Devenir Auto-Entrepreneur Agent Commercial Immobilier : Guide Complet

L’immobilier est un secteur où il est possible d’exercer, avec le statut d’auto-entrepreneur, divers métiers comme celui d’agent commercial mandataire en immobilier. Le statut d'auto-entrepreneur est ouvert à l'agent commercial immobilier. L'auto-entreprise (ou micro-entreprise) est un statut qui permet d'exercer une activité professionnelle en nom propre.

Source: economie.gouv.fr

Dans un premier temps, il est judicieux de s’interroger sur l’opportunité d’exercer en tant qu’indépendant plutôt qu’en tant que salarié. Quelles sont les différences entre un agent commercial mandataire en immobilier et un agent immobilier ? Quelles sont les spécificités du statut d’autoentrepreneur ?

Avantages du Statut Auto-Entrepreneur pour Agent Commercial Immobilier

Devenir agent commercial immobilier et choisir la microentreprise pour démarrer votre activité offre bon nombre d'avantages. Le régime de l’autoentreprise est idéal pour se reconvertir en tant qu’agent commercial mandataire en immobilier. La simplicité des démarches d’immatriculation, mais aussi tout au long de votre activité, les avantages fiscaux et de protection sociale justifient, à eux seuls, de choisir ce statut. L'auto-entreprise a l'avantage d'être facile à créer et à gérer.

En tant qu’agent commercial en immobilier, nous utilisons plus simplement le terme de conseiller immobilier*, vous êtes totalement autonome. Vous vous organisez comme vous le souhaitez. Vous vous concentrez sur les objectifs qui comptent réellement pour vous. Contrairement à l’agent immobilier salarié, vous disposez de votre temps à votre guise. Vous ne souhaitez pas sacrifier votre vie de famille ou vos passions à votre vie professionnelle ?

Comptabilité Simplifiée

Premièrement, la comptabilité en microentreprise (statut autoentrepreneur) est considérablement allégée par rapport aux autres statuts juridiques. Tout d’abord, l’agent commercial mandataire en immobilier autoentrepreneur bénéficie d’une comptabilité simplifiée. En tant qu'agent commercial immobilier auto-entrepreneur, vous n'avez pas à réaliser de bilan comptable ou de compte de résultats mais seulement tenir à jour un registre de vos achats et de vos dépenses. Par ailleurs, l'auto-entrepreneur n'a pas l'obligation de tenir une comptabilité complète.

Régime Social et Fiscal Avantageux

Deuxièmement, choisir la microentreprise pour exercer votre profession d'agent commercial immobilier offre un cadre extrêmement avantageux en termes de régime social et de régime fiscal. Concernant le régime social, vos charges sociales sont calculées en fonction de votre chiffre d'affaires. Ensuite, ses cotisations sociales sont calculées sur son chiffre d’affaires réel. Ainsi vous n'aurez pas à payer de cotisations sociales si vous ne faites pas de chiffre d'affaires. Concrètement, si vous n’avez pas de revenus, vous n’avez pas à verser de cotisations sociales.

Enfin, le régime fiscal de la microentreprise est assez attrayant car vous pouvez bénéficier d'un abattement forfaitaire sur votre chiffre d'affaires. Le pourcentage de cet abattement dépend de votre catégorie d'activité. En tant qu'agent commercial immobilier, vous relevez de la prestation de services et bénéficiez donc d'un abattement de 34%. Autrement dit, seulement 66% de votre chiffre d'affaires est imposable, autrement dit vous devez déclarer seulement 66% de votre chiffre d’affaires à votre IRPP.

Les cotisations sociales sont calculées directement sur le chiffre d'affaires de l'auto-entrepreneur. Dans la mesure où les cotisations sociales sont calculées sur le chiffre d'affaires et non sur le bénéfice, l'auto-entrepreneur ne peut pas déduire ses charges de son résultat imposable. Il n'y a pas de statuts à rédiger ou de capital social à constituer pour créer une micro-entreprise.

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Différences entre Agent Immobilier et Agent Commercial Immobilier

Il est indispensable de faire la différence entre un agent immobilier et un agent commercial en immobilier. En effet, ces 2 activités se distinguent notamment par le fait que l’agent immobilier doit détenir la carte professionnelle (carte T). Bien qu’il soit impossible de devenir agent immobilier en micro-entreprise, il est en revanche tout à fait possible de devenir agent commercial immobilier avec le statut auto-entrepreneur.

L’agent immobilier a une carte professionnelle dénommée carte T. Cette carte lui permet de réaliser des actes juridiques relatifs aux biens immobiliers. En revanche, en tant qu’agent commercial immobilier, vous n’avez pas à détenir de carte T puisque vous êtes mandaté par un agent immobilier. L’agent immobilier doit donc créer une société commerciale.

L’agent commercial immobilier assure la vente d’un bien immobilier du début à la fin de l’opération entre un vendeur et un acquéreur. L’agent commercial immobilier travaille pour un mandant que l’on appelle agent immobilier. Ainsi, c’est ce dernier qui le paie à travers un contrat commercial appelé contrat de mandat. Notons, tout d’abord, que l’entrepreneur individuel comme l’autoentrepreneur partagent exactement les mêmes responsabilités.

Contrat de Mandat

Qu’est-ce que le contrat de mandat ? Vous réalisez les négociations commerciales et effectuez des transactions au nom d’une société mandante, comme le réseau iad. (Seuls les agents immobiliers porteurs de la carte professionnelle sont habilités à le faire en leur nom.) Ce mandat, ou contrat de mandat, est un document officiel qui vous engage, vous et la société mandante.

Contrairement à l’agent immobilier qui assure différentes tâches notamment administratives, l’agent commercial indépendant est plus à même de par la simplicité de gestion de son statut de se focaliser sur son portefeuille client. Il le développe selon ses envies, choisissant les projets dans lesquels il veut s’investir, évitant ceux qu’il sait problématiques. Il peut aussi définir librement son périmètre d’action.

Rémunération de l'Agent Commercial Immobilier Auto-Entrepreneur

Le salaire d’un agent immobilier est généralement composé d’une partie fixe, auquel s’ajoutent des commissions touchées sur chaque transaction réalisée. La rémunération de l’agent commercial mandataire en immobilier se présente autrement. Celle-ci est soumise au respect de conditions légales strictement encadrées. Chez iad par exemple, nos conseillers immobiliers* autoentrepreneurs touchent un commissionnement de 69 % des honoraires sur chaque transaction à laquelle ils participent.

La rémunération de l’agent commercial immobilier est donc étroitement liée aux résultats de ses ventes. Comme en tant qu'agent commercial immobilier vous êtes mandataire, Il n’y a donc pas de rapport d’employeur-salarié entre les deux professionnels, pas de lien de subordination. En effet, chacun reste libre dans son entreprise et indépendant. Ainsi, l’agent commercial immobilier peut travailler de chez lui. Vous fixez vos propres horaires et objectifs à atteindre.

Comme vous est indépendant, vous devez vous trouver un statut juridique. Vous avez le choix de l’exercice en nom propre tel que la micro-entreprise ou l’entreprise individuelle.

Démarches pour Devenir Agent Commercial Immobilier Auto-Entrepreneur

Pour se lancer, les démarches d'auto-entrepreneur sont très simples. Il suffit de déclarer son activité sur le guichet unique des formalités. Vous êtes décidé à vous reconvertir en agent commercial immobilier indépendant ? Commencez par contacter le réseau iad. Vous serez mis en relation avec un conseiller iad. Très rapidement, il pourra vous présenter les avantages à vous immatriculer en autoentreprise.

De même, si vous avez décidé de prendre du temps pour vous former avant de commencer à exercer en tant que conseiller immobilier indépendant, vous pouvez tout de même vous immatriculer. L’immatriculation en elle-même est une démarche simple et rapide qui s’effectue en ligne sur le site du Centre des formalités des entreprises ou le guichet unique du Service public.

Ensuite, il ne vous restera qu’à signer le contrat de mandat avec les équipes d’iad et à vous inscrire au registre spécial des agents commerciaux (RSAC), auprès du greffe du tribunal de commerce, souscrire un contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle et enfin assurer votre véhicule au titre d’une assurance professionnelle.

Inscription au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC)

Pour devenir agent commercial immobilier, vous devez obligatoirement vous inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC). Cette immatriculation coûte 25,19 euros. Après avoir immatriculé votre activité au registre spécial des agents commerciaux et créé votre microentreprise, vous allez pouvoir facturer vos premiers clients.

Autre point très important, pour vous inscrire en tant qu'agent commercial, vous devez au préalable trouver un client prêt à vous confier la tâche de vendre ses services et produits. Vous êtes donc mandaté par ce client et vous pouvez alors conclure un contrat de mandataire, obligatoire pour vous inscrire au registre spécial des agents commerciaux (RSAC). Soyez attentifs, ce contrat va notamment préciser les modalités de votre rémunération et la clause de non-concurrence.

La micro entreprise (nouvelle appellation pour l’auto entreprise) est un régime juridique ultra simple pour débuter votre activité. La création d’une micro entreprise se fait assez facilement en ligne. Première étape, compléter le formulaire AC0. Ensuite vous devez transmettre ce formulaire au centre de formalité des entreprises (CFE) dont vous dépendez, dans notre cas ce sera le Greffe du tribunal de commerce.

Petite particularité pour les agents commerciaux, il est obligatoire de joindre un contrat de mandat signé avec votre partenaire ou l’agence. Après vous être inscrit sur le site micro-entrepreneur, vous devez vous y rendre de nouveau tous les trimestres pour indiquer votre chiffre d’affaires encaissé. C’est sur cette base que vous êtes imposé au niveau des charges sociales de la sécurité sociale des indépendants (ex RSI).

Un détail important à vérifier lors de l’inscription : vous devez ajouter à votre déclaration un mandat d’agent commercial. De quoi s'agit-il ? C’est un écrit par lequel l’agent immobilier avec qui vous allez travailler vous mandate.

Les mandataires immobiliers et agents commerciaux immobiliers relèvent du même code APE que les agences immobilières. Ainsi, votre code APE est le 6831Z.

Obligations et Responsabilités

Au moment de votre immatriculation, vous devrez choisir entre plusieurs options. Tout d’abord, pour devenir autoentrepreneur dans l’immobilier, vous devrez opter pour une déclaration mensuelle ou trimestrielle de vos revenus. Ce choix dépend de votre façon de gérer vos tâches administratives.

Ensuite, comme pour l’entreprise individuelle classique, en tant que conseiller en immobilier* autoentrepreneur, vous êtes responsable personnellement de votre activité et pouvez, par conséquent, être redevable sur vos biens personnels. Cette déclaration de votre chiffre d’affaires entraîne le calcul de vos cotisations sociales sur la période. Elles seront dues au premier jour du mois suivant. Vous pouvez accepter le télépaiement lors de la déclaration.

Au moment de votre déclaration personnelle d’impôts sur le revenu, l’Urssaf vous indiquera le montant annuel de votre chiffre d’affaires imposable, après abattements. S’il n’y a pas de conditions pour profiter du régime d’autoentreprise comme agent commercial immobilier, la validation de vos trimestres de retraite n’est pas automatique. Elle est soumise à un minimum de revenus.

Attention, vous ne pourrez pas rester autoentrepreneur si votre chiffre d’affaires dépasse un certain niveau. En effet, les revenus des agents commerciaux autoentrepreneurs sont soumis à un plafond. Si vous percevez, pendant deux années, plus de 34 400 €, vous serez assujetti à la TVA. Avec plus de 72 600 € de chiffres d’affaires, il vous faudra changer de statut fiscal et passer au régime réel, c’est-à-dire en entreprise individuelle ou entreprise individuelle à responsabilité limitée.

Fiscalité et Cotisations Sociales

Le montant des cotisations et contributions sociales se calcule en appliquant au chiffre d’affaires un taux de 22%. En plus des charges sociales, vous êtes redevable d’une contribution à la formation professionnelle vous ouvrant le droit à la formation professionnelle. Cette cotisation ressort à 0,2 % du chiffre d’affaires encaissé.

Avec un chiffre d’affaires de 30 000 euros dans l’année, l’agent commercial immobilier autoentrepreneur doit s’acquitter de 6600 euros. Pour mémoire, les cotisations sont trimestrielles.

Protection Sociale

En contrepartie de ces cotisations, vous bénéficiez d’une protection sociale :

Santé : maladie, maternité, indemnités journalières (sauf pour les professions libérales relevant de la Cipav qui ne bénéficient pas des indemnités journalières) ;
Allocations familiales ;
Retraite (régime de base et complémentaire obligatoire) ;
Prévoyance (invalidité, décès).

Vous bénéficiez également d’un droit à la formation professionnelle.

Ainsi, le montant de l’indemnité journalière est égal à 1/730 du revenu d’activité annuel moyen des 3 dernières années civiles, dans la limite du plafond annuel de la Sécurité sociale. Si ce revenu annuel est supérieur ou égal à 4 093,20 euros, l’indemnité journalière est comprise entre 5,635 euros et 56,35 euros en 2022. En cas de revenu inférieur à 4 093,20 euros, l’indemnité journalière est nulle.

Chômage

En autoentreprise (microentreprise), vous avez le statut de travailleur non salarié. Ainsi, vous ne cotisez pas au chômage et ne pouvez pas bénéficier des allocations chômage en cas de cessation de votre activité.

Toutefois, si vous étiez au chômage avant de devenir agent commercial immobilier autoentrepreneur il est tout à fait possible de cumuler votre ARE (allocation d'aide au retour à l'emploi) avec votre activité professionnelle si vous respectez les conditions de pôle emploi.

Depuis 2018, le gouvernement a créé l’ATI (allocation pour les travailleurs indépendants) pour aider les travailleurs indépendants qui cesseraient leur activité de manière involontaire, cela concerne également les microentrepreneurs (autoentrepreneur). Les conditions pour bénéficier de l’ATI sont assez restrictives. Pour vérifier si vous êtes éligible, le mieux est de vous rapprocher de pôle emploi.

Plafonds du Régime Micro-Entreprise

Le statut d’agent immobilier micro-entrepreneur est la formule la plus simple pour démarrer. Certes, si ce régime a la qualité de la simplicité, il possède quelques défauts majeurs. Ainsi, le chiffre d’affaires est doublement plafonné. Ainsi, depuis peu, le plafond s’élève à 72 600 euros pour une année de 12 mois.

Attention donc à une situation d’un agent commercial immobilier qui s’inscrit en décembre avec une commission de 20 000 euros, la somme serait proratisée et dépasserait donc le seuil maximal. Pour faire bref, dans cette situation vous gardez le statut autoentrepreneur (microentrepreneur) sur votre premier exercice toutefois vous le perdez pour le suivant.

TVA

Par définition, en tant qu’agent commercial immobilier en microentreprise (autoentrepreneur), vous n'êtes pas assujetti à TVA du fait de la franchise en base de TVA. À ce titre, vos factures doivent comporter la mention «TVA non applicable - article 293 B du Code général des impôts».

Pour garder la franchise en base de TVA vous devez respecter certains seuils :

Votre chiffre d’affaires annuel hors taxes de l’année civile précédente doit être inférieur à 34 400 euros ;
Ou votre chiffre d’affaires doit être inférieur à 34 400 euros pour l’avant dernière année civile et 36 500 euros sur l’année civile précédente ;
Ou encore si votre chiffre d’affaires de l’année civile en cours est supérieur à 36 500 euros.

Impôts pour un Agent Commercial Immobilier en Micro-Entreprise

L’agent commercial autoentrepreneur doit s’acquitter :

De l’impôt sur le revenu ;
De ses cotisations sociales.

L’agent commercial immobilier en autoentreprise dépend de la catégorie fiscale des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Ainsi, vous bénéficiez d’un abattement de 34% sur votre chiffre d’affaires.

De façon concrète, le micro entrepreneur déclare son chiffre d’affaires brut sans abattement dans la catégorie Micro BNC sur sa déclaration d’impôt sur le revenu 2042.

Vous déclarez un chiffre d’affaires encaissé pendant l’année pour une somme de 30 000 euros. L’administration va calculer un abattement de 34% soit 10 200 euros. Autrement dit, quel que soit le montant de vos frais, de vos dépenses, vous n'avez strictement aucune incidence sur la fiscalité du micro entrepreneur. Dans l’absolu, vous pourriez avoir 10 000 euros de chiffre d’affaires et 15 000 euros de frais (essence, téléphone, etc.), vous resterez redevable et imposable.

Ce système est donc parfois injuste.

Responsabilité Civile Professionnelle

Parallèlement, pensez à la souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Prévenez votre assureur de l’utilisation de votre véhicule à titre professionnel et de votre appartement qui sert de siège social. À défaut, vous ne serez pas couvert et votre patrimoine personnel peut être engagé.

Entreprise Individuelle vs Auto-Entreprise

Avec le régime d’entrepreneur individuel, vous ne dépendez plus du régime de la microentreprise. Désormais, vos charges deviennent déductibles en totalité. Bien évidemment, les abattements de 34% n’existent plus.

Si vous dépassez les seuils autorisés pour la micro entreprise avec votre activité d’agent commercial, vous êtes automatiquement propulsé dans l’entreprise individuelle et vous ne pouvez plus bénéficier du régime fiscal de la microentreprise. Attention de vous en apercevoir par vous même, cela vous évitera des redressements fiscaux.

L’autre solution consiste à faire ses propres calculs et sélectionner l’entreprise individuelle pour des raisons liées à la déductibilité de vos charges. De base, les entreprises individuelles sont soumises au régime réel d’impôt sur le revenu. Ce régime vous permet de déduire de votre chiffre d'affaires les frais supportés par votre entreprise pour faire fonctionner son activité, aussi appelés charges d’exploitation.

Ainsi, toutes les charges comme une partie de votre loyer, les indemnités kilométriques, les assurances ou encore les cotisations sociales obligatoires se retirent de votre chiffre d’affaires pour avoir le bénéfice de l’année.

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