Comptabilisation du logement mis à disposition à titre gratuit ou prêt à usage (commodat)

Un propriétaire peut librement accorder un droit d'occupation / mise à disposition d'un logement à titre gratuit à un tiers. Il est recommandé de prévoir la signature d'un contrat appelé prêt à usage ou commodat. L'occupation de logement à titre gratuit se produit lorsque quelqu'un y vit sans payer de loyer. On parle d'occupation de logement à titre gratuit lorsqu'une personne occupe le bien d'autrui, sans payer de loyer.

Définition juridique du prêt à usage (commodat)

Organisé par les articles 1875 à 1891 du Code civil, le prêt à usage (ex « commodat ») est un contrat qui régit le prêt gratuit et temporaire d’un bien déterminé « qui ne se consomme pas par l’usage ». Le prêt à usage (anciennement appelé « commodat ») est un contrat par lequel une personne, (le prêteur), remet à titre gratuit à une autre, (l'emprunteur), afin qu’elle s’en serve, une chose non consomptible. L’objet du prêt se limite cependant aux choses, à l’exclusion des personnes. Le prêt à usage peut donc porter sur n’importe quelle chose du moment qu’elle n’est pas consomptible.

Le commodat est un contrat réel : il est formé par la remise de la chose à l’emprunteur. La preuve du prêt à usage obéit cependant au droit commun de la preuve des actes juridiques. Le prêt à usage est traditionnellement un service désintéressé, ce qui explique que la gratuité soit de son essence. Qu’est-ce qui distingue alors le commodat d’un bail ? Son caractère gratuit. L’emprunteur ne verse ni loyer, ni indemnité du fait de son occupation.

Formes du contrat et durée

Le contrat peut prendre deux formes : contrat à durée déterminée et contrat à durée indéterminée. Si le contrat est conclu pour une durée déterminée, le bénéficiaire est tenu de restituer le bien à la date prévue. Le contrat s'achève à l'expiration du terme convenu. Le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu.

Si le contrat ne précise pas la durée du prêt, il reste valable tant que personne ne demande la fin de l'usage du bien. Dans le cadre d'un contrat à durée indéterminée, les parties peuvent demander la résiliation du commodat à tout moment. Si cette résiliation émane du propriétaire, la jurisprudence peut lui imposer un préavis de 6 mois. En revanche, sans durée de prêt définie, le préteur est en droit de le récupérer à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable fixé à l’appréciation du juge. Un préavis n’est pas nécessaire, mais il est toutefois préférable d’en prévoir un.

Conditions essentielles et éléments à prévoir

Le prêt à usage comporte « trop de conditions à prévoir pour que ce ne soit pas écrit », estime Maître Carlier. Même s’il peut être verbal et ne nécessite pas obligatoirement d’écrit car il repose sur la confiance, il est donc plus prudent de faire appel à un notaire ou à un avocat pour rédiger un tel acte. Cela évitera tout risque de litige, notamment en cas d’opération importante ou si le prêt à usage porte sur un bien de grande valeur. Il est vivement recommandé de solliciter les conseils d’un professionnel.

La nature du bien prêté et la durée prévue : un an, la fin des études, le décès de l’emprunteur, etc.
L’éventuelle contrepartie du prêt : sinon, il risque d’être requalifié. Si le prêteur perçoit une quelconque rémunération de l’emprunteur, le contrat de commodat pourrait être requalifié en contrat de location.
Les obligations de l’emprunteur et les dépenses : l’emprunteur est tenu de veiller « raisonnablement » à la garde et à la conservation de la chose prêtée (art. 1880 C.).
La restitution obligatoire : à la fin de l’usage ou à la demande du prêteur, l’emprunteur doit libérer les lieux.

Le prêt à usage comporte des clauses utiles : remise effective du bien (remise des clés), durées, usage autorisé, état des lieux d’entrée et de sortie et clause sur les réparations. Le prêt à usage comporte « trop de conditions à prévoir pour que ce ne soit pas écrit », estime Maître Carlier.

Obligations respectives : emprunteur et prêteur

De l’autre côté, l'emprunteur a l’obligation d’utiliser le bien et de le rendre. Il s’engage à l’entretenir et à rendre exactement ce bien, et non un équivalent. L’emprunteur est tenu de veiller « raisonnablement » à la garde et à la conservation de la chose prêtée (art. 1880 C.). Les dépenses d’entretien de la chose sont à la charge de l’emprunteur (article 1886 du Code civil). En cas de dégradation ou de perte de la chose prêtée, l’emprunteur se doit d’indemniser le prêteur, sauf s’il rapporte la preuve de l’absence de faute de sa part ou d’un cas fortuit.

Pour ce qui est des grosses dépenses, telles que des travaux conséquents, en principe, il appartient au prêteur, donc au propriétaire, de s’en acquitter. Les grosses réparations sont en principe à la charge du propriétaire. Il est parfois possible de rajouter une clause licite qui peut obliger le preneur à prendre à sa charge de telles réparations.

Fiscalité et déclarations

L’emprunteur n’étant pas propriétaire du bien, il n’a aucune déclaration fiscale à remplir. Au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), c’est le prêteur du bien qui doit inscrire sa valeur dans sa déclaration en mentionnant l’existence d’un commodat sur ce bien. En matière de taxe foncière, celle-ci demeure à la charge du propriétaire (article 1400 du code général des impôts).

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Comment déclarer un occupant à titre gratuit (mise à disposition d'un local d'habitation) ? Il suffit de déclarer le droit d'occupation accordé à titre gratuit sur la déclaration de revenus. Les obligations du propriétaire sont : laisser l'usage du bien, effectuer les grosses réparations, et déclarer l'occupation aux impôts.

Risques juridiques et requalification

Il ne doit impliquer aucune contrepartie : sinon, il risque d’être requalifié. Par exemple, la principale différence avec un bail est sa gratuité. Par exemple, la remise d’une chose non consomptible en vue de son usage en échange d’un prix, est une location. Le recours au prêt à usage est simple. Idem si le prêteur perçoit une quelconque rémunération de l’emprunteur, le contrat de commodat pourrait être requalifié en contrat de location.

C’est l’un des principaux risques du commodat immobilier. Notre conseil : si vous mettez un logement, un terrain ou un local à disposition sans loyer, faites-le par écrit, avec des clauses précises et une durée clairement définie. Le prêt à usage comporte « trop de conditions à prévoir pour que ce ne soit pas écrit », estime Maître Carlier.

Cas pratiques et exemples

Pour protéger son « compagnon », il peut être utile pour un concubin propriétaire de mettre en place un prêt à usage enregistré par un notaire. À son décès, le concubin pourra rester dans la maison sans modification de la succession et en évitant le paiement de droits.
Le commodat est également utilisé pour mettre à disposition un bien foncier à disposition d’un exploitant agricole. Dans ce dernier cas par exemple, le propriétaire foncier la met temporairement à disposition d’un agriculteur.
Un entrepreneur peut décider de mettre à disposition de son entreprise une partie de son logement.

Prêt à commodat

Preuves, jurisprudence et points litigieux

Le prêt à usage est un contrat réel formé par la remise de la chose. La preuve du prêt à usage obéit au droit commun de la preuve des actes juridiques. La jurisprudence a précisé que, en cas de perte ou de dégradation de la chose prêtée, celle-ci serait imputable à l’emprunteur s’il en est l’utilisateur exclusif. La Cour de cassation l’a notamment rappelé pour les prêts à usage sans terme portant sur des biens d’usage permanent.

La jurisprudence admet parfois des solutions particulières (ex. emballages consignés : sont-ils seulement prêtés au consommateur ou font-ils l'objet d'une vente avec promesse d'achat ?). Il sera par ailleurs fait observer qu’en cas de perte ou de dégradation de la chose prêtée, celle-ci serait imputable à l’emprunteur s’il en est l’utilisateur exclusif.

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Conseils pratiques pour la mise en place et la comptabilisation

Rédiger un acte écrit (acte sous seing privé ou acte notarié) pour préciser les conditions et la durée du droit d'occupation. Un acte sous seing privé suffit pour préciser les conditions et la durée du droit d'occupation.
Prévoir l’état des lieux d’entrée et de sortie et la description précise du bien.
Indiquer clairement l’usage autorisé et les obligations en matière d’entretien et de réparations.
Si l’occupation se poursuit au-delà de quelques jours, il est recommandé de signer un contrat d'occupation à titre gratuit appelée prêt à usage ou commodat.
Consulter un notaire ou un avocat pour limiter les risques de requalification et pour adapter les conséquences patrimoniales (ex. concubinage, transmission).

Aspect	Commodat (prêt à usage)
Rémunération	Gratuit (sinon requalification en bail)
Durée	Déterminée ou indéterminée
Obligations de l'emprunteur	Entretien courant, restitution, indemnisation en cas de faute
Obligations du prêteur	Conserver propriété, grosses réparations, déclaration fiscale
Fiscalité	Taxe foncière à la charge du propriétaire; IFI inscrit par le prêteur

Votre client souhaite mettre à disposition à titre gratuit un logement qu’il détient, à un membre de sa famille. Vous pouvez lui conseiller de conclure un contrat de type commodat. Le commodat est souvent réalisé à l’oral, sans document écrit. Nous vous conseillons de prévoir un terme au contrat de Commodat. Il est possible de réaliser un acte notarié, c’est-à-dire de faire rédiger le commodat par un notaire.

Les informations présentes dans cet article sont données à titre purement indicatif et n’engagent pas la responsabilité du Crédit Agricole ; elles n’ont en aucun cas vocation à se substituer aux connaissances et compétences du lecteur. Il est vivement recommandé de solliciter les conseils d’un professionnel.

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