Comment financer un investissement locatif : Guide complet

L'investissement locatif reste l'un des placements préférés des Français, que ce soit pour compléter ses revenus, augmenter son patrimoine ou préparer sa retraite. En effet, investir des capitaux dans ce secteur permet de sécuriser les avoirs. Au-delà de présenter des rendements assez stables et une certaine sécurité, l’investissement locatif a l’avantage de générer immédiatement des revenus, les loyers, qui peuvent aider à couvrir de nombreux frais.

Cet article vous guidera à travers les différentes étapes et options pour financer votre investissement locatif de manière optimale.

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?

Il existe plusieurs raisons qui justifient l’investissement immobilier. Les amoureux de défiscalisation ont bien compris le principe et s’y livrent à cœur joie. Cependant, il est important de ne pas oublier de s’intéresser au résultat net. Investir dans un bien pour y mettre un proche, un enfant ou un parent peut aussi être une motivation.

Choisir un bien garantissant une bonne rentabilité

Achat-Revente ou Immobilier Locatif : Comment Choisir ?

La localisation du logement est essentielle pour garantir une bonne rentabilité. En effet, d’une ville à l’autre, la rentabilité n’est pas la même. Le marché locatif local doit être dynamique pour assurer la viabilité de votre investissement. Privilégiez les villes avec un taux de croissance démographique positif, telles que les villes universitaires, où les besoins en logements sont importants. Egalement, tous les quartiers n'offrent pas le même potentiel. L'emplacement est essentiel car une « bonne adresse » permet de trouver facilement un locataire puis un acquéreur lors de la revente.

Dispositifs fiscaux pour favoriser l'investissement locatif

Différents dispositifs fiscaux ont été mis en place pour favoriser l'investissement locatif. Par exemple, le dispositif « Loi Pinel » permet de bénéficier d'une réduction d'impôt égale, au minimum, à 12 % du montant de l’investissement répartis sur 6 ans (2 % par an). Pour en bénéficier, l’investisseur doit acheter un logement neuf respectant les normes environnementales et situé dans un secteur géographique où le marché locatif est tendu. Il doit, en outre, s’engager à louer le logement à titre de résidence principale, pendant au moins 6 ans. Le loyer est plafonné et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certaines limites.

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Les régimes fiscaux pour les revenus locatifs

Les loyers encaissés sont des revenus fonciers et, à ce titre, soumis à impôt. Il existe deux régimes principaux :

Le micro foncier: un régime très simple qui propose un abattement de 30 % sur le montant des loyers pour tenir compte des différentes charges.
Le régime réel: permet de déduire des revenus fonciers les intérêts et frais associés au prêt immobilier. Sont également déductibles pour leur montant réel les autres charges et dépenses supportées par le bailleur pour le logement loué (travaux par exemple). Si ces charges et dépenses sont supérieures aux revenus fonciers, le déficit pourra s'imputer sur le revenu global. Si vous optez pour le régime réel, vous vous engagez pour 3 ans lorsque les loyers sont de 15 000 € tout au plus. Cette option vous offre l'avantage de pouvoir déduire ces frais de gestion de vos revenus fonciers.

L'investissement locatif autofinancé : Mythe ou réalité ?

On parle d’investissement locatif autofinancé lorsque les loyers perçus chaque mois permettent de payer les mensualités de crédit, mais aussi les charges et les impôts liés à la propriété. Après l’achat et les éventuels travaux de rénovation, on peut alors revendre le bien ou le louer afin de percevoir des loyers. Ces loyers peuvent alors servir de revenus complémentaires, permettre de constituer une épargne, ou bien financer le bien dont ils sont issus. C’est ce qu’on appelle un investissement locatif autofinancé !

L’investissement immobilier autofinancé consiste à trouver le bon équilibre entre les recettes locatives et les dépenses liées à l’entretien et à l’imposition de son bien, afin de ne pas avoir à mobiliser son épargne pour combler la différence entre les deux.

Les éléments à considérer pour un investissement autofinancé

Pour que les loyers couvrent l’ensemble des charges et le financement, il ne faut alors rien oublier :

Financement de l’investissement: mensualités du crédit immobilier, assurance emprunteur, coût de la garantie éventuelle, frais de dossier, etc.
Charges: charges de copropriété, assurance propriétaire non-occupant (PNO), frais de gestion locative éventuels, etc.
Imposition: imposition des revenus locatifs, impact sur une éventuelle imposition à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), prélèvements sociaux, taxe foncière.

Les investisseurs les plus aguerris visent parfois un investissement qui leur permette d’obtenir, en plus d’un bien autofinancé, une réduction d’impôt, en profitant des différents dispositifs de défiscalisation disponibles, comme la loi Denormandie.

Avantages et inconvénients d'un investissement locatif autofinancé

Le fait d’autofinancer son investissement immobilier est une stratégie très avantageuse, puisqu’elle permet de ne pas avoir à mobiliser son épargne ou une partie de ses revenus pour assurer le financement et l’entretien de son bien. C’est aussi un bon moyen de convaincre les banques de financer une telle opération, puisque les revenus locatifs sont pris en compte lors du calcul des revenus et du taux d’endettement de l’emprunteur.

Cependant, l’autofinancement n’est pas une solution magique ! Pour qu’un tel projet soit viable, il faut que l’investissement soit parfaitement réalisé, à partir d’une étude approfondie du marché locatif et ses évolutions, un bien rigoureusement sélectionné, mais aussi, de bonnes garanties et des ressources suffisantes en cas de problème.

Le piège dans lequel tombent de nombreux investisseurs, c’est de penser qu’on n’aura jamais besoin de solliciter son épargne pour une quelconque dépense. Pourtant, les risques de vacances locatives, de dégradations, ou de travaux obligatoires et coûteux sont les mêmes que dans n’importe quel investissement immobilier ! On peut envisager l’investissement locatif autofinancé comme un moyen assez sûr de rembourser son crédit immobilier, mais il faut garder à l’esprit que cela ne couvrira peut-être pas toutes les dépenses sur 20 ans.

Rendement et cash flow : Les indicateurs clés

Pour réaliser un investissement autofinancé, il faut d’abord s’assurer de remplir deux conditions : avoir un rendement suffisant et un cash flow positif !

Rendement brut: correspond au montant des loyers perçus sur une année divisé par le prix d’achat du bien.
Rendement net: il faut déduire des loyers perçus le total des charges et des impôts versés la même année.

De manière générale, on estime qu’il faut atteindre un rendement net supérieur à 6 ou 7 % pour pouvoir autofinancer son investissement locatif.

Autre indicateur pertinent, le cash flow immobilier correspond à la différence entre les loyers perçus sur une année et la totalité des charges payées (ou estimées). Le cash flow d’un investissement locatif autofinancé doit être au minimum neutre, soit de zéro, pour que l’ensemble des charges soit couvert par les loyers.

Obtenir un crédit immobilier adapté

Pour autofinancer son investissement locatif, il faut d’abord pouvoir le financer tout court ! Voici nos conseils pour obtenir un crédit adapté à votre projet d’autofinancement.

Pour un investissement autofinancé, vous devez souscrire à un crédit immobilier dont les mensualités sont assez basses pour pouvoir être couvertes par les loyers que vous comptez percevoir, sans oublier les différentes charges ! Vous devez alors jouer sur les différents paramètres de votre futur crédit (montant, durée, taux, coût de l’assurance) pour obtenir des mensualités les plus basses possibles. Votre mensualité de remboursement du crédit immobilier doit en effet être nettement inférieure au loyer perçu pour prendre en compte les charges, les frais divers et l’imposition. C’est nécessaire pour parvenir à un autofinancement total de votre projet immobilier locatif. Pour cela, vous pouvez allonger la durée totale d’emprunt.

Nos simulateurs de prêt immobilier permettent de jouer sur chaque paramètre pour obtenir le meilleur crédit immobilier. Pensez à inclure une période de carence locative entre deux locataires dans votre plan de financement. En outre, pour obtenir votre crédit, vous devez présenter un dossier de financement complet et sans exagération sur les hypothèses présentées (loyer, taux de rotation, vacance locative, marché locatif local, etc.). Une attestation de valeur locative délivrée par une agence immobilière peut vous aider à rendre votre dossier plus convaincant.

Investir sans apport : Est-ce possible ?

Réussir à autofinancer son projet d’investissement locatif revient à investir sur la durée sans compter sur son épargne. Mais pas nécessairement à investir sans apport !

En effet, même lorsque le crédit est couvert par les loyers, vous devez présenter un minimum d'apport personnel pour convaincre les banques. Celui-ci doit être d’au moins 10 % du prix du bien pour couvrir les frais annexes à l’achat immobilier comme les frais de notaire.

Optimiser la fiscalité pour un investissement autofinancé

Pour réaliser un investissement locatif autofinancé, après avoir optimisé l’emprunt et le loyer, il convient de jouer sur l’imposition. Plusieurs dispositifs favorisent une diminution de la charge fiscale sur les investisseurs immobiliers.

Les régimes LMNP et micro-BIC

Le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP) peut vous permettre de déduire certaines charges de vos revenus locatifs, notamment, les intérêts de votre crédit. Toutefois, cela nécessite une comptabilité semblable à celle d’une société et des formalités déclaratives.

Le régime micro-BIC vous permet de bénéficier de certains abattements fiscaux dans le cadre d’une location meublée :

de 50 % sur les revenus issus d’un bail d’habitation ;
de 71 % sur les revenus issus des chambres d’hôte et des meublés de tourisme classés ;
de 30 % sur les revenus issus des meublés de tourisme non classés.

Régime foncier et micro-foncier

Les revenus d’une location vide peuvent être imposés selon le régime micro-foncier (en dessous de 15 000 € par an) ou foncier. Le régime foncier permet de bénéficier d’un abattement de 30 % sur ses revenus locatifs, tandis que le régime foncier permet de déduire ses charges (les intérêts du crédit, travaux…) : c’est ce qu’on appelle le déficit foncier.

Dispositifs de défiscalisation

Si le dispositif Pinel a totalement disparu en 2025, il est toujours possible de bénéficier de son homologue dans l’immobilier ancien : le dispositif Denormandie.

Conseils pour un investissement locatif autofinancé réussi

Voici quelques conseils pour vous aider à réaliser un investissement locatif autofinancé pérenne et rentable.

Bien choisir la ville : Le plus important dans un investissement locatif est la localisation du bien. Par conséquent, étudiez attentivement la situation géographique, le marché immobilier dans le secteur, la tension du marché locatif et les projets locaux.
Être un investisseur ouvert d’esprit : Diverses autres formes d’investissement immobilier offrent des possibilités d’autofinancement : investir dans un parking, investir dans une résidence de services pour étudiants ou pour seniors, etc.
Augmenter ses revenus dans le temps : Parvenir à autofinancer un achat immobilier locatif nécessite d’optimiser chaque paramètre. La révision annuelle du loyer est un point essentiel que beaucoup de propriétaires négligent.
Limiter ses charges : Limiter le montant des charges est parfois complexe. En location meublée, le renouvellement du mobilier s’impose périodiquement, par contre, il n’est pas forcément utile d'acheter des meubles ou de l’électroménager haut de gamme.

En conclusion, l'investissement locatif est une stratégie patrimoniale puissante, offrant des revenus complémentaires et une valorisation à long terme. En comprenant les tenants et aboutissants du financement, de la fiscalité et de la gestion, vous pouvez transformer ce rêve en une réalité lucrative.

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