Comment sont financés les logements sociaux en France?

Face à la crise du logement, la France s'est fixé des objectifs ambitieux : produire 500 000 logements par an, dont 150 000 logements sociaux, accélérer la rénovation thermique et poursuivre la rénovation urbaine. La concrétisation de ces objectifs est rendue difficile par la crise des finances publiques et la complexité du marché du logement.

Les organismes de logement social sont des acteurs majeurs du secteur locatif et se mobilisent pour atteindre l'objectif national. Le modèle économique du logement social en France repose sur un système classique (utilisation de l’effet de levier de la dette, mobilisation de subventions) et spécifique (utilisation d’un circuit d’épargne quasiment dédié, coordination d’aides à la pierre et d’aides à la personne). Il a permis la constitution d’un parc de plus de quatre millions de logements dans de bonnes conditions d’exploitation pour les locataires et de sécurité financière pour les prêteurs et les pouvoirs publics.

Si l’on s’en réfère au Compte du logement le plus récent, les aides au logement en 2012 atteignent 42,2 Md€, en repli marqué de 7 % par rapport à 2011. Les autres aides, notamment les aides aux producteurs de logements (ménages propriétaires, ménages investisseurs, investisseurs, etc.), représentent 23,9 Md€, dont 8,8 Md€ pour contribuer au financement des opérations de construction ou de réhabilitation de logements sociaux.

Les règles du logement social sont définies par l’État, tout comme la désignation des locataires. Le montant du loyer au m2 est limité et le locataire devra passer par une commission d’attribution pour obtenir un logement. Cette commission examine les demandes des candidats selon des critères précis, notamment le plafond de revenus. L’accès au logement social est en effet conditionné à des ressources maximales : le logement devant permettre à des ménages modestes de bénéficier des loyers moindres que dans le parc privé, les revenus des ménages sont forcément limités.

Depuis 1979, c’est la signature d’une convention entre le bailleur social (celui qui construit et gère le logement social) et l’Etat, qui fait entrer un logement dans la catégorie du logement social. On parle de la convention APL (aide personnalisée au logement). Cette convention va déclencher les aides, à la fois pour les locataires, les aides personnalisées au logement, mais également les aides au bailleur pour la construction.

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C’est cette même convention qui va déterminer le montant du loyer au mètre carré. En effet, c’est l’une des caractéristiques du logement social : la nature du prêt octroyé par l’État pour financer la construction de l’immeuble va déterminer le montant du loyer. Plus les prêts et subventions sont importants, plus le bailleur, en contrepartie, devra proposer des loyers faibles, destinés à des personnes aux ressources modestes.

En moyenne, les loyers du parc social sont deux fois moins élevés que ceux du parc privé, parfois trois fois moins dans les zones tendues où la demande de logement social est plus forte que le parc existant.

La loi Engagement national pour le logement de 2006 a rendu obligatoire le versement d'un supplément de loyer (SLS). Cette mesure impose au locataire qui, une fois entré dans le logement social, dépasse les plafonds, de payer une part de loyer supplémentaire. Si le dépassement des plafonds devient trop important, le locataire devra quitter son logement. Pour établir ce SLS, tout locataire doit déclarer chaque année ses revenus à son bailleur.

Les différentes catégories de logements sociaux

Il existe plusieurs catégories de logements sociaux suivant les prêts et subventions accordés aux organismes, lors de la construction de l’immeuble. En fonction de la nature du prêt, le plafond de revenus pris en compte pour avoir droit au logement social est différent.

• PLAI (prêt locatif aidé d’intégration) : réservé aux personnes en situation de grande précarité qui cumulent des difficultés sociales et économiques. Les loyers sont compris entre 4,56 €/m2 et 5,97 €/m2 selon les régions.
• PLUS (prêt locatif à usage social) : correspond aux HLM traditionnelles. Les loyers sont compris entre 5,14 €/m2 et 6,70 €/m2 selon les zones. Plus de 80 % des logements sociaux sont régis par ce plafond de loyer et de ressources.
• PLS (prêt locatif social) : finance des logements situés en priorité dans les zones dont le marché immobilier est le plus tendu.

Les locataires peuvent accéder, sous certaines conditions, à des logements à loyer modéré. Ceux-ci sont désignés selon le mode de financement qui a permis de les construire : logements PLAI, PLUS, PLS et PLI.

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L’une des caractéristiques du logement social, c’est qu’un locataire ne peut pas directement signer un bail avec un organisme pour un logement de son choix. Il doit constituer un dossier et faire sa demande en ligne auprès du service dédié : faire une demande de logement social.

Le critère principal est de ne pas dépasser des plafonds de ressources. Contrairement aux idées reçues, ces plafonds sont relativement élevés puisque 60 % de la population y est éligible. À Paris par exemple, une personne seule ne devra pas gagner plus de 2 130 euros mensuels pour prétendre à un logement PLUS (soit 80 % des logements sociaux).

Les principaux financeurs du logement social

Une fois la décision de construction d’un logement social prise par la collectivité, l’État ou par un organisme HLM, la réalisation peut être financée par différents acteurs en fonction des objectifs de logement.

Les logements sociaux peuvent être financés par :

• L’État (essentiellement via des aides fiscales).
• Les collectivités territoriales (région, département, agglomération, commune…).
• La Caisse des dépôts et consignations : c’est elle qui octroie les prêts à très long terme en s’adossant sur les dépôts de l’épargne populaire comme le livret A. Les prêts sur 30 ou 70 ans constituent près de 75 % du financement.
• Action Logement (le 1% logement versé par les employeurs).
• Le bailleur lui-même sur ses fonds propres.

En fonction des financements qu’ils ont apportés (fourniture du terrain, subventions…), les financeurs disposent de quotas d’appartements réservés, pour lesquels ils proposent des candidats locataires qui leur en font la demande, en fonction de leur situation familiale, de leurs revenus et de leur état de précarité…Ces financeurs sont appelés les réservataires et disposent d’un contingent. L’État dispose ainsi d’un contingent préfectoral.

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Les organismes HLM financent à 90% les constructions de logements sociaux, ce qui laisse juste 10% du total aux subventions (des collectivités locales, de l'État et d'autres organismes). Concrètement, les logements HLM sont financés à plus de 75% par les organismes HLM, avec parmi eux habiter en Bretagne.

Les organismes HLM financent également 15% des constructions de logements sociaux en fonds propres, c'est-à-dire sur leurs propres ressources. Au total, 90% du coût de la construction d'un logement social est supporté par un organisme HLM. À peine 10% du coût de construction des HLM provient de subventions diverses : principalement des collectivités locales, mais aussi de l'État et d'autres initiatives.

Il y a plusieurs dispositifs de l’État qui financent le logement social en plus des subventions directes, depuis le 1er janvier 2014, les logements sociaux bénéficient d’un taux de TVA à taux réduit de 5,5%, ils sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 25 ans.

Financement du logement social : Chiffres clés

Les communes sont souvent à l’origine d’une opération de logement social. Elles proposent à un ou plusieurs bailleurs sociaux cette opération. En contrepartie, les bailleurs, qu’ils soient privés ou publics sont tenus d’appliquer des plafonds de loyer.

Pour obtenir un logement social, il faut en faire la demande et ne pas dépasser un revenu maximum. Pour obtenir un logement social, vous devez faire votre demande entièrement en ligne ou avec un formulaire à déposer sur place, au guichet. La commission d’attribution du bailleur social a refusé de vous attribuer le logement demandé ou a ajourné votre candidature ? Votre demande reste active.

Chaque année, ce sont 500 à 600 logements qui bénéficient d’un soutien financier. En 2012, la Fondation Abbé Pierre a lancé son 3e programme national de soutien à la production de logements très sociaux, « Toits d’abord ».

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