Comment calculer les impôts fonciers en France

Tous les propriétaires d’un bien immobilier, bâti comme non bâti, sont redevables de la taxe foncière. La taxe foncière est un impôt local qui s’adresse seulement aux propriétaires de biens immobiliers. Elle doit être payé une fois par an.

Le paiement de cette taxe concerne aussi bien les propriétaires occupants que les propriétaires bailleurs et les usufruitiers. Pour rappel, un usufruitier est une personne qui peut bénéficier d’un bien immobilier sans en être propriétaire. En revanche, un locataire ne doit pas payer la taxe foncière. Le propriétaire bailleur n’a pas le droit de répercuter cet impôt sur les charges du logement en location.

Mais savez-vous comment cet impôt est calculé? Zelok, plateforme collaborative dédiée à la location immobilière vous en dit plus sur la taxe foncière, son calcul et les exonérations possibles.

Comment réduire sa taxe foncière

Qui est concerné par la taxe foncière ?

Sont concernés à la fois les propriétaires de maisons et d’appartements au 1 er janvier de chaque année. Au 1er janvier de l’année de l’imposition, chaque propriétaire est redevable de cet impôt foncier. La taxe foncière s’applique à l’ensemble des biens immobiliers d’un même propriétaire. Ainsi, une personne propriétaire à la fois de sa résidence principale et d’un bien locatif doit payer les deux taxes foncières.

Les différentes taxes foncières

La taxe foncière se subdivise en deux grandes catégories:

D’un côté, la taxe foncière sur le bâti (TFPB)
De l’autre, la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB).

Comme nous allons le voir, les règles de calcul ne sont pas tout à fait les mêmes entre ces deux types de taxes foncières.

Calcul de la taxe foncière

Le calcul de la taxe foncière est automatiquement réalisé par l’administration fiscale. Pour le calcul de cet impôt local, l’administration fiscale se fonde sur la valeur locative du bien immobilier. Plus exactement, elle retient une somme équivalente à 50% du montant de la valeur locative, multipliée par le taux de la taxe foncière en vigueur.

Le montant de votre taxe est calculé en multipliant la base imposable du bien (valeur locative cadastrale) par les taux d’imposition applicables. Votre avis de taxe foncière peut également comprendre une taxe d’enlèvement des ordures ménagères calculée selon la même méthode, mais avec un taux spécifique.

La base de calcul est la valeur cadastrale de votre bien, autrement dit sa valeur locative brute. Elle dépend de la surface de votre bien, y compris les dépendances (garage, piscine…). Cette surface est pondérée en fonction de la valeur d’usage des espaces (un sous-sol vaut moins qu’un espace à vivre). Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué à la valeur locative brute.

La commune, l’intercommunalité, le département vont tous appliquer leur taux de taxation à la valeur locative annuelle de votre bien. L’Etat applique des frais de gestion selon un taux fixe.

La valeur cadastrale d’un bien est une valeur estimée qui sert de base pour le calcul de certains impôts locaux en France, tels que la taxe foncière et la taxe d’habitation. La valeur cadastrale est généralement inférieure à la valeur réelle du marché d’un bien.

Pour calculer la valeur cadastrale, on applique un tarif au mètre carré, qui varie en fonction de la nature et des caractéristiques du bien. Il est important de noter que la valeur cadastrale est révisée régulièrement pour tenir compte de l’évolution des conditions du marché immobilier.

Il vous est possible de connaître la valeur locative cadastrale pour calculer votre taxe foncière, par exemple. À cette fin, vous pouvez consulter la fiche d’évaluation de votre habitation auprès du centre des impôts fonciers.

Si vous n’êtes pas d’accord avec les informations indiquées, vous avez la possibilité de contester la valeur locative de votre logement en adressant une réclamation à l’administration fiscale par courrier, sur le site internet Impots.gouv.fr ou oralement en vous rendant directement au centre des impôts. Attention, cette contestation peut également se révéler à double tranchant si votre valeur locative est révisée à la hausse alors que vous espériez une révision à la baisse.

Exemple de calcul

Zoé est propriétaire d’un appartement de 100m² à Nantes. Le tarif de référence au m² est de 12€. 100m² X 12€ = 1200€ de valeur locative cadastrale du bien par mois, soit 14 400€ par an. Le taux fixé par les collectivités locale est de 27,51% à Nantes.

Lire aussi: Fiche INSEE : le guide

Pierre est propriétaire d’un appartement de 100m² à Bordeaux. Son tarif de référence au m² est de 12€. 100m² X 12€ = 1200€ de valeur locative brute du bien par mois, soit 14400€ par an. On applique ensuite l’abattement forfaitaire de 50%. Le taux global fixé par les collectivités locale est de 48,48% à Nantes.

La valeur locative cadastrale de votre habitation s’élève à 6 200 euros. Votre bien étant une propriété bâtie, vous appliquez 50 % sur la valeur locative, par conséquent la base d’imposition est de 3 100 euros. Au titre du prélèvement de la commune, le montant est de 620 euros (3 100 x 20 %). Pour le département, le montant est de 372 euros (3 100 x 12 %).

Taxe foncière sur le bâti

Pour une propriété bâtie, le montant de la taxe foncière s’obtient en effectuant le calcul suivant :

Taxe foncière sur le bâti = revenu cadastral x taux fixé par les collectivités territoriales.

Le revenu cadastral est égal à 50% à la valeur locative cadastrale.

La valeur locative cadastrale est elle-même calculée à partir de la formule suivante : surface pondérée x tarif au mètre carré du local de référence.

Taxe foncière sur les propriétés non bâties

Pour une propriété non bâtie, le calcul est similaire à celui de la taxe foncière sur le bâti. Cependant, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 20% (et non 50% comme pour les propriétés bâties) sur la valeur locative cadastrale pour calculer le revenu cadastral.

La taxe foncière sur les propriétés non bâties est majorée d’une taxe visant à financer les chambres d’agriculture : c’est la TA-TFPNB.

Estimation de la surface pondérée

On obtient la surface pondérée en retenant la superficie réelle des locaux et en lui appliquant des correctifs comprenant les facteurs de confort de la pièce (eau, gaz, chauffage, électricité…).

Voici la liste des différentes pièces, annexes et dépendances prises en compte pour estimer la surface pondérée d’un bien :

L’ensemble des pièces à vivre du logement (salon, salle à manger, chambre, cuisine, salle de bains, toilettes…)
Les annexes de l’habitation comprenant les lieux de passage d’un bien (entrées, couloirs, antichambres) et les rangements
Les différentes dépendances, s’entendant comme les autres éléments incorporés à l’habitation (garages, caves, celliers, terrasses, greniers, chambres de bonne lorsque le logement se situe dans un immeuble d’habitation collective…).

Pour passer de la surface réelle au sol à la surface pondérée, on applique à chaque pièce du logement divers coefficients et correctifs.

En fonction de l’importance des différentes pièces de l’habitation, on applique, par exemple, un coefficient d’importance à la surface réelle de l’habitation. Ce coefficient est déterminé à partir d’un barème qui dépend des mètres carrés et de la catégorie du logement. Il est différent pour les maisons individuelles et les immeubles collectifs.

L’administration fiscale applique également un correctif d’ensemble à la surface réelle. Par ailleurs, elle va tenir compte des éléments de confort qui caractérisent le bien. L’administration fiscale liste ainsi chaque élément de confort et le convertit en mètres carrés à ajouter à la surface réelle du bien afin de calculer sa valeur cadastrale locative. Elle applique, pour cela, le barème de l’article 324 T de l’annexe III du code général des impôts (CGI). « La surface pondérée totale de la partie principale est obtenue en ajoutant à sa surface pondérée nette les surfaces représentatives des éléments d’équipement en état de fonctionnement », indique cet article.

Voici la liste des équivalences superficielles utilisées par l’administration fiscale afin de déterminer la surface pondérée totale :

Eau courante : 4 m²
Gaz (en cas d’installation fixe) : 2 m²
Électricité (par installation quelle que soit l’utilisation du courant) : 2 m²
Baignoire : 5 m²
Receveur de douches ou bac à laver : 4 m²
Lavabo et autre appareil sanitaire : 3 m²
Toilettes (par unité) : 3 m²
Raccordement au réseau d’égout (par local) : 3 m²
Vide-ordures (que celui-ci soit particulier au local ou commun à l’étage) : 3 m²
Chauffage central (par pièce et annexe d’hygiène) : 2 m².

Cas d’exonération possibles

Il existe différentes situations où certains propriétaires peuvent être exonérés partiellement ou totalement de la taxe foncière. Il existe plusieurs cas d’exonération pour les propriétés bâties que vous retrouvez sur le site du service public.

Selon votre situation ou celle de votre propriété, vous pouvez bénéficier d’une exonération du paiement de la taxe foncière. Certains propriétaires peuvent être exonérés de la taxe foncière, partiellement ou totalement.

Vous bénéficiez d’une exonération totale pendant deux ans pour une construction nouvelle, un ajout de construction ou la reconstruction d’une habitation. L’exonération débute le 1er janvier de l’année qui suit la fin des travaux.

Un logement ancien achevé avant le 1er janvier 1989 peut bénéficier d’une exonération de 50 % à 100 % lorsque des travaux d’économie d’énergie ont été réalisés.

L’exonération de taxe foncière est effective pour les titulaires de l’ASPA, de l’allocation supplémentaire d’invalidité sans condition de ressources, les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés et les personnes âgées de plus de 75 ans sous condition de ressources, pour leur résidence principale.

Dégrèvement de taxe foncière pour les logements inoccupés : les logements vides normalement destinés à la location et les locaux industriels et commerciaux inutilisés qui étaient occupés par le redevable de la taxe foncière peuvent bénéficier d’un dégrèvement de taxe foncière.

(Aspa) et de l’allocation supplémentaire d’invalidité(Asi). Il en est de même pour les contribuables ayant plus de 75 ans l’année de l’imposition, sous certaines conditions de ressources. Les bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés(AAH) peuvent également être exonérés de la taxe foncière.

Parmi les exonérations temporaires, certaines s'appliquent de plein droit (dans tous les cas) alors que d'autres sont accordées uniquement sur délibération de la commune.

Exonérations permanentes de taxe foncière

Les propriétés suivantes sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) de manière permanente :

Terres agricoles classées dans l'une des catégories « terres, prés, pâturages, vergers, vignes, bois et landes, lacs, étangs et jardins ». L'exonération est fixée à 30 % de la taxe en métropole, 80 % dans les DOM et 100 % en Corse.
Terrains appartenant à certaines associations (ex : associations de mutilés de guerre ou du travail, associations syndicales de propriétaires, organismes de jardins familiaux)
Sols et terrains passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

La commune peut exonérer à titre permanent les terrains plantés en oliviers, agricoles ou non. Pour bénéficier de cette exonération intégrale, le propriétaire doit souscrire, avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle l'exonération est applicable, une déclaration no 6707-SD au service des impôts, assortie des justificatifs nécessaires (liste des parcelles concernées, factures mentionnant l’achat de plants d’oliviers, etc.).

Exonérations temporaires de plein droit

Les terrains ensemencés, plantés ou replantés en bois sont exonérés temporairement, de la manière suivante :

10 ans pour les peupleraies
30 ans pour les résineux
50 ans pour les feuillus et les bois autres que les bois résineux
50 ans pour les feuillus et autres bois, les terrains boisés en nature de futaies ou de taillis sous futaies, autres que les peupleraies, qui ont fait l'objet d'une régénération naturelle. Pour bénéficier de l’exonération, le propriétaire doit adresser au service des impôts, avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle l’application de l’exonération est demandée, une déclaration n° 6707-SD indiquant la liste des parcelles concernées. Cette déclaration doit être accompagnée du certificat attestant de la réussite de l’opération de régénération naturelle.
15 ans renouvelables (à hauteur de 25 % de la taxe) pour les terrains boisés présentant un état de futaie irrégulière en équilibre de régénération. Pour bénéficier de l’exonération, le propriétaire doit adresser avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle l’application ou le renouvellement de l’exonération est demandé, une déclaration n° 6707-SD au service des impôts indiquant la liste des parcelles concernées. Cette déclaration doit être accompagnée d’un certificat de moins de 1 an, attestant de l’état d’équilibre de régénération de la futaie irrégulière.

Cette exonération est réservée aux plantations réalisées spécialement en vue de la production de bois.

De plus, d'autres exonérations temporaires s'appliquent de plein droit aux propriétés suivantes :

Terrains nouvellement plantés en arbres truffiers (exonérés intégralement pendant 50 ans à compter du semis, de la plantation ou de la replantation)
Terrains situés en zone humide (exonérés pendant 5 ans renouvelables, à hauteur de 50 % de la taxe ou 100 % dans certaines zones naturelles). Les terrains doivent figurer sur une liste arrêtée par le maire et le propriétaire doit souscrire un engagement de gestion pour 5 ans, portant notamment sur la préservation de l'avifaune et le non-retournement des parcelles.
Terrains situés dans un site Natura 2000 (exonérés intégralement pendant 5 ans renouvelables). Les terrains doivent figurer sur une liste arrêtée par le président du conseil régional et le propriétaire doit souscrire un engagement de gestion (contrat ou charte Natura 2000) pour 5 ans.

Exonérations temporaires sur délibération de la commune

Enfin, certaines propriétés peuvent être exonérées temporairement, uniquement après délibération de la commune :

Terrains nouvellement plantés en noyers (exonérés intégralement jusqu'à 8 ans)
Terrains agricoles exploités selon le mode de production biologique (exonérés intégralement pendant 5 ans). Pour bénéficier de l'exonération, le propriétaire doit adresser au service des impôts, avant le 1er janvier de chaque année, la liste des parcelles concernées accompagnée du document justificatif annuel délivré par l'organisme certificateur agréé.
Vergers, vignes, cultures fruitières d'arbres et d'arbustes (exonérés intégralement jusqu'à 8 ans)
Bois et forêts situés en Guyane (exonérés intégralement jusqu'à 8 ans).

La durée de l'exonération est fixée par la commune lors de la délibération.

Quand est envoyé l’avis de taxe foncière ?

L’avis de taxe foncière est envoyé chaque année entre fin août et mi-septembre. L’envoi de l’avis d’imposition à la taxe foncière est fixé à une fois par an, au cours du dernier trimestre de chaque année. Si vous n’avez pas reçu votre avis au mois d’octobre, contactez votre centre des impôts pour une réexpédition.

Si vous n’avez pas reçu votre taxe foncière par courrier, vous pouvez récupérer votre avis en ligne sur le site des impôts. Le fait de ne pas recevoir de taxe foncière peut également signifier que vous en êtes exonéré.

Si votre taxe foncière est supérieure à 300€, vous devez obligatoirement la payer en ligne, sur le site des impôts. Il est également possible d’opter pour un prélèvement mensuel.

Vous recevez votre avis de taxe foncière à la fin de l’été. La date limite de paiement varie selon votre mode de paiement : si vous choisissez de régler votre taxe par courrier, la date est fixée au 15 octobre. 5 jours supplémentaires sont alloués si vous optez pour un paiement en ligne. Vous avez le droit de choisir un prélèvement mensuel pour payer votre taxe foncière.

Réforme de la taxe foncière en 2026

Une grande réforme de la taxe foncière est prévue pour janvier 2026, selon la loi de finances 2020. La révision générale des valeurs locatives interviendra finalement en 2028.

Le calcul de cet impôt n’a pas été mis à jour depuis 1970, et certains critères sont obsolètes. En effet, les critères de confort comme la présence d’eau courante ou de gaz entraînent une majoration de la taxe foncière alors que cela relève désormais de la décence. La réforme entraînera donc une révision de ces valeurs, pour les adapter aux critères actuels.

Les valeurs locatives étant devenues globalement obsolètes, une vaste entreprise de révision des valeurs locatives a été lancée par le gouvernement.

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