Cession d’un bien immobilier assujetti à la TVA sur option : régime fiscal détaillé

La TVA immobilière est un impôt perçu par l'État. Elle s'applique aux ventes de biens et prestations de services situées en France. Nous vous exposons les informations à connaître.

Principes généraux : qui est redevable et quels biens sont soumis

La personne redevable de la TVA: titleContent immobilière est, en principe, le vendeur professionnel. Il s’agit par exemple d'un marchand de bien, un promoteur ou encore un lotisseur. La TVA: titleContent immobilière est due à l'occasion de la vente par un professionnel d'un bien immobilier: titleContent neuf ou d'un terrain à bâtir.

Les ventes d'immeubles sont en général soumises aux droits d'enregistrement. Cependant, lorsque la vente porte sur un bien immobilier neuf, les droits d'enregistrement sont remplacés par le paiement de la TVA immobilière.

Les ventes d'immeubles réalisées par des non assujettis, notamment par les particuliers, ne sont par principe pas soumises à la taxe sur la valeur ajoutée. Seul un assujetti est une personne qui réalise de manière indépendante une activité économique.

Biens soumis de plein droit à la TVA

Soumis à la TVA immobilière de plein droit : terrains à bâtir et immeubles achevés depuis moins de 5 ans. Les terrains à bâtir sont ceux sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme (PLU), d'un document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou de l'article L111-3 du Code de l'urbanisme. Pour les immeubles neufs achevés depuis moins de 5 ans, la règle s'applique quel que soit le nombre de cessions qui interviennent dans les cinq premières années de l'achèvement.

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Un bien immobilier (maison individuelle, immeubles d’habitation, de bureau, agricoles ou commerciaux) est considéré comme neuf lorsqu’il est achevé depuis 5 ans maximum. La qualification d’immeuble neuf est acquise à l’achèvement des travaux de construction, surélévation ou remise à neuf, et se conserve pendant 5 ans à compter de cet achèvement.

La vente d’un immeuble neuf par un assujetti qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de la rénovation lourde d’un immeuble ancien, est toujours soumise à la TVA. La TVA s’applique sur le prix total de vente (CGI. Art. 266, 1-a) et le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée est fixé à 20 % (CGI. art. 278).

Immeubles anciens et terrains non à bâtir : exonération et option

Exonérés mais imposables sur option : terrains non à bâtir et immeubles anciens achevés depuis plus de 5 ans. Les terrains non à bâtir, ainsi que les immeubles anciens, à savoir ceux achevés depuis plus de 5 ans sont en principe exonérés de TVA (article 261, 5 du CGI). Les opérations relatives à ces immeubles, réalisées par des assujettis agissant en tant que tel sont toutefois imposables sur option en vertu de l'article 260, 5° bis du CGI. L'option pour l'imposition à la TVA de ces livraisons d'immeubles doit être expresse. Elle doit figurer dans l'acte de mutation et s'exerce distinction par immeuble, fraction d'immeuble ou droit immobilier.

Un immeuble ancien, achevé depuis plus de 5 ans, est en principe exonéré de TVA en vertu de l'article 261, 5 du CGI. Toutefois, l'assujetti qui agit en tant que tel peut opter pour l'imposition à la TVA selon l'article 260, 5° bis du CGI, l'option devant être expresse et figurer dans l'acte de mutation.

La TVA sur option est imposable soit sur le prix total, soit, dans certains cas, sur la marge. Il existe des exceptions dans lesquelles la TVA est calculée sur la marge, à savoir la plus-value. Il s'agit des livraisons de terrain à bâtir et les immeubles anciens en cas d'exercice de l'option dont l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction.

TVA sur le prix total ou sur la marge : règles et conditions

Par principe, la TVA est calculée sur le prix de cession. Les opérations suivantes sont concernées lorsqu'elles sont réalisées par un assujetti en tant que tel : toutes les livraisons d'immeubles neufs ; les livraisons de terrain à bâtir dont l'acquisition a ouvert droit à déduction ; les livraisons d'immeubles anciens pour lesquels le cédant a opté pour la TVA et dont l'acquisition a ouvert droit à déduction ; les livraisons de terrains non à bâtir et pour lesquels le cédant à exercé l'option.

La TVA est calculée sur la marge, dans certains cas, lorsque l'acquisition de l'immeuble n'a pas ouvert droit à déduction. Ces règles s'appliquent à tous les assujettis à la TVA qui agissent dans le cadre de leur activité économique. L'application de la TVA sur marge est conditionnée par le fait que le bien soit revendu identique au bien acquis quant à sa qualification juridique (article 268 du CGI). Par exemple, la TVA sur marge s'applique aux opérations de cessions de terrains à bâtir qui ont été acquis (sans ouvrir droit à déduction) en vue de leur revente.

Cette condition d'identité juridique a été posée par le Conseil d'État dans sa décision Promialp du 27 mars 2020 (n°428234), puis synthétisée par l'arrêt du 2 avril 2024 (n°466644). Elle exclut notamment du régime de la marge la cession d'un terrain à bâtir issu de la division parcellaire d'un terrain acquis bâti, point déterminant pour le marchand de biens.

Droits d'enregistrement et conséquences de l'assujettissement

Droits d‘enregistrement réduits : Lorsque la mutation d’un immeuble est soumise à la TVA sur le prix total, l’acte est soumis à un droit d’enregistrement fixe de 0,70 %, auquel s’ajoute une surtaxe de 0,015 % pour frais d’assiette, soit un total de 0,715 % (CGI. art. Article 1594 F quinquies). Il remplace le droit proportionnel classique de mutation (6,31%).

Bon à savoir : à compter du 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028, les départements peuvent augmenter le taux départemental jusqu’à 5 % du prix de vente (au lieu de 4,5 %). Cela signifie concrètement que le taux global des Droit de Mutation À titre onéreux (DMTO) peut être désormais de 6,31 % (département à 5 % + 1,20 % + frais) pour les ventes d’immeubles anciens ou terrains à bâtir hors TVA.

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Droit à déduction de la TVA : principes et impact sur les opérations immobilières

Le principe du droit à déduction de la TVA est simple : la TVA grevant une dépense est déductible si cette dépense concourt à la réalisation d’une opération taxable. Lorsque toutes les opérations sont taxables, les dépenses y afférentes ouvrent entièrement droit à déduction. A l’inverse, lorsque les opérations ne sont pas taxables, elles n’ouvrent en principe aucun droit à déduction.

La condition de fond : l’affectation de la dépense à une activité taxable. La TVA grevant la dépense est alors déductible à hauteur d’un « coefficient de déduction », correspondant au produit de trois coefficients : le coefficient d’assujettissement, le coefficient de taxation et le coefficient d’admission.

L’assujetti doit en outre justifier de la dépense par la détention d’une facture. Cette obligation ne pose pas de difficulté particulière pour les acquisitions immobilières puisque l’acte notarié qui constate la transaction vaut actuellement facture.

Les droits à déduction dépendent directement du régime de TVA de l’activité à laquelle l’immeuble est affecté. Si cette activité est intégralement taxable, le droit à déduction est de 100 %. Au contraire, si l’activité est exonérée, aucun droit à déduction n’est reconnu. Si l’activité est mixte (pour partie taxable et pour partie exonérée), la TVA est déduite en application d’un prorata qui correspond le plus souvent à un ratio de chiffre d’affaires.

Cas pratiques et intérêts de l’option pour le vendeur et pour l’acquéreur

Le cas d’une vente immobilière avec un prix hors taxe : L’option est normalement intéressante pour le vendeur si le prix est convenu HT. En effet, le vendeur augmentera alors son gain de cession, de la TVA récupérable grevant les coûts de l'immeuble vendu.

A contrario, cette option est préjudiciable à l’acheteur en ce qu’elle l’oblige à affecter et à maintenir l’immeuble pendant 19 ans au moins à des opérations ouvrant droit à la TVA et accessoirement, à financer la TVA payée, le temps d’exercer ses droits à déduction.

Le cas d’une vente immobilière TTC “à perte” : L’option est susceptible d’être intéressante pour le vendeur si le prix est convenu TTC et que la TVA collectée sur la vente est finalement inférieure à la TVA récupérable grevant les coûts de l'immeuble vendu. Cela concerne certaines ventes « à perte », c’est-à-dire lorsque les frais d’acquisition et de revente et de travaux ne sont pas couverts par la marge brute réalisée.

Le cas d’une vente d’immeuble neuf : L’option peut être également intéressante pour le vendeur, notamment dans le cas où l’immeuble a été acquis dans les 5 ans de son achèvement ou, plus généralement, grevé de TVA sur le prix total, et qu’il est revendu à compter de la 5ᵉ année de son achèvement. Elle évite le reversement d’une fraction de la TVA récupérée initialement par le vendeur.

A l’inverse, l’option peut être intéressante pour l’acquéreur si le prix est conclu TTC et qu’il peut la récupérer, et ce d’autant plus que la TVA s’applique sur le prix total plutôt que sur la marge brute bénéficiaire.

Cas particuliers, jurisprudence et précautions

La position de l'administration et la jurisprudence ont précisé la condition d'identité juridique pour l'application de la TVA sur marge et les limites du régime. Par une décision en date du 31 mai 2022, le Conseil d’Etat estime que la cession d’un ensemble immobilier dont la construction est achevée depuis plus de cinq ans ne peut pas bénéficier de la dispense de TVA relative aux transmissions d’universalité de patrimoine prévue par l’article 257 bis du CGI.

Dans le cadre d’un litige l’opposant à l’administration fiscale, un particulier a été condamné à payer la TVA sur la vente de 18 terrains à bâtir, le juge ayant considéré qu’il s’était livré à de véritables opérations de commercialisation foncière. La TVA s'applique désormais selon la méthode du faisceau d'indices pour la qualification de marchands de biens en matière fiscale (condition d'habitude et l'intention spéculative).

Attention : Lorsqu’un assujetti fait construire ou remettre à neuf l’immeuble, l’achèvement des travaux génère la taxation d’une livraison à soi-même si l’immeuble est affecté à une activité n’ouvrant pas entièrement droit à déduction de TVA. L’opérateur dispose alors dans un premier temps d’un droit à déduction justifié par l’opération taxable que constitue la livraison à soi-même.

Des précautions particulières doivent être prises dans tous les cas où, au moment de l'acquisition ou de l'achèvement de l'immeuble, il existe encore un aléa s’agissant de son affectation à une activité soumise ou non à la TVA (par exemple lorsque l’activité envisagée est une activité locative exonérée mais susceptible d’être soumise à la TVA sur option).

Régimes particuliers : LMNP, VEFA, location, et régularisations

Dans le cadre d'un investissement en LMNP, et si la TVA a été payée par l'acquéreur lors de l'achat, il lui est possible de récupérer la TVA sous conditions. Il doit s'agir d'un bien neuf, plus précisément d'une résidence de services dont la gestion doit être déléguée à un professionnel par bail commercial pendant au moins 9 ans. La TVA ainsi déduite fait l'objet d'une régularisation par vingtième sur une période de 20 ans.

Enfin, pour les VEFA (ventes en l’état futur d’achèvement), la TVA est exigible au fur et à mesure de l’encaissement du prix.

Aspects pratiques pour les professionnels et recours à un conseil spécialisé

La déduction de la TVA est d’autant plus importante dans le cadre des activités immobilières que les enjeux financiers sont souvent très significatifs et que les cycles de production sont longs. Nos équipes maîtrisent parfaitement ces enjeux et accompagnent de nombreux acteurs du secteur immobilier dans l’application de la réglementation et, lorsque des choix existent, l’adaptation de leurs projets au meilleur de leurs intérêt en toute sécurité juridique.

Nos équipes interviennent, notamment, pour calculer de manière optimale ce prorata et pour assister l’opérateur dans la gestion de sa demande de remboursement. Dans tous les cas où l’exercice du droit à déduction place l’opérateur dans une situation de crédit de TVA, nos avocats l’accompagnent pour limiter le temps nécessaire à l’obtention de son remboursement et donc le portage financier.

La fiscalité peut être lourde de conséquences si elle n’a pas été bien appréhendée. Afin de protéger au mieux vos droits, notre équipe d’avocats spécialisée en fiscalité immobilière se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions.

Vente immobilière & TVA - Cours vidéo COMNICIA

Tableau récapitulatif : taux de TVA selon nature du bien

Secteurs ou locaux concernés	Taux de TVA
Logement neuf : cas général	20 %
Logement neuf en Corse	5,5 %
Logement locatif social financé par PLAI/PLUS/PLS	5,5 % / 10 % selon cas
Terrain à bâtir : cas général	20 %
Terrain à bâtir en Corse	10 %
Terrain destiné à construction taxable au taux réduit	10 % (sous conditions)

À compter du 1er septembre 2026, les dispositions relatives à la TVA, dont les articles cités du Code général des impôts, sont transférées au livre II du Code des impositions sur les biens et services (CIBS) par l'ordonnance n°2025-1247 du 17 décembre 2025. Cette recodification se fait à droit constant, sans modification des règles de fond de la TVA immobilière.

Comprendre les complexités de la TVA immobilière, c’est possible. Nous vous avons présenté les situations les plus fréquentes, après avoir rappelé les principes qui régissent l’exercice du droit à déduction en matière de TVA.

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