Wii Immo : fonctionnement et création d’une SASU pour un projet immobilier

En pratique, une SASU peut très bien exercer une activité immobilière : location, achat/revente, etc. Aucun texte de Loi ne l’en empêche. Cela dit, pourquoi opter pour un tel statut juridique ? Quels sont ses avantages dans le cadre d’un projet immobilier ? Existe-t-il des inconvénients à cette forme d’entreprise ?

Qu’est-ce qu’une SASU ?

La SASU est, comme son nom l’indique, une société par actions simplifiée unipersonnelle. En d’autres termes, il s’agit d’une SAS à associé unique. Ce statut juridique n’en est pas un à part entière. En réalité, il s’agit d’une version particulière de la SAS traditionnelle. Dans cette forme, la plupart des décisions prises en cas de pluralité d’associés (SAS) sont prises dans le cas de la SASU par l’associé unique.

Responsabilité et nature commerciale

La SASU fait partie de la famille des sociétés dont la responsabilité des associés est plafonnée. Ici, la responsabilité de l’associé unique est limitée au montant de ses apports au capital social. Attention toutefois, ce principe subit quelques exceptions, notamment si le capital social de la société est manifestement insuffisant au regard des besoins générés par l’activité ou si l’associé unique est également président et qu’il commet une faute de gestion. Dans une SCI, la responsabilité des associés est indéfinie.

La SASU est une société commerciale par la forme. Grâce à ce caractère « commercial », cette société a le droit d’exercer toute activité de nature commerciale. À ce titre, une SASU immobilière peut donc très bien acheter des immeubles en vue de les revendre et de générer des plus-values (en réalisant ou non des travaux dans les biens concernés). Ce n’est pas le cas de tous les statuts juridiques. En pratique, l’activité de marchand de biens immobiliers est, par exemple, interdite en SCI.

Fiscalité : BIC, IS et double imposition

Les bénéfices dégagés dans le cadre de l’exploitation d’une SASU relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et plus précisément de l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce régime, la société calcule un résultat qui, s’il est positif, est taxé au taux de 25 % (un taux réduit s’applique sous conditions). Lorsque la société distribue des dividendes à son associé unique, ce dernier supporte également une imposition. C’est pour cette raison que l’on considère qu’il existe une « double imposition ». La SCI, quant à elle, peut librement choisir son régime : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS).

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Statut social du dirigeant

Le président de SASU est, qu’il ait la qualité d’actionnaire ou non, considéré comme un assimilé-salarié. Les conséquences de cette assimilation sont nombreuses. Tout d’abord, il bénéficie approximativement de la même protection sociale qu’un salarié classique. En contrepartie, lui et la SASU supportent de lourdes cotisations sociales. En effet, étant exclu de l’assurance-chômage (en l’absence de lien de subordination avec la société), il se retrouve également exclu de nombreux dispositifs de réduction de charges sociales. Résultat : sa protection sociale coûte 80 % de son salaire net. Sur ce point, la SASU se distingue fortement des sociétés civiles, et notamment de la SCI…

Obligations comptables et administratives

Une SASU est soumise aux obligations administratives les plus contraignantes : tenue d’une comptabilité commerciale en mode créances/dettes, dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal de commerce, envoi d’une liasse fiscale comprenant de nombreuses annexes, etc. En SCI, la reddition des comptes par le gérant est obligatoire, comme la tenue d’une comptabilité ; mais ce type de société peut appliquer les règles de la comptabilité de trésorerie (recettes/dépenses).

Pourquoi choisir la SASU pour un projet immobilier ?

L’avantage de la SASU, comparée à la société civile immobilière (SCI) par exemple, est qu’elle permet à une personne seule de se lancer dans un projet immobilier. Cela rend la SASU particulièrement adaptée pour un entrepreneur individuel souhaitant investir ou revendre des biens immobiliers sans s’associer. Devenir propriétaire de sa maison ou de son appartement séduit toujours autant les Français.

Exemples d’activités immobilières possibles avec une SASU

• Location de biens (résidentiel, commercial)
• Achat/revente d’immeubles
• Réalisation de travaux et revente à plus-value

À ce titre, une SASU immobilière peut donc très bien acheter des immeubles en vue de les revendre et de générer des plus-values (en réalisant ou non des travaux dans les biens concernés).

Inconvénients et points de vigilance

Attention toutefois, ce principe subit quelques exceptions, notamment si le capital social de la société est manifestement insuffisant au regard des besoins générés par l’activité ou si l’associé unique est également président et qu’il commet une faute de gestion. En outre, la structure supporte une pression administrative et comptable plus importante que certaines sociétés civiles.

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Formalités et informations administratives utiles

État des inscriptions : Toutes les structures référencées sur notre site sont inscrites à un ou plusieurs référentiels publics (base Sirene, RNE, RNA). L’Extrait RNE est le justificatif d’immatriculation de l’entreprise. Il contient les mêmes données qu’un extrait KBIS/D1. Inscrite (Insee) le 15/07/2021. Cette structure est inscrite dans la base Sirene tenue par l’Insee, depuis le 15/07/2021. Elle a été mise à jour le 06/12/2025.

Avis de situation : Immatriculée au RNE (INPI) le 11/08/2021. Cette structure est immatriculée au Registre National des Entreprises (RNE), depuis le 11/08/2021. Elle a été mise à jour le 19/05/2024. Extrait RNE : Dénomination SIREN SIRET du siège social N° TVA Intracommunautaire Pas de n° TVA valide N° EORI Le numéro EORI (Economic Operator Registration and Identification) est un identifiant unique communautaire permettant d’identifier l’entreprise dans ses relations avec les autorités douanières.

Activité principale (NAF/APE) Code NAF/APE Activité principale (NAF 2025) Le code NAF 2025 est une variable issue de la nouvelle nomenclature d’activités de l’Insee. Il sera applicable à partir du 1ᵉʳ janvier 2027 et coexistera jusqu’en fin 2026 avec la NAF actuellement en vigueur. En savoir plus sur la nomenclature NAF 2025 sur le site de l’Insee.

Adresse postale, Forme juridique, Effectif salarié : L’effectif salarié est une variable qui s’affiche à partir de deux données de l'Insee : la tranche d’effectifs salariés, qui est une variable statistique (données arrêtées au 31/12 de l’année n-2), et le caractère employeur des établissements (données déclaratives maintenues par l'URSSAF). Unité non employeuse (pas de salarié au cours de l'année de référence et pas d'effectif au 31/12) (année de référence non renseignée).

Catégorie d'entreprise : La catégorie d'entreprise est une variable statistique calculée par l'Insee. Lorsque l'unité légale appartient à un groupe, la donnée est calculée au niveau du groupe auquel appartient l'unité légale. Cette donnée n'est pas utilisable à des fins administratives. Date de création, Convention(s) collective(s) Non renseignée Mise à jour le 24/07/2026. Sources : INSEE, DGFiP, Douanes, INPI.

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Exemples de biens et projets compatibles avec une SASU

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Tableau comparatif synthétique : SASU vs SCI (extraits)

Pour toute personne souhaitant se lancer dans l’immobilier seul, la SASU reste une option puissante à connaître, avec des avantages (protection du patrimoine, activité commerciale possible) et des contraintes (charges sociales, formalisme comptable, double imposition).

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