Comment fonctionne le financement d'un achat immobilier sur plan (VEFA)

L’achat sur plan, ou VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), consiste à acquérir un bien immobilier neuf avant sa construction. L’acquéreur devient propriétaire du sol dès la signature de l’acte de vente, puis propriétaire de la construction au fur et à mesure de son avancement. Le paiement est échelonné en fonction de l’avancement des travaux, ce qui offre une certaine souplesse financière.

Qu’est‑ce qu’un achat sur plan ?

L’achat sur plan ou VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est un contrat immobilier permettant d’acheter un bien qui n’est pas encore construit. Il s’applique principalement aux logements neufs (appartements ou maisons) proposés par des promoteurs immobiliers. La vente en l’état futur d’achèvement se caractérise notamment par la signature d’un contrat de réservation qui lie le promoteur et l’acheteur, qui s’engage avant même que le bien ne soit construit. Ce contrat lui garantit l’achèvement de la construction du logement neuf y compris en cas de défaillance financière du constructeur.

Étapes clés d’une VEFA

Une vente sur plan se déroule en suivant différentes étapes :

Choisir un programme immobilier : sélectionnez un programme neuf proposé par un promoteur. Étudiez le secteur géographique et la localisation de l’immeuble puis les plans, les caractéristiques du bien, et les prestations incluses.
La visite du site et de l’espace de vente : le programme immobilier neuf est alors en cours de commercialisation.
Signer un contrat de réservation : ce contrat formalise votre engagement avec le promoteur. Vous versez un dépôt de garantie (généralement 5 % du prix total) pour réserver le bien.
Obtenir un financement : vous disposez d’un délai pour obtenir votre crédit immobilier. Une clause suspensive protège votre engagement en cas de refus de prêt.
Signer l’acte de vente définitif : l’acte de vente doit être signé devant le notaire et doit comporter toutes les mentions essentielles.
Suivre l’avancement des travaux : le promoteur vous tient informé de l’évolution du chantier. Vous pouvez parfois visiter le site à certaines étapes clés.
Recevoir le bien : une fois les travaux terminés, le bien vous est livré. Vous devez vérifier sa conformité par rapport au contrat (plans, finitions, équipements).

Le contrat de réservation et l’acte de vente

Le contrat de réservation, ou contrat préliminaire, engage le promoteur à réserver un logement au réservataire et détermine d'ores et déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente. Le contrat de réservation doit obligatoirement préciser notamment la surface habitable en m², le nombre de pièces, la nature et la qualité des matériaux, le prix prévisionnel et les modalités de révision, la date de livraison et les conditions de renonciation.

L’acte de vente d’un bien en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un acte authentique obligatoirement établi par le notaire. Il doit contenir la description définitive du logement, la date de livraison, les garanties financières, les assurances construction et modalités de paiement.

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Déblocage des fonds : mécanisme et calendrier légal

Le paiement d’un bien en VEFA est échelonné en fonction de l’avancement des travaux. Ces montants sont définis par la loi et encadrés pour protéger les acheteurs. L’échelonnement des paiements est calculé en fonction de l’avancement des travaux :

35 % du prix de vente maximum, lorsque les fondations sont achevées ;
70 % du prix de vente lorsque le logement est mis hors d'eau ;
Jusqu’à 95 % du prix de vente à l'achèvement de l'immeuble ;
Les 5 % restants sont bloqués jusqu’à la remise des clés.

Si vous effectuez votre achat à crédit, c’est le promoteur qui se charge de transmettre directement les appels de fonds à la banque prêteuse. À chaque étape de la construction, le promoteur débloque une nouvelle tranche. Pour que les fonds puissent être validés et débloqués par la banque, le promoteur/constructeur doit impérativement et systématiquement fournir une attestation de réalisation des travaux effectués.

Quelles options pour le remboursement pendant la construction ?

À moins de posséder un apport (très) conséquent, le financement d’un achat en VEFA passe par l’obtention d’un crédit immobilier. Le crédit peut être remboursé selon plusieurs modalités :

Commencer à rembourser le crédit, capital et intérêts, dès la signature du contrat de vente ;
Différer le remboursement du capital après la remise des clés et ne rembourser que les intérêts intercalaires pendant la construction ;
Différer le remboursement du capital et choisir de ne payer que les intérêts pendant la construction (différé partiel) ;
Opter pour un différé total : vous ne remboursez ni le capital ni les intérêts jusqu'à la livraison du bien (les intérêts non réglés sont capitalisés).

En fonction du montant de votre apport, vous pourrez opter soit pour un remboursement immédiat soit un différé de paiement. Le différé total évite de cumuler loyer et crédit mais les intérêts intercalaires non réglés sont ajoutés au capital et augmentent le coût total du crédit.

Intérêts intercalaires : calcul et impact

Les intérêts intercalaires correspondent aux frais engendrés par le déblocage d'un prêt immobilier en plusieurs étapes. Ils portent sur la fraction du capital déjà débloquée et s’ajoutent aux intérêts initiaux du prêt, ce qui fait augmenter le coût total du crédit par rapport à un financement débloqué en une seule fois. Les intérêts intercalaires sont calculés uniquement sur les sommes déjà débloquées par la banque pour financer les travaux.

Trois modes de facturation existent :

Facturation mensuelle d'intérêts au prorata des sommes débloquées ;
Facturation d'intérêts au prorata, augmentée d'un amortissement de capital ;
Report total des intérêts intercalaires sur le capital emprunté, capitalisés et ajoutés au capital initial.

Exemple : pour un prêt de 200 000 € à 4 %, les intérêts intercalaires en différé partiel évoluent ainsi : environ 233 €/mois après le déblocage des fondations (35 %, soit 70 000 €), 467 €/mois à la mise hors d'eau (70 %, soit 140 000 €) et 633 €/mois en fin de construction (95 %, soit 190 000 €).

Types de prêts possibles pour financer un achat dans le neuf

Le financement d’un achat immobilier dans le neuf peut passer par différents types de prêts :

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : prêt dédié à l’achat d’une résidence principale dans le neuf, permettant de financer une part du coût sans intérêts, sous conditions de ressources et selon le zonage ;
Le Prêt Accession Sociale (PAS) : destiné aux revenus modestes, il peut financer la totalité d’un achat et être cumulé avec un PTZ ;
Le Prêt conventionné : prêt à conditions encadrées par l’État, sans conditions de ressources mais à taux plafonné ;
Un prêt immobilier classique : sans condition particulière, utilisé si vous n’êtes pas éligible aux prêts aidés.

Dans certains cas, des prêts aidés spécialement dédiés au financement d’un bien neuf peuvent être mobilisés. Il est conseillé de faire appel à un courtier immobilier pour comparer les offres et obtenir le meilleur financement.

Budget, apport et optimisation du dossier

Pour définir le montant maximum que vous pouvez consacrer à l’achat d’un logement neuf, vous devez calculer votre capacité d’emprunt et prendre en compte les aides dont vous pouvez bénéficier. Avant de vous engager, réalisez une simulation de prêt immobilier pour estimer la capacité d’emprunt et vérifier que votre budget correspond au projet.

Pour obtenir le meilleur financement, soignez votre dossier :

Un apport suffisant : le dépôt de garantie au contrat de réservation est de 5 % maximum si l’acte intervient dans l’année, mais un apport supérieur rassure les banques et améliore les conditions d’emprunt ;
Un taux d’endettement sous le seuil des 35 % ;
Une situation professionnelle stable (CDI, fonctionnaire) ;
Recourir à un courtier pour mettre en concurrence les banques.

Aides et avantages financiers liés au neuf

Un achat dans le neuf permet de bénéficier de plusieurs avantages financiers : des frais de notaire réduits (2 à 3 % contre environ 7 % dans l’ancien), une exonération de la taxe foncière pendant deux ans dans certains cas, et, sous conditions, l’éligibilité au PTZ. Pour les investisseurs, des dispositifs comme la loi Pinel offrent des réductions d’impôts sous conditions. Dans certaines zones éligibles, l’achat sur plan peut aussi bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %.

Garanties et risques à connaître

L’achat sur plan présente des garanties légales : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale (2 ans) et la garantie décennale (10 ans). La garantie dommages‑ouvrage permet à l'acheteur de dénoncer de potentiels désagréments liés au gros-œuvre. La garantie de bon fonctionnement protège en cas de non‑fonctionnement des équipements présents dans le logement.

Mais des risques existent : délais et retards de livraison, non‑conformité du bien livré par rapport au descriptif (finitions, dimensions, qualité des matériaux), ou défauts du promoteur pouvant aller jusqu’à une faillite et interruption des travaux. Il est important de vérifier la solidité financière du promoteur et l’existence d’une garantie d’achèvement.

Modifications et travaux modificatifs acquéreurs (TMA)

Lors de l’achat, des plans d’architecte vous sont présentés et vous pouvez demander des modifications sous réserve de faisabilité : ajout de prises électriques, déplacement de cloisons, ou choix de finitions. On parle alors de TMA (travaux modificatifs acquéreurs). Le promoteur peut refuser les TMA s’ils ne sont pas faisables ou s’ils mettent en danger la structure.

Conseils pratiques

Lisez attentivement le contrat de réservation et l’acte de vente, en portant attention aux clauses suspensives et aux modalités de révision du prix.
Demandez à consulter le règlement de copropriété ou le cahier des charges pour estimer les charges futures.
Vérifiez auprès de la mairie le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et l’état des équipements publics prévus autour du programme.
Faites appel à un courtier pour optimiser votre financement et comparer les offres bancaires.
Anticipez les intérêts intercalaires dans votre plan de trésorerie et choisissez la formule de différé la mieux adaptée à votre situation.

Immobilier neuf : calculer les intérêts intercalaires

Tableau récapitulatif : déblocage des fonds en VEFA

Étape	% du prix débloqué	Commentaire
Achèvement des fondations	35 %	Premier appel de fonds majeur
Mise hors d'eau (toiture posée)	70 %	Deuxième étape-clé
Achèvement de l'immeuble	95 %	Presque l’intégralité du prix payée
Remise des clés	5 %	Solde final libéré à la livraison

Acheter sur plan permet de concevoir son projet immobilier pas à pas et de bénéficier des avantages de l’immobilier neuf. Le financement d’un achat immobilier neuf peut impliquer des modalités particulières, avec des fonds débloqués en plusieurs fois et des frais supplémentaires appliqués au crédit. Vous devez donc bien vous renseigner en amont pour évaluer correctement votre capacité d’emprunt et le budget total à prévoir pour votre projet.

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