Comptabilisation d’une opération de lease-back mobilier : normes comptables et fiscalité

Vendre un bien pour le louer instantanément en récupérant des capitaux. C’est le principe du lease back, une méthode de financement qui prend de l'ampleur auprès des entreprises depuis quelques années. Pour les sociétés à la recherche de liquidités pour réaliser une acquisition, se désendetter ou lancer un nouveau produit, le lease back fait partie des alternatives aux crédits bancaires traditionnels.

Qu’est-ce que le lease-back (cession-bail) ?

Parfois appelé cession-bail, le lease back correspond à une technique de financement afin qu’une entreprise puisse se constituer une trésorerie rapidement. Le lease back repose sur la cession d’un ou plusieurs biens d’équipement dont elle est propriétaire (bureaux, entrepôts, hôtels, véhicules...) à une société de crédit-bail. Une fois cédé, ce bien sera ensuite repris en location pour qu’il puisse être utilisé dans l’immédiat. De cette manière, l’entreprise obtient une nouvelle rentrée de liquidités tout en conservant la disposition de ce bien.

Domaines d’application et bénéficiaires

Le lease back concerne les biens immobiliers de tous types, à l’exception des biens d'habitation. Toutefois, il est conseillé uniquement aux structures financières saines désireuses d’accroître leurs ressources à long terme afin de développer leur activité. Toutes les entreprises en manque de trésorerie ponctuelle ont la possibilité de recourir au lease back pour financer leur actif, qu’importe leur taille ou leur secteur d’activité, à condition d’être en bonne santé financière.

On distingue deux types de sociétés faisant généralement appel au lease back : les entreprises qui ne souhaitent pas s’endetter et les entreprises en quête d’un partenaire investisseur qui a pour mission de valoriser les ressources mobilières ou immobilières. En principe, les entreprises concernées doivent être imposables dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), des BA (bénéfices agricoles) ou à l’impôt sur les sociétés.

Avantages et inconvénients

Avantages

• Assurer une situation comptable plus saine : Pour le vendeur, le premier avantage repose sur l'économie d'impôt. Grâce au leasing, il transforme ces actifs en passifs éventuels.
• Les loyers du crédit-bail sont 100 % déductibles du résultat imposable, et sont soumis à une TVA de 21 % entièrement récupérable.
• Augmenter la réactivité de développement de l’entreprise : le lease back peut éviter à une entreprise de devoir repousser ses projets de développement, faute de liquidités suffisantes.
• Simplifier la gestion d’un bien : via son fonctionnement, le lease back offre l’avantage à une société de conserver la jouissance du bien et d’externaliser la gestion de celui-ci.

Inconvénients et limites

• Le lease back n’est accessible qu’aux entreprises disposant d’une trésorerie avec un solide historique financier. Ce dispositif exclut donc par exemple les jeunes entreprises (startups, PME) dont la gestion financière repose sur des levées de fonds.
• La destination des liquidités octroyées par l’opération de lease back doit être clairement présentée à la société de leasing.
• Les biens d’équipement cédés en lease back doivent être de bonne qualité, bien entretenus, avec une certaine valeur marchande.
• Le montage du dossier cession-bail peut prendre du temps et mobiliser du personnel. Les délais d'étude de dossier peuvent être longs.

Fonctionnement pratique et procédure

L'opération lease back se décompose en 3 parties. La société cède un actif à un organisme de financement nommé « loueur ». L'organisme de financement remet à disposition l'actif cédé à la société via un contrat de caution de crédit. A la fin du contrat, la société peut réacquérir l'actif cédé via la levée d'une option d'achat.

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1. La sollicitation auprès d’un organisme financier, après analyse de faisabilité du dossier et accord du comité d’engagement de l'organisme financier.
2. La détermination des actifs éligibles (matériel, équipements, immobilier).
3. L’évaluation de la valeur des actifs.
4. La signature du contrat et la vente du bien. Le vendeur cède son bien à un organisme de financement, dénommé leaser.
5. Le versement des fonds sur le compte bancaire de la société vendeuse.
6. La fin du contrat à échéance, moment à partir duquel la société peut redevenir à nouveau propriétaire des biens en compensation d’une levée d’une option d’achat.

Important : le prix du bien doit être fixé en amont et indiqué noir sur blanc dans le contrat. Un contrat en lease back pour un bien immobilier peut s’étirer jusqu’à 15 ans maximum, selon les conditions déterminées par les deux parties.

Lease-back immobilier : caractéristiques spécifiques

Dans le cadre d’un crédit-bail immobilier, deux contrats régissent l’opération : un premier contrat de vente et un second contrat de location. Il est possible de réaliser différents types de montages : l'immeuble est déjà construit, l'immeuble n’est pas encore construit, ou l'immeuble appartient au locataire qui le vend à une société, qui le loue à son tour avec une promesse de vente en fin de bail (cession-bail).

Le loyer est fixé librement entre l'entreprise locataire et le crédit-bailleur. À la fin du contrat de location, le locataire peut soit acquérir l'immeuble, soit poursuivre la location, soit restituer l'usage du bien au bailleur. L'acquisition du bien peut avoir lieu de différentes manières : cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente à un prix fixé au départ et tenant compte des loyers versés, acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain ou transfert de la propriété du bien construit.

Comptabilisation : principes et écritures

La comptabilisation des opérations de cession-bail se fait en deux étapes : d'une part la cession de l'immobilisation suivie d'une sortie de l'actif, et d'autre part le paiement des redevances. La cession-bail, ou lease-back, est une technique qui permet à l'entreprise de céder l'une de ses immobilisations à un établissement financier et d'en conserver la jouissance, moyennant le paiement d'une redevance mensuelle.

La comptabilisation du lease-back chez le preneur se fait en trois temps : la constatation du prix de cession, la sortie de l'actif et les redevances de crédit-bail (mobilier ou immobilier). Lors de la cession du bien à la société de financement, l'actif sort du bilan.

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Traitement de la plus-value

La plus-value comptable sur une cession-bail correspond à la différence entre le prix de vente (compte 775) et la valeur nette comptable (compte 675). Cette plus-value est enregistrée lors de la sortie du bien. Elle est imposable sauf disposition particulière permettant un étalement. La plus-value issue de la cession-bail est imposée fiscalement sur l'exercice de cession.

Jusqu'à fin 2024, les comptes 675 et 775 sont mouvementés pour constater la cession et faire apparaître la plus-value. La plus-value est ensuite transférée au crédit d'un compte de produits constatés d'avance. Au cours des exercices suivants, une fraction de la plus-value est reprise dans le résultat au prorata des loyers. La moins-value est constatée en charges l'année de la cession.

Mise à jour du PCG (entrée en vigueur du règlement 2022-06 de l'ANC) : À partir des exercices ouverts le 1er janvier 2025, les comptes utilisés pour enregistrer la cession deviennent les suivants : le compte 657 Valeurs comptables des immobilisations incorporelles et corporelles cédées remplace le compte 675 ; le compte 757 Produits des cessions d'immobilisations incorporelles et corporelles remplace le compte 775.

Comptabilisation des loyers

Le loyer de crédit-bail est ensuite comptabilisé tout à fait normalement et est entièrement déductible. En comptabilité, le crédit-bail se traduit par la comptabilisation d’une redevance suivant la périodicité prévue par le contrat (mensuel, bimensuel, trimestriel…) et, lorsque l’option d’achat est levée en fin de contrat, par la comptabilisation d’une nouvelle immobilisation.

Normes comptables internationales et implications

Les preneurs doivent examiner attentivement les termes de chaque contrat de location afin de déterminer la catégorie à laquelle il appartient (c'est-à-dire exploitation ou financement pour les preneurs). Un contrat de location-financement est un type de contrat de location dans lequel le preneur consomme la quasi-totalité des avantages économiques de l'actif loué sur la durée raisonnablement certaine du contrat de location.

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L'ASC 842 exige des preneurs qu'ils comptabilisent un passif de location et un actif de droit d'utilisation dans le bilan pour tous les contrats de location d'une durée supérieure à 12 mois. Le preneur doit enregistrer un passif de location dans son bilan, égal à la valeur actualisée des paiements de location sur la durée du contrat de location, et comptabiliser un actif lié au droit d'utilisation initialement évalué comme le montant du passif du contrat de location plus tous les coûts directs initiaux encourus par le preneur, moins les incitations à la location.

L'IFRS 16 s'applique aux entités dont la comptabilité est régie par l'IASB en dehors des États-Unis. L'une des principales différences est que l'IFRS 16 suit une approche à modèle unique, ce qui signifie que tous les contrats de location sont comptabilisés selon le même traitement comptable. Il n'y a pas de concept de contrat de location simple au bilan. Tous les contrats de location doivent être comptabilisés comme des contrats de location-financement dans le bilan tant que les contrats de location ne sont pas considérés comme des contrats à court terme ou que le coût de base de l'actif loué est inférieur à l'équivalent de 5 000 dollars.

Fiscalité et mesures d’étalement

L'un des intérêts principaux du lease back reste la fiscalité avantageuse de l’opération. Un taux de droits réduits est appliqué par la banque lors de l'acquisition du bien, qui représente l’objet du financement. A échéance, le propriétaire du bien récupère son bien, souvent pour la somme de 1 € symbolique.

Il est essentiel cependant de ne pas oublier d’intégrer les impôts sur la plus-value immobilière, puisqu'un bien immobilier est vendu, lors de la revente de celui-ci. Renseignez-vous en amont sur la valeur du bien pour ne pas avoir à payer des impôts trop élevés et vous retrouver pris au dépourvu.

En principe, la plus-value de cession fait l'objet d'une imposition fiscale au cours de l'exercice de cession lorsque le contrat de location mis en place est un contrat de location-financement (un crédit-bail notamment). La plus-value étant comptabilisée en produit constaté d'avance, elle doit donc faire l'objet de retraitements extra-comptables.

Un régime temporaire a été mis en place en 2021 pour l'étalement de la plus-value sur opérations de cession-bail immobilières. L'étalement concernait les cessions à une société de crédit-bail par un ancien propriétaire qui devait relever de l'impôt sur les sociétés ou de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices non commerciaux ou des bénéfices agricoles. L'imposition de la plus-value se faisait par parts égales sur la durée du crédit-bail immobilier avec un maximum de 15 ans. Ce dispositif a concerné les plus-values réalisées entre le 1er janvier 2020 et le 30 juin 2023.

Informations à fournir en annexe et bonnes pratiques

Enfin, les entreprises doivent fournir des informations sur les crédits-baux dans leur annexe comptable : une évaluation du montant total des redevances de crédit-bail restant à supporter au titre des contrats en cours y figure normalement. Il convient également de fournir des informations dans l'annexe relatif au traitement comptable opéré lors de la cession-bail.

Exemple pratique simplifié

Nous allons prendre un exemple simple pour illustrer ce dispositif (Nous abstractions des problèmes de TVA et d'amortissement comptable). Votre société possède un ordinateur portable d'une valeur de 3000€ dans son actif. En prenant l'hypothèse d'une légère décote, vous revendez à une société de location votre ordinateur au tarif de 2500€. Puis, la société de location vous met à disposition l'ordinateur cédé au tarif de 100€ par mois. En synthèse, cette opération vous permet d'augmenter en immédiat votre trésorerie de 2500€ et en parallèle, vous pouvez continuer à utiliser votre ordinateur via le contrat de location pour 100€ par mois !

Points de vigilance

• Vérifier la qualité et la valeur marchande des actifs cédés ; une expertise est généralement réalisée afin d’évaluer en toute objectivité leur valeur marchande réelle.
• Présenter clairement la destination des liquidités à la société de leasing.
• Prendre en compte les conséquences fiscales, notamment l’imposition de la plus-value et la récupération de la TVA.
• Tenir compte des normes comptables applicables (nationales ou internationales) pour déterminer la reconnaissance d’un droit d’utilisation et d’un passif locatif.

Rappel synthétique : traitement comptable

La cession-bail, ou leasing, est un contrat particulier. Il permet à une entreprise de céder une immobilisation et d'en conserver la jouissance grâce à un contrat de crédit-bail. C'est une manière d'obtenir rapidement de la trésorerie.

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