les risques.
Dans la capitale, WeWork a récemment rationalisé son portefeuille pour ne conserver que 12 sites, fermant et résiliant des baux sur cinq lieux dans Paris et la proche banlieue, ainsi que trois espaces dédiés aux clients uniques. Ce rééquilibrage stratégique s’inscrit dans la dynamique mondiale de restructuration et vise à concentrer les efforts sur les emplacements les plus performants et rentables.
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Impacts économiques et financiers sur les bailleurs et investisseurs
La faillite et la chute de valeur de WeWork ont durement impacté les marchés financiers et le secteur immobilier. La valeur de la société est passée de 47 milliards de dollars à quelques dizaines de millions en 2023. Cette chute a provoqué une suspension de cotation à Wall Street et un choc pour les investisseurs.
Du côté des propriétaires immobiliers, notamment les SCPI françaises telles qu’Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine, l’exposition à un locataire défaillant suscite des inquiétudes concernant les loyers et la valorisation des parts. Cependant, la solidité des immeubles parisiens, leur localisation premium et la dynamique du marché immobilier tertiaire permettent d’anticiper une continuité d’usage et une reprise locative relativement rapide en cas de départ de WeWork.
| Type de propriétaire | Exemple(s) | Nombre de sites concernés | Risques estimés |
|---|---|---|---|
| SCPI | Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine, Épargne Foncière | 5 | Défaut de paiement, dépréciation des dividendes |
| Foncières cotées (SIIC) | Gecina, Société Foncière Lyonnaise | 4 | Baisse temporaire de loyers possibles |
| Assureurs | Axa, Generali, AG2R La Mondiale | 3 | Impact modéré grâce à diversification |
| Fonds Immobiliers allemands | Deka Immobilien, famille Gerbi | 3 | Négociations de bail en cours |
Enjeux et perspectives de la procédure de redressement judiciaire
La procédure de redressement judiciaire est un outil juridique permettant d’organiser la survie et la restructuration d’une entreprise en difficulté. Elle se traduit par une série d’étapes rigoureuses :
- Ouverture officielle par le tribunal suite à la cessation des paiements.
- Période d’observation durant laquelle la situation économique est analysée et un plan de redressement est élaboré.
- Consultation des créanciers organisés en classes de parties affectées.
- Prise de décisions quant au maintien ou la cession d’actifs, poursuite des activités et restructuration des dettes.
Dans le cas de WeWork, cette procédure américaine ne s’applique pas directement à ses implantations françaises, mais les conséquences se font ressentir sur les relations contractuelles. Le maintien de l’activité, la renégociation ou la cessation de certains baux sont au cœur des négociations entre WeWork France et ses bailleurs.
Il est important de noter que la procédure est publique, les informations liées au redressement sont publiées au BODACC (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales) et dans des journaux d'annonces légales. Tout créancier ou partie intéressée peut prendre connaissance de ces informations et participer aux procédures.
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Conclusion partielle : WeWork dans le paysage immobilier français post-faillite
WeWork a profondément influencé le marché du coworking en introduisant un modèle de location restructurée qui a séduit tant les entrepreneurs que les investisseurs. La chute spectaculaire de la société mère américaine oblige la filiale française à s’adapter rapidement, tout en bénéficiant d’un contexte local favorable. Les actifs immobiliers parisiens, notamment les immeubles haussmanniens bien situés, restent fortement demandés, rassurant ainsi les bailleurs.
Le futur des espaces WeWork en France dépend désormais des choix des bailleurs : réaffectation à d’autres utilisateurs, maintien des loyers via d’autres acteurs de coworking, ou revente des actifs. Par ailleurs, le secteur du coworking continue sa croissance à l’échelle mondiale, offrant des opportunités pour de nouveaux entrants et un renouvellement des offres de bureaux partagés, plus flexibles et adaptés aux attentes post-pandémie.
How WeWork Went From B Startup to Bankrupt Penny Stock | WSJ What Went Wrong
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