Comment financer un appartement en France : Guide complet

L’achat d’une résidence secondaire ou un investissement locatif représente souvent une somme conséquente. Vous hésitez alors entre financer un bien immobilier cash ou souscrire un emprunt à la banque. Financer un bien immobilier cash peut sembler une solution évidente quand on a les liquidités. Pourtant, vous l’aurez compris, toute solution est à nuancer. Même celle de faire un emprunt ! Alors, avant de prendre une décision, soupesez bien tous les aspects des deux options.

Comment financer l'achat de mon logement ?

Financer un bien immobilier cash : Avantages et inconvénients

Lorsque l’on parle de financer un bien immobilier cash, il s’agit d’acquérir une propriété grâce à ses fonds propres, sans souscrire de crédit. L’idée de posséder sa propre maison ou appartement sans avoir à rembourser un crédit peut sembler séduisante, surtout dans un contexte où les taux d’intérêt peuvent fluctuer de manière imprévisible.

Les avantages d'un achat immobilier comptant

Absence totale de dette : Sans prêt, vous n’aurez pas à rembourser des mensualités, ce qui vous offre une plus grande tranquillité d’esprit.
Économie sur les intérêts : Vous économisez sur les intérêts que vous auriez payés dans le cadre d’un prêt immobilier.
Profil rassurant pour le vendeur : En tant qu’acheteur vous présentez un profil rassurant pour le vendeur. Cela peut vous permettre de négocier un meilleur prix d’achat.
Gain de temps : Financer un bien immobilier cash vous permet également de gagner du temps.
Indépendance vis-à-vis des banques : Enfin, vous bénéficiez d’une indépendance notable vis-à-vis des banques.

Les inconvénients d'un achat immobilier comptant

Immobilisation d’une somme importante : Financer un bien immobilier cash signifie immobiliser une somme d’argent importante dans un seul actif.
Limitation des opportunités d’investissement : Or, vous limitez ainsi votre capacité à investir dans d’autres opportunités plus rentables.

Évaluer sa capacité financière avant d'acheter comptant

Avant d’arrêter votre choix, prenez le temps d’évaluer votre capacité financière. Quels que soient votre salaire ou vos revenus, acheter votre logement comptant ne doit pas vous laisser sans épargne de secours. Ensuite, demandez-vous si vous comptez garder le logement dans la durée, surtout si vous faites du locatif. Si vous envisagez de conserver le bien pendant de nombreuses années, un paiement comptant peut être une option intéressante. Enfin, analysez votre position face au risque. Si vous êtes prêt à prendre des risques pour obtenir une rentabilité plus élevée, l’emprunt pourrait être plus avantageux.

Calculer la rentabilité d'un achat immobilier comptant vs. à crédit

Pour déterminer la rentabilité d’une acquisition immobilière cash par rapport à un achat à crédit, vous devez comparer le rendement net de chaque option.

Exemple comparatif

Imaginons que vous envisagiez d’acheter un appartement au prix de 300 000 euros :

Option 1 : Achat comptant

Vous payez 300 000 euros en une seule fois. Si la valeur du logement augmente de 2 % par an, au bout de 10 ans, il vaudra environ 365 000 euros.

Option 2 : Achat à crédit

Vous financez votre appartement avec un prêt de 240 000 euros à un taux d’intérêt de 3,5 % sur 20 ans et un apport personnel de 60 000 euros. Vous conservez votre pécule de 240 000 euros, que vous placez dans un portefeuille d’investissement qui rapporte 4 % par an. Au bout de 10 ans, le montant investi a fructifié et vous disposez désormais de près de 355 000 euros d’épargne. Parallèlement, vous avez remboursé une partie du capital emprunté, et la valeur de votre habitat a également augmenté.

Analyser le marché immobilier avant de choisir

Avant de décider comment financer votre achat immobilier, il est crucial d’analyser le marché :

Tendance des prix : Si les prix augmentent rapidement, un achat à crédit peut être judicieux pour conserver des liquidités.
État de l’économie et des taux d’intérêt : Des taux bas rendent l’emprunt avantageux.
Localisation de l’investissement : Les biens dans des zones prisées ont un bon potentiel d’appréciation.

Les frais à prendre en compte lors d'un achat immobilier

Grâce au paiement comptant, vous économiserez le coût des intérêts d’un emprunt, le coût de l’assurance emprunteur et les frais de dossier. Cependant, certains frais sont incontournables :

Frais de notaire : Ils représentent généralement entre 7 et 8 % du prix d’achat pour un bien ancien, et environ 2 à 3 % pour un bien neuf.
Frais d’agence immobilière : Si vous achetez via une agence, des frais d’agence seront à prévoir, variant généralement entre 3 et 8 % du prix de vente.
Travaux de rénovation : Si votre investissement nécessite des travaux, ces coûts doivent également être pris en compte.

Financer un bien immobilier avec un prêt

Vous préférez emprunter au lieu d’investir toutes vos économies dans votre projet immobilier ? Voici quelques conseils :

1. Comparer les taux d'intérêt

Les taux d’intérêt sont un facteur déterminant dans le coût total de votre prêt immobilier. Même une petite différence de taux peut avoir un impact significatif sur le montant que vous paierez au fil des ans. Il est donc essentiel de comparer les offres de plusieurs établissements financiers. N’hésitez pas à utiliser des comparateurs en ligne pour obtenir une vue d’ensemble des taux disponibles.

2. Considérer les frais annexes

Au-delà des taux d’intérêt, il est important de considérer l’ensemble des frais annexes liés à un prêt immobilier. Ces frais peuvent inclure les frais de dossier, les frais d’assurance emprunteur, les frais de garantie (hypothèque ou caution), les frais de notaire et éventuellement des frais de courtage.

3. Négocier les conditions du prêt

Ne prenez pas pour acquis que les conditions proposées par votre banque sont figées. Il est souvent possible de négocier certains aspects de votre prêt, comme le taux d’intérêt ou encore les frais de dossier. Préparez-vous à cette négociation en faisant jouer la concurrence, et en vous armant d’arguments solides. Il en va de même pour l’assurance emprunteur. Cette assurance est souvent exigée par les banques pour couvrir les risques liés au prêt (décès, invalidité, incapacité de travail). Bien que vous puissiez souscrire l’assurance proposée par la banque prêteuse, n’hésitez pas à comparer plusieurs offres d’assurance externe.

4. Faire appel à un courtier

Si vous n’avez pas le temps ou l’expertise nécessaire pour comparer les différentes offres de prêt, faites appel à un courtier Ymanci, expert en prêt immobilier. Votre courtier négociera en votre nom pour obtenir les meilleures conditions possibles.

Les différents types de prêts immobiliers

Un prêt immobilier doit financer la réalisation d'un projet immobilier. Il peut notamment s'agir de l'un des projets suivants :

Lire aussi: Fiche INSEE : le guide

Acheter un terrain à bâtir
Construire un logement
Acheter un logement
Acheter un logement et y réaliser des travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien
Acheter des parts de sociétés immobilières

Attention Certains prêts ne concernent qu'un type particulier de projet immobilier. Par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ) est notamment accordé pour la construction d'un logement, à la condition qu'il appartienne à un immeuble d'habitation collectif situé dans certaines communes.

Déterminer le montant total à financer

Vous devez déterminer le montant total de l'opération immobilière à financer, en additionnant les coûts suivants :

Prix de vente du logement ou coût de la construction, éventuellement prix de vente du terrain
Frais de notaire
Rémunération de l'agent immobilier (éventuellement)
Frais de dossier du prêt
Frais de dossier de l'assurance emprunteur
Coût de la garantie du prêteur (coût de la prise d'hypothèque conventionnelle ou de l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ou du cautionnement bancaire)
Frais d'ouverture d'un compte bancaire (en cas de nouvelle domiciliation des revenus)
Rémunération du courtier (éventuellement)

Calculer le montant de votre épargne

Pour connaître le montant de votre épargne, vous devez additionner les sommes suivants :

Sommes placées sur un compte bancaire, un compte épargne logement (CEL) ou un livret (livret A, d'épargne populaire ou de développement durable)
Montant du plan épargne entreprise

Vous pouvez utiliser tout ou partie de ce montant total pour financer en partie votre projet immobilier. Ce montant sera alors appelé apport personnel.

Estimer votre capacité d'emprunt

Pour déterminer votre capacité d'emprunt, vous devez prendre en compte les éléments suivants :

Taux d'intérêt
Coût de l'assurance emprunteur
Durée du prêt souhaitée
Mensualités que vous voulez rembourser

Vous pouvez le faire à l'aide d'un calculateur : Calculateur de crédit immobilier (estimer sa capacité d'emprunt)

À noter Votre capacité d'emprunt peut être limitée par votre taux d'effort qui, en principe, ne doit pas dépasser 35 % de votre revenu par mois. Si vous avez déjà souscrit des crédits, il peut également être utile de calculer votre taux d'endettement.

Durée du prêt immobilier

La durée d'un prêt immobilier est variable. Elle est généralement négociable avec le banquier. En général, la durée d'un prêt immobilier ne doit pas dépasser 25 ans.

Taux d'intérêt

Le taux d'intérêt est défini par la banque. Il peut s'agir :

Soit d'un taux fixe (ce taux ne change pas pendant toute la durée du prêt, à moins que vous engagiez une renégociation ou un rachat de votre crédit durant le remboursement de votre crédit)
Soit d'un taux révisable (ce taux varie selon l'évolution d'un taux de référence, par exemple le taux interbancaire de la zone euro).

Pour un même projet immobilier, une banque peut vous proposer un crédit immobilier avec un taux d'intérêt différent de la proposition d'une autre banque. Vous êtes libre de vous adresser à plusieurs banques pour comparer leur proposition.

Attention Il faut comparer le taux annuel effectif global (TAEG) de chaque proposition, et non pas le seul taux d'intérêt.

Garantie

La banque peut exiger que vous ayez une garantie, qui permettra le paiement de vos mensualités de crédit si vous avez des difficultés à le faire. Elle peut vous imposer :

Soit un cautionnement bancaire
Soit une hypothèque conventionnelle du bien
Soit une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Assurance emprunteur

La banque peut exiger que vous preniez une assurance emprunteur. Dans ce cas, elle fixe également les risques qui doivent être couverts par cette assurance. Cependant, elle ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur. Vous pouvez choisir vous-même qui va vous assurer dans les conditions prévues par la banque.

L'assurance du prêt peut concerner notamment le décès et l'invalidité ou la perte d'emploi.

À savoir Si vous avez ou si vous avez eu un risque aggravé de santé à cause d'une maladie ou d'un handicap, la convention Aeras s'applique automatiquement. La convention impose notamment à l'assureur un droit à l'oubli et une grille de référence. Mais elle ne l'oblige pas à vous faire une proposition d'assurance.

Domiciliation bancaire

La banque ne peut pas vous imposer de domicilier vos revenus d'activité (exemple : salaires) chez elle, ni vous pénaliser si vous choisissez une autre banque pour y domicilier vos revenus d'activité.

La banque peut vous proposer la domiciliation de vos revenus, en contrepartie d'avantages (réduction des frais de dossier pour le prêt, carte bancaire gratuite...).

Les différents types de prêt

Il existe différents types de prêt :

Le prêt bancaire "classique"
Le prêt réglementé
Le prêt complémentaire

Un prêt réglementé a des avantages (frais réduits, sans taux d'intérêt...), mais n'est accordé que sous certaines conditions (montant maximum de revenus, nature du projet immobilier à financer...). Il existe notamment :

Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un plan d'épargne logement (PEL)
Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un compte épargne logement (CEL)
Le prêt à taux zéro (PTZ) accordé notamment sous conditions de ressources
Le prêt conventionné, comme par exemple le prêt d'accession sociale (Pas) ou le prêt conventionné "ordinaire"

Un prêt complémentaire est un prêt qui n'est accordé qu'en complément d'un prêt immobilier "classique" ou d'un prêt réglementé, ou que pour un montant d'emprunt maximum. Il existe notamment les prêts complémentaires d'Action logement.

Actions préalables de la banque

Avant de vous faire une offre de prêt, la banque doit respecter certaines obligations :

Vous informer sur les conséquences de la prise d'un emprunt, notamment les risques de surendettement
Consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)
Évaluer votre solvabilité. Pour cela, elle prend en compte votre situation financière (revenus, épargne, dépenses, dettes). Elle doit vérifier que votre taux d'endettement (part de l'ensemble de vos mensualités de crédits et assurances de crédit dans votre revenu mensuel) n'est pas supérieur à 35 %.

Emprunter sans apport personnel : Est-ce possible ?

Devenir propriétaire même sans avoir d’argent de côté est un rêve accessible … sous certaines conditions ! L’absence d’épargne peut être un frein à la réalisation d’un achat immobilier, les banques étant désormais plus exigeantes sur les dossiers de demande de financement en souhaitant davantage d’apport personnel.

Qu'est-ce que l'apport personnel ?

L'apport personnel correspond à la somme dont dispose l’emprunteur initialement pour financer une partie de son projet immobilier. Il peut provenir de différentes sources, telles que l'épargne personnelle, les dons, les héritages ou la vente d'un autre bien immobilier. Cette épargne personnelle rassure les banques puisqu'elle reflète la capacité d’épargne de l’emprunteur.

Lorsque vous souhaitez emprunter pour acheter un bien immobilier, la plupart des banques vous demanderont de fournir un apport personnel. Cela leur permet de s'assurer que vous avez une capacité d'épargne et que vous êtes engagé financièrement dans l'achat de la propriété. Toutefois, emprunter sans aucun apport reste tout à fait possible, mais sous certaines conditions.

Les profils avec le plus de chances de réussite

On remarque que 3 profils sortent du lot quand il s’agit d’emprunter sans apport :

Les jeunes professionnels prometteurs, titulaires d'un contrat à durée indéterminée, peuvent bénéficier d'un prêt immobilier avant l'âge de 30 ans, même sans apport personnel. Deux éléments essentiels pour être éligible à un tel emprunt sont la gestion financière saine (sans découvert régulier) et les perspectives d'évolution de carrière.
Les particuliers disposant d'une épargne substantielle ou d'un patrimoine conséquent ont également une plus grande facilité à obtenir un prêt immobilier sans apport.

Le prêt à 110 %

Acheter un bien immobilier sans apport est un défi, mais certaines banques proposent une solution spécifique : le prêt à 110 %. Contrairement à un prêt classique qui finance uniquement le prix du bien, ce type d’emprunt couvre également les frais annexes comme les frais de notaire, les frais de garantie ou encore les frais bancaires. Il s’adresse principalement aux primo-accédants n’ayant pas d’épargne disponible mais présentant un bon profil emprunteur.

Qui peut obtenir un prêt à 110 % ?

Les banques accordent ce type de financement avec prudence, car l’absence d’apport représente un risque accru. Pour maximiser vos chances, vous devez :

Justifier d’une situation professionnelle stable (CDI, profession libérale établie…) ;
Avoir un bon niveau de revenus, en cohérence avec le montant emprunté ;
Présenter une gestion financière saine (pas d’incident bancaire, un taux d’endettement maîtrisé).

Les aides financières pour l'achat immobilier

Si vous avez du mal à emprunter sans apport personnel, pensez aux prêts d’aide à l’accession. En effet, ils vous permettront de financer les frais d’agence immobilière, de dossier, de notaire ainsi que tout autres frais annexes. Vous pourrez alors vous servir des prêts aidés en tant qu’apport, soit pour un prêt d'environ 10 % du prix du bien. Le prêt classique ne sera donc plus qu’à hauteur du coût du logement.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt immobilier aidé : sans intérêt, ce prêt destiné à aider les primo-accédants leur fait profiter d’une période de remboursement différé de 2, 8 ou 10 ans. Le montant du PTZ dépend de la zone géographique du bien, du nombre de personnes composant le ménage et des revenus. Il permet, dans certains cas, de financer jusqu’à 50% du coût total de l’opération. Pour n’avoir qu’une seule mensualité malgré le PTZ et le crédit sans apport personnel que vous aurez à contracter, effectuez votre demande auprès du même organisme. En effet, une souscription de ces 2 emprunts dans une même banque vous permettra de demander un prêt lissé.

Le prêt conventionné (PC)

Le prêt conventionné est destiné soit au propriétaire qui veut faire des travaux dans sa résidence principale (économies d’énergie par exemple), soit à la personne qui veut devenir propriétaire de sa résidence principale. Il s’applique aussi dans le cas d’une construction de logement principal. Accordé sans condition de ressources, il est délivré par les établissements financiers qui ont signé une convention avec l’État. Si utilisé pour acheter une maison ou un appartement sans apport, le PC vous fera profiter de son taux d’intérêt plafonné. À taux fixe, taux variable ou taux modulable, vous aurez le choix sur la durée de remboursement qui peut aller de 5 à 30 ans.

Le prêt Action Logement

Le prêt Action logement (anciennement 1% Logement) est un crédit à taux réduit, s’adressant aux salariés “des entreprises du secteur privé non agricole de plus de 10 collaborateurs” et leur permettant de financer une partie de l’acquisition d’une résidence principale. Le taux est préférentiel, mais sous certaines conditions. Attention, le montant de ce prêt aidé ne pourra financer que jusqu’à 30 000 €, pour une durée d'emprunt de 5 à 20 ans. Il pourra être complété par des prêts complémentaires ou par un prêt principal et vous aidera donc à rendre possible l’emprunt classique sans apport.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Le prêt d’accession sociale est accordé par certaines banques partenaires de l’Etat. Il concerne les ménages aux revenus modestes qui voudraient acquérir leur résidence principale ou la faire construire. C’est pourquoi il est réservé à des emprunteurs avec des revenus ne dépassant par un certain plafond : ces conditions de ressources varient d’une localité à une autre. Si vous répondez à ces exigences, vous bénéficierez d’un crédit immobilier avec un taux d’intérêt plafonné.

Le prêt épargne logement

Le recours à un prêt épargne logement suppose que vous déteniez un compte épargne logement (CEL) ou un plan épargne logement (PEL). Ce dispositif bancaire d’épargne est directement destiné à l’achat d’une résidence principale.

Autres aides

De nombreuses régions, départements et communes réservent également des dispositifs dédiés à leurs habitants, pour les aider à financer leur achat immobilier.

Investissement locatif sans apport : Possible ?

Sachez que les banques sont aujourd’hui assez enclines à accorder un prêt pour un investissement locatif sans apport. Emprunter sans apport pour un investissement locatif présente certains avantages et inconvénients :

Avantages

Maximisation du rendement : En optant pour un crédit immobilier sans apport, vous maximisez le rendement potentiel de votre investissement, car vous n'avez pas besoin d'investir une somme importante de fonds propres dans l'achat du bien immobilier.
Effet de levier : En utilisant l'argent de la banque pour financer l'investissement, vous bénéficiez de l'effet de levier, c'est-à-dire que les bénéfices réalisés sur le bien sont basés sur le montant total de l'investissement et non pas sur votre apport initial.
Revenus supplémentaires : Enfin, le fait que vous disposerez de revenus supplémentaires pour vous aider à régler vos mensualités aura tendance à rassurer les organismes financiers.

Inconvénients

Risque financier accru : Emprunter sans apport peut augmenter votre risque financier, car vous aurez une dette plus importante à rembourser et vos mensualités pourraient être plus élevées. Votre capacité de remboursement doit donc être solide pour faire face aux échéances du prêt, même si le bien immobilier n'est pas immédiatement loué ou génère un revenu locatif faible.

Aussi, même si les établissements prêteurs sont assez ouverts avec les investisseurs locatifs, ils seront plus flexibles pour les demandes d’emprunteurs étant déjà propriétaires de leur résidence principale. Par conséquent, si vous payez un loyer pour le logement où vous habitez, la banque se penchera davantage sur votre situation financière (capacité d’emprunt, taux d’endettement, etc.) afin que vous puissiez éventuellement envisager un autre achat pour votre future résidence principale, sans que votre capacité d’endettement ne soit déjà bloquée par votre emprunt.

balises: #Financ