Comptabilisation du résultat d'une SCI dans une SARL : conséquences fiscales et comptables

Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont des structures populaires pour la gestion de biens immobiliers. Comprendre comment le résultat d'une SCI est comptabilisé et quelles sont les conséquences fiscales pour les associés, notamment lorsqu'une SARL est impliquée, est essentiel pour une gestion financière optimale. Cet article se penche sur les implications fiscales et comptables de la comptabilisation du résultat d'une SCI dans une SARL, en mettant l'accent sur les régimes d'imposition à l'impôt sur le revenu (IR) et à l'impôt sur les sociétés (IS).

SCI à l'IR : Transparence fiscale et imposition des associés

Dans les SCI relevant de l'impôt sur le revenu (IR), les résultats de la société ne sont pas taxés en son nom, mais au nom personnel des associés (SCI translucides). C'est le régime fiscal par principe de la SCI. Ainsi, chacun des associés est personnellement imposable à raison d'une fraction des bénéfices de la société (suite à l'affectation du résultat de la SCI à l'IR ou distribution du résultat), cette fraction étant proportionnelle à ses droits dans la société. Cette transparence est l'un des avantages de la SCI à l'IR par rapport à la SCI à l'IS.

La SCI à l'IR bénéficie du régime fiscal des sociétés de personnes, à savoir que le résultat est calculé au niveau de la société mais l'imposition intervient sur la tête des associés. Lorsque l'associé est une personne physique, une entreprise individuelle ou une SCI de personnes, la quote-part des résultats de la SCI lui revenant est soumise à l'IR, alors que cette quote-part sera soumise à l'IS si l'associé est une société relevant de l'impôt sur les sociétés. En plus de l'IR, des prélèvements sociaux sont supportés par les associés personnes physiques.

Détermination des résultats annuels

Les SCI soumises à l'IR ont le plus souvent une activité de nature patrimoniale (patrimoine immobilier). C'est l'acquisition et la location d'immeubles ou de logements. Elles ne sont pas assujetties à la TVA, sauf option, puisqu'elles bénéficient le plus souvent d'exonérations.

Les résultats de la SCI sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers sauf si les associés sont une société soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI à l'IS par exemple). L'article 238 bis K du CGI précise en effet que les résultats des SCI sont calculés selon les règles applicables aux associés.

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Ainsi, si les parts d'une SCI sont détenues par des associés personnes morales relevant de l'IS, le résultat de la SCI sera déterminé en application des règles qui régissent l'IS (BIC IS). De même, si les parts d'une SCI sont inscrites à l'actif d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, relevant de l'IR et placée de plein droit sous un régime de bénéfice réel, le résultat de la SCI sera déterminé en application, selon le cas, des règles qui régissent les BIC ou les BA.

Néanmoins, lorsqu'un exploitant individuel inscrit à l'actif de son bilan les parts d'une SCI, c'est souvent le régime foncier, en vertu des dispositions de l'article 155 II du CGI. En effet, la plupart du temps, les revenus locatifs ne sont pas considérés comme professionnels, donc ces revenus n'intègrent pas le résultat professionnel, en raison de la l'abandon de la théorie du bilan. Dans ce cas, les revenus sont soumis au régime des revenus fonciers, sauf dans le cas où les recettes de l'activité locative (donc non professionnel) n'excèdent pas 5% du montant total des recettes (très peu applicable dans le cadre de la SCI).

Les associés de la SCI à l'IR (à ne pas confondre avec la SCI à l'IS) sont imposés sur une quote-part de revenus qui leur revient. La SCI détermine alors autant de résultats que de type d'associé.

Deux différences bien connues entre les revenus fonciers et les BIC/IS et BA sont par exemple la possibilité de déduire les amortissements et la comptabilisation des créances et dettes. Par ailleurs, les SCI à l'IR n'ont pas d'obligation de tenir une comptabilité, ni de déposer leurs comptes au greffe, contrairement aux SCI à l'IS.

Répartition et imposition des résultats

En principe, la répartition du résultat imposable de la SCI entre les associés s'effectue au prorata de leur participation au capital de la SCI. Une convention conclue avant la clôture de l'exercice peut leur accorder des droits différents. La rémunération du gérant est ainsi considérée comme une modalité de répartition du résultat.

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Les associés sont imposés à hauteur de leur quote-part dans la SCI à l'IR, même si les bénéfices de l'exercice sont mis en réserve. En cas de cession des parts sociales, la distribution du résultat de la SCI à l'IR est imposable entre les mains des seuls associés présents à la clôture de l'exercice.

La quote-part dans les résultats de la SCI d'un associé personne physique, d'une entreprise BIC ou BA relevant du régime des micro-entreprises ou d'un contribuable relevant des BNC est comprise dans le revenu global du contribuable, dans la catégorie des revenus fonciers.

Lorsque les associés sont des personnes physiques, ils ont le choix entre le régime réel et la déduction de leurs frais réels ou le régime micro-foncier avec l'abattement forfaitaire de 30%. La quote-part de résultat peut faire l'objet d'une compensation avec les autres revenus et déficits fonciers avant d'être soumise au barème progressif de l'IR.

L'éventuel déficit foncier est imputable sur le revenu global du contribuable (impôt sur le revenu), dans la limite de 10 700€ par an (hors intérêts d'emprunt). Le solde peut être imputé sur les revenus fonciers du contribuable des 10 années suivantes (ne s'applique pas au régime micro-foncier).

La quote-part de résultat des personnes morales passibles de l'IS est soumise à l'impôt sur les sociétés. L'éventuel déficit s'impute sans restriction sauf en ce qui concerne les amortissements.

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Lorsque l'associé est une entreprise (BIC/BA) qui relève d'un régime réel d'imposition des revenus, la quote-part des bénéfices réalisés par la SCI est comprise dans le résultat de l'exploitant. Le déficit de la SCI n'est pas imputable sur les résultats de l'exploitation individuelle (BIC).

Les plus-values réalisées par les SCI exerçant une activité non professionnelle, à l'occasion de la vente des biens immobiliers dont elles sont propriétaires (plus-values de cession), sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers pour la quote-part de ces plus-values revenant aux associés personnes physiques. A cet égard, les abattements pour durée de détention sont applicables pour le calcul de la plus-value immobilière des particuliers.

Du fait de cette translucidité, il ne pèse sur la société aucune obligation comptable comme celles qui existent pour les sociétés commerciales. Néanmoins, elle a l’obligation, par le biais du gérant, de déclarer ses résultats à chaque fin d’exercice social. Vous prémunir contre toute action de l’administration fiscale.

SCI à l'IS : Imposition de la société et déduction des charges

Lorsqu'une SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés ("IS"), le modèle d'imposition des personnes physiques sur les plus-values et les revenus locatifs est tout simplement écarté. Ici, à l'opposé du régime SCI à l'impôt sur le revenu ("IR"), la société est elle-même redevable d'impôt en cas de bénéfices. Néanmoins, les associés et gérants seront toujours imposés à titre personnel à l'IR sur les revenus retirés de la SCI.

En revanche, lorsqu’une option pour l’IS est exercée par une SCI, son résultat est intégralement déterminé selon les dispositions liées à cet impôt, lequel doit être acquitté directement par la SCI et non plus par les associés.

D’une manière générale, les règles de l’IS sont les mêmes que celles de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, les “BIC” (articles 34 et suivants du CGI). Les spécificités propres à l’IS sont pour l’essentiel :

• la déductibilité des charges financières nettes ;
• l’imposition des dividendes perçus ;
• le régime des plus ou moins values ;
• le report des déficits ;
• les dispositions pour les groupes de sociétés et leur restructuration.

Ainsi, de manière générale, les charges supportées par la SCI sont déductibles selon les règles classiques des BIC :

• dépenses ayant pour conséquence de diminuer l’actif net ;
• engagées dans l’intérêt de l’entreprise ;
• dûment comptabilisées ;
• justifiées de pièces comptables ;
• et dont la déduction n’est pas interdite par une disposition spéciale.

Le passage à l’IS permet également d’amortir certains actifs inscrits au bilan de la SCI contrairement aux SCI à l’IR. Par principe le coût des immobilisations n’est pas déductible dans la mesure où leur acquisition augmente la valeur de l’entreprise (l’actif net n’est pas diminué). Grâce à l’option pour l’IS, il est possible de déduire annuellement un pourcentage du prix d’acquisition des actifs amortissables selon leur durée normale d’utilisation.

C’est le principal atout de la SCI à l’IS : la déduction annuelle de l’amortissement peut réduire le résultat à 0 voire engendrer un déficit reportable sur les bénéfices ultérieurs.

Taux d'imposition et calcul

Une fois le résultat fiscal déterminé, si un bénéfice est dégagé malgré la pratique des amortissements, l’impôt sur les sociétés doit être acquitté par la SCI.

Si le taux de droit commun est de 25%, les entreprises qui (i) réalisent un chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 10 millions d’euros et (ii) dont le capital est détenu à 75% par des personnes physiques ou par une personne morale remplissant ces conditions bénéficient d’un taux réduit d’IS de 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfices (article 219 du CGI).

Le résultat de la SCI doit être télédéclaré à l’administration fiscale au travers du formulaire N°2065-SD.

Rémunération et dividendes

Il existe deux principaux moyens de tirer des revenus de la SCI à l’IS : la rémunération de la gérance et les distributions de dividendes.

Lorsque le versement d’une rémunération au profit du ou des gérants est décidé, celle-ci est toujours déductible des résultats de la SCI imposables à l’IS, sauf à ce que le montant soit excessif ou ne corresponde pas à un travail effectif. Pour les gérants, le traitement fiscal de ce revenu diffère entre ceux qui sont associés de la SCI et ceux qui ne le sont pas. De même, pour les gérants associés, il est nécessaire de distinguer entre les SCI soumises à l’IS sur option des SCI soumises à l’IS de plein droit.

Une SCI est soumise à l’IS de plein droit lorsque son objet ou son activité réelle procède d’une exploitation commerciale relevant en principe de la catégorie des BIC (article 206 du code général des impôts).

Le montant distribuable à titre de dividendes aux associés de la SCI est le bénéfice net d’IS. Une distribution de dividendes suppose ainsi la réalisation d’un bénéfice à la clôture d’un exercice comptable nonobstant la déduction des annuités d’amortissement.

Pour les associés personnes physiques, les dividendes sont imposables à l’IR dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (“RCM”). Cette imposition s’effectue au taux forfaitaire de 12,8% ou, sur option, par l’application du barème progressif après application d’un abattement de 40% sur leur montant brut. Il faut également acquitter les prélèvements sociaux dont le taux s’élève à 17,2%.

Pour les entreprises associées et soumises au régime des BIC/BNC professionnels ou des bénéfices agricoles (“BA”), les dividendes sont imposés comme des produits classiques s’ils n’excèdent pas 5% de leur chiffre d’affaires ou si les titres de la SCI sont détenus pour les besoins de l’entreprise. Si ce n’est pas le cas, les dividendes sont imposés entre les mains de l’exploitant dans la catégorie des RCM.

Pour les associés soumis à l’IS, ces dividendes sont imposables comme des résultats d’exploitation classiques, à moins que la société bénéficiaire ait opté pour le régime des sociétés mères-filles. Grâce à ce dispositif, les dividendes perçus par la société mère sont exonérés à hauteur de 95%.

Imposition des plus-values

L’objectif recherché en choisissant l’IS pour sa société est bien souvent l'allègement de la pression fiscale sur les revenus tirés de ces investissements en procédant à leur amortissement comme nous l’avons vu précédemment. Malheureusement l’inconvénient majeur de la SCI à l’IS découle de cet avantage.

D’un point de vue économique, une plus ou moins-value correspond au prix de cession de l’actif auquel est soustrait son coût d'acquisition. Toutefois, lorsque l’actif en question est amortissable, le coût d’acquisition utilisé pour déterminer la plus-value imposable est diminué du montant total des annuités d’amortissements déduites. On parle ici de la valeur nette comptable (“VNC”) de l’immobilisation.

Par ailleurs, qu’importe la durée de détention des actifs immobiliers, leur affectation ou le chiffre d’affaires réalisés par la SCI soumise à l’IS, aucun abattement ou exonération n’est susceptible de s’appliquer.

En effet, comme évoqué en introduction, le régime des plus ou moins values à l’impôt sur les sociétés diffère de ceux prévus en matière de plus-values professionnelles ou de plus-values immobilières réalisées par les particuliers. Il n’existe aucun régime de faveur en dehors des plus-values afférentes aux titres de participations détenus depuis plus de 2 ans dont seule une quote-part de frais et charges de 12% est imposable au taux d’IS.

Difficultés de passage de l'IR à l'IS

L’option d’une SCI ou son assujettissement de plein droit à l’IS entraîne en principe les conséquences d’une cessation d’activité : les plus-values latentes, les bénéfices en sursis d’imposition et les bénéfices non encore taxés à la date du changement de régime font l'objet d'une imposition immédiate (article 202 ter du CGI).

Cependant, l'option pour l’IS n'entraînant pas création d’une personne morale nouvelle, un mécanisme d’atténuation a été prévu par le législateur lorsqu’aucune modification n’est apportée aux écritures comptables et que l’imposition ultérieure des plus-values latentes demeure possible à l’IS.

Les plus-values latentes correspondent à la différence entre la valeur d’inscription de l'immeuble au bilan de la SCI et le prix de marché de ce bien à la date d’effet de l’option. Elles ne font pas l’objet d’une imposition immédiate lorsqu’elles sont reportées pour leur valeur comptable d'origine au bilan d’ouverture du premier exercice à l’IS sous déduction des amortissements qui auraient été pratiqués si la SCI était à l'IS depuis l'acquisition du bien. Ainsi en cas de vente ultérieure, la plus-value imposable sera calculée d’après la VNC comme si la société avait toujours été soumise à l'IS depuis l'acquisition du bien.

Bien entendu il reste possible de choisir l’imposition immédiate des plus-values latentes en inscrivant les actifs pour leur valeur de marché à la date de l’option.

Obligations Comptables : IR vs IS

Les obligations comptables d'une SCI varient considérablement selon son régime fiscal. Une SCI à l'IR bénéficie d'une comptabilité simplifiée, axée sur le suivi des recettes et dépenses, tandis qu'une SCI à l'IS est soumise à des obligations similaires à celles des entreprises commerciales, incluant la tenue de comptes annuels complets (bilan, compte de résultat, annexes). Le tableau ci-dessous résume ces différences :

Ce tableau met en évidence les obligations spécifiques à chaque régime fiscal, facilitant ainsi la compréhension des exigences comptables pour une SCI.

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