Bail Professionnel et TVA : Tout ce Qu'il Faut Savoir

La question de la TVA dans le cadre d'un bail professionnel est un sujet complexe qui mérite une attention particulière. Par principe, une activité de location constitue une prestation de services et, en tant que telle, doit être soumise à la TVA. Cependant, ce principe ne s'applique pas à toutes les locations immobilières. Certaines sont expressément soumises à la TVA, d'autres ne le sont pas ou peuvent l'être sur option.

Principes Généraux de la TVA Applicable aux Baux

Afin de déterminer dans quelle situation se trouve un local, il convient d’examiner la nature du bien loué :

Locaux aménagés : Par principe, les locations d'immeubles dits aménagés, c'est-à-dire pourvus du mobilier et du matériel nécessaires à l'exercice d'une activité, sont soumises à la TVA. Les aménagements doivent permettre l’exploitation professionnelle à laquelle les locaux sont destinés.
Locaux nus : Inversement, les locations d'immeubles dits nus, c'est-à-dire dépourvus de tout le matériel et le mobilier nécessaires à l'exercice d'une activité, sont exonérées de TVA.

La distinction entre une location nue et une location aménagée n’est toutefois pas toujours évidente en pratique. Sont considérées comme équipées « toutes les locations de locaux à usage professionnel munis de mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité ».

Il est important de noter que ce principe de taxation n’est pas applicable en cas de bénéfice du système de la franchise en base (mécanisme qui permet de dispenser les assujettis normalement redevables de la TVA du paiement de cette taxe).

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Option pour la TVA sur les Loyers de Locaux Nus

En cas de location d'immeubles nus à usage professionnel, vous avez toutefois la possibilité d'opter pour le paiement de la TVA sur les loyers. Cette option ne concerne que les locaux affectés à un usage professionnel et ne peut pas s'appliquer aux locaux affectés à un autre usage.

Lire aussi: L'Indice des Loyers Commerciaux (ILC)

Pourquoi Opter pour la TVA ?

Pour le propriétaire, opter pour le paiement de la TVA permet de récupérer la TVA payée sur les frais et charges liés au local loué, tels que les factures d'entretien et les travaux réalisés. De plus, si de la TVA a été acquittée lors de l'acquisition du local (notamment s'il s'agit d'un immeuble neuf), cette TVA sera également déductible. Cela peut même permettre la constatation d'un crédit de TVA remboursable.

La déduction de la TVA grevant l’acquisition et les frais de fonctionnement de l’immeuble affecté à une activité locative étant conditionnée à la taxation des loyers, il est essentiel de déterminer le régime d’imposition de la location et, le cas échéant, de prendre soin d’exercer les options requises pour assurer la détaxation des dépenses. Cet important enjeu peut en outre se doubler, pour les locations exonérées de TVA, d’une imposition à la contribution sur les revenus locatifs (CRL) lorsque l’immeuble est achevé depuis plus de quinze ans au 1 er janvier de l’année concernée.

Le « Crédit de Départ » : Récupération de TVA sur un Investissement Existant

Il peut arriver que l'option à la TVA ne soit pas exercée immédiatement. Dans ce cas, il est possible de bénéficier d'un droit à déduction de la TVA sur un investissement en cours d'utilisation. La règle est la suivante : les personnes qui deviennent redevables de la TVA peuvent déduire une fraction de la TVA payée lors de l'acquisition du local, dès lors que cet immeuble est effectivement utilisé au moment où l'option est exercée. La fraction de la TVA déductible est égale au montant de la TVA payée lors de l'acquisition, diminuée d'1/20ème par année ou fraction d'année civile écoulée depuis cette date.

Exemple : Une SCI a acheté un local commercial en 2016, acquisition soumise à la TVA (60 000 €). En 2018, le propriétaire décide d'opter pour le paiement de la TVA sur les loyers. Il pourra alors récupérer une partie de la TVA payée lors de l'achat.

Modalités d'Exercice de l'Option

Parce qu'il s'agit d'une option, des démarches doivent être effectuées pour informer l'administration fiscale de la volonté de soumettre l'activité de location immobilière à la TVA. L'option prend effet le 1er jour du mois au cours duquel elle a été formulée auprès du service des impôts. Une option réalisée le 10 février 2019 prendra donc effet le 1er février 2019.

L'option doit impérativement faire l'objet d'une déclaration expresse et requiert donc un écrit adressé à l’administration fiscale. La mention de l’option dans le bail, le dépôt de déclarations de TVA et l'acquittement de la taxe ou le dépôt d'une demande de remboursement de crédit de taxe non imputable ne peuvent valoir option, cette dernière ne pouvant pas être tacite ou implicite.

L’option porte par défaut sur toutes les locations consenties sur les locaux éligibles de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier, mais il est désormais possible d’en limiter la portée à condition de désigner de façon précise et non équivoque les seuls locaux dont le bailleur entend taxer la location à la TVA.

L’option prend en principe effet à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts. Elle peut être exercée avant le début de l’activité locative effective, y compris en cours de construction de l’immeuble. Dans ce cas, sa date d’effet est celle du début de l’activité.

Durée et Dénonciation de l'Option

Sauf intervention de l’un des événements suivants entraînant cessation d’activité, l’option couvre obligatoirement une période initiale de neuf années, dont celle au cours de laquelle elle a été exercée. Une fois passée cette période initiale, l’option se reconduit tacitement jusqu’à ce qu’elle soit dénoncée. Cette dénonciation peut alors intervenir à tout moment et doit faire l'objet d'une déclaration expresse.

Le changement de destination de l'immeuble met un terme à l’option lorsque sa nouvelle destination n’est pas éligible à ce régime de taxation volontaire (habitation principalement).

Conséquences de l'Option pour le Bailleur et le Locataire

Pour le Bailleur

Opter pour le paiement de la TVA supposera de facturer les loyers en y ajoutant la TVA (au taux normal de 20 %). Il faudra également soumettre l'ensemble des refacturations faites au locataire à la TVA, comme la taxe foncière et les charges.

Une fois l’option valablement exercée, le bailleur est soumis à l'ensemble des obligations qui incombent aux redevables de la TVA. Il est corrélativement en droit d’exercer la déduction de la TVA grevant les dépenses afférentes à l’activité locative taxable dans les conditions de droit commun.

En matière de prestation de service, y compris de location, la TVA devient exigible (et doit donc être reversée à l'État) au moment de l'encaissement des loyers.

Pour le Locataire

Le locataire d'un local loué nu à usage professionnel est souvent un professionnel, lui-même assujetti à la TVA. Il est donc important de bien comprendre les implications de cette option pour lui.

Il convient néanmoins de bien noter que cette règle fiscale ne confère pas au bailleur le pouvoir d’imposer au preneur le paiement d’un loyer majoré de la TVA. La détermination du montant du loyer est une question juridique qui renvoie aux stipulations du bail. Par conséquent, lorsque le bail prévoit un loyer sans spécifier expressément qu’il est hors taxe et que le bailleur se réserve le droit d’opter pour la taxation à la TVA, la répercussion de cette taxe sur le preneur doit faire l’objet d’une analyse au cas par cas. Le risque pour le bailleur ayant valablement opté pour la taxation est qu’il doive supporter la TVA à l’intérieur du montant convenu avec son preneur, réduisant à due concurrence ses revenus bruts.

Le Bail Professionnel : Cadre Juridique

Le bail professionnel est un contrat de location qui porte sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une activité libérale réglementée (experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats, etc.) ou non réglementée (conseils en gestion, consultants, etc.).

Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes, par un notaire ou un avocat. Si ce bail est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, il doit être obligatoirement rédigé par un notaire.

Lorsque le propriétaire des locaux et le locataire (qui est obligatoirement un professionnel libéral) sont d'accord, ils peuvent placer volontairement le contrat de bail professionnel sous le régime du bail commercial. Dans ce cas, ce sont toutes les règles du bail commercial qui s'appliquent : durée du bail de 9 ans, versement d'une indemnité d'éviction par le propriétaire en cas non-renouvellement, etc.).

La durée du bail professionnel est fixée à 6 ans minimum. Au terme de ce délai de 6 ans, le bail professionnel est automatiquement prolongé pour la même durée : on dit qu'il est tacitement reconduit.

À savoir Lorsque les locaux sont à usage mixte (c'est-à-dire à la fois lieu d'habitation et lieu d'exercice professionnel), la durée du bail est de 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique et de 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.

Contenu du Bail Professionnel

Le contenu du bail professionnel est librement déterminé par les parties. Il comporte habituellement les éléments suivants :

Informations sur l'identité des parties
Description du local et, dans certains cas, des locaux annexes
Durée du bail qui est de 6 ans au minimum
Montant du loyer, conditions de paiement et de révision du loyer
Répartition des charges
Dépôt de garantie
Obligations respectives de chaque partie (paiement du loyer et local libre)

Diagnostics Obligatoires

Le propriétaire (bailleur) doit annexer au contrat de location les 2 diagnostics suivants :

Diagnostic de performance énergétique (DPE)
État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

Un état des lieux à l'entrée et à la sortie du locataire doit être établi de l'une des façons suivantes :

Par le propriétaire et le locataire, à l'amiable, et de façon contradictoire, c'est-à-dire que chaque partie est en mesure d'exposer son point de vue.
Par un commissaire de justice, à l'initiative du propriétaire ou du locataire. Les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

Loyer et Charges

Le montant du loyer est librement fixé par les parties. Ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme) sont précisées dans le contrat de bail professionnel.

La révision du loyer n'est pas imposée par la loi mais le contrat peut prévoir une révision en fonction d'un indice : par exemple, l'indice des loyers d'activités tertiaires (ILAT) ou l'indice du coût de la construction (ICC).

Le versement d'un dépôt de garantie n'est pas obligatoire, mais le contrat de bail peut prévoir que le locataire doit en verser un. Dans ce cas, son montant est librement fixé par les parties.

La répartition des charges, impôts et taxes entre le propriétaire et le locataire est librement définie dans le contrat.

Rupture du Bail

Dans le bail professionnel, le propriétaire est engagé obligatoirement pendant 6 ans. Après ce délai, il peut prévenir le locataire de son intention de ne pas renouveler le contrat. Il doit alors respecter un préavis de 6 mois.

De son côté, le locataire peut rompre le contrat à tout moment. Il doit alors notifier au propriétaire son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois.

Il n'existe pas de droit au renouvellement du bail professionnel contrairement au bail commercial. Ainsi, lorsque le propriétaire décide ne pas renouveler le bail, il ne verse pas d'indemnité au locataire.

Le locataire peut sous-louer son bail, sauf si le contrat de bail l'interdit. Il doit en informer le propriétaire. Le locataire principal demeure responsable envers le propriétaire.

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