TVA Immobilière : Guide Complet pour Comprendre et Calculer

Acheter ou vendre un bien immobilier peut engendrer des frais, des taxes ou des impôts. La TVA immobilière fait partie de ces coûts potentiels lors d’une transaction. Il s’agit d’un impôt d’État pris sur la vente d’un bien par un professionnel de l’immobilier. Cet article vous expose les informations essentielles à connaître sur la TVA immobilière, ses taux applicables et son calcul.

Qu'est-ce que la TVA Immobilière ?

La TVA immobilière est un impôt perçu dans le cas d’une vente portant sur un bien neuf ou sur un terrain à bâtir, et dont la vente est réalisée par un professionnel de l’immobilier. On dit dans ce cas qu’il est assujetti à la TVA puisqu’en tant que professionnel, il est redevable de cet impôt. Cela concerne les promoteurs ou les marchands de biens. La réforme sur la TVA immobilière en 2010 a permis d’instaurer un cadre communautaire à cet impôt.

En France, contrairement à d’autres pays comme les Etats-Unis, les prix sont presque toujours donnés TTC (toutes taxes comprises). Si vous êtes un particulier, sachez que vous n’êtes pas assujetti à la TVA sur votre transaction immobilière. En revanche, la transaction immobilière entre particuliers n’échappe pas aux frais de notaire, qui contiennent notamment les droits de mutation. Les droits de mutation sont également un impôt indirect, collecté par le notaire puis reversé au Trésor Public.

Quand la TVA Immobilière s'applique-t-elle ?

Chaque vente d’immeuble n’est pas soumise à la TVA. La TVA due sur un achat immobilier ne l’est que pour les logements neufs. Les logements anciens sont donc exonérés de TVA immobilière. Les logements anciens sont, eux, soumis aux droits d’enregistrement. Il n’y a pas de TVA immobilière lors d’une transaction entre particuliers. Dans ce cas, ce sont les droits de mutation qui s’appliquent.

La TVA est due sur une cession d’immeuble ou de terrain par un professionnel de l’immobilier. La TVA sur vente immobilière n’est perçue que sur les logements neufs, ou rénovés à neuf, ainsi que sur les terrains à bâtir. Un terrain est considéré comme “à bâtir” à partir du moment où une autorisation de la part du service de l’urbanisme a été délivrée pour accueillir une construction nouvelle.

Vente d'un Logement Neuf

Un logement est considéré comme neuf s'il est construit depuis 5 ans ou moins. Sinon, il doit avoir fait l'objet de travaux réalisés depuis moins de 5 ans.

Un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il est achevé depuis moins de cinq ans, qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de travaux importants (CGI art. 257, I-2-2°). Sont donc considérés comme neuf :

les constructions nouvelles achevées depuis moins de 5 ans,
les surélévations d’immeubles existants,
les immeubles rénovés lorsque les travaux rendent à l’état neuf certaines parties de la construction limitativement énumérées par la loi :
- Soit la majorité des fondations ;
- Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
- Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
- Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'eux.

Cessions entre particuliers : Un particulier, qui n’est pas assujetti à la TVA, est hors champ de la TVA. Par conséquent, les ventes d’immeubles neufs, réalisées entre particuliers sont situées hors du champ d'application de la TVA.

Ventes par des professionnels : Les ventes d'immeubles neufs sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. Art. 257, I-2-2°). La TVA s’applique sur le prix total de vente (CGI. Art. 266, 1-a).

Droits d‘enregistrement réduits : Lorsque la mutation d’un immeuble est soumise à la TVA sur le prix total, l’acte est soumis à un droit d’enregistrement fixe de 0,70 %, auquel s’ajoute une surtaxe de 0,015 % pour frais d’assiette, soit un total de 0,715 % (CGI. art. Article 1594 F quinquies). Il remplace le droit proportionnel classique de mutation (6,31%).

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Vente d'un Logement Ancien

Seules sont soumises à la TVA les opérations effectuées par des personnes sont assujettis à la TVA et qui agissent comme telles, c’est-à-dire dans le cadre d'une activité professionnelle. Il s’agit par exemple d’un marchand de bien ou d’un promoteur. Ainsi, un particulier, qui n’agit pas en tant qu’assujetti, est hors champ de la TVA. Par conséquent, les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans, réalisées entre particuliers, sont situées hors du champ d'application de la TVA.

Principe d’exonération : Les ventes, effectuées par un professionnel assujetti à la TVA, d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans sont en principe exonérées de TVA (CGI, art. 261, 5, 2°)

TVA sur option : Toutefois, sur option du vendeur exprimée dans l’acte de vente (CGI, art. 260, 5°), l’opération peut être imposée sur la marge si le vendeur a lui-même acheté le bien à un assujetti (et a donc payé de la TVA) et que cette acquisition n’a pas ouvert droit à déduction (CGI, art.

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Vente d'un Terrain à Bâtir

Conformément au CGI (CGI. art. 257, I-2-1°), sont considérés comme terrains à bâtir, « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu [...]. ». Ainsi, un terrain à bâtir repose uniquement sur la constructibilité du terrain. Il n’est pas tenu compte de l'emploi qui en est effectivement fait, ou de l’intention de l’acquéreur.

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Les cessions entre particuliers : La TVA ne s’applique qu’aux assujettis (CGI. art. 256 A). Une cession de terrain à bâtir entre particuliers n’est donc pas soumise à TVA. Seuls les droits d’enregistrement sont exigibles (au taux normal de 6,31 % sauf exceptions dans quelques départements).

Les terrains vendus par un professionnel : Les ventes de terrain à bâtir par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. art. 257, I-2-1°).

Imposition sur le prix total : La TVA se calcule sur le prix total et au taux de 20% (CGI. art. 278), que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur. Les droits d’enregistrement sont réduits (0,715%).
Imposition sur marge : Si le vendeur professionnel a lui-même acheté le terrain à bâtir à un non-assujetti à la TVA (CGI, art.

Taux de TVA Immobilière

Le CGI nous informe que le taux normal de TVA est fixé à 20%. Les ventes d'immeubles neufs sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. Art. 257, I-2-2°). La TVA s’applique sur le prix total de vente (CGI. Art. 266, 1-a).

Le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée est fixé à 20 % (CGI. art. 278). Des taux réduits peuvent s’appliquer dans certains cas spécifiques, notamment :

5,5 % : logements vendus en accession sociale sous certaines conditions (CGI. art. 278 sexies, I-11°),
10 % : certaines livraisons de logements sociaux (CGI. art. 278 sexies A).

Pour les logements neufs, le taux de TVA est en principe de 20 % sauf en Corse où ce taux est ramené à 10 % Ce taux est réduit dans le secteur social. Certains logements neufs du secteur locatif intermédiaire bénéficient d’un taux avantageux de TVA à 10 %. Et le taux de TVA est réduit à 5,5 % dans le secteur locatif social sous certaines conditions.

TVA à 5,5 % : Conditions et Avantages

La TVA à 5,5 % est une réduction du taux normal de TVA, qui s’applique, sous conditions :

Lors d’un achat immobilier neuf. Ce dispositif vise à favoriser l’accession à la propriété des primo-accédants dotés de revenus modestes et la mixité sociale dans certains quartiers ;
Si vous effectuez des travaux de rénovation énergétique dans un logement de plus de 2 ans. La mesure a pour objectif de réduire le montant des dépenses, afin d’améliorer la performance énergétique des biens immobiliers et de permettre aux propriétaires de s’inscrire dans une démarche de développement durable.

Pour bénéficier de la TVA réduite, vous devez :

Acquérir un bien qui se situe dans un territoire éligible. Plusieurs possibilités : les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), les zones ANRU et leurs abords ;
Le logement doit être neuf, à usage d’habitation et occupé à titre de résidence principale. Il peut aussi s’agir d’un bien ancien, à condition qu’il fasse l’objet d’une rénovation lourde pour le remettre à neuf ;
Vous devez conserver le logement pendant une période minimale de 10 ans avant de le revendre, le louer ou l’utiliser comme résidence secondaire.

Comme le dispositif est réservé aux ménages modestes, vos ressources en N-2 ne doivent pas excéder des plafonds variables en fonction :

Du lieu d'implantation du bien ;
Et du nombre de personnes résidant dans le logement.

Comment Calculer la TVA Immobilière ?

En principe, le prix de vente du logement est annoncé toutes taxes comprises et c'est le vendeur qui paie la TVA aux impôts. Avec un taux de TVA de 20 %, pour connaître le montant de la TVA, il faut simplement diviser le prix toutes taxes comprises par 1,2.

Si le prix de vente du logement hors taxes est de 125 000 euros, il suffit de multiplier cette somme par 20%. Vous obtenez 25 000. Si le prix de vente du logement toutes taxes comprises est de 300 000 euros, il suffit de diviser cette somme par 1,2. Vous obtenez 250 000. L’écart est de 50 000 euros : c’est le montant de votre TVA.

✅ Première étape : l’acquéreur paye le prix de la TVA immobilière lors de l’achat du bien immobilier. Le vendeur reverse 25 000 euros de TVA aux impôts, il a simplement collecté la TVA auprès de l’acheteur pour le compte des impôts. C’est, comme je vous le disais en début d’article, le principe de l’impôt indirect.

Exemple : pour un logement vendu 200 000 € TTC, le prix hors taxe est de 200 000 / 1,2 = 166 666 € . La TVA supportée par le vendeur est donc de 200 000 - 166 666 = 33 334 €.

Voici un tableau récapitulatif des taux de TVA et des droits d'enregistrement :

Type de Transaction	TVA	Droits d'Enregistrement
Logement Neuf	20% (sauf exceptions)	0,715%
Logement Ancien (entre particuliers)	Exonéré	5,80%
Terrain à bâtir (vendu par un professionnel)	20%	0,715% (si TVA sur prix total) ou 5,80% (si TVA sur marge)

Calcul de la TVA à 5,5 %

Le plus souvent, le prix des logements est déjà exprimé TTC. Vous ferez alors le calcul suivant pour connaître le montant de la taxe : prix TTC du bien - 5,5 %. Si le prix du logement est exprimé HT et que vous souhaitez procéder au calcul du montant, vous appliquerez la formule : prix HT du bien x 5,5 % = prix TTC.

Exemples de calcul de la TVA à 5,5 % dans l’immobilier neuf

Vous achetez un appartement au prix de 320 000 euros TTC. Le montant de la taxe est de 300 000 - 5,5 % = 283 500 euros.
Vous achetez un bien dont le prix HT est de 250 000 euros. Le montant de la taxe sera de 250 000 x 5,5 % = 13 750 euros. Le prix TTC du logement sera de 263 750 euros.

Calcul du taux de TVA à 5,5 % vs à 20 %

Si vous n’étiez pas éligible à la TVA réduite à 5,5 %, vous auriez payé : 250 000 euros + 20 % = 300 000 euros. Le dispositif vous fait ainsi économiser 36 250 euros.

Revente Anticipée : Comment Calculer la TVA à Reverser ?

Vous devez conserver votre logement pendant 10 ans : c’est un engagement que vous avez pris lors de la signature du contrat de construction ou d’acquisition. En conséquence, si vous revendez le bien avant terme, vous devez verser un supplément de taxe à l’administration fiscale.

Pour calculer le montant de la TVA à rembourser, vous devez faire la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, puis appliquer une décote de 10 % par année où vous avez conservé le bien.

Exemple de calcul de TVA à 5,5 % avec régularisation

Vous avez acheté un bien à un prix de vente de 197 000 euros TTC, avec le taux de TVA réduit. Vous le revendez au bout de 8 ans.

Prix HT du logement = 197 000 -5,5 % = 186 733,65 €
Montant de la TVA :
- TVA à 5,5 % : 186 733,65 × 5,5 % = 10 270,35 €
- TVA à 20 % : 186 733,65 × 20 % = 37 346,73 €
- Différence à régulariser : 37 346,73 - 10 270,35 = 27 076,38 €
Application de la décote : La TVA à rembourser diminue de 10 % par an. Après 8 ans, la réduction est de : 10 % × 8 = 80 %. Il reste donc 20 % à régler.
Montant final à rembourser : 27 076,38 × 20 % = 5 415,28 € à reverser à l'administration fiscale.

Cas dans lesquels vous n’avez pas à régulariser la TVA

Vous n’êtes pas tenu de rembourser de la TVA si la revente intervient notamment suite :

Au décès du propriétaire, de son conjoint ou celui d'un enfant ;
À la mobilité professionnelle qui implique un trajet de plus de 70 km ;
Au chômage de plus d’un an attesté par France Travail ;
À une situation d’invalidité ;
À un divorce ou à la dissolution d'un PACS.

Cumul de la TVA à Taux Réduit avec d’Autres Prêts Aidés

Oui, vous pouvez cumuler la TVA à 5,5 % avec d’autres dispositifs d’aide à l’accession comme :

Le prêt à taux zéro (PTZ), qui finance jusqu’à 50 % du coût total de l’opération ;
Le prêt conventionné et le prêt d’accession sociale, qui peuvent couvrir l’intégralité de l’opération. Ils sont proposés moyennant un taux plafonné en fonction de la durée du crédit ;
Le prêt social de location-accession, grâce auquel vous devenez propriétaire en deux temps. D’abord, vous louez le logement en versant une redevance, qui comprend le prix de la location et du prix du bien. Ensuite, vous décidez ou non de lever l’option d’achat.

TVA sur Marge : Spécificités et Calcul

La TVA sur la marge, prévue par l’article 268 du CGI, est l’un des trois régimes de TVA applicables lors de la revente d’un bien immobilier par un marchand de biens. Ce régime vous permet de calculer la TVA uniquement sur la marge réalisée, c’est-à-dire sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien, plutôt que sur le prix de vente total du bien.

Dans Quels Cas la TVA sur Marge s'applique-t-elle ?

La TVA sur marge ne s’applique pas automatiquement. Vous pouvez l’appliquer dans les situations suivantes :

Vente d’un bien immobilier ancien (achevé depuis plus de 5 ans et sans travaux lourds) : lorsque l’acquisition du bien n’a pas ouvert droit à la déduction de la TVA et que vous souhaitez opter à la TVA pour cette opération.
Vente d’un terrain à bâtir : lorsque l’acquisition initiale du terrain n’a pas ouvert droit à la déduction de la TVA.

Différences entre TVA sur Marge et TVA sur le Prix Total

Contrairement à la TVA sur marge, la TVA sur le prix total s’applique sur l’intégralité du prix de vente dans les cas suivants :

Vente d’un immeuble neuf ;
Vente d’un terrain à bâtir lorsque l’acquisition a ouvert droit à la déduction de la TVA ;
Vente d’un terrain non à bâtir lorsque l’on opte à la TVA ;
Vente d’un immeuble ancien lorsque l’option pour la TVA a été prise et que l’acquisition a ouvert droit à la déduction de la TVA.

Remarque : L’application de la TVA sur marge se fait bien par bien et non globalement. Acquisition n’ayant pas ouvert droit à la déduction de TVA = acquisition où l’acte notarié ne mentionne pas de TVA et donc aucune TVA ne peut être déduite sur le prix d’achat.

Conséquences de l’Option pour la TVA sur Marge

L’option à la TVA sur marge a plusieurs implications pour votre activité :

La déduction de la TVA sur les travaux et les frais généraux : lors de l’achat d’un bien ancien, la TVA liée aux frais d’acquisition et aux travaux n’est pas immédiatement déductible. Elle est stockée jusqu’à ce que vous optiez pour la TVA lors de la revente.
Impacte le prix de vente : augmente le prix de vente pour un acheteur non-professionnel.

Il est essentiel de mettre en place une comptabilité analytique par opération pour assurer un suivi prévis de la TVA déductible de chaque opération. La TVA déductible viendra en réduction de la TVA collectée sur la marge. L’acte notarié de revente doit préciser la mention « TVA sur marge, article 268 du CGI » ainsi que le montant de la TVA sur marge.

Comment Calculer la TVA sur Marge ?

Etape 1 - Calcul de la marge de l'opération

Comment se calcul la marge d’une opération ?

Marge TTC : Prix de vente - Prix de revient
Marge HT : Marge TTC/1,2

Quels sont les coûts à prendre en compte ?

Prix de revient : Prix d’acquisition + Frais d’acquisition non soumis à la TVA (droit d’enregistrement, émoluments du notaire)
Prix de vente : Prix de vente

Quels sont les coûts à exclure du calcul de la marge ?

Les travaux de rénovation ;
Les frais d’acquisition soumis à la TVA ;
Les honoraires d’agence immobilière ;
Les frais financiers ;
Les impôts et taxes (ex : taxe foncière).

Pour calculer la TVA sur marge, il faut calculer la marge selon une approche fiscale et non-économique.

Etape 2 - Calcul de la TVA sur la marge de l'opération

balises: #Tva