Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Définition et Fonctionnement

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les personnes physiques dont la valeur nette taxable du patrimoine immobilier est supérieure à 1 300 000 euros au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. L'IFI est un acronyme signifiant « Impôt sur la Fortune Immobilière ». La loi de finances pour 2018 a supprimé l'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) qui est remplacé, à compter du 1er janvier 2018, par l'IFI.

Le seuil (1 300 000 euros) et le barème d'imposition (à partir de 800 000 euros) de l'IFI restent les mêmes que ceux de l'ISF (articles 964 à 983 du Code général des impôts). Mais l'assiette change car désormais, seul le patrimoine immobilier est pris en compte. Le patrimoine financier du redevable ne fait donc plus partie du champ de l'IFI à compter du 1er janvier 2018.

Qu'est-ce que l'IFI ? Définition

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) remplace l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) depuis le 1er janvier 2018. Cet impôt concerne le patrimoine immobilier net taxable des contribuables français. Chaque foyer fiscal détenant un patrimoine immobilier d’une valeur supérieure à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition est redevable de l’IFI. Patrimoine net taxable : somme des valeurs imposables des biens immobiliers après déduction des dettes.

A la différence de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune qui portait sur l’ensemble du patrimoine, l’Impôt sur la Fortune Immobilière ne s’applique qu’au patrimoine immobilier. Cet allègement de l’assiette fiscale de l’ISF vise à défiscaliser le patrimoine mobilier, jugé plus prompt à être réinvesti dans l’économie. Outre ce resserrement d’assiette, le fonctionnement de l’IFI est similaire à celui de l’ISF.

Biens Imposables à l'IFI

À l’exception des biens immobiliers destinés à l’activité professionnelle, l’ensemble du patrimoine immobilier net imposable est pris en compte pour le calcul de l’IFI et doit figurer sur sa déclaration :

les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location),
les immeubles non bâtis,
les bâtiments classés monument historique,
les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2025,
les immeubles ou fractions d'immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières et les droits immobiliers.

Les contrats d’assurance-vie, les liquidités, les comptes bancaires et comptes financiers, les titres de sociétés et les créances ne sont plus imposables au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

Vous devez déclarer notamment les biens suivants :

Biens immobiliers bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave...)
Bâtiments classés monument historique
Biens immobiliers en cours de construction au 1er janvier 2025
Biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles...)
Biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières
Droits immobiliers: titleContent (usufruit, droit d'usage ou d'habitation...)
Parts ou actions détenues dans des sociétés ou organismes possédant des biens ou des droits immobiliers, à concurrence de la valeur des actifs immobiliers.

Certains placements liés à l'immobilier sont à déclarer au titre de l'IFI, notamment les suivants :

Parts ou actions de sociétés ou organismes détenant de l'immobilier en France. Vous devez déclarer la valeur représentant les biens immobiliers détenus par la société ou l'organisme. Toutefois, l'immobilier ainsi détenu indirectement n'est pas pris en compte si vous possédez moins de 10 % du capital de la société propriétaire, ou sous certaines conditions, lorsque ces biens immobiliers sont affectés à l'activité de la société qui en est propriétaire ou d'une société liée.
Biens et droits immobiliers transférés en fiducie: titleContent ou placés dans un trust: titleContent pour leur valeur vénale: titleContent au 1er janvier 2025
Fraction de la valeur de rachat au 1er janvier 2025 représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d'assurance-vie rachetables.
Durant la phase d'épargne, les PER ouverts sous la forme de comptes titres sont imposables à l'IFI à hauteur de la fraction de leur valeur correspondant à des actifs immobiliers imposables.

À savoir L'immobilier affecté à l'activité opérationnelle d'une société est exclu de l'assiette: titleContent de l'IFI.

Calcul de l'IFI

Pour calculer votre IFI, vous avez besoin d’évaluer la valeur vénale de l’ensemble de vos biens immobiliers. Cela inclut vos résidences principales et secondaires, vos terrains, les biens immobiliers que vous possédez à travers une société ou une fiducie. De ce montant total, vous pouvez déduire certaines dettes liées directement à ces biens.

Une fois la base nette taxable déterminée, vous pourrez l’appliquer au barème progressif de l’IFI.

Barème IFI 2025

En 2025, le barème de l’IFI reste inchangé.

Tranche du patrimoine net taxable	Taux applicable
Inférieure à 800 000 €	0%
Entre 800 000 € et 1 300 000 €	0,5%
Entre 1 300 000 € et 2 570 000 €	0,7%
Entre 2 570 000 € et 5 000 000 €	1%
Entre 5 000 000 € et 10 000 000 €	1,25%
Supérieure à 10 000 000 €	1,5%

Décote

Afin de ne pas être pénalisé par les effets de seuil de la première tranche, une décote s’applique sur les patrimoines immobiliers nets taxables supérieurs ou égaux à 1,3 million d’euros et inférieurs à 1,4 million d’euros. Le montant de cette décote s’obtient par l’opération suivante : 17 500 - 1,25 % de la valeur nette du patrimoine immobilier.

Réductions et Exonérations

Il existe également plusieurs dispositifs permettant de réduire la base taxable. Par exemple, la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %. La résidence principale, elle, fait toujours l’objet d’un abattement de 30 %.

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À noter : vous pouvez bénéficier d’une réduction de l’IFI en faisant un don à la Fondation de France. Vous pouvez soutenir Apprentis d’Auteuil via versement d’espèces, chèque, virement bancaire ou par paiement en ligne sur notre site 100% sécurisé.

Ces dons sont déductibles du montant de votre Impôt sur la Fortune Immobilière à hauteur de 75% pour une réduction maximale de 50 000 € annuelle. En faisant un don à la fondation Apprentis d’Auteuil, vous pouvez réduire ou annuler votre IFI, et vous permettez également la réussite et l’insertion de jeunes en difficulté qui ont besoin de votre soutien pour révéler leur potentiel unique. Pour être déductibles de votre IFI, les dons doivent être réalisés entre la date limite de déclaration de l’IFI 2024 et la date limite de déclaration de l’IFI 2025.

Les dons effectués en faveur d’organismes d’intérêt général, d’associations ou de fondations reconnues d’utilité publique comme l’Institut Pasteur de Lille ouvrent droit à une réduction de l’Impôt sur la Fortune Immobilière pour la personne redevable. Les dons à un organisme d’intérêt général sont déductibles de l’IFI à hauteur de 75 % du montant du don, et dans la limite de 50 000 € déduits. La générosité de nos donateurs est indispensable à la poursuite de la mission de l’Institut Pasteur de Lille. En faisant un don à l’Institut Pasteur de Lille, vous réduisez le montant de votre Impôt sur la Fortune Immobilière, tout en permettant de faire avancer la recherche sur la longévité pour mieux comprendre et soigner les maladies liées au vieillissement.

Concernant les exonérations dont bénéficiaient les redevables dans le cadre de l'ISF : certaines sont conservées, d'autres supprimées.

aux parts de Groupements fonciers ruraux (GFR).
au dirigeant qui, au moment où il prend sa retraite, transmet ses titres formant un bien professionnel, en s'en réservant l'usufruit. Ces titres deviennent donc imposables à concurrence de leur valeur représentative des actifs immobiliers détenus par la société, si elle en détient.

Déclaration de l'IFI

Chaque année, la déclaration IFI se fait conjointement avec la déclaration de vos revenus via le formulaire n°2042. A compter de 2018, tout contribuable ayant un patrimoine immobilier de plus de 1 300 000 euros au 1er janvier doit remplir une déclaration n° 2042-IFI. Elle est à souscrire en même temps et dans les mêmes délais que la déclaration d'impôt sur le revenu, soit entre les mois d'avril et juin.

En 2025, la campagne de déclaration d’impôt débute en avril et s’achève aux dates limites de déclaration Impôt sur la Fortune Immobilière et Impôt sur le Revenu, qui seront communiquées prochainement par le gouvernement.

Par voie postale : mai 2025
Par Internet (télédéclaration) :
- Jeudi 22 mai 2025 pour les départements 1 à 19 et les résidents à l’étranger
- Mercredi 28 mai 2025 pour les départements 2A à 54
- jeudi 5 juin 2025 pour les départements 55 à 95 et les DOM-TOM

Foyer Fiscal et Domicile Fiscal

La déclaration d'IFI prend en compte les biens immobiliers détenus par toutes les personnes composant le foyer fiscal:

Le foyer fiscal IFI est composé d'une des 2 façons suivantes :

Une personne vivant seule, qu'elle soit célibataire, veuve, divorcée ou séparée
Deux personnes vivant en couple: titleContent.

Dans tous les cas, les biens des enfants mineurs dont vous avez l'administration légale des biens sont pris en compte.

À noter Les parents divorcés ou séparés exerçant en commun l'autorité parentale peuvent déclarer chacun la moitié de la valeur des biens de leurs enfants mineurs.

Votre imposition dépend de votre domicile fiscal :

Votre domicile fiscal est en France

L'imposition concerne l'ensemble des biens immobiliers ou droits immobiliers, parts ou actions de sociétés immobilières détenus en France et à l'étranger du foyer.

À savoir Si vous venez de transférer votre domicile fiscal en France après avoir été domicilié à l'étranger pendant les 5 années civiles précédentes, vous n'êtes imposé que sur les biens et droits immobiliers possédés en France. Cette imposition uniquement sur les biens situés en France perdure pendant 5 ans.

Votre domicile fiscal est à l'étranger

Les biens suivants sont imposables :

Biens et droits immobiliers possédés en France détenus par votre foyer
Parts ou actions que vous ou votre foyer possédez dans des sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France
Parts ou actions que vous ou votre foyer possédez dans des sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France et à l'étranger, à hauteur des biens et droits possédés en France

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Démembrement de Propriété et IFI

Il y a des règles particulières de déclaration à l'IFI, lorsque le droit de propriété d'un bien est démembré entre plusieurs personnes.

L'usufruit est le droit de jouissance d'un bien dont on n'a pas la pleine propriété.

La nue-propriété est la faculté de disposer d'un bien dont une autre personne détient le droit de jouissance.

Votre situation par rapport à l'IFI varie selon que vous êtes usufruitier ou nu-propriétaire et selon l'origine du démembrement de propriété.

En règle générale, c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien à l'IFI.

L'usufruitier intègre le bien dans son patrimoine pour la fraction qu'il détient et sa valeur en pleine propriété.

Nous sommes à votre écoute ! Vous êtes soumis à l'IFI lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier non professionnel est supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier 2025.

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