CFE et SCI de Location : Tout Comprendre sur l'Imposition en France

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local auquel sont soumises les entreprises ainsi que les personnes physiques qui exercent leur activité professionnelle non salariée en France de manière habituelle, quel que soit leur statut juridique, leur activité ou leur régime d'imposition. La CFE fait partie de la contribution économique territoriale (CET) avec la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). Il s’agit d’un impôt local qui supplée, en partie, la taxe professionnelle. La CFE, ou Cotisation Foncière des Entreprises, est en quelque sorte la petite sœur de la taxe d’habitation, mais pour les entreprises.

La Société Civile Immobilière (SCI) ne fait pas exception à la règle. En effet, comme toute société, la SCI est assujettie à un certain nombre d’obligations fiscales. Elle est ainsi soumise au paiement de la cotisation foncière dès lors qu’elle exerce de manière habituelle une activité professionnelle non salariée.

Mais qu'en est-il d'une SCI qui permet de gérer son patrimoine ? Quels locaux sont concernés : votre logement personnel ou vos propriétés ? Peut-on bénéficier d'une exonération ? Comment faire le calcul de la CFE en SCI ? Voyons ce qu'il faut savoir sur la CFE en SCI.

La CFE... Quel enfer ! (5 minutes pour tout comprendre à la Cotisation Foncière des Entreprises)

Redevabilité de la CFE pour une SCI : Qui est concerné ?

La redevabilité de la CFE pour une SCI dépend de plusieurs critères qui permettent de déterminer si cette dernière exerce une activité professionnelle imposable.

Critères d’assujettissement

Les SCI concernées sont celles qui exercent une activité économique de manière régulière et professionnelle sans avoir de salariés. C'est le cas des sociétés qui louent des biens meublés ou qui utilisent un siège social ou des bureaux pour administrer et gérer des biens.

Exceptions et seuil de chiffre d'affaires

En revanche, des exceptions existent pour les SCI dont l’activité se limite à la gestion passive de biens loués nus. Par ailleurs, un seuil de chiffre d’affaires s’applique. Si le revenu annuel est supérieur à 100 000 € en louant des biens, sont également redevables de la CFE (même si ces biens sont loués à des tiers). Ce seuil constitue un indicateur de l'activité commerciale de l'entreprise, conduisant ainsi à son assujettissement à cet impôt local.

Calcul de la CFE en SCI

Le montant de la CFE varie selon la valeur locative du bien immobilier et la domiciliation de la société civile.

La CFE est calculée en fonction de la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour l’activité professionnelle au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour le calcul de la CFE pour une année donnée, on se base sur la valeur locative établie deux ans auparavant, soit la valeur de l’année N-2. Pour 2025, c'est la valeur locative de 2022 qui sera utilisée. Ce décalage permet aux communes d’ajuster les valeurs en fonction des évolutions du marché immobilier. Il faudra éviter les variations excessives d’une année à l’autre.

La valeur locative du bien immobilier que possède la Société Civile Immobilière est calculée par la Commission Départementale des Valeur Locatives des Locaux Professionnels (CDVLLP) qui se réfère à des grilles tarifaires.

Ensuite, pour calculer le montant de la CFE, il faut multiplier la valeur locative du bien par le taux d’imposition CFE en vigueur dans la commune où la SCI est domiciliée. Le taux est déterminé, après délibération, par chaque commune, de sorte qu’il varie d’une collectivité à l’autre. Paris est la commune dans laquelle le taux d’imposition CFE est le plus faible en raison du grand nombre d’entreprises implantées dans cette ville.

Lorsque la valeur locative de l’immeuble de la SCI est faible, l’administration fiscale utilise le chiffre d’affaires N-2 généré par la société civile comme base d’imposition pour calculer le montant de la CFE. Elle applique ce que l’on appelle un forfait minimum de cotisation foncière.

Impact de la domiciliation

Chaque municipalité fixe son propre taux. Celui-ci peut varier sensiblement d’une ville à l’autre. Dans les grandes métropoles, le taux appliqué peut être plus élevé.

Chaque commune fixe son propre taux d’imposition pour la CFE. Cela entraîne une disparité entre les territoires. Les grandes villes appliquent souvent des taux plus élevés en raison de la forte demande de services et d'infrastructures locales. En 2021, Paris appliquait un taux d’environ 16,52 %, tandis que Toulouse atteignait 36,58 %.

Pour les SCI dont les biens possèdent une faible valeur locative, un barème minimum de CFE est appliqué.

Voici le barème de la base minimum en 2023. La CFE se calcule en multipliant la valeur locative cadastrale par le taux d’imposition retenu par la commune. Les taux sont fixés par les communes et revalorisés régulièrement de sorte que nous n’avons pas la possibilité de communiquer les taux.

Exonérations de CFE pour une SCI

En 2025, les cas d’exonération couvrent diverses configurations. Ils offrent un soutien fiscal important pour certaines SCI.

Dans certains cas, la SCI est dispensée de régler la cotisation foncière des entreprises. Lorsque la société est implantée dans une zone aidée, elle peut bénéficier d’exonérations.

Cas d'exonération

Biens à usage d’habitation : les SCI qui gèrent et qui louent des biens à usage exclusivement d’habitation, sans caractère commercial, bénéficient d’une exonération totale de la CFE.
Chiffre d'affaires des loyers inférieur à 10 000 € : si le chiffre d'affaires provenant des biens immobiliers loués de la SCI ne dépasse pas 10 000 € par an, celle-ci est automatiquement exonérée de la CFE.
Chiffre d'affaires total inférieur à 5 000 € : une exonération s’applique également aux SCI dont le chiffre d'affaires annuel, tous revenus confondus, est inférieur à 5 000 €.

Exonération temporaire pour les nouvelles SCI

Les nouvelles sociétés peuvent bénéficier d’un régime fiscal avantageux les premières années suivant leur création. Cela facilite le démarrage des nouvelles structures en réduisant leur charge fiscale initiale.

L'exonération de CFE sera totale. L’année suivante, une réduction de 50 % du montant de la taxe est appliquée. Elle permet aux SCI de bénéficier d’une transition progressive vers leur régime fiscal normal.

Exonérations en zones spécifiques

Certaines SCI peuvent également être exonérées de CFE en fonction de leur localisation dans des zones bénéficiant d’incitations fiscales. Cela est conforme aux dispositions de la Loi de Finances 2024.

Zones Franches Urbaines (ZFU) : ces zones permettent aux SCI d’être exonérées de CFE si elles y mènent une activité répondant aux critères d’éligibilité.
Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPPV) : l'exonération s'applique aussi aux SCI situées dans ces zones.

Procédures de déclaration et de paiement de la CFE pour une SCI

La CFE impose aux SCI de respecter certaines obligations de déclaration et de paiement, adaptées selon leur situation fiscale. Comprendre et suivre les procédures en vigueur permet d’éviter les pénalités de retard et de gérer efficacement cette charge.

Déclaration initiale de CFE

Lors de la création d'une SCI, il faut procéder à la déclaration initiale de la CFE. Il faudra remplir le formulaire Cerfa n°14187, également appelé "Déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises." Il doit être déposé auprès de l’administration fiscale avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la création de la SCI. Si ces cas se présentent, il sera nécessaire de soumettre une déclaration 1447-M-SD pour que l'administration fiscale puisse recalculer la cotisation.

Vous devez effectuer, avant le 1er janvier, une déclaration CFE dans l’année qui suit la création de votre SCI. Ainsi, si vous créez votre SCI en 2021, vous devrez réaliser votre déclaration avant le 1er janvier 2022. Cette déclaration doit être réalisée seulement une fois, lors de la constitution de votre SCI. Vous n’avez ainsi pas à répéter cette démarche chaque année.

Paiement et options de règlement de la CFE

La CFE doit être réglée avant le 15 décembre de chaque année.

Le paiement de la CFE intervient annuellement et est à régler au plus tard le 15 décembre. Option de mensualisation : le montant de la CFE pourra être étalé en prélèvements mensuels. Elle doit être demandée avant le 30 juin de l’année en cours pour que les prélèvements soient mis en place. Prélèvement à l’échéance : il est possible de choisir le prélèvement à l’échéance pour les SCI qui préfèrent effectuer le paiement à la fin de l'année. Cette option permet de régler la CFE d’un seul coup le 15 décembre, directement depuis le compte bancaire de la SCI.

Lorsque le montant de la CFE est inférieur à 3.000€, la SCI doit verser l'intégralité de la taxe avant le 15 décembre. Le gérant de la SCI a la possibilité d'utiliser le paiement en ligne sur le site des impôts ou d'opter pour la mensualisation par prélèvement automatique.

Voici le détail des 2 tranches :

Un acompte égal à 50 % du montant de la CFE mise en recouvrement au titre de l'année précédente, avant le 15 juin
Le solde de la CFE : au plus tard le 15 décembre de l'année, en déduisant l'acompte

Le paiement de la CFE peut s’effectuer de différentes façons : un paiement en ligne (régime par défaut) ou un paiement à l’échéance (régime optionnel)ou un paiement par prélèvements mensuels (régime optionnel)

Dans le premier cas, le montant de CFE dû sera à payer directement en ligne avant le 15 décembre de l’année d’imposition. Si le montant de votre CFE de l’année dernière était égal ou supérieur à 3 000 €, vous serez tenu de verser un acompte à partir du 31 mai (date limite fixée au 15 juin). L’acompte sera égal à 50 % du montant de la CFE de l’année dernière. Le solde restant dû sera à acquitter à la date limite du 15 juin également.
Dans le second cas, la totalité de la CFE dû sera prélevée sur le compte bancaire renseigné par vos soins sur votre compte professionnel au 15 décembre de l’année d’imposition.
Dans le troisième cas, les prélèvements sont étalés sur une période de 10 mois, de janvier à octobre. Ils sont exécutés le 15 de chaque mois. Chaque mensualité représente le dixième du montant de CFE dû l'année précédente.

CFE et Taxe Foncière : Quelles Différences ?

Même si la taxe foncière et la CFE sont toutes deux des taxes locales, leurs assiettes fiscales ainsi les personnes qui y sont assujetties sont différentes. En effet, la taxe foncière concerne les propriétaires de biens immobiliers en général, tandis que la CFE cible les entreprises ayant usage de biens immobiliers pour l’exercice de leur activité professionnelle.

Il ne faut pas confondre CFE et taxe foncière, la différence est très simple : la CFE concerne uniquement les entreprises (y compris entreprises individuelles au nom de l'entrepreneur) qui utilisent des locaux pour l’exercice de leur activité, qu’ils soient propriétaires ou non. La taxe foncière concerne les particuliers propriétaires et entreprises propriétaires de locaux ou logements.

La taxe foncière doit donc être payée tous les ans par les propriétaires de résidence principale, secondaire et de bien en location. La SCI peut donc être imposée pour la CFE et la taxe foncière si elle possède des biens et si elle en utilise pour son activité professionnelle.

La CFE est donc une taxe concernant l’utilisation d’un bien immobilier, tandis que la taxe foncière est une taxe concernant la propriété de ce dit bien. Néanmoins, vous pouvez être un particulier ayant placé ses propriétés dans une SCI dont vous êtes le gérant, dans ce cas, êtes-vous redevable de la CFE et de la taxe foncière à titre personnel ? Êtes-vous exonéré de taxe foncière si vous payez la CFE en SCI ? Vous n’êtes pas exonéré, mais c'est la SCI elle-même qui paye la taxe foncière sur les propriétés détenues et non vous à titre personnel.

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