Comprendre le Calcul de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local annuel dû par la majorité des entreprises et des indépendants qui exercent une activité professionnelle non salariée. La CFE concerne toutes les entreprises, les indépendants, et les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) ou professionnel (LMP), dès lors qu’ils utilisent des locaux professionnels ou à usage locatif. En principe et sous réserve d’exonération, la CFE est due par les personnes physiques et les sociétés (y compris les micro-entreprises) qui exercent à titre habituel, en France, une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l’année d’imposition. La CFE est l’un des composants de la Contribution Économique Territoriale (CET), qui a remplacé l’ancienne taxe professionnelle en 2010.

Comprendre le calcul de la CFE permet aux entreprises et LMNP d’anticiper cette charge dans leur budget annuel, d’optimiser leur fiscalité en cas de changement de locaux, et de vérifier l’éligibilité à certaines exonérations. L’objectif de cet article est de démystifier la CFE, en explorant ses principes fondamentaux, son calcul et ses implications pour les entreprises de toutes tailles. Nous examinerons également les différentes exemptions et réductions applicables, offrant ainsi une vision complète et nuancée de cet impôt local.

Principes Fondamentaux de la CFE

La spécificité de la CFE réside dans son calcul, qui prend en compte des facteurs variés, tels que la valeur locative des biens utilisés par l’entreprise. Contrairement à d’autres formes d’imposition qui se basent sur les revenus ou les bénéfices, la CFE est calculée principalement sur la valeur locative des biens immobiliers que l’entreprise utilise pour son activité. Elle représente une source de revenu significative pour les collectivités locales, contribuant au financement des services publics et à l’aménagement du territoire. Pour les entreprises, elle constitue une charge fiscale annuelle qui doit être intégrée dans leur gestion budgétaire.

Qui est concerné par la CFE ?

La cotisation foncière des entreprises doit être réglée par les sociétés et par les entrepreneurs individuels (dont micro-entrepreneurs), y compris ceux exerçant leur activité à domicile ou chez leurs clients.

Pour être redevable de la CFE, l'activité du contribuable doit remplir les conditions suivantes :

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• L'activité est exercée en France
• L'activité présente un caractère habituel : elle est exercée de manière répétée
• L'activité est exercée à titre professionnel : cela exclut les activités sans but lucratif et les personnes qui se limitent à la gestion de leur patrimoine privé
• L'activité est non salariée : les salariés ne sont pas concernés par la CFE

Les sociétés et entrepreneurs individuels doivent payer la CFE quels que soient leur statut juridique, la nature de leur activité, leur régime d'imposition et leur nationalité.

Location et sous-location d'immeubles

Les activités de location ou sous-location d'immeubles sont concernées par la CFE dans les conditions suivantes :

• Location ou sous-location d'immeubles nus, à condition qu'elle génère un chiffre d'affaires ou des recettes brutes hors taxes d'au moins 100 000 €. En revanche, la CFE ne concerne pas la location et sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation.
• Location ou sous-location d'immeubles meublés, à condition qu'elle génère un chiffre d'affaires ou des recettes brutes hors taxes supérieur à 5 000 €. La CFE ne concerne pas la location meublée de certains logements qui font partie de la résidence principale du propriétaire.

Le redevable de la CFE peut être une entreprise ou un particulier.

Calcul de la CFE

Le calcul de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) repose sur plusieurs éléments importants, notamment la valeur locative cadastrale du bien utilisé pour l’activité et les taux appliqués par les communes.

Détermination de la base d’imposition

La CFE est calculée sur la valeur locative des biens immobiliers passibles de la taxe foncière utilisés par l'entreprise pour les besoins de son activité au cours de la période de référence (année N - 2 ou dernier exercice de 12 mois clos au cours de cette même année lorsque cet exercice ne coïncide pas avec l'année civile). Sont donc retenus les biens qui appartiennent à l’entreprise, mais aussi ceux qu’elle prend en location, en crédit-bail, ou qu’elle utilise à titre gratuit. La valeur locative correspond au montant retenu par l'administration fiscale pour le calcul de la taxe foncière.

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Par exemple : pour la cotisation foncière des entreprises due au titre de 2025 on prendra en compte les biens immobiliers passibles de la taxe foncière utilisés par l'entreprise pour les besoins de son activité en N-2 (donc en 2023). En cas de création d’entreprise, pour les 2 années qui suivent celle de la création, la base d'imposition est calculée d'après les biens passibles de taxe foncière dont le redevable a disposé au 31 décembre de la première année d'activité.

Une base d’imposition qui peut être réduite ?

Dans certaines situations, la base d'imposition peut être réduite. A titre d’exemples :

• pour les nouveaux entrepreneurs, réduction de moitié la 2e année d'exercice de l'activité ;
• pour les artisans employant jusqu'à 3 salariés, réduction de 75 %, 50 % ou 25 % (selon le nombre de salariés employés) ;
• en cas d'implantation en Corse : réduction de 25 %.

La valeur locative globale des biens passibles de la taxe foncière est corrigée en fonction de la période d’activité en cas d'exercice de certaines activités saisonnières (exploitation d'hôtels de tourisme saisonniers classés, de restaurants, de cafés, de discothèques, d’établissements de spectacles ou de jeux ainsi que d’établissements thermaux).

Le taux d’imposition

Le taux applicable varie considérablement d'une commune à une autre. Chaque année, les collectivités locales fixent un taux applicable à la valeur locative pour calculer la CFE. Outre la valeur locative et le taux communal, un montant minimum de CFE s’applique pour certaines entreprises. Les barèmes minimums sont définis en fonction du chiffre d’affaires ou des revenus du LMNP. La compréhension des exonérations et réductions applicables à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est essentielle pour les entrepreneurs, car elle peut significativement réduire la charge fiscale de leur entreprise.

Formule de calcul de la CFE

Pour permettre à un entrepreneur de prévoir le montant de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) à payer, une formule simplifiée peut être utilisée. Voici la formule de calcul de la CFE :

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• Si vous avez un local : valeur locative des locaux professionnels x taux d’imposition de la commune.
• Si vous n’avez pas de local : base minimale en fonction du chiffre d’affaires de l’année N-2 x taux d’imposition de la commune

Exemples de taux de CFE 2025 :

• Bordeaux : 35,91 %
• Paris 18,03 %
• Lyon 28,62 %
• Lille 34,98 %
• Strasbourg 27,81 %
• Toulouse 38,55 %
• Marseille 34,21 %
• Nantes 32,65 %

Il est important de noter que ces taux peuvent varier considérablement d'une commune à une autre.

Montant Minimum de la CFE

La CFE est calculée sur la base d’une valeur locative, mais il existe un montant minimal de cotisation qui dépend du chiffre d’affaires (CA) ou des recettes de l’entreprise. Les paliers de la CFE sont établis pour s’assurer que les entreprises paient un montant équitable en fonction de leur capacité financière. Les contribuables peuvent être exonérés du paiement de la CFE de plein droit (automatiquement) ou de manière facultative (sur demande, avec approbation de la collectivité).

À noter : Si la valeur locative est jugée trop faible, une base minimale de CFE, nommée cotisation minimale, est appliquée. Cette cotisation est déterminée en fonction du chiffre d’affaires sur 12 mois réalisé en année N-2, avec des taux et des bases minimum qui varient d’une commune à l’autre. Le montant de cette cotisation minimum varie selon les tranches de CA et est fixé par la commune de domiciliation de l’entreprise.

Le tableau suivant présente la cotisation minimum due en 2025 en fonction du chiffre d'affaires de l'année N-2 :

L'entreprise est exonérée de cotisation minimum si son chiffre d'affaires annuel hors taxes réalisé l'avant-dernière année (N-2) n'a pas dépassé 5 000 €.

Exonérations de CFE

Les contribuables peuvent être exonérés du paiement de la CFE de plein droit (automatiquement) ou de manière facultative (sur demande, avec approbation de la collectivité). Il est possible de bénéficier d’exonérations ou de réductions de CFE sous certaines conditions. Les entreprises nouvellement créées bénéficient souvent d’une exonération temporaire de la CFE. Certaines entreprises peuvent être exonérées de CFE si elles exercent dans des secteurs ou zones spécifiques, ou si leur chiffre d’affaires reste en dessous d’un seuil. Il existe de nombreux dispositifs de réductions de la CFE.

Exonérations de plein droit

Les personnes et organismes suivants sont exonérés de CFE de plein droit et de manière permanente :

• Artisans et façonniers
• Chauffeurs de taxis ou d'ambulances
• Vendeurs à domicile indépendants (VDI), pour leur rémunération brute totale inférieure à 7 772 €
• Coopératives et unions de sociétés coopératives d'artisans, sociétés coopératives et unions de sociétés coopératives de patrons bateliers, sociétés coopératives maritimes
• Grands ports maritimes, ports autonomes, ports gérés par des collectivités territoriales, des établissements publics ou des sociétés d'économie mixte (à l'exception des ports de plaisance)
• Certains pêcheurs, sociétés de pêche artisanale et inscrits maritimes
• Exploitants agricoles, certains groupements d'employeurs et certains GIE
• Certaines coopératives agricoles et leurs unions
• Établissements zoologiques pour leur activité agricole (soins donnés aux animaux ainsi que les spectacles et animations pédagogiques)
• Sociétés coopératives et participatives (Scop)
• Établissements privés d'enseignement du premier et second degré sous contrat avec l'État et d'enseignement supérieur sous convention ou reconnus d'utilité publique
• Professeurs de lettres, sciences et arts d'agrément et instituteurs primaires
• Peintres, sculpteurs, graveurs et dessinateurs considérés comme artistes et ne vendant que le produit de leur art
• Photographes auteurs, pour leur activité relative à la réalisation de prises de vues et à la cession de leurs œuvres d'art ou de droits d'auteur
• Auteurs, compositeurs, chorégraphes, traducteurs percevant des droits d'auteur, et certaines catégories d'entrepreneurs de spectacles (spectacles vivants)
• Artistes lyriques et dramatiques
• Activités de presse : éditeurs de publications périodiques, services de presse en ligne, diffuseurs de presse spécialiste
• Sages-femmes et garde-malades (sauf s'ils relèvent de la profession d'infirmière)
• Avocats qui ont suivi le cursus de formation sanctionné par le CAPA, l'exonération est limitée à 2 ans à compter du début d'activité
• Médecins et auxiliaires de santé ouvrant un cabinet secondaire dans un désert médical ou dans une commune de moins de 2000 habitants
• Sportifs pour la seule pratique d'un sport
• Syndicats professionnels, quelle que soit leur forme juridique, et leurs unions pour leurs activités portant sur l'étude et la défense des droits et des intérêts collectifs matériels ou moraux de leurs membres ou des personnes qu'ils représentent
• Organismes HLM et les propriétaires ou locataires louant ou sous-louant une partie de leur habitation personnelle de façon occasionnelle à un prix raisonnable (ou en meublé, à condition que le logement constitue la résidence principale du sous-locataire)
• Exploitants de meublé de tourisme classé ou de chambre d'hôtes
• Entreprises pour leur activité de production de biogaz, d'électricité et de chaleur par la méthanisation
• Activités à caractère social (sauf les mutuelles, leurs unions, et les institutions de prévoyance)
• Entreprises créées dans un bassin urbain à dynamiser (BUD) entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2022 et qui sont exonérées d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur les sociétés. L'exonération est limitée à 7 ans à compter de la création.
• Entreprises implantées dans une zone de développement prioritaire (ZDP) entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 et qui sont exonérées d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur les sociétés. L'exonération est limitée à 7 ans à compter de la création.
• Collectivités territoriales, établissements publics et organismes de l'État

Exonérations facultatives

Les exonérations facultatives sont soumises à l'approbation des collectivités bénéficiaires de la cotisation. Ces exonérations sont généralement temporaires.

Les entreprises pouvant bénéficier de l'exonération facultative de CFE sont les suivantes :

• Entreprises implantées dans les zones suivantes :
  • Zones d'aide à finalité régionale (ZAFR)
  • Zones d'aide à l'investissement des petites et moyennes entreprises (ZAIPME)
  • zones France ruralités revitalisation (FRR)
  • Zones urbaines sensibles (ZUS)
  • Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV)
  • Zones franches urbaines de première génération
  • Zones franches urbaines de seconde génération
  • Zones franches urbaines-territoires entrepreneurs de troisième génération
  • Zones de restructuration de la défense (ZRD)
  • Bassins d'emploi à redynamiser (BER)
  • Zones franches d'activités (ZFA) en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion ou à Mayotte
• Entreprises situées en Corse
• Médecins, auxiliaires médicaux et vétérinaires ruraux
• Jeunes entreprises innovantes (JEI) et les jeunes entreprises universitaires (JEU)
• Disquaires indépendants (avec pour activité principale la vente au détail de phonogrammes)
• Établissements de vente de livres neufs au détail possédant le label de librairie indépendante de référence
• Entreprises de spectacles vivants : théâtres nationaux, tournées théâtrales, concerts symphoniques, spectacles musicaux et variétés
• Caisses de crédit municipal

Déclaration et Paiement de la CFE

Les créateurs ou repreneurs d'établissements doivent au plus tard le 31 décembre de l'année de la création ou de la reprise remplir une déclaration n°1447-C (dite déclaration initiale). Par la suite, la CFE est payable chaque année le 15 décembre, sous déduction d'un acompte éventuel, versé le 15 juin, égal à 50 % du montant de la cotisation payée l'année précédente. Toutes les entreprises, quel que soit le montant de leur chiffre d'affaires, doivent obligatoirement s'acquitter de la CFE de façon dématérialisée (paiement en ligne, prélèvement à l'échéance ou prélèvement mensuel).

La date limite de paiement de la CFE est généralement fixée au 15 décembre de chaque année. Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l’optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale !

CFE et Auto-Entrepreneur

Être micro-entrepreneur (auto-entrepreneur) n’est plus un motif d’exonération ou de réduction de la base imposable à la CFE. En tant que d’entreprise individuelle (EI), vous êtes redevable de la CFE en micro-entreprise comme toutes les autres entreprises. Toute personne, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale et quel que soit son statut juridique (entreprise individuelle, société, association, etc.) ou son régime fiscal (IR ou IS) est soumise à la CFE dès lors qu’elle exerce une activité professionnelle indépendante. Ainsi, les micro-entrepreneurs sont également assujettis à la CFE.

Impact de la CFE sur les Entreprises

L’impact de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) sur les entreprises varie en fonction de plusieurs facteurs, notamment la taille de l’entreprise, son emplacement et la valeur locative de ses biens immobiliers. La CFE représente une charge financière additionnelle pour les entreprises, qui doivent l'intégrer dans leur planification budgétaire et financière.

Charge financière : La CFE représente une charge financière additionnelle pour les entreprises.

Planification budgétaire : Les entreprises doivent intégrer la CFE dans leur planification budgétaire et financière.

N’oubliez pas de respecter les échéances de paiement, et d’envisager des options de prélèvement automatique pour simplifier la gestion. Adapter sa stratégie fiscale est un atout majeur pour une gestion locative optimale.

Vous cherchez à optimiser votre gestion de la CFE ou avez besoin de conseils spécifiques à votre situation ? Notre équipe d’experts-comptables est là pour vous aider. Contactez-nous pour une consultation personnalisée et découvrez comment nous pouvons vous accompagner dans la gestion fiscale de votre entreprise.

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