Facturation et assurances multirisques pour propriétaire bailleur et locataire d’un bail professionnel

Un bail commercial, plusieurs assurances. Que vous soyez locataire ou propriétaire, vous avez une obligation de souscription d'une assurance dans le cadre du bail de votre local commercial. Selon votre situation, il peut s’agir : d’une obligation légale pour le propriétaire bailleur ; d’une obligation contractuelle pour le locataire. Dans le cadre des baux commerciaux, le principe est que plusieurs assurances complémentaires peuvent donc se juxtaposer : celle du propriétaire, celle du bailleur et éventuellement celle du syndic en cas de copropriété.

Qui doit assurer le local professionnel ?

Pour être certain que propriétaire comme locataire soient bien protégés pour faire face à un sinistre, il est important que chacun souscrire à un contrat d'assurance pour le local commercial. Ce contrat d'assurance doit correspondre au rôle de chacun sur ce local professionnel, et être adapté à la typologie même du local.

Locataire : il doit souscrire un contrat d’assurance multirisque professionnelle incluant au minimum la garantie des risques locatifs (dégât des eaux, incendie, explosion).
Copropriétaire (occupant ou non) : il doit légalement s’assurer avec une assurance propriétaire non occupant, comme l’exige l’article 9-1 de la Loi Alur.
Propriétaire hors copropriété : vous n'êtes pas tenu de vous assurer, mais l'absence d'assurance revient à jouer votre patrimoine.

Locataire « preneur » : obligations et couvertures

Pourquoi le locataire doit souscrire une assurance obligatoire et conforme aux clauses du bail commercial ? Cette assurance du local commercial est exigée lors de la signature du contrat de bail voire de la location d'un fonds de commerce. Le locataire devra alors vérifier la conformité de son assurance avec les clauses du bail commercial à assurer. Quelle que soit votre activité (gérant d’un restaurant, boulanger, traiteur, etc.), vous avez un besoin commun : la nécessité de protéger votre commerce de potentiels dommages.

L’Assurance Commerce Multirisque vous permet, entre autres, d’assurer les biens présents dans vos locaux en cas de sinistre : mobilier, matériel informatique, matériel d’exploitation, marchandises, etc. Elle prend en charge vos propres biens ainsi que ceux que vous avez loués ou empruntés et qui se trouvaient dans vos locaux commerciaux au moment du sinistre. Le locataire doit également souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro) pour couvrir certains dommages causés à un tiers ou à l’immeuble et résultant de l’occupation des locaux.

Exemples de sinistres à la charge du locataire

Votre boulangerie fait face à un important dégât des eaux et vous êtes déclaré responsable. Certaines de vos machines sont hors services et des matières premières ont également été touchées. Votre assurance vous indemnisera pour les dommages subis par le matériel et la perte des marchandises.
Votre chambre froide est en panne. Les marchandises ont subi une rupture de la chaîne du froid et sont donc impropres à la consommation. Vous pourrez alors remplacer toutes ces marchandises avariées grâce à l’intervention de votre assurance.

Propriétaire « bailleur » non occupant : PNO et responsabilités

Si vous êtes propriétaire d’un local à usage commercial que vous donnez à bail, vous devez souscrire une assurance « propriétaire non occupant » (PNO). Les PNO ont en effet l’obligation de souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle (RC Pro) pour le local commercial qu’ils ont mis en location (loi ALUR). Vous vous assurez ainsi contre les préjudices causés par votre bien à votre locataire ou à une tierce personne (voisins, clients, etc.).

Lire aussi: L'Indice des Loyers Commerciaux (ILC)

Le propriétaire bailleur doit également vérifier que l’ensemble des risques est pris en compte dans les contrats d’assurance des deux parties, le sien et celui du locataire, afin, éventuellement, de souscrire une couverture supplémentaire. À noter qu’il faut veiller à ce que les assurances couvrent le local lorsque celui-ci est vacant.

Exemples de sinistres à la charge du propriétaire

Le chauffe-eau installé dans le local que vous louez se décroche et blesse votre locataire. Le sinistre est de votre fait. C’est donc votre responsabilité civile professionnelle (RC Pro) qui est engagée.
Votre local est libre pendant un mois en attendant l’arrivée d’un nouveau locataire commerçant. Durant cette période de vacance, un dysfonctionnement du tableau électrique déclenche un incendie. Le propriétaire bailleur non occupant prend alors en charge les dommages causés à l’ensemble.

Cas de la copropriété

Depuis la mise en application de la loi ALUR de 2014, les copropriétaires ont l’obligation de souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle (RC Pro) pour leur bien immobilier, qu’ils l’occupent ou non. Les syndicats de copropriété doivent également assurer l’intégralité de la copropriété ou seulement les parties communes de l’immeuble. Malgré cette double obligation d’assurance, le locataire se trouve tout de même dans l’obligation de souscrire un contrat d’assurance avec des garanties minimales.

Obligation d’assurance : que dit la loi et la pratique ?

Commençons par la question que tout commerçant se pose : l'assurance d'un local commercial est-elle obligatoire ? La réponse dépend de votre statut d'occupation. Si vous êtes locataire, la loi ne vous impose pas directement de multirisque professionnelle. En revanche, deux mécanismes rendent l'assurance incontournable. D'abord, l'article 1733 du Code civil vous présume responsable en cas d'incendie du bâtiment : sauf à prouver une cause étrangère, c'est vous qui répondez des dommages. Ensuite, la quasi-totalité des baux commerciaux contient une clause d'assurance : le bailleur exige la souscription d'une garantie couvrant au minimum les risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux) et la remise d'une attestation d'assurance, généralement chaque année.

Si le locataire ne peut fournir d'attestation d'assurance à son propriétaire, ce dernier est en droit de le mettre en demeure. En cas de défaut d'assurance qui perdure de la part du locataire, le propriétaire est alors en droit de résilier le bail commercial.

Si vous êtes propriétaire du local, aucune obligation légale générale ne pèse sur vous, à une exception près : en copropriété, la loi ALUR impose de souscrire au minimum une assurance de responsabilité civile. Hors copropriété, vous pouvez en théorie rester non assuré. En pratique, c'est un pari risqué : un incendie ou un dégât des eaux non couvert peut représenter des dizaines, voire des centaines de milliers d'euros. Les propriétaires bailleurs optent le plus souvent pour une assurance propriétaire non-occupant (PNO), et les propriétaires exploitants pour une multirisque professionnelle complète.

Que couvre la multirisque professionnelle (MR Pro) ?

La multirisque professionnelle combine dans un seul contrat la protection du local, de son contenu et de vos responsabilités. La garantie minimale « risques locatifs » protège le propriétaire, pas votre activité. Si votre stock brûle, si votre vitrine est fracturée ou si un cambriolage vide votre réserve, elle ne vous indemnise pas. C'est le rôle de la multirisque professionnelle (MR Pro).

Garantie vol : couvre le vol par effraction ou escalade ainsi que les dégradations commises à l'occasion du vol.
Garantie bris de glace : couvre la casse accidentelle ou volontaire des surfaces vitrées, vitrine comprise.
Perte d'exploitation : compense les pertes financières dues à la fermeture du commerce suite à un sinistre.
Rupture de la chaîne du froid : indemnise les stocks alimentaires perdus suite à une panne frigorifique.

Attention aux délais : la déclaration de sinistre doit généralement intervenir sous 5 jours ouvrés, ramenés à 2 jours en cas de vol ou de vandalisme. Comparez franchises, plafonds et exclusions : tous les contrats ne couvrent pas le vol ni la perte d'exploitation.

Tarifs et facteurs influençant le coût

Les tarifs varient fortement selon la surface, l'activité, la valeur du stock et la localisation. Voici les fourchettes observées sur le marché en 2026 : Multirisque professionnelle standard : de 300 à 2 000 € par an, avec une moyenne autour de 850 € pour les garanties essentielles ; Commerce alimentaire : 700 à 1 000 € par an pour une protection complète incluant vol, vandalisme et dégât des eaux ; TPE avec locaux ou stock : 600 à 1 200 € par an ; Artisan ou commerçant : 300 à 900 € par an selon le chiffre d'affaires et le secteur.

La sinistralité climatique record entraîne une augmentation des primes d’assurance multirisque immeuble et des franchises, particulièrement dans les zones exposées. La sinistralité des assurances de biens professionnels est d'ailleurs restée en 2025 supérieure d'environ 25 % à la moyenne des dix dernières années selon France Assureurs. Les facteurs qui font varier votre prime : surface et ancienneté du local, valeur du contenu déclaré, activité exercée, mesures de protection (alarme, rideau métallique, extincteurs) et franchise acceptée.

Facturation et refacturation de la prime d’assurance au locataire

Dans un bail commercial, l'assurance souscrite par le bailleur peut-elle être mise à la charge du locataire ? Oui, mais à trois conditions principales : la prime d’assurance du bailleur ne fait pas partie des charges interdites ; le contrat doit la viser expressément dans l'inventaire des charges ; la clause doit être clairement rédigée.

Condition	Pourquoi ?	Référence
Prime non interdite	L’article R 145‑35 C. com. dresse une liste limitative de dépenses que le bailleur ne peut jamais refacturer au preneur ; l’assurance n’y figure pas.	Légifrance
Inventaire des charges	Depuis la loi Pinel, tout bail conclu ou renouvelé ≥ 5 novembre 2014 doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges avec leur répartition.	art. L 145‑40‑2 C. com.
Clause claire	La Cour de cassation a rappelé le 30 mai 2024 qu’aucune charge ne peut être imputée au locataire si elle n’est pas libellée sans ambiguïté.	Arrêt n°22‑22981

En pratique, les primes d’assurance refacturables : assurance multirisque immeuble ou PNO (propriétaire non‑occupant) : autorisées si la clause et l’inventaire le prévoient. De nombreux baux commerciaux imposent au preneur de rembourser ces primes via la provision pour charges. Assurance perte de loyers ou garanties de carence : également licites, mais il s’agit d’une charge “exorbitante” qui pourra influencer la valeur locative lors d’un renouvellement.

Forme de la clause conseillée : prévoir un paragraphe “Assurances bailleur” listant précisément « prime annuelle d’assurance multirisque‑immeuble/PNO (y compris garanties annexes : responsabilité civile, perte de loyers, etc.) ». Rappeler que ces montants figureront dans l’état récapitulatif annuel remis avant le 30 septembre (ou dans les 3 mois de la reddition de charges de copropriété). Obligations de transparence du bailleur : à la signature remettre l’inventaire détaillé des charges ; chaque année adresser l’état récapitulatif et justifier la prime (facture d’assurance) ; tous les trois ans communiquer l’état récapitulatif/descriptif des travaux.

Comment bien choisir son assurance : 5 points essentiels

Les plafonds d'indemnisation : vérifiez le plafond par sinistre pour le bâtiment, le contenu et la RC. Déclarez la valeur réelle de votre stock et de votre matériel.
Valeur à neuf ou vétusté : l'indemnisation s'effectue généralement en valeur à neuf pour les biens récents, puis un coefficient de vétusté s'applique.
Les franchises : une franchise élevée réduit la prime mais peut transformer une série de petits sinistres en pertes sèches.
Les exclusions : usure, défaut d'entretien, faute intentionnelle et dommages préexistants sont systématiquement exclus.
Les garanties d'activité : perte d'exploitation, RC après livraison, protection juridique ; vérifiez si elles figurent explicitement au tableau des garanties.

Notre analyse de 20 contrats professionnels montre qu'une protection juridique dédiée n'apparaît que dans 5 contrats, et la perte d'exploitation dans 2 seulement : c'est pourtant cette dernière qui fait la différence entre rouvrir et fermer après un gros sinistre.

Obligations de sécurité et prévention

Les locaux professionnels sont soumis à des obligations strictes en matière de sécurité. En cas de sinistre, l’assureur fait appel à un expert pour vérifier le respect de ces normes. Si votre compagnie d'assurance estime que vous n’avez pas pris toutes les précautions nécessaires pour sécuriser le local et éviter le sinistre, elle peut décider de ne pas vous indemniser.

Extincteurs : l’installation et l’entretien des extincteurs sont encadrés ; un extincteur portatif à eau pulvérisée de 6 litres doit être présent pour 200 m².
Contrôle de l'installation électrique : l'assureur peut désigner un expert pour effectuer une visite de "risque".
Système de détection des fumées : non requis dans tous les locaux, mais recommandé selon l’usage.
Vidéosurveillance : non obligatoire, mais peut réduire votre prime d'assurance multirisque.

Choix de l’assureur et accompagnement

Que vous soyez locataire ou PNO, le montant proposé par l’assureur sera calculé individuellement pour chaque sociétaire. Notre but étant d’être au plus juste par rapport à votre situation, aux caractéristiques principales de votre bien : vous bénéficiez ainsi d’un contrat d’assurance bail commercial « sur mesure » et d’une protection adaptée à vos besoins. Sachez également que, quels que soient vos choix de garanties, un service d'assistance inclus vous permettra d'être rejoint 7 j/7 et 24 h/24 et de faire intervenir des prestataires qualifiés et agréés en cas de sinistre.

Déclaration de sinistre : comment faire ?

Points pratiques et questions fréquentes

Quel dépôt de garantie pour un bail commercial ? Le montant d'un dépôt de garantie pour un local commercial ne peut pas excéder le prix de 2 mois de loyer.
Quelle est la différence entre un fonds de commerce et un local commercial ? Le fonds de commerce désigne l'ensemble des éléments mobilisés pour l'activité, tandis que le local commercial correspond au bien immobilier.
Que faire en cas d'absence d'attestation d'assurance ? Le bailleur peut mettre en demeure, puis résilier le bail si le défaut perdure.

Retenez l'essentiel : locataire, votre bail vous impose presque toujours de couvrir les risques locatifs et de fournir une attestation annuelle, et le Code civil vous présume responsable en cas d'incendie ; propriétaire, seule la copropriété vous oblige légalement, mais l'absence d'assurance revient à jouer votre patrimoine. La multirisque professionnelle reste l'outil le plus complet pour protéger local, stock et activité, à condition de vérifier plafonds, franchises, vétusté et exclusions, et de ne pas négliger les garanties minoritaires mais décisives comme la perte d'exploitation.

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