Auto-Entrepreneur Conseiller Immobilier : Avantages et Inconvénients

De nombreux travailleurs indépendants sont attirés par les métiers de l’immobilier. Pour une entrée en matière simple et sans risque, un grand nombre d’entre eux choisissent le statut de micro-entrepreneur. Si ce dernier n’est pas disponible pour les agents immobiliers, il convient parfaitement aux agents commerciaux.

Qui peut devenir auto-entrepreneur dans l'immobilier ?

Les agents immobiliers ne peuvent pas opter pour le statut de micro-entrepreneur (anciennement auto-entrepreneur). En revanche, l’agent commercial immobilier peut parfaitement exercer son activité en micro-entreprise. En effet, contrairement à l’agent immobilier, l’agent commercial immobilier n’a pas besoin de détenir de carte professionnelle (carte T) et de diplôme particulier pour exercer.

Celui-ci détient une attestation de collaborateur et réalise ses missions pour le compte d’une ou plusieurs agences immobilières ou un réseau de mandataires, titulaire de la carte professionnelle. Généralement un agent commercial dans l’immobilier travaille pour le compte d’un réseau de mandataires immobiliers comme Capifrance. Il profite ainsi d’une formation complète, d’un accompagnement personnalisé par des experts du secteur et d’outils indispensables pour développer son activité.

Qualités et Formations Requises

Qualités Indispensables

Dans l’immobilier, ce professionnel est avant tout un commercial. Il doit donc avoir un sens aiguisé de la négociation et un bon relationnel. Il doit être capable de faire preuve d’empathie afin d’être à l’écoute des besoins et des attentes de ses clients. Mais ces qualités sont loin d’être suffisantes pour réussir dans cette profession. Le conseiller immobilier indépendant doit aussi être organisé, curieux et flexible.

Formations Nécessaires

Contrairement à l’agent immobilier, vous n’avez pas besoin de diplôme pour vous lancer comme auto-entrepreneur. Toutefois, pour exceller dans ce métier, une formation est vivement conseillée. En effet, maîtriser les techniques commerciales et être capable de conseiller vos clients dans leur projet est essentiel pour réussir.

De plus, la loi Hoguet de 1970 suivie plus récemment en 2014 par la loi Alur impose aux agents immobiliers et aux agents commerciaux en immobilier de suivre une formation continue : 14h par an ou 42h au cours de 3 années consécutives d’exercice.

En devenant agent commercial indépendant ou mandataire, vous serez également un chef d’entreprise avec toutes les obligations comptables, fiscales, déclaratives et administratives que cela implique. C’est pourquoi le réseau Capifrance vous propose une formation initiale complète suivie de modules d’approfondissement. Ce programme vous permet de maîtriser rapidement tous les aspects de ce métier et de vous lancer en toute sérénité.

Comment Devenir Agent Commercial Immobilier ?

Votre dossier doit contenir un certain nombre de documents obligatoires :

Le contrat de mandat avec une agence immobilière ou avec un réseau de mandataires immobiliers comme Capifrance.
La copie de votre pièce d’identité.
Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation.
Un justificatif de domicile.
Une attestation d’assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro).

Une fois constitué, votre dossier d’immatriculation doit être déposé au Greffe du Tribunal de Commerce de votre domicile. Tous les agents commerciaux doivent s’inscrire au RSAC. Pour cela, il était auparavant nécessaire de remplir le formulaire AC0 (cerfa 13847*10) et de le renvoyer au greffe du tribunal de commerce.

Des frais d’environ 25 € sont à prévoir pour l’inscription au RSAC. C’est une des aides pour les auto-entrepreneurs en immobilier. Si vous remplissez les critères d’éligibilité de l’ACRE, vous devez remplir un dossier et le transmettre à l’URSSAF dans les 45 jours suivant le dépôt de votre dossier d’immatriculation.

Une fois immatriculé au RSAC, vous recevrez ensuite vos extraits Kbis. Comptez entre 5 et 45 jours suivants les régions. En parallèle, l’INSEE vous communique votre avis de situation Sirene. Tous ces documents indiquent :

Votre numéro SIREN.
Votre numéro SIRET.
Votre code APE : pour les professions immobilières, il s’agit du code 68.31Z.

Il vous reste à obtenir votre attestation de collaborateur aussi appelée « carte blanche de négociateur immobilier » pour exercer comme conseiller immobilier indépendant. La demande d’attestation d’habilitation doit être effectuée par l’agence ou le réseau avec lequel vous collaborez.

[Agent immobilier] Choisir son statut et comment se déclarer en auto entrepreneur ?

Avantages et Inconvénients du Statut de Micro-Entreprise

Avantages

Les avantages de la micro-entreprise expliquent son succès auprès des agents commerciaux indépendants dans l’immobilier. C’est tout d’abord un statut flexible permettant de cumuler plusieurs activités. Il est, par exemple, possible d’être auto-entrepreneur dans l’immobilier et de percevoir le chômage en même temps. De la même façon, plusieurs activités annexes ou secondaires sont autorisées.

Par ailleurs, la micro-entreprise est une structure simple à gérer. C’est donc le statut idéal pour les entrepreneurs débutants. La comptabilité des auto-entrepreneurs se limite à des factures conformes à la législation et un livre de recettes. Inutile de faire appel à un expert-comptable ou de produire des bilans. De la même façon, les déclarations fiscales sont simples et rapides.

Pour les auto-entrepreneurs agents immobiliers, l’URSSAF s’applique seulement si une vente est réalisée. Dans le cas contraire, vous ne payez aucune charge. La déclaration s’effectue chaque mois ou chaque trimestre en quelques clics sur le site de l’URSSAF. Enfin, une fois par an, les salaires de l’auto-entrepreneur immobilier sont déclarés aux impôts en même temps que ses autres revenus. À cet égard, il profite d’une fiscalité avantageuse.

Pour le calcul de l’impôt des entrepreneurs immobiliers, vous avez le choix entre :

Par défaut : l’imposition classique selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu avec un abattement de 34 % de votre chiffre d’affaires.

Les revenus des conseillers immobiliers indépendants sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux des professions libérales.

Inconvénients

En tout premier lieu, le régime de la micro-entreprise est limité à un plafond de 77 700 € de CA HT par an en 2023. Au-delà, vous ne pouvez plus exercer votre activité sous ce statut. Par ailleurs, ce régime ne vous autorise pas à déduire l’ensemble de vos charges réelles. Si celles-ci dépassent l’abattement de 34 %, mieux vaut opter pour un autre régime.

Toutefois, cet inconvénient n’en est pas vraiment un. En principe, les conseillers en immobilier indépendant ont, en effet, peu de charges à déduire.

Tableau Récapitulatif : Avantages et Inconvénients

Avantages	Inconvénients
Statut flexible et cumulable avec d'autres activités	Plafond de chiffre d'affaires limité à 77 700 €
Structure simple à gérer (comptabilité simplifiée)	Impossibilité de déduire l'ensemble des charges réelles
Déclarations fiscales simples et rapides	Revenus imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC)
Pas de charges URSSAF en l'absence de vente
Fiscalité avantageuse avec abattement de 34% sur le chiffre d'affaires

Autres Aspects Importants

Contrat Agent Commercial Immobilier Auto Entrepreneur

L’agent commercial immobilier travaille pour un mandant que l’on appelle agent immobilier. Ainsi, c’est ce dernier qui le paie à travers un contrat commercial appelé contrat de mandat.

Carte T Immobilier Auto-Entrepreneur

L’agent immobilier a une carte professionnelle dénommée carte T. Cette carte lui permet de réaliser des actes juridiques relatifs aux biens immobiliers. En revanche, en tant qu’agent commercial immobilier, vous n’avez pas à détenir de carte T puisque vous êtes mandaté par un agent immobilier.

Auto-Entrepreneur Immobilier : Salaire et Commission

La rémunération de l’agent commercial immobilier est donc étroitement liée aux résultats de ses ventes. Comme en tant qu'agent commercial immobilier vous êtes mandataire, il n’y a donc pas de rapport d’employeur-salarié entre les deux professionnels, pas de lien de subordination. En effet, chacun reste libre dans son entreprise et indépendant. Ainsi, l’agent commercial immobilier peut travailler de chez lui. Vous fixez vos propres horaires et objectifs à atteindre.

Comme vous êtes indépendant, vous devez vous trouver un statut juridique. Vous avez le choix de l’exercice en nom propre tel que la micro-entreprise ou l’entreprise individuelle. Vous pouvez créer votre entreprise en ligne en quelques clics et pour 150€ seulement.

Pourquoi Devenir Agent Commercial Immobilier Indépendant (en Auto-Entrepreneur) ?

Devenir agent commercial immobilier et choisir la microentreprise pour démarrer votre activité offre bon nombre d'avantages. Premièrement, la comptabilité en microentreprise (statut autoentrepreneur) est considérablement allégée par rapport aux autres statuts juridiques. En tant qu'agent commercial immobilier auto-entrepreneur, vous n'avez pas à réaliser de bilan comptable ou de compte de résultats mais seulement tenir à jour un registre de vos achats et de vos dépenses.

Deuxièmement, choisir la microentreprise pour exercer votre profession d'agent commercial immobilier offre un cadre extrêmement avantageux en termes de régime social et de régime fiscal. Concernant le régime social, vos charges sociales sont calculées en fonction de votre chiffre d'affaires. Ainsi vous n'aurez pas à payer de cotisations sociales si vous ne faites pas de chiffre d'affaires.

Enfin, le régime fiscal de la microentreprise est assez attrayant car vous pouvez bénéficier d'un abattement forfaitaire sur votre chiffre d'affaires. Le pourcentage de cet abattement dépend de votre catégorie d'activité. En tant qu'agent commercial immobilier, vous relevez de la prestation de services et bénéficiez donc d'un abattement de 34%. Autrement dit, seulement 66% de votre chiffre d'affaires est imposable, autrement dit vous devez déclarer seulement 66% de votre chiffre d’affaires à votre IRPP.

S'inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux

Pour devenir agent commercial immobilier, vous devez obligatoirement vous inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC). Cette immatriculation coûte 25,19 euros. Autre point très important, pour vous inscrire en tant qu'agent commercial, vous devez au préalable trouver un client prêt à vous confier la tâche de vendre ses services et produits.

Vous êtes donc mandaté par ce client et vous pouvez alors conclure un contrat de mandataire, obligatoire pour vous inscrire au registre spécial des agents commerciaux (RSAC). Soyez attentifs, ce contrat va notamment préciser les modalités de votre rémunération et la clause de non-concurrence.

Comment Créer une Microentreprise d'Agent Commercial Immobilier ?

La micro entreprise (nouvelle appellation pour l’auto entreprise) est un régime juridique ultra simple pour débuter votre activité. La création d’une micro entreprise se fait assez facilement en ligne. Première étape, compléter le formulaire AC0. Ensuite vous devez transmettre ce formulaire au centre de formalité des entreprises (CFE) dont vous dépendez, dans notre cas ce sera le Greffe du tribunal de commerce. Petite particularité pour les agents commerciaux, il est obligatoire de joindre un contrat de mandat signé avec votre partenaire ou l’agence.

Après vous être inscrit sur le site micro-entrepreneur, vous devez vous y rendre de nouveau tous les trimestres pour indiquer votre chiffre d’affaires encaissé. C’est sur cette base que vous êtes imposé au niveau des charges sociales de la sécurité sociale des indépendants (ex RSI). Ne pas confondre avec la sécurité sociale des salariés. Un détail important à vérifier lors de l’inscription : vous devez ajouter à votre déclaration un mandat d’agent commercial. C’est un écrit par lequel l’agent immobilier avec qui vous allez travailler vous mandate.

Code APE Agent Commercial Immobilier en Autoentreprise

Les mandataires immobiliers et agents commerciaux immobiliers relèvent du même code APE que les agences immobilières. Ainsi, votre code APE est le 6831Z.

Obligations et Cotisations

Après avoir immatriculé votre activité au registre spécial des agents commerciaux et créé votre microentreprise, vous allez pouvoir facturer vos premiers clients. Attention, pour faire des factures d'autoentrepreneur 100% conformes, vous devez respecter un certain nombre d'obligations liées notamment aux mentions obligatoires à faire figurer sur vos factures.

Le montant des cotisations et contributions sociales se calcule en appliquant au chiffre d’affaires un taux de 22%. En plus des charges sociales, vous êtes redevable d’une contribution à la formation professionnelle vous ouvrant le droit à la formation professionnelle. Cette cotisation ressort à 0,2 % du chiffre d’affaires encaissé.

Avec un chiffre d’affaires de 30 000 euros dans l’année, l’agent commercial immobilier autoentrepreneur doit s’acquitter de 6600 euros. Pour mémoire, les cotisations sont trimestrielles.

La Protection Sociale du Microentrepreneur

En contrepartie de ces cotisations, vous bénéficiez d’une protection sociale :

Santé : maladie, maternité, indemnités journalières (sauf pour les professions libérales relevant de la Cipav qui ne bénéficient pas des indemnités journalières).
Allocations familiales.
Retraite (régime de base et complémentaire obligatoire).
Prévoyance (invalidité, décès).

Vous bénéficiez également d’un droit à la formation professionnelle. Pour autant, ne vous attendez pas à des miracles en termes de prestations. Ainsi, le montant de l’indemnité journalière est égal à 1/730 du revenu d’activité annuel moyen des 3 dernières années civiles, dans la limite du plafond annuel de la Sécurité sociale. Si ce revenu annuel est supérieur ou égal à 4 093,20 euros, l’indemnité journalière est comprise entre 5,635 euros et 56,35 euros en 2022. En cas de revenu inférieur à 4 093,20 euros, l’indemnité journalière est nulle.

Agent Commercial Immobilier Autoentrepreneur et Chômage

En autoentreprise (microentreprise), vous avez le statut de travailleur non salarié. Ainsi, vous ne cotisez pas au chômage et ne pouvez pas bénéficier des allocations chômage en cas de cessation de votre activité.

Toutefois, si vous étiez au chômage avant de devenir agent commercial immobilier autoentrepreneur il est tout à fait possible de cumuler votre ARE (allocation d'aide au retour à l'emploi) avec votre activité professionnelle si vous respectez les conditions de pôle emploi.

Depuis 2018, le gouvernement a créé l’ATI (allocation pour les travailleurs indépendants) pour aider les travailleurs indépendants qui cesseraient leur activité de manière involontaire, cela concerne également les microentrepreneurs (autoentrepreneur). Les conditions pour bénéficier de l’ATI sont assez restrictives. Pour vérifier si vous êtes éligible, le mieux est de vous rapprocher de pôle emploi.

Plafonds du Régime de la Microentreprise pour un Commercial Immobilier

Certes, si ce régime a la qualité de la simplicité, il possède quelques défauts majeurs. Ainsi, le chiffre d’affaires est doublement plafonné. Ainsi, depuis peu, le plafond s’élève à 72 600 euros pour une année de 12 mois. Attention donc à une situation d’un agent commercial immobilier qui s’inscrit en décembre avec une commission de 20 000 euros, la somme serait proratisée et dépasserait donc le seuil maximal.

Pour faire bref, dans cette situation vous gardez le statut autoentrepreneur (microentrepreneur) sur votre premier exercice toutefois vous le perdez pour le suivant.

Fiscalité de la TVA

Par définition, en tant qu’agent commercial immobilier en microentreprise (autoentrepreneur), vous n'êtes pas assujetti à TVA du fait de la franchise en base de TVA. À ce titre, vos factures doivent comporter la mention «TVA non applicable - article 293 B du Code général des impôts».

Pour garder la franchise en base de TVA vous devez respecter certains seuils :

Votre chiffre d’affaires annuel hors taxes de l’année civile précédente doit être inférieur à 34 400 euros.
Ou votre chiffre d’affaires doit être inférieur à 34 400 euros pour l’avant dernière année civile et 36 500 euros sur l’année civile précédente.
Ou encore si votre chiffre d’affaires de l’année civile en cours est supérieur à 36 500 euros.

Quels Impôts pour un Agent Commercial Immobilier en Microentreprise ?

L’agent commercial autoentrepreneur doit s’acquitter :

De l’impôt sur le revenu.
De ses cotisations sociales.

Agent Commercial Immobilier BIC ou BNC ?

L’agent commercial immobilier en autoentreprise dépend de la catégorie fiscale des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Ainsi, vous bénéficiez d’un abattement de 34% sur votre chiffre d’affaires. De façon concrète, le micro entrepreneur déclare son chiffre d’affaires brut sans abattement dans la catégorie Micro BNC sur sa déclaration d’impôt sur le revenu 2042.

Vous déclarez un chiffre d’affaires encaissé pendant l’année pour une somme de 30 000 euros. L’administration va calculer un abattement de 34% soit 10 200 euros. Autrement dit, quel que soit le montant de vos frais, de vos dépenses, vous n'avez strictement aucune incidence sur la fiscalité du micro entrepreneur. Dans l’absolu, vous pourriez avoir 10 000 euros de chiffre d’affaires et 15 000 euros de frais (essence, téléphone, etc.), vous resterez redevable et imposable.

Ce système est donc parfois injuste.

L’Autoentreprise ne vous Protège pas

Parallèlement, pensez à la souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Prévenez votre assureur de l’utilisation de votre véhicule à titre professionnel et de votre appartement qui sert de siège social. À défaut, vous ne serez pas couvert et votre patrimoine personnel peut être engagé.

Pourquoi Choisir le Statut d’Entrepreneur Individuel plutôt que d’Autoentrepreneur pour un Commercial Immobilier ?

Comme on l’a évoqué, si vous dépassez les seuils autorisés pour la micro entreprise avec votre activité d’agent commercial, vous êtes automatiquement propulsé dans l’entreprise individuelle et vous ne pouvez plus bénéficier du régime fiscal de la microentreprise. Attention de vous en apercevoir par vous même, cela vous évitera des redressements fiscaux.

L’autre solution consiste à faire ses propres calculs et sélectionner l’entreprise individuelle pour des raisons liées à la déductibilité de vos charges. De base, les entreprises individuelles sont soumises au régime réel d’impôt sur le revenu. Ce régime vous permet de déduire de votre chiffre d'affaires les frais supportés par votre entreprise pour faire fonctionner son activité, aussi appelés charges d’exploitation.

Ainsi, toutes les charges comme une partie de votre loyer, les indemnités kilométriques, les assurances ou encore les cotisations sociales obligatoires se retirent de votre chiffre d’affaires pour avoir le bénéfice de l’année.

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