Comment Financer Son Investissement Locatif en France

L’investissement locatif est une méthode éprouvée pour développer son patrimoine et générer des revenus réguliers. Que ce soit un appartement, une maison, ou une résidence de services, investir dans l'immobilier peut améliorer votre confort financier. En résumé, l'investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le louer, générant ainsi des revenus réguliers. Cette stratégie permet de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant de revenus complémentaires.

Qu'est-ce Qu'un Investissement Locatif ?

Le principe de l'investissement locatif est simple : devenir propriétaire d'un logement, non pour y habiter, mais pour le louer et percevoir des loyers. L'investisseur peut acheter un logement neuf ou rénover un bien ancien avant de le mettre en location.

Les Avantages de l’Investissement Locatif

Investir dans l'immobilier locatif offre plusieurs avantages, notamment la possibilité de diversifier ses sources de revenus et de profiter de dispositifs fiscaux avantageux. Cependant, il est crucial de bien gérer son taux d'endettement pour assurer la viabilité financière de l'opération.

Revenus Passifs : L'investissement locatif est une forme passive de revenus qui ne nécessite que peu d'efforts de la part de l'investisseur.
Flux de Revenus Réguliers : Contrairement à d'autres formes d'investissement, l'investissement locatif présente l'avantage de fournir des revenus réguliers. Les loyers vous sont versés sous forme de mensualités : pas de surprise, tous les mois, vous touchez la même somme.
Investissement Peu Risqué : Si le marché immobilier est lui aussi soumis à des variations, elles sont moindres et plus diffuses.
Avantages Fiscaux : La France a mis en place toute une série de dispositifs pour alléger la fiscalité des investisseurs privés, comme le statut LMNP ou la loi Pinel.
Plus-Value en Cas de Revente : Acquérir un bien immobilier offre également une grande plus-value si vous décidez de le revendre ultérieurement.

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Investir Avec un Crédit en Cours : Est-ce Possible ?

Si vous êtes déjà soumis au remboursement des mensualités d'un crédit, est-il possible de contracter un prêt pour un investissement locatif ? La réponse est oui. Avoir un crédit en cours n'empêche pas de réaliser un investissement locatif. Les banques évaluent principalement votre taux d'endettement et votre capacité de remboursement. Il est donc essentiel de présenter un dossier solide démontrant votre stabilité financière et la rentabilité du projet envisagé. Tout comme les banques accordent des crédits sans apport, il est possible qu'elles acceptent de financer votre investissement locatif même si vous avez déjà un prêt en cours.

Comment Obtenir un Prêt Avec un Crédit en Cours ?

Taux d’Endettement : Le Critère Clé

Attention à ne pas dépasser le taux d’endettement imposé par les banques. Le critère qui aura le plus d'impact lors de l'étude de votre dossier est votre taux d'endettement. Le montant de cet endettement ne doit pas dépasser un certain pourcentage de vos revenus globaux. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a émis, en 2021, une recommandation. Les banques ne devraient pas accorder de crédit à tout emprunteur dont le taux d'endettement est supérieur à 35%. Cela signifie que l'ensemble de vos charges financières, y compris les mensualités de vos prêts en cours, ne doit pas excéder 35 % de vos revenus. Avant de solliciter un nouveau prêt pour un investissement locatif, il est donc crucial de calculer votre taux d'endettement actuel.

Solutions Si Votre Taux d’Endettement Est Trop Élevé

Votre taux d'endettement est supérieur au maximum recommandé par le HCSF ? Pas de panique. Il ne s'agit que d'une recommandation, pas d'une règle imposée. Si votre taux d'endettement est élevé, obtenir un emprunt est donc toujours possible. Voici comment acquérir un crédit si vous êtes dans cette situation.

Le Regroupement de Crédits : Le regroupement de crédits, ou rachat de crédits, est une excellente solution pour les personnes endettées et qui souhaitent obtenir un emprunt.
Faire Valoir le Taux d’Endettement Différentiel : L'acquisition d'un bien immobilier dans le but de le louer donne lieu à des recettes presque immédiates. Celles-ci doivent être prises en compte pour calculer votre taux d'endettement. Faire valoir le taux d'endettement différentiel est donc un excellent moyen d'obtenir un prêt auprès d'une banque.
Obtenir une Dérogation de la Banque : Certaines banques permettent à leurs clients de dépasser le taux d'endettement s'ils ont des revenus confortables.
Opter pour un Prêt à Plus Longue Durée : Vous pouvez également opter pour un prêt à plus longue durée.

Convaincre la Banque de Votre Capacité de Remboursement

C’est un fait : une banque n'accordera jamais de prêt à quelqu'un qui ne peut pas le rembourser. La banque veut s'assurer qu'elle ne perdra pas d'argent en vous laissant emprunter chez elle. Il existe de nombreuses façons de convaincre la banque de la faisabilité de votre projet et que vous serez en mesure de rembourser votre prêt.

Réaliser un Dossier Locatif Détaillé : Avant de vous lancer dans la recherche d'une banque, vous devez donc constituer un dossier locatif le plus exhaustif possible.
Mettre en Avant Vos Atouts : Votre situation personnelle a une influence sur votre capacité à souscrire ou non à un crédit si vous en possédez déjà un.
Ne Vous Arrêtez Pas à un Premier Échec : Multipliez ainsi les sollicitations jusqu'à obtenir votre financement.
Choisir d’Investir dans un Logement Déjà Loué : Investir dans un logement déjà loué est rassurant pour les banques.
Faire Confiance aux Services d’un Courtier en Immobilier : Le courtier en immobilier peut servir d'intermédiaire entre vous et les banques.

Les Différents Types de Financement

Au cours d’un investissement locatif, après avoir déterminé le bien immobilier, en SCI ou non, un des facteurs à ne pas négliger est le financement. Chaque investisseur doit se poser la question, en fonction de son patrimoine immobilier, financier et de sa situation familiale, quel mode de financement sera préférable ? Cette étape est déterminante pour la suite du projet et son bon déroulement.

Financement Par Fonds Propres

Acquérir un investissement locatif par fonds propres, pour la totalité du montant, reste une possibilité qui comporte des avantages mais aussi des inconvénients.

Financement Bancaire

Le financement bancaire peut se faire selon différentes méthodes.

Prêt Immobilier Classique : L’investisseur remboursera chaque mois une partie du capital et des intérêts en fonction du montant emprunté et de la durée du prêt.
Prêt In Fine : La banque débloque l’intégralité des fonds et demande le remboursement des intérêts pendant toute la durée du prêt. Une fois le prêt arrivé à échéance, le remboursement du capital sera demandé dans sa totalité.

Autres Modes de Financement

D’autres modes de financement peuvent être utilisés. La vente à terme est basée sur le même principe de fonctionnement que le viager.

Pourquoi Investir Dans L'immobilier ?

Faire le choix d’investir dans l’immobilier comporte de nombreux avantages :

C’est un placement sûr.
C’est un moyen de se constituer et de développer son patrimoine immobilier.
Cela permet d’optimiser sa fiscalité.
L’investissement immobilier représente une sécurité pour la retraite.
L’investissement locatif peut vous permettre d’avoir un complément de revenus dès maintenant ou lors de votre retraite.
Investir dans l'immobilier peut se faire à crédit !

Comment Investir Dans L'immobilier ?

S’engager dans un projet d’investissement locatif implique de se poser plusieurs questions :

Quelle est la rentabilité locative ?
Quels sont les risques que j'accepte ?
Quelles sont mes connaissances actuelles en matière de gestion locative, de crédit immobilier, de fiscalité immobilière ?
Quel est le temps que je peux / veux consacrer à ce projet d'investissement locatif.

De nombreux critères entrent en jeu, les principaux étant :

Le choix du logement.
L’optimisation fiscale autour de l’investissement.
Une gestion locative maîtrisée.

Quel Est L'investissement Locatif Le Plus Rentable ?

Il existe de nombreux moyens d'investir dans l'immobilier. La rentabilité n'est pas le seul critère. Il faut étudier aussi votre temps disponible, votre fiscalité et votre projet sur le long terme.

Acheter pour Louer : C'est l'investissement immobilier classique.
Investir dans une Résidence de Services : Vous allez acquérir un appartement équipé dans une résidence étudiante, une résidence de tourisme ou une résidence senior.
Investir dans les SCPI : Les SCPI, ou sociétés civiles de placement immobilier, sont des organismes de placement collectif.

Comment Financer Son Investissement Immobilier ?

La manière la plus classique de financer un investissement immobilier est d’avoir recours à un emprunt. Celui-ci peut-être :

Un prêt amortissable (le plus courant).
Un prêt in fine.

Réaliser Un Investissement Locatif Sans Apport, C'est Possible ?

Un investissement locatif sans apport personnel est possible. Tout dépend du dossier de financement, de votre profil, du projet, de votre capacité de financement.

Les Dispositifs Fiscaux Pour Investir Dans L'immobilier

Dans le cadre d'un investissement locatif, la question de la fiscalité est parfois importante. Ce ne peut être votre seule motivation ! L'achat d'un bien pour le mettre en location répond aux mêmes questions que l'achat d'une résidence principale.

Dispositif Fiscal	Description	Conditions
Loi Pinel	Réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat et la mise en location d’un logement neuf.	Conditions sur l’emplacement, la performance énergétique, et les ressources du locataire. Plafonds de loyers.
Dispositif Denormandie	Réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat d’un bien immobilier ancien à rénover.	Bien situé dans une commune du programme « Action cœur de ville ». Travaux représentant au moins 25 % du coût total. Plafonds de ressources et de loyers.
Loi Malraux	Encourager la restauration des bâtiments remarquables et accroître l’offre de location dans les centres-villes historiques.	Réduction d’impôt sur le montant des travaux effectués pour réhabiliter le logement.
Loi Girardin	Réduction d’impôt sur le revenu sur certains investissements réalisés dans les départements et régions d’outre-mer (DROM) et les collectivités d’outre-mer (COM).	Investissement dans une société de portage qui finance un organisme de logements sociaux.

Le Match Location Nue / Location Meublée

Le choix entre location nue et location meublée doit se faire en tenant compte du marché locatif local ! Et pas seulement en fonction de la fiscalité liée à la location du bien...

Pourquoi Investir Dans La Location Meublée ?

Un investissement dans la location meublée présente des atouts certains :

Le niveau de loyer est plus élevé que dans une location nue.
En optant pour le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou en LMP (louer de meublé professionnel), vous pouvez déduire le montant de vos frais de vos revenus locatifs au réel.
Vous pouvez à la fois toucher une cible de locataires « stables » et une cible de locataires saisonniers.

L’investissement Locatif Autofinancé : Les Grands Principes

L’investissement immobilier autofinancé consiste à trouver le bon équilibre entre les recettes locatives et les dépenses liées à l’entretien et à l’imposition de son bien, afin de ne pas avoir à mobiliser son épargne pour combler la différence entre les deux.

Les Avantages et Inconvénients D’un Investissement Locatif Autofinancé

Le fait d’autofinancer son investissement immobilier est une stratégie très avantageuse, puisqu’elle permet de ne pas avoir à mobiliser son épargne ou une partie de ses revenus pour assurer le financement et l’entretien de son bien.

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