Capacité d'Emprunt Auto-Entrepreneur : Comment Calculer et Obtenir Votre Prêt Immobilier en France
Que vous ayez un projet de création d’entreprise, de reprise d’entreprise ou tout simplement un projet de développement d’activité, vous pouvez être amené à déposer une demande de prêt bancaire. Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez avoir à l’esprit certaines règles.
La plus importante d’entre elles concerne la capacité d’endettement de votre entreprise. En effet, vous ne pourrez emprunter la totalité de votre besoin en financement. Obtenir un prêt immobilier relève parfois du défi pour les auto-entrepreneurs. Le profil des travailleurs indépendants peut être jugé « à risques » par les établissements bancaires, plus frileux à l’idée de leur accorder un prêt.
On vous rassure : obtenir un prêt immobilier en tant qu’auto-entrepreneur est loin d’être impossible ! Vous devez simplement être bien préparé. Voici tout ce qu'il faut savoir ainsi que les étapes à suivre pour mettre toutes les chances de votre côté !
Comprendre la Capacité d'Emprunt
Tout d’abord, la capacité d’emprunt de votre entreprise dépend du projet que vous portez. Avant de déposer une demande de prêt, vous devez faire un point sur le besoin de financement généré par ce dernier. Cela peut concerner :
- D’un investissement matériel, comme par exemple, l’acquisition de murs ou l’achat de matériels (informatiques, de transport, industriels…).
- Ou d’un investissement immatériel (amélioration de la production, développement à l’export…).
Dans cette dernière hypothèse, la réalisation d’un business plan vous permettra d’y voir plus clair. La demande de crédit est une étape généralement indispensable à la conclusion d’une transaction immobilière.
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Avant même de vous lancer dans les démarches d’emprunt, vous devez déterminer la somme que vous pouvez réellement emprunter auprès de votre banque. Cette somme se mesure par ce que l’on appelle la capacité d’endettement. Elle représente, en pourcentage, la part de vos revenus que vous pourrez consacrer au remboursement de votre prêt, en prenant en compte vos charges fixes, comme un crédit déjà en cours ou le versement d’une pension alimentaire.
Calcul du Taux d'Endettement
Bon à savoir :
Taux d’endettement = (Charges fixes / Revenus mensuels) x 100
En principe pour les établissements financiers, votre taux d’endettement ne doit pas excéder 35 % de vos revenus, soit un tiers de tout ce que vous gagnez. Ce pourcentage représente la part maximale. Les banques étant frileuses, elles ne traiteront pas de la même manière un 35 % d’endettement d’un revenu élevé ou d’un revenu faible.
La capacité d’endettement de votre entreprise tient également compte d’un autre paramètre. En effet, la rentabilité dégagée par votre activité est la donnée qui sera étudiée avec minutie par le banquier. Traditionnellement, la rentabilité de votre projet se mesure au travers de votre capacité d’autofinancement (plus connue sous l’acronyme « CAF »). Cet indicateur financier donne une évaluation des richesses qui seront générées grâce à l’exploitation de l’activité de votre entreprise.
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Comme son nom l’indique, ces fonds permettront à l’entreprise de s’autofinancer. Les produits non encaissables représentent des recettes qui ne génèrent aucune rentrée de trésorerie. Il s’agit, par exemple, des reprises sur provisions et amortissements et des quotes-parts de subvention virées au compte de résultat.
Les charges non décaissables correspondent, à l’inverse, aux dépenses qui n’occasionnent pas de sortie de trésorerie. Ce sont essentiellement les provisions et amortissements. Une fois la CAF obtenue, vous pouvez procéder au calcul de votre capacité d’emprunt bancaire.
Les banques considèrent que votre entreprise doit se trouver en mesure de rembourser ses prêts bancaires professionnels en 3 ou 4 années. Ce chiffre résulte des usages et il dépend, bien évidemment, de la nature de votre projet. De plus, il vous faudra tenir compte des autres règles présentées dans la première partie de notre dossier (notamment en termes de besoin de financement et d’apport personnel).
Enfin, dernier point de vigilance : vos annuités de remboursement ne doivent pas représenter plus de la moitié de la capacité d’autofinancement de votre entreprise.
L’Apport Personnel : Un Atout Essentiel
L’apport personnel est une somme que vous allez investir dans votre projet à partir de vos propres ressources financières, en plus du prêt. Cet apport peut être constitué de vos économies, d’une aide de la part de vos proches ou parfois de certains prêts aidés (prêt épargne logement, prêt à taux zéro).
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Importance de l'apport personnel dans un prêt immobilier.
Cet apport pourra notamment servir à régler les frais annexes nécessaires à l’acquisition, comme les frais de notaire, de garantie, d’agence ou encore des travaux. L’apport personnel n’est pas strictement obligatoire dans la mesure où il n’existe aucun texte de loi le stipulant. Cependant, en l’absence d’apport personnel, l’établissement prêteur sera extrêmement vigilant avant d’accorder un prêt immobilier.
Il est d’ailleurs de plus en plus rare que les banques en octroient sans apport personnel. Contrairement aux salariés ou fonctionnaires qui peuvent encore espérer obtenir un prêt immobilier sans apport, ce dernier est quasi indispensable pour les indépendants. Il dénote de votre capacité à épargner et donc votre fiabilité, dans un contexte professionnel où vos revenus ne sont pas garantis.
Véritable garantie, l’apport personnel est donc un gage de taille pour les établissements prêteurs, puisqu’il réduit considérablement le risque perçu à vous prêter de l’argent. Même si la loi ne soumet pas de minimum, l’apport personnel doit généralement correspondre à au moins 10 % de la somme totale empruntée.
Cependant, plus votre apport sera élevé, plus vous serez en mesure de négocier votre prêt immobilier, puisqu’il apporte une garantie à l’établissement prêteur... de la même manière qu’une caution dans une location immobilière !
Nous savons qu’il est particulièrement difficile d’épargner compte tenu de la situation actuelle. Sachez que certaines banques acceptent les prêts réglementés comme apport personnel. Les prêts aidés sont des crédits immobiliers subventionnés par l’État, qui facilitent l’acquisition immobilière, souvent sous conditions de revenu maximal.
Bon à savoir :
Vos fonds sont insuffisants ? En dehors des prêts immobiliers, il existe des alternatives pour renflouer vos caisses. Il est tout d’abord judicieux de faire un tour du côté des aides d’État ouvertes aux auto-entrepreneurs, peut-être y avez-vous droit ? Pour des projets plus spécifiques ou de petite envergure, vous pouvez obtenir un micro-crédit ou un prêt solidaire ou lancer une campagne de financement participatif !
Le Taux d'Intérêt : Un Facteur Déterminant
La somme que vous serez en mesure d’emprunter dépend également du taux d’intérêt auquel vous pourrez prétendre. Le taux d’intérêt du prêt immobilier est la somme que vous versez en plus du montant emprunté pour votre achat immobilier. Il s’agit donc de la rémunération contre laquelle l’établissement prêteur vous octroie le prêt, souvent à hauteur du risque qu’il estime prendre.
Comment fonctionnent les intérêts d’emprunt ? Concrètement, vous allez payer chaque mois une certaine somme d’argent, appelée une mensualité d’emprunt. Son montant est fixe pour toute la durée de votre emprunt et se divise en deux parties : la première sert à rembourser le capital emprunté et la seconde constitue le paiement des intérêts.
Information importante :
Lorsque vous empruntez une somme d’argent, le taux d’intérêt appliqué s’exprime par année et non pas au total. En clair, si vous empruntez 150 000 € au taux de 1,5 %, vous ne paierez pas à la banque 1,5 % de la valeur du prêt en intérêts (soit 2250 €) mais bien 1,5 % par an du montant du prêt (en fonction de la somme qui vous reste à rembourser).
Si vous empruntez par exemple sur 15 ans, le montant total de vos intérêts sera de 17 600 € ! Sur 25 ans, le montant passe à 29 970 €. Vous l’avez compris, plus vous remboursez vite, moins vous payez d’intérêts.
Comment est déterminé le taux d’intérêt qu’appliquent les banques ? Les établissements prêteurs prennent en compte plusieurs critères pour proposer un taux d’intérêt en fonction du dossier de l’emprunteur. Les principaux facteurs qui entrent en jeu dans la variation des taux d’intérêt sont :
- La conjoncture économique : les banques empruntent aux Banques Centrales, si les taux d’intérêt de celles-ci augmentent, ceux des banques augmenteront en même temps et vous n’y pouvez rien.
- La durée d’emprunt : comme on vous le disait juste avant : plus vous empruntez sur du long terme et plus le taux d’intérêt sera élevé.
Constitution d'un Dossier Solide
Dès lors que vous connaissez la somme que vous êtes en mesure d’emprunter, il faudra convaincre votre banque de vous la prêter ! Voici les points les plus importants à prendre en compte au moment de l’élaboration de votre dossier de demande de crédit immobilier.
Présenter un Bilan Financier Positif sur au Moins Deux Ans
Le bilan illustre la santé financière de votre entreprise et il est gage de sa fiabilité. Il permet de recenser la valeur de votre auto-entreprise (ou micro-entreprise), ainsi que son potentiel à court et à moyen terme. Ces informations permettent de mettre en avant votre solvabilité, c’est-à-dire votre capacité à rembourser l’emprunt. Tout comme la fiche de paie d’un employé, c’est votre bilan qui justifiera de la stabilité financière de votre entreprise.
En auto-entreprise (ou micro-entreprise), vous pouvez composer votre bilan avec votre livre des recettes et votre registre des achats puisque ce sont généralement vos outils principaux pour effectuer votre comptabilité. Ils répertorient toutes vos entrées et sorties d’argent et permettent à la banque d’obtenir une analyse de votre activité... et de sa bonne santé financière !
En effet, vos dernières années d’activité doivent être positives et rémunératrices. Cela permet aux banques de se projeter sur les années à suivre et sur votre capacité à rembourser votre prêt. Même s'il est obligatoire de présenter un bilan sur deux années consécutives, elles seront plus flexibles avec des années supplémentaires d’exercices fructueux (5 années d’activité dans l’idéal).
Documents Nécessaires
Avant de vous présenter à la banque afin d’obtenir votre prêt immobilier, vous devez constituer un dossier complet à leur remettre, comprenant toutes les documents attestant de votre sérieux. Voici les principales pièces justificatives demandées par les banques :
- 2 derniers bilans positifs (livres des recettes, registre des achats, bilans comptables si jamais vous en avez, déclarations de chiffre d’affaires...)
- 2 derniers avis d'imposition
- Relevés de compte en banque sur les 6 derniers mois
- Justificatif d'identité
- Justificatif de résidence
- Compromis de vente
Pour en savoir plus : 10 astuces pour bien gérer sa comptabilité
Passer par un Courtier Spécialisé
Chaque banque peut se montrer plus ou moins compétitive selon le profil de l’emprunteur, la durée de l’emprunt et son montant. Cependant, pour le même dossier, on peut observer des différences notables entre plusieurs organismes bancaires.
On vous recommande donc de passer par un courtier en crédit immobilier. Véritable intermédiaire avec les banques, un courtier immobilier vous accompagne dans votre recherche de financement. Sa mission ? Trouver pour vous le meilleur taux en fonction de votre situation personnelle et professionnelle. Il pourra également négocier votre prêt et vous permettre d’obtenir des réponses plus claires et plus rapides de la part des banques.
Bon à savoir :
Certains courtiers immobiliers, comme Pretto, vous proposent même leurs services de courtage 100 % en ligne !
Par ailleurs, le courtier pourra également vous accompagner dans la recherche d’une assurance de prêt. Même si en théorie elle n’est pas obligatoire, les banques ont le droit de l’exiger. Celle-ci couvre les risques liés au décès ou à l'invalidité : si vous n'êtes plus en mesure de régler les mensualités de remboursement, c'est l'assurance du crédit qui prend le relais. L’assurance pour un prêt immobilier a un impact important sur le coût total de l’opération.
Entrepreneur : 8 astuces pour convaincre ton banquier de t'accorder un prêt immobilier !
Spécificités du Profil d’Entrepreneur / Auto-Entrepreneur
Les entrepreneurs et auto-entrepreneurs font face à des revenus souvent irréguliers, ce qui complique l'évaluation de leur solvabilité par les banques. Contrairement aux salariés avec un salaire fixe, leurs revenus peuvent varier selon la saisonnalité, la conjoncture économique ou la nature des projets. Cette instabilité peut rendre les banques plus réticentes à accorder un prêt immobilier pour 30 ans ou même des durées moindres.
De plus, en l'absence de fiches de paie, les entrepreneurs doivent fournir d'autres preuves de leur solidité financière, telles que des bilans comptables, des relevés bancaires, ou des déclarations fiscales. Ces documents sont essentiels pour convaincre la banque de la viabilité de leur entreprise.
Enfin, les banques considèrent souvent les entrepreneurs comme des profils plus risqués en raison de l'incertitude liée à leur activité. Cela peut se traduire par des conditions de prêt plus strictes, des taux d'intérêt plus élevés, ou des exigences en termes de garanties et d'apport personnel plus importantes.
Est-ce qu'un Auto-Entrepreneur Peut Faire un Crédit Immobilier ?
Un auto-entrepreneur peut obtenir un crédit immobilier.
Oui, un auto-entrepreneur peut tout à fait obtenir un prêt immobilier, mais les conditions sont souvent plus strictes que pour un salarié en CDI (contrat à durée indéterminée). En tant qu'auto-entrepreneur, vous devez rassurer les banques en démontrant la stabilité de votre activité et votre capacité à rembourser l'emprunt.
Voici les éléments à considérer au moment de monter votre dossier de prêt immobilier :
- Ancienneté de l'activité : Plus votre entreprise est ancienne, plus vous aurez de chances d'obtenir un prêt. Les banques vont donc vous demander un certain nombre de documents pour s'assurer que votre entreprise fonctionne parfaitement. De manière générale, ce sont les trois derniers bilans qu'il faudra présenter, car les auto-entrepreneurs pouvant justifier d’au moins trois ans d'activité sont souvent privilégiés. Ces bilans permettront à votre conseiller de vérifier si l’activité de l’entreprise est constante, si ses bénéfices sont en hausse et d’attester de sa pérennité.
- Gestion financière saine : Si vous envisagez un achat immobilier, que vous soyez salarié ou indépendant, la banque va naturellement analyser votre gestion de comptes pour maîtriser le risque et s'assurer de votre solvabilité. Elle doit aussi s'assurer que vous disposez des revenus nécessaires pour rembourser vos mensualités et que vos charges ne sont pas trop élevées : le montant de vos revenus en tant qu’auto-entrepreneur ou de chef d'entreprise va entrer en ligne de compte, afin de calculer votre taux d’endettement maximal qui ne devra pas excéder 35% depuis la décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de janvier 2022.
- Apport personnel : Un prêt immobilier sans apport est toujours envisageable car l'apport n'est pas obligatoire pour souscrire un prêt immobilier, mais il est très apprécié par les banques. En tant qu'entrepreneur, vous apportez la preuve, avec cet apport, que vous êtes capable d'épargner et, ainsi, que vous gérez parfaitement votre budget, mais aussi que vous disposez d'un reste à vivre suffisant. De plus, cet apport permettra de réduire le montant du crédit immobilier et donc, vos mensualités : c'est sans conteste un plus. C’est pourquoi il est conseillé de constituer un apport d’au moins 10% du montant total du bien pour maximiser vos chances d’obtenir un crédit.
Les Solutions pour Maximiser Ses Chances d’Obtenir un Prêt
Pour augmenter ses chances d'obtenir un prêt immobilier, un entrepreneur doit préparer un dossier solide, incluant des bilans comptables positifs et un prévisionnel réaliste. Optimiser ses finances personnelles, en augmentant son apport et en réduisant ses dettes, est également primordial.
Par ailleurs, profiter des aides et subventions disponibles pour les entrepreneurs peut renforcer le dossier en montrant un soutien institutionnel et en offrant des garanties supplémentaires.
Achat Immobilier via une SAS
Est-ce qu'une SAS Peut Acheter un Bien Immobilier ?
Oui, une SAS (Société par Actions Simplifiée) peut acheter un bien immobilier, que ce soit pour un usage professionnel ou pour de l'investissement. L'achat via une société présente certains avantages fiscaux et juridiques :
- En achetant un bien via une SAS, vous séparez le patrimoine de la société de votre patrimoine personnel, ce qui protège vos biens personnels en cas de difficultés financières.
- Les charges liées à l'acquisition (intérêts d'emprunt, amortissement, frais de notaire) peuvent être déduites des bénéfices de la société, ce qui permet de réduire l’imposition.
- La SAS permet une gestion plus souple et plus flexible, notamment en termes de répartition des dividendes ou d’éventuelle transmission du bien immobilier.
Quel est le Meilleur Statut pour Acheter un Bien Immobilier ?
En comparaison avec d'autres statuts, la SAS est souvent privilégiée pour ses avantages fiscaux et la protection juridique qu'elle offre. Toutefois, il est conseillé de consulter un professionnel du droit pour choisir le statut le plus adapté à votre situation et à votre projet immobilier.
Quelle Banque Finance les Auto-Entrepreneurs ?
Toutes les banques ne sont pas aussi ouvertes au financement des auto-entrepreneurs, mais certaines, comme le Crédit Agricole, se distinguent par leur flexibilité et leur compréhension des besoins spécifiques des entrepreneurs. Au Crédit Agricole, nous sommes connus pour financer les auto-entrepreneurs, surtout s’ils ont un apport important et/ou une bonne gestion de leurs comptes.
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