TVA Réduite à 5,5% en Zone ANRU : Opportunités et Conditions en France

Pour faciliter l’accession à la propriété immobilière tout en redynamisant certains quartiers, la loi vous permet dans certains cas de bénéficier d’une TVA à taux réduit (de 5,5 % contre 20 % normalement). Les résidences neuves situées dans des quartiers dits "en rénovation urbaine" (zones ANRU), ou dans un périmètre de 300m, peuvent bénéficier d'une TVA réduite à 5.5 %, au lieu de 20 %. Ainsi, pour un bien à 200 000 €, vous économisez près de 29 000 €.

Ce dispositif ne concerne que les programmes neufs et les nouvelles constructions. Vous devez de plus respecter un certain nombre de critères liés à votre qualité de futur propriétaire et à votre logement.

Qu'est-ce qu'une Zone ANRU ?

Créée en 2003, l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) est un Établissement Public Industriel et Commercial administrant le programme national de rénovation urbain (PNRU) dans le but de redynamiser des quartiers en plein développement au sein des grandes agglomérations françaises. On appelle zones ANRU les périmètres urbains situés dans un rayon de 300 mètres d’un quartier prioritaire, classé ZUS.

Les zones ANRU sont des zones d’aménagement et de rénovation urbaine permettant l’acquisition d’un logement neuf à un taux de TVA à 5,5% au lieu des 20% habituels. Elles sont déterminées en fonction des Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville (QPV). Il s’agit de quartiers qui bénéficient d’une transformation profonde comme la rénovation du mobilier urbain, la réhabilitation ou la destruction de logements anciens, l’aménagement des espaces extérieurs, l’installation de nouveaux équipements publics, et la construction de programmes immobiliers neufs.

Dans le cadre d’un achat immobilier, ce dispositif fiscal de la TVA à 5,5% n’est pas ouvert à tous les particuliers ni à tous les projets immobiliers.

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Pour encourager l’accession à la propriété autour des quartiers en renouvellement, le gouvernement accorde un abattement de TVA, avec un taux à 5,5% au lieu de 20% habituellement.

La loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, dite loi Lamy, redéfinit la politique de la ville et introduit le NPNRU. Le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) prend la suite du PNRU, qui concernait 600 quartiers en zone urbaine sensible (ZUS).

L’institution publique est principalement chargée de participer à la transformation des quartiers définis dans le cadre de la politique de la ville.

Pour développer l’attractivité de certaines zones urbaines et faciliter l’accession à la propriété, un dispositif d’accession aidée a été mis en place.

L’avantage fiscal est cependant soumis à un critère géographique. À noter que la TVA à taux réduit est un dispositif fiscal ouvert à toutes les constructions neuves (maison individuelle comme logement collectif) situées en zone ANRU, en QPV ou à moins de 300m de leurs limites respectives (éventuellement moins de 500m dans le cas d’un ensemble immobilier).

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Pour information, en application de la loi de finances pour 2022 (art.68), les contrats de ville produisent leurs effets jusqu’au 31 décembre 2023.

Les quartiers prioritaires de la politique de la ville sont situés en territoire urbain et sont caractérisés par un nombre minimal d'habitants et un écart de développement économique et social apprécié par un critère de revenu des habitants. En France, il existe 480 quartiers considérés comme des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), c’est-à-dire des quartiers qui présentent des écarts sociaux et économiques par rapport au reste de l’agglomération. De leur côté, les 1514 quartiers prioritaires constituent la géographie prioritaire de la politique de la ville définie par l’État, c’est-à-dire les territoires les plus en difficulté.

Consultez la cartographie des zones ANRU en région toulousaine.

La TVA réduite à 5,5 % peut également être destinée aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique des logements pour les propriétaires occupants, bailleurs, syndicats de copropriétaires, locataires, occupants à titre gratuit ou SCI (sociétés civiles immobilières). La TVA réduite à 5,5% s’applique pour les travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique et les travaux induits, indissociablement liés aux travaux d’efficacité énergétique. Retrouvez tous les travaux de rénovation énergétique éligibles à la TVA réduite 5,5%.

Parmi les principaux dispositifs d’aide à l’accession à la propriété figure la TVA réduite à 5,5 %, valable si vous achetez un logement neuf pour y habiter, situé en zone ANRU ou en QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville).

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Dans le Rhône, les quartiers concernés sont actuellement au nombre de 16. Les informations géographiques qui permettent d'apprécier l'éligibilité des parcelles cadastrales à cette disposition fiscale sont accessibles en cliquant ici .

Conditions d'éligibilité à la TVA réduite

Afin de bénéficier de la TVA réduite, plusieurs conditions doivent être remplies :

• Vous devez acheter le bien en tant que personne physique.
• Le bien doit être neuf : il est considéré comme neuf s’il a été achevé il y a moins de 5 ans et s’il n’a jamais été habité auparavant.
• Par exception, un bien ancien peut être considéré comme neuf si vous y avez réalisé de lourds travaux de rénovation pour le remettre à neuf.
• Le logement neuf peut être en mono ou en copropriété et doit devenir votre résidence principale.
• Vous devez y résider au moins 8 mois par an, sauf si vous êtes contraint de vous déplacer pour des motifs d’ordre professionnel ou des raisons de santé.
• L’immeuble doit être situé en zone ANRU ou dans un QPV. Depuis le 1er janvier 2019, le bien peut se situer jusqu’à 300 mètres d’une zone ANRU ou d’un QPV.
• Le prix d’achat au m2 du bien ne doit pas excéder un certain plafond pour ouvrir droit à la TVA à 5,5 %. Le prix de vente est aussi sujet à des conditions.

Le bénéfice de la TVA réduite peut être remis en cause par l'administration fiscale dans certaines hypothèses. Vous devez respecter les critères liés à l’octroi de la TVA réduite pendant au moins 10 ans, à l’exception de la condition de ressources : le plafond de ressources est apprécié une fois pour toutes au moment de la signature de l’avant-contrat ou du contrat.

En revanche, si le logement cesse d’être affecté à votre résidence principale ou si vous le revendez avant un délai de 10 ans, vous devrez payer un complément de taxe au fisc.

La TVA réduite ne peut évidemment pas être cumulée avec des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou la loi Censi-Bouvard, dédiés à l’investissement locatif.

Il doit occuper le logement acheté au titre de résidence principale pendant 10 ans. Si l’acquéreur revend le logement avant la fin de la période, il devra rembourser la différence perçue entre la TVA réduite et la TVA à 20 %.

La TVA à 5,5% est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale en zone ANRU ou dans le cas de travaux de rénovation énergétique. La réduction de TVA est entièrement acquise après dix ans de propriété et d’occupation. Si vous mettez en location ou que vous revendez votre bien avant cette durée, vous pouvez être amené à rembourser une partie de la réduction de TVA obtenue (10% par année non complétée). Certains événements permettent cependant d’être exonéré du remboursement de la réduction de TVA.

La zone ANRU et les quartiers prioritaires de la politique de la ville permettent à la fois d’acquérir un logement neuf avec une TVA réduite et de profiter d’un prêt à taux zéro (PTZ).

Plafonds de ressources

Vous ne devez pas dépasser un certain plafond de ressources au moment de la signature du contrat de réservation ou de construction, ou à défaut, de l’acte de vente définitif.

Le taux réduit de TVA s’applique uniquement aux acquéreurs dont les revenus annuels ne dépassent pas un certain plafond. C’est le revenu fiscal de référence de l’année N-2 qui est pris en compte. Les plafonds de ressources évoluent chaque année. Pour l’année 2024, les chiffres ont été mis à jour et publiés au Journal officiel le 23 décembre 2023, conformément à l’arrêté du 18 décembre 2023.

Les acquéreurs éligibles à l’achat d’un bien immobilier neuf en zone ANRU à Toulouse sont ceux ne dépassant pas les plafonds de ressources établis, selon le revenu fiscal de référence N-2. Ils ont été déterminés en fonction du nombre de personnes composant le foyer fiscal et du lieu où est situé le bien.

À Toulouse, ils sont les suivants :

Les plafonds renseignés dans les tableaux précédents sont susceptibles d’être actualisés chaque année.

* Le simulateur de l’administration française permet de connaitre la zone de chaque commune.

Travaux de rénovation énergétique

Vous pouvez en effet prétendre à la TVA réduite pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. Cette possibilité vous est offerte que vous soyez propriétaire occupant ou bailleur, personne physique ou morale. Les travaux doivent être confiés à une entreprise. Si vous les réalisez vous-même, vous ne pouvez pas obtenir la TVA réduite. Le logement doit être affecté à un usage d’habitation exclusivement.

Comment savoir si vous êtes éligible ?

Pour connaître vos droits d’éligibilité concernant un achat immobilier dans le neuf en zone ANRU, il vous suffit de remplir un outil de simulation ANRU. Axineuf vous propose un large choix de programmes immobiliers neufs en zones ANRU dans plusieurs quartiers de Toulouse.

En cas de doute, et afin de s’assurer que la condition relative au lieu de situation de l’immeuble est effectivement satisfaite, les opérateurs ont la possibilité d’interroger les services des impôts territorialement compétents.

Informations importantes

Il est également à noter que la condition de primo accession n'est pas obligatoire pour bénéficier de l'avantage sur le prix de vente lié à cette baisse de TVA. A noter que le bénéfice de la TVA réduite à 5,5 % en zone ANRU est cumulable avec le prêt à taux zéro.

S’agissant d’un dispositif fiscal, l’ANRU ne traite pas les questions relatives à la mise en œuvre du dispositif, les directions départementales des finances publiques sont les seules entités qui peuvent apporter des confirmations officielles à un projet d’accession précis (éligibilité au regard de la localisation géographique, appréciation des ressources, plafonnement du prix ou de la construction, remise en cause du taux de TVA à taux réduit pour non-respect notamment de la condition d’occupation du logement à titre de résidence principale).

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