Conditions d obtention d un crédit immobilier pour auto-entrepreneur avec conjoint salarié

Lors de l’étude de votre dossier pour le financement de votre projet immobilier, les banques vont examiner votre situation professionnelle en plus de vos revenus et des autres éléments. Tout comme le Contrat à Durée déterminée, l’auto-entrepreneur n’assure pas une pérennité de remboursement des mensualités d’un crédit immobilier selon les banques. Être auto-entrepreneur représente de nombreux risques. À tout moment, votre revenu gagné grâce à votre activité peut chuter, ou fluctuer. Ce qui peut vous empêcher de rembourser votre prêt et vivre décemment. Vous devrez présenter à la banque un bilan positif de votre activité sur deux ans minimum, avec une croissance et des pistes d’évolutions intéressante vous permettant de grandir et ainsi augmenter votre chiffre d’affaires. Il est admis dans la norme que la durée de vie d'une nouvelle entreprise ne dépasse pas 3 ans. L’apport est aussi indispensable, il doit au minimum couvrir les frais du prêt immobilier, notamment les frais de notaire. Votre avis d’imposition et vos relevés de comptes seront demandés pour vérifier votre gestion et tenue des comptes. Si des frais concernant un éventuel découvert apparaissent, la banque refusera très certainement de vous accorder un prêt immobilier. Les banques attendent des revenus réguliers. Co-emprunter avec son conjoint en CDI par exemple est une garantie solide. Cela rassurera les banques. C'est une étape obligatoire. Souscrire à une garantie emprunteur (ou assurance emprunteur) couvre la banque en cas de perte d'autonomie totale ou partielle, selon le contrat. C'est aussi une assurance en cas de décès. Si, au moment de l'emprunt, vous possédez un logement, la banque pourra vous proposer de le mettre en hypothèque. C'est une excellente garantie pour la banque. Mais une option risquée pour l'emprunteur. Aussi appelé "nantissement", cette garantie peut être activée par la banque si l'emprunteur n'arrive pas à rembourser son prêt. Il peut s'agir d'une voiture, de bijoux... C'est une solution qui diffère peu de l'hypothèque dans son procédé. Attention, les biens personnels ne sont pas différenciés de ceux de votre entreprise. Ce qui signifie que vous êtes responsable de votre crédit immobilier.

Ace Crédit a l’habitude de traiter des demandes de prêt immobilier pour des autoentrepreneurs. N’hésitez pas à effectuer une demande de crédit en ligne : c’est rapide et gratuit ! Vous pouvez, bien entendu, contracter un crédit personnel, sans que votre conjoint ne soit dans l'obligation de signer l'offre de prêt. Cependant, selon votre statut matrimonial, votre crédit personnel pourrait impacter les finances de votre conjoint, et parfois créer des conflits. Oui, il est tout à fait possible de contracter un crédit sans votre conjoint. Cependant, les conditions varient en fonction de votre situation matrimoniale. Avec le régime de la communauté des biens, les deux époux sont solidaires financièrement. En cas de dépense excessive, c’est-à-dire en décalage avec le train de vie de la famille, le membre du couple qui a contracté une dette dans son propre intérêt, devra la rembourser seul. Sous le régime de la séparation de biens, vous pouvez obtenir un crédit sans signature du conjoint, et sans qu'il n'en soit solidaire. En effet, chaque conjoint reste totalement indépendant légalement et financièrement. L'un d'entre eux peut donc librement contracter des crédits, sans qu'il n'impacte les finances de l'autre conjoint. La seule raison pour laquelle il pourrait être impacté par le crédit est s'il se porte caution solidaire. Si vous êtes en union libre ou pacsé et que vous souhaitez contracter un crédit, la situation est semblable à celle du régime de la séparation de biens. Légalement les deux conjoints peuvent librement contracter des crédits individuels, sans impacter les finances de l'autre conjoint. Oui, vous pouvez souscrire un crédit seul même en étant marié. Si vous êtes marié sans contrat de mariage, vous êtes par défaut soumis au régime légal de la communauté réduite aux acquêts. Dans ce cas, même si le crédit est contracté sans la signature de votre conjoint, les biens acquis grâce à ce crédit seront la propriété commune des deux époux. Non, vous n'êtes pas dans l'illégalité. Vous pouvez, bien entendu, contracter des crédits sans en informer votre conjoint, notamment si vous êtes sous le régime matrimonial de la séparation de biens, ou si vous êtes en union libre par exemple. D'ailleurs, il est important de noter que l'imitation de la signature de votre conjoint pour obtenir un crédit est un délit. Découvrir que votre conjoint a souscrit des crédits à votre insu constitue une situation délicate. Votre responsabilité financière dans ce cas précis dépendra directement de votre régime matrimonial.

En 2017, il décide s'associer avec Arnaud Guilleux, lui aussi spécialiste du crédit immobilier pour monter Monemprunt.com. Ces dernières années, les profils d’auto-entrepreneurs et de micro-entrepreneurs se sont multipliés. En tant que micro-entreprise, la première preuve de la crédibilité de votre dossier réside dans l’ancienneté de votre exercice. Le domaine d’activité de votre microentreprise a également de l’importance : certains secteurs sont en effet porteurs et actifs, comme la serrurerie, la plomberie ou la maçonnerie. D’autres secteurs plus concurrentiels et ou saisonniers auront au contraire un impact négatif sur un dossier. Outre cet aspect, il faut également présenter une activité croissante ou du moins des pistes d’évolution prometteuses. L’indépendant, qui n’a pas de fiche de salaire, présente en lieu et place ses bilans. Il lui est d’autre part conseillé de prouver qu’il est toujours en quête d’évolutions pour améliorer et optimiser les rendements de son auto entreprise et surtout son chiffre d’affaires. L’observation de vos bilans va offrir de nombreux indices à votre banquier, qui notera surtout vos éventuels découverts professionnels et des dépenses importantes si elles existent.

Si certains salariés en CDI ainsi que les salariés de la fonction publique peuvent espérer contracter un prêt immobilier sans apport (ou avec un apport minime) cela s’avère plus difficile lorsqu’il s’agit d’un auto entrepreneur. De plus, pour l’établissement bancaire, l’apport personnel réduit drastiquement les risques de perte financière. Un micro entrepreneur, profil « à risque », peut donc contrebalancer la prise de risque du banquier grâce à un apport personnel important : il faut en effet tabler sur un apport d’au moins 10% du prix du bien lors de votre demande de prêt. En plus des bilans de sa micro- entreprise, vous devrez également fournir à votre établissement prêteur vos derniers avis d’impositions et trois à six relevés bancaires. Vous l’aurez compris : pour l’établissement bancaire, l’auto entrepreneur présente un profil à risque(s).

La peur de votre établissement bancaire est simple : que vos revenus chutent d’un coup et que vous ne soyez plus en capacité de rembourser votre emprunt. Emprunter à deux peut être un excellent moyen de réduire ce « risque » lié votre activité d’auto entrepreneur. Si votre conjoint ou conjointe est salarié en CDI, c’est un élément très positif sur lequel se reposer. Contracter une garantie emprunteur (ou assurance emprunteur) sera un passage obligé : cette assurance couvre l’emprunteur en cas de perte d’autonomie totale (voire partielle, selon les contrats) ou de décès. Si vous êtes en quête d’un prêt immobilier et que vous possédez déjà un logement, la banque pourra vous proposer une hypothèque dudit bien : c’est une garantie très solide, mais qui n’est pas sans risques pour l’emprunteur. Autre procédé pour « garantir » une dette : le nantissement ou le gage d’un bien non immobilier. Dernier point : n’oubliez pas qu’en tant qu’auto entrepreneur, vos biens personnels ne sont pas dissociés de ceux de votre entreprise. Ace Crédit apporte un accompagnement et suggère des démarches adaptées.

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Par ailleurs, les banques apprécient l’ancienneté et la croissance des revenus. L’exemple des bilans et des chiffres peut aider à démontrer une stabilité. L’assureur peut proposer des alternatives telles que la délégation d’assurance pour trouver des garanties mieux adaptées. Pour maximiser les chances d’obtention, le dossier doit contenir bilans comptables positifs, prévisionnels, avis d’imposition et relevés bancaires, ainsi qu’un flux de trésorerie clair distinguant finances personnelles et professionnelles. Le coût total du crédit et les taux seront influencés par la solidité du dossier et le niveau d’apport.

Régimes matrimoniaux et co-emprunt: ce qu’il faut savoir

Les personnes en couple ont, a priori, tout intérêt à emprunter ensemble dans le cadre d’un crédit et à se désigner comme co-emprunteurs. Un chef d’entreprise réalisant un prêt professionnel va typiquement souhaiter le souscrire en son nom propre, ou au nom de la personnalité morale de sa société. Un emprunt réalisé seul n’exclut pas la propriété commune du bien acheté. Si l’un des deux membres du couple a, par exemple, des revenus nettement plus élevés, il peut faire le choix d’assumer l’emprunt immobilier à lui seul.

Il est généralement possible pour un conjoint marié d’acheter sous son seul nom. Des nuances doivent cependant être apportées, car le régime matrimonial choisi par les deux époux joue un rôle fondamental. La communauté réduite aux acquêts est le régime par défaut pour de nombreux couples, impliquant une propriété commune des biens et dettes acquis pendant le mariage. En cas de dissolution du mariage, sa valeur devra être répartie entre les ex-époux. Le régime de la séparation de biens permet, lui, une indépendance plus grande sur les biens propres. La participation aux acquêts est un régime mixte qui peut aussi permettre certaines solutions ; toutefois, elle ne garantit pas automatiquement une exemption de solidarité sur les dettes.

Introduit par la loi du 15 novembre 1999, le pacte civil de solidarité (Pacs) est un régime relativement souple pour une personne souhaitant emprunter seule dans le cadre d’un prêt immobilier ou d’une autre forme de crédit. Les couples pacsés peuvent acquérir under indivision, chacun propriétaire à hauteur du financement apporté. Une personne pacsée est libre d’acquérir seule un patrimoine dans le cadre du régime de séparation de biens. En pratique, la souscription d’un prêt par un seul des partenaires peut entraîner des difficultés similaires à celles d’un couple marié. L’indivision est aussi possible pour des projets en commun entre amis ou partenaires.

Garanties, assurance et conseils pratiques

La souscription d’un prêt immobilier en freelance passe par des garanties et une assurance emprunteur adaptées. L’assurance emprunteur est obligatoire et doit couvrir au minimum le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Les indépendants doivent vérifier les conditions générales et privilégier des garanties adaptées à leur profil professionnel plutôt que des garanties destinées exclusivement aux salariés. La délégation d’assurance peut permettre de choisir un contrat sur mesure souvent moins cher et mieux adapté. Comparer les offres permet souvent de réaliser des économies substantielles sans compromis sur la qualité des garanties.

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Pour simuler votre prêt et optimiser votre dossier, tenez compte de votre revenu net imposable et appliquez l’abattement lié à votre régime fiscal (71%, 50% ou 34%). Ne retenez pas votre chiffre d’affaires brut pour estimer votre capacité d’emprunt. Le taux d’endettement maximal conseillé reste 35% des ressources, conformément aux recommandations du HCSF. En pratique: si vous gagnez 2 000 euros nets, vos charges ne doivent pas dépasser 700 euros. L’apport personnel recommandé est d’au moins 10% du montant du bien pour couvrir les frais de notaire et démontrer une capacité d’épargne.

Enfin, l’accompagnement par un courtier spécialisé peut être précieux: il connaît les banques susceptibles de prêter à des auto-entrepreneurs et peut retravailler votre chiffre d’affaires pour mettre en avant votre revenu net réel, optimisant votre capacité d’emprunt face aux analystes risques. Chez Helloprêt, par exemple, un accompagnement personnalisé et des partenaires bancaires ouverts aux freelances sont proposés.

Tableau - Comparaison entre les statuts du conjoint du chef d'entreprise

En pratique, le choix du statut du conjoint et le régime matrimonial influencent fortement les possibilités de financement et les garanties requises par la banque. Les banques cherchent à réduire le risque et privilégient des profils stables avec un apport et une protection suffisante.

Pour conclure, la banque peut accepter un crédit immobilier pour auto-entrepreneur avec co-emprunt conjugal en CDI, à condition d’un dossier solide et d’un apport suffisant. La séparation des flux financiers, une assurance emprunteur adaptée et une structure juridique bien choisie (par exemple SAS ou gestion via une holding) peuvent faciliter l’accès au financement. Ace Crédit et d’autres courtiers offrent l’accompagnement nécessaire pour optimiser les chances d’obtention.

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