Calcul de l'Impôt sur la Plus-Value Immobilière en France

Lorsque vous envisagez la vente d'un bien immobilier, vous pouvez réaliser une plus-value immobilière. Concrètement, il s'agit du gain que vous retirez entre le montant auquel vous avez acheté votre logement et le montant auquel vous le vendez. Pour obtenir le montant de la plus-value immobilière réalisée, il faut, de façon sommaire, diminuer le prix de vente du prix d'achat.

Il est également possible de réaliser une moins-value si vous revendez le logement à un montant inférieur à celui auquel vous l'avez acquis. Pour connaître le montant d'une éventuelle plus-value, vous pouvez également vous en remettre à un simulateur de plus-value, qui vous permet de connaître le résultat simplement et facilement. N'oubliez pas que cet outil et ce mode de calcul sont utiles également dans le cadre de la vente d'un terrain constructible, car la plus-value s'applique également dans ce cadre.

Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :

• Prix de vente du bien
• Prix d'acquisition du bien

Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value. Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.

Exemple :

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Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €. Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 € (120 000 € - 100 000 €). Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une moins-value de 10 000 € (90 0000 € - 100 000 €).

Imposition des Plus-Values Immobilières

Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :

• Impôt sur le revenu
• Prélèvements sociaux

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé. Vous êtes concerné dans les cas suivants :

• Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole)
• Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes, usufruit, nue-propriété par exemple)
• Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
• Échange de biens, partage ou apport en société

Vous êtes concerné par l'imposition de la plus-value que votre résidence fiscale soit située en France ou à l'étranger.

L'imposition est établie en totalité pour l'année au cours de laquelle la vente est intervenue, quelles que soient les modalités de paiement de la vente. C'est le cas si vous optez pour une vente en viager, avec versement d'une rente viagère et d'un éventuel bouquet.

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Exonérations d'Impôt sur les Plus-Values Immobilières

Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.). Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année. Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente. En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.

Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :

• Caractéristiques du bien cédé
• Situation du vendeur
• Situation de l'acquéreur

La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

Exonérations liées au bien cédé

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :

• Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
• Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Dans tous les cas, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans.

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À noter : La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :

• Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
• Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2026
• Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement

Exonérations liées au vendeur

Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

• Vous touchez une pension de vieillesse
• Vous avez une carte mobilité inclusion (CMI)
• Vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées
• Vous résidez dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés
• Vous êtes non résident en France

La plus-value que vous réalisez est imposable dans les mêmes conditions que pour un résident français. Si vous n'êtes pas ressortissant d'un Etat membre de l'UE ou de l'EEE, des dispositions particulières peuvent être prévues par convention internationale.

Toutefois, vous êtes exonéré, sous conditions, si la plus-value est réalisée lors de la vente de votre résidence principale. Vous devez remplir les 2 conditions suivantes :

• La vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France
• Le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre le transfert de domicile et la vente.

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'une autre résidence et dans la limite d'une plus-value de 150 000 €, si vous remplissez les conditions suivantes :

• Vous êtes ressortissant d'un pays de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu une convention avec la France
• Vous avez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans.
• La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France.

Toutefois, aucun délai n'est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente. Cet avantage est accordé dans la limite d'une résidence par contribuable.

Si vous êtes non-résident, vous devez désigner un représentant fiscal dès lors que votre plus-value est soumise à impôt.

Calcul de la Plus-Value Imposable

Pour connaître le montant de la plus-value immobilière réalisée, vous devez commencer par tenir compte du prix de vente du logement et du prix d'acquisition du logement.

Le prix de vente est certes connu, car il est indiqué dans l'acte de vente, mais il est nécessaire de le pondérer en déduisant les frais payés lors de la vente, tels que les frais de diagnostics. s'il s'agit d'un bien qui a été acheté, alors il faut prendre en compte le prix affiché dans l'acte de vente.

Il est également possible de le majorer en y ajoutant les charges versées au vendeur lors de l'achat, des frais d'acquisition à savoir les frais de notaire, des frais de voirie, d'aménagement, mais également des dépenses effectuées pour réaliser des travaux. En ce qui concerne les frais d'acquisition, il est possible soit de les déduire en tenant compte du montant réel, soit de déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat.

Les dépenses venant en majoration du prix d'acquisition doivent être justifiées (CGI, art. 150 VB II). Cependant, les pièces justifiant des travaux ne sont fournies que sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art.). Alternativement, le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs (CGI, art. 150 VB II, 4°). Le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans.

Dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. Nota : les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles). Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art.). Dans tous les cas, les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value.

Exemple :

Admettons, dans cet exemple, que vous ayez acquis un appartement en investissement locatif pour un montant de 150.000 €, et que vous ayez réglé 10.500 € de frais de notaire. La plus-value brute imposable sera de 200.000 - 183.750 = 16.250 €.

Abattements pour Durée de Détention

En revanche la plus-value imposable concerne tous les autres types de biens, en sachant que des abattements peuvent être appliqués en fonction de la durée de détention : plus celle-ci est longue, plus les abattements sont importants et plus le montant d'imposition sera diminué. En tout et pour tout, il faut ainsi prévoir 22 ans de détention du logement pour obtenir une exonération de 100 % de l'imposition sur la plus-value immobilière. Attention cependant, à ce stade, vous êtes encore redevable des prélèvements sociaux.

En règle générale, si vous avez acquis un logement qui ne fait pas office de résidence principale et que sa durée de détention est inférieure à six ans, la taxation sur la plus-value, le cas échéant, est totale, à savoir 19 % d'imposition et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit une taxation totale de 36,2 %.

Le tableau suivant récapitule les taux d'abattement applicables en fonction de la durée de détention :

Exemple :

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €. Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5). Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €).

Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) . Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).

Exemple :

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans. Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 €. Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu. Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de :

• 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, soit 26,4 % (1,65 % x 16)
• 1,6 % pour la 22e année
• 9 % de la 23e à la 25e année, soit 27 % (9 % x 3)

Soit un abattement total de 55 %(26,4 % + 1,6 % + 27 %). Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 55 %, soit 5 500 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 € (10 000 € - 5 500 €).

Rôle du Notaire et Déclaration de la Plus-Value

Lors de la vente d’un bien immobilier, le notaire calcule la plus-value imposable, prélève le montant de l’impôt sur le prix de vente et effectue le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien. Il va alors établir pour votre compte une déclaration de plus-value n°2048-IMM ou 2048-TAB, et va vous avancer le montant de l'imposition inhérente lors de l'enregistrement de l'acte de vente auprès du service en charge de la publicité foncière, en la réglant totalement. Notez que dès lors que la vente porte sur des parts de société à prépondérance immobilière, le recours à un notaire n'est alors pas obligatoire.

Enfin, si la plus-value générée par la cession d'un logement est imposable, vous devez reporter la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus 2042-C, à la case 3VZ pour qu'elle soit prise en compte dans le calcul du revenu fiscal de référence : elle ne sera en revanche pas imposée une seconde fois. Cette règle ne s'applique pas si la plus-value est entièrement exonérée : elle ne sera pas à reporter sur la déclaration de revenus. Une exception en revanche : la plus-value exonérée au titre de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous conditions.

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