Calcul de l'Impôt sur la Plus-Value Immobilière : Guide Complet et Exemples
Lors de la vente d'un bien immobilier, le prix de cession est souvent plus élevé que le prix d'achat. Pour le vendeur qui réalise un bénéfice, on parle alors de plus-value immobilière. Un investissement immobilier implique forcément la notion de plus-value. On parle de plus-value immobilière lorsque, au moment de la cession d’un bien, son prix de vente est supérieur à son prix d’achat. Cette valorisation du patrimoine peut s'expliquer par les travaux d'amélioration ou d'agrandissement effectués dans le bien immobilier. Prise en compte lors de la vente d’un bien, la plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu. Pour calculer cette plus-value, d’autres éléments entrent également en compte. Explications.
En 2025, les plus-values immobilières sont imposées à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Soit une fiscalité totale de 36,20 %.
Fiscalité Plus Value Immobilière : Calcul et Exonération
Définition de la Plus-Value Immobilière
La plus-value (d’un bien immobilier ou d’un actif financier), résulte de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. La plus-value immobilière est la différence entre le prix d’achat d’un bien immobilier et son prix de vente. Il est également possible de réaliser une moins-value si vous revendez le logement à un montant inférieur à celui auquel vous l'avez acquis. Si le propriétaire vend son bien plus cher qu’à l’achat, c’est une plus-value immobilière. Elle concerne aussi bien la cession d’un appartement que celle d’une maison ou d’un terrain.
Lors d’une donation ou d’une succession, la plus-value immobilière se base sur la différence entre le prix d’achat et la valeur déclarée du bien lors de la donation ou succession. Dans tous les cas, c’est le notaire qui est chargé de calculer le montant exact de cette plus-value. Il a également pour mission de recevoir l’impôt basé sur cette plus-value, afin de le reverser à l’État.
Calcul de la Plus-Value Immobilière : Brute et Nette
Pour calculer la plus-value immobilière d’un bien, il faut d’abord obtenir son montant brut. À ce montant seront ensuite soustraits des abattements pour calculer le montant de l’impôt qui devra être reversé à l’État.
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La plus-value brute
La plus-value brute correspond à la soustraction entre le prix de vente et le prix d’acquisition, tous deux corrigés. Elle s'obtient très rapidement, car elle n'intègre aucun paramètre supplémentaire à son calcul. Cependant, la plus-value brute n'est pas celle retenue par l'administration fiscale dans le calcul des impôts.
- Prix de vente corrigé : représente le prix mentionné dans l'acte de vente. Il est ensuite minoré des frais de cession.
- Prix d’acquisition corrigé : correspond au prix d’achat figurant dans l’acte définitif de vente. Ce montant est également majoré des frais d’acquisition (frais de notaire) et du montant des travaux. Ces travaux devront être justifiés par des factures éditées par des professionnels.
La plus-value nette
Plus précise, la plus-value nette prend en compte les différents frais liés à la vente d'un bien immobilier : diagnostics obligatoires, indemnités, etc. Elle permet également d'intégrer le coût des travaux réalisés dans le bien. On parle alors de « prix de vente corrigé » et de « prix d'acquisition corrigé ». La plus-value nette représente le montant imposable de la plus-value immobilière. Il est calculé en appliquant certains abattements au montant brut de la plus-value. Ces abattements sont calculés en fonction du nombre d’années de détention du bien. Plus longue est la durée de la propriété, plus important sera le montant de l’abattement. Le calcul de cet abattement en fonction de la durée de détention est le même pour tous les types de biens (maisons et appartements). Il concerne également les immeubles bâtis et les terrains constructibles.
Une fois le prix de vente corrigé obtenu, vous devez maintenant calculer le prix d'acquisition corrigé. Celui-ci correspond au prix auquel vous avez acheté le bien majoré :
- Des frais d'acquisition (frais payés au moment de votre achat) : frais de notaire, TVA, droits d'enregistrement, etc.
- Du coût des travaux d'amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement effectués dans le bien. Vous devez être en mesure de fournir à l'administration fiscale l'ensemble des factures justifiant du montant réel des travaux.
Bon à savoir : il est possible que vous soyez devenu propriétaire du bien cédé après une donation ou une succession.
Vous avez calculé le prix de vente et le prix d'acquisition corrigés ? Pour obtenir le montant de la plus-value nette imposable, il vous reste une dernière étape à effectuer. L'administration fiscale prévoit des abattements fiscaux pour durée de détention avant calcul de l'impôt sur le revenu. Certaines zones du territoire ouvrent également droit à un abattement exceptionnel.
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L'abattement pour durée de détention s'applique sur le montant de la plus-value nette. Vous venez de vendre un bien immobilier dont vous êtes propriétaire depuis 15 ans. Par conséquent, vous bénéficiez d'un abattement égal au taux d'abattement multiplié par le nombre d'années de détention (calculé à partir de la sixième année) soit : 6 x 15 = 90 % Lors de la vente, vous avez généré 20 000 € de plus-value.
Certaines ventes ouvrent également droit à des abattements exceptionnels. Ces derniers s'appliquent au montant de la plus-value nette obtenue après abattement pour durée de détention. Les abattements exceptionnels concernent les ventes réalisées dans le cadre d'une opération de revitalisation du territoire ou d'une opération d'urbanisme. Les cessions réalisées en zones tendues classées A ou A bis peuvent également être concernées.
Exemple de Calcul d'une Plus-Value Immobilière
Pour calculer le montant de la plus-value immobilière, il faut soustraire le prix d’achat corrigé au prix de vente corrigé.
Plus-value immobilière = prix de vente corrigé - prix d’achat corrigé
Un exemple de calcul : M. X a fait l’acquisition d’une maison à 200 000 € il y a 10 ans. Il a réglé 2 000 € de frais de notaire et a effectué des travaux à hauteur de 25 000 €. Il revend sa maison 300 000 €. Aussi, il doit régler 6 000 € de frais de diagnostic avant la vente. L’acheteur lui verse également 3 000 € d’indemnité d’éviction.
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- Pour calculer le prix de vente corrigé, il faut soustraire les dépenses au prix de vente et y ajouter les indemnités réglées par le vendeur. Le prix de vente corrigé sera donc de 300 000 - 6 000 + 3 000 = 297 000 €.
- Pour calculer le prix d’achat corrigé, M. X peut soit ajouter les 2 000 € de frais de notaire, soit choisir un forfait de 7,5 %. Ce forfait est plus avantageux, car il représente : 200 000 * 7,5 % soit 15 000 €. M. X peut aussi inclure les 25 000 € de travaux ou choisir un forfait de 15 %. Il va choisir le forfait de 15 % et ainsi réduire sa plus-value immobilière de 15 %*200 000 = 30 000 € (ce qui est plus intéressant que les 25 000 € de travaux). Le prix d’achat corrigé sera donc de 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 €.
Plus-value brute immobilière = Prix de vente corrigé - prix d’achat corrigé = 297 000 - 245 000 = 52 000 €.
Abattements en Fonction de la Durée de Propriété
Pour calculer la plus-value nette imposable, il faut tenir compte de la durée de détention du bien. En fonction de celle-ci dépend un abattement spécifique, à prendre en compte pour l’impôt sur le revenu. Le pourcentage d’abattement se calcule en fonction du nombre d’années de détention. On parle d’années pleines, donc révolues. Mais cet abattement possède plusieurs particularités :
- Il ne s’applique pas les cinq premières années de détention ;
- À partir de la sixième année, il prend 6 % chaque année jusqu’à la 21e année de détention : 12 % la septième année, 18 % la huitième année, et ainsi de suite, etc. ;
- Au-delà de 22 ans de détention, les plus-values immobilières sont entièrement exonérées de l’impôt sur le revenu.
Concernant les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention se calcule également en pourcentage. Il concerne les biens détenus depuis plus de 5 ans et s’élève à :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e année et jusqu'à la 22e (1,65 % la 6e année, 3,3 % la 7e, et ainsi de suite…)
- 1,60 % supplémentaire lors de la 22e de détention (la 22e année, le pourcentage d’abattement est donc de 28 %)
- Il s’élève à 9 % pour chaque année au-delà de la 22e (37 % la 23e, 46 % la 24e, et ainsi de suite…)
Exemple : M. a réalisé une plus-value de 20 000 € sur la vente d’un bien immobilier qu’il détenait depuis 10 ans.
- 6 à 15 ans (10 années) : [(20 000 € x 6 %) x 10 ans] = 12 000 euros. Le montant de l’abattement est donc de 12 000 euros.
- 6 à 15 ans (10 années) : [(20 000 euros x 1,65 %) x 10 ans] = 3 300 euros. Le montant de l’abattement est donc de 3 300 euros. Il s’applique sur le montant de la plus-value soit 20 000 € - 3 300 € = 16 700 euros de plus-value imposables aux prélèvements sociaux.
Frais Déductibles d'une Plus-Value Immobilière
Pour connaître la plus-value immobilière nette ou imposable, il est possible de déduire certains frais du prix de vente. Le prix de vente corrigé sera donc minoré, puisqu’il pourra notamment tenir compte des frais liés aux diagnostics obligatoires, de la TVA acquittée, des indemnités d’éviction d’un locataire et des frais d’agence (qui sont à la charge du vendeur). Tous ces frais pourront être déduits du prix de vente du bien pour le calcul de la plus-value immobilière nette.
Concernant les frais de notaire et ceux relatifs aux travaux réalisés, le vendeur a le choix entre deux options :
- Soit déduire leur montant (justifié sur facture) ;
- Soit opter pour un forfait.
Le forfait pour les frais de notaire s’élève à 7,5 % du prix d’achat du bien. Quant au forfait pour les frais de travaux, il représente 15 % du prix d’achat. Ces deux forfaits ne nécessitent pas de présenter les justificatifs des frais.
Motifs d'Exonération de la Plus-Value Immobilière
Dans certains cas, la plus-value immobilière peut être exonérée. Cette exonération dépend de la durée de détention du bien. Le vendeur est exonéré d’imposition sur le revenu sur sa plus-value au-delà de la vingt-deuxième année de détention du bien. Au-delà de la trentième année de détention, il est également exonéré d’impôt pour les prélèvements sociaux.
En 2025, les plus-values immobilières sont totalement exonérées en cas de cession d’un montant inférieur ou égal à 15 000 €, de vente de la résidence principale ou encore de première cession de la résidence secondaire.
Les plus-values immobilières exonérées d’impôt concernent notamment* :
- La vente d’une résidence principale et de ses dépendances ;
- La vente d’un bien à un organisme de logement social (uniquement jusqu’au 31 décembre 2022) ;
- Les biens immobiliers dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 euros (pour une personne seule) ou 30 000 euros (pour un couple) ;
- La vente par des retraités ou invalides sous certaines conditions de revenus ;
- La vente d’un bien par un particulier résidant dans un établissement destiné aux personnes âgées ou handicapées, sous certaines conditions de revenu fiscal.
- La vente d'un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions
*Source : Le Code Général des Impôts
Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :
- Caractéristiques du bien cédé
- Situation du vendeur
- Situation de l'acquéreur
La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.
Tableau récapitulatif des taux d'abattement
| Durée de détention | Taux d'abattement par année de détention (Impôt sur le revenu) | Taux d'abattement par année de détention (Prélèvements sociaux) |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 années | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année révolue | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de la 22e année | Exonération | 9 % |
| Au-delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
Déclaration de la Plus-Value Immobilière
En France, il est obligatoire de faire appel à un notaire lors de la vente d'un logement ou de tout autre bien immobilier. Ce dernier prend en charge la plupart des formalités administratives au moment de la session. Il effectue notamment le calcul de la plus-value immobilière imposable en prenant en compte les différents frais et abattements. Lors de votre déclaration d'impôt sur le revenu, vous devrez communiquer ce résultat à l'administration fiscale. Il sera utilisé pour calculer votre nouveau revenu fiscal de référence.
Le notaire doit déclarer la plus-value immobilière dans le mois qui suit la signature de l’acte notarié (article 150 VG du CGI). Il procède à la déclaration auprès du service de la publicité foncière de la DGFIP. Il s’assure donc de la détermination de la plus-value, de son calcul et de sa déclaration. Il va alors établir pour votre compte une déclaration de plus-value n°2048-IMM ou 2048-TAB, et va vous avancer le montant de l'imposition inhérente lors de l'enregistrement de l'acte de vente auprès du service en charge de la publicité foncière, en la réglant totalement.
La déclaration de la plus-value immobilière se fait via le formulaire 2042-C. Ce document vient en annexe de votre déclaration principale. La case concernée est la 3VZ. Si vous déclarez vos revenus en ligne, cochez simplement « Plus-value et gain divers » pour vérifier le montant déjà porté à la connaissance de l'administration fiscale. Pour une déclaration papier, il vous faudra télécharger le Cerfa 2042-C puis compléter la case avec le montant de la plus-value calculée par le notaire.
Bon à savoir : dans le cadre d'une exonération d'impôt, il n'est pas nécessaire de renseigner le montant de la plus-value immobilière. Seule exception à cette règle, les plus-values réutilisées pour investir dans une résidence principale doivent être reportées à la case 3VW du formulaire 2042-C.
Comment Augmenter Votre Plus-Value Immobilière
Deux solutions principales existent pour augmenter le montant de votre plus-value immobilière : valoriser votre bien et réduire le montant de l'impôt sur le revenu.
La valorisation de votre bien passe notamment par les différents travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés dans le logement. Aujourd'hui, la valeur verte est un critère de choix important pour un particulier en quête d'un bien. Pensez notamment à l'isolation et au système de chauffage de l'habitation.
Enfin, il est possible de réduire le montant de l'impôt sur le revenu en pensant à déduire les coûts des travaux, mais également le mobilier laissé à l'intérieur du logement.
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