Créer une Agence Immobilière en Auto-Entrepreneur : Les Étapes Essentielles

L’immobilier, un secteur en perpétuelle évolution, offre de nombreuses opportunités pour les entrepreneurs. Si vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier et vous hésitez entre créer une agence ou vous lancer en indépendant comme agent mandataire, il est important de valider la viabilité de votre projet et de connaître les étapes essentielles.

Bien qu’il soit impossible de devenir agent immobilier en micro-entreprise, il est en revanche tout à fait possible de devenir agent commercial immobilier avec le statut auto-entrepreneur. En effet, ces 2 activités se distinguent notamment par le fait que l’agent immobilier doit détenir la carte professionnelle (carte T). Ce n’est pas le cas pour l’agent commercial immobilier, qui lui intervient en tant que mandataire pour le compte d’une ou plusieurs agences immobilières.

Dans cet article, vous trouverez tout ce qu’il faut savoir pour devenir auto-entrepreneur dans l’immobilier : réglementation, démarches de création, charges à payer, etc.

Comment ouvrir une agence immobilière ? 🤔

Agent Immobilier vs. Agent Commercial : Quelles Différences ?

Avant toute chose, il est indispensable de faire la différence entre un agent immobilier et un agent commercial en immobilier. Il s’agit de 2 métiers bien distincts.

La profession d’agent immobilier a une réglementation bien spécifique. Un agent immobilier doit détenir une carte professionnelle (ou carte T). Ce dernier, généralement dirigeant d’une agence immobilière, sera alors habilité pour réaliser les actes juridiques relatifs aux biens immobiliers de ses clients. À ce titre, un agent immobilier ne peut pas opter pour le statut auto-entrepreneur.

En revanche, l’agent commercial immobilier n’a pas besoin de la carte T. Son activité consiste à intervenir en tant que mandataire pour un agent immobilier qui dirige une agence immobilière. Il est chargé de négocier et conclure les ventes avec les clients de l’agence, prospecter pour trouver de nouveaux biens à vendre, conseiller et accompagner les clients dans leur achat immobilier. À l’inverse de l’agent immobilier, il est tout à fait possible pour l’agent commercial dans l’immobilier d’opter pour le statut auto-entrepreneur.

Autre point qui distingue les activités : les clients de l’agent immobilier sont les acquéreurs ou les vendeurs de biens immobiliers, tandis que le client de l’agent commercial immobilier est l’agence immobilière pour laquelle il est mandataire.

Enfin, l’agent immobilier dépend de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) et est immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), alors que l’agent commercial immobilier devra s’adresser au Greffe du Tribunal de Commerce pour être inscrit au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC).

Bon à savoir : Généralement, l’agent commercial immobilier en auto-entreprise, ou négociateur immobilier, travaille dans un réseau de mandataires (comme SAFTI par exemple). Ces réseaux permettent d’être formé, de disposer des bons outils et logiciels, et d’être accompagné pour la communication.

L’activité d’agent commercial immobilier attire de plus en plus d’indépendants chaque année. La grande majorité des personnes qui se lancent dans cette activité optent pour le statut d’auto-entrepreneur pour démarrer.

Lire aussi: CDI et création d'entreprise

Les Qualités Essentielles pour Réussir en Tant qu'Auto-Entrepreneur dans l'Immobilier

Pour devenir un agent commercial en immobilier, plusieurs qualités sont essentielles :

Sens aigu de la vente et de la négociation : Vous devrez être à l’écoute de vos clients afin de bien comprendre leur besoin et attentes pour leur proposer les meilleurs biens.
Charisme et bon relationnel : Avoir du charisme et un bon relationnel augmentera vos chances de réussir, puisque ces atouts vous aideront à mettre en confiance les acheteurs potentiels.
Flexibilité et disponibilité : Vos clients préféreront certainement effectuer les visites en fin de journée, après leur journée de travail, ou les week-ends. Vous devrez donc vous adapter aux contraintes horaires de vos acquéreurs.
Organisation et autonomie : En effet, vous serez seul la plupart du temps, et vous aurez de nombreuses tâches à gérer : prospection de nouveaux biens à proposer à la vente, réponse aux questions des acheteurs potentiels, visites, négociations, relations avec l’agence immobilière ou le réseau de mandataires, etc.

Réglementation de l’Auto-Entrepreneur Agent Commercial Immobilier

Voici quelques précisions importantes sur la réglementation applicable à l’auto-entrepreneur dans l’immobilier.

Formation et Diplôme : Sont-ils Obligatoires ?

Contrairement à l’agent immobilier qui doit obligatoirement être titulaire d’un BTS ou d’une licence, l’activité d’agent commercial dans l’immobilier peut être exercée sans diplôme en tant qu’auto-entrepreneur.

Cependant, afin d’avoir les connaissances et compétences nécessaires pour réussir dans ce métier, il peut être opportun de suivre une formation. C’est la raison pour laquelle de nombreux agent commerciaux indépendants préfèrent travailler pour un réseau de mandataires qui leur proposera une formation.

Il est également important de se former pour bien connaître les règles juridiques particulières du secteur de l’immobilier. Enfin, n’oubliez pas que vous allez devenir indépendant, et donc chef d’entreprise. Vous aurez donc également des obligations comptables, fiscales, déclaratives et administratives. Si vous ne maîtrisez pas les différents aspects de la gestion d’une auto-entreprise, une formation sur ces sujets est vivement conseillée !

Bon à savoir : Bien qu’aucune formation ni aucun diplôme ne soit nécessaire pour créer un statut d’agent commercial immobilier auto-entrepreneur, il existe cependant une obligation de formation continue pour tous les professionnels de l’immobilier depuis le 1er avril 2016.

En effet, vous devrez suivre une formation continue de 14h par an (ou 42h sur 3 ans), en lien direct avec l’activité professionnelle d’agent commercial immobilier. Ces formations doivent porter sur la déontologie, le cadre juridique, économique et commercial, les domaines techniques (construction, urbanisme, transition énergétique, etc.), la non-discrimination dans l’accès au logement, etc.

L’Assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro)

Rares sont les activités pour lesquelles la souscription d’une assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro) est obligatoire. C’est pourtant bien le cas de l’auto-entrepreneur agent commercial immobilier pour lequel l’assurance RC Pro est obligatoire. Celle-ci le couvrira dans l’exercice de son activité, dans l’hypothèse où il causerait un préjudice ou un dommage à ses clients.

Il faudra d’ailleurs fournir une attestation d’assurance RC Pro afin d’obtenir la carte blanche de négociateur immobilier, carte professionnelle qui doit être détenue par les agents commerciaux en immobilier auto-entrepreneurs. Ne traînez donc pas, car sans assurance, vous n’aurez pas votre carte blanche de négociateur, et vous ne pourrez donc pas commencer votre activité !

Pour vous simplifier la tâche, nous avons sélectionné des assurances partenaires pour trouver l’assurance RC Pro qui vous convient.

L’Attestation de Collaborateur Immobilier ou « Carte Blanche de Négociateur »

L’agent commercial immobilier en micro-entreprise doit être titulaire d’une carte blanche de négociateur, également appelée « attestation de collaborateur immobilier ».

Les démarches pour obtenir votre attestation de collaborateur immobilier sont simples, puisqu’elles doivent être effectuées par votre mandant. C’est donc l’agence immobilière ou le réseau de mandataires indépendants avec lequel vous travaillez qui devra en faire la demande auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie. Vous devrez simplement remplir avec l’agence ou le réseaux une demande d’attestation d’habilitation via le cerfa n° 15315*01. Il faudra joindre à ce formulaire la copie de votre pièce d’identité ainsi que l’attestation d’assurance RC Pro (et un extrait de casier judiciaire si vous n’êtes pas de nationalité française).

Il ne faut pas confondre la carte blanche de négociateur avec la carte professionnelle d’agent immobilier (ou carte T). En effet, l’attestation de collaborateur immobilier permet à l’agent immobilier d’habiliter un agent commercial immobilier à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de l’agence.

Les Démarches pour Devenir Agent Commercial Immobilier en Auto-Entreprise

Les démarches de création d’un agent commercial en immobilier diffèrent un peu des démarches classiques de création d’une micro-entreprise. En effet, l’auto-entrepreneur agent commercial immobilier devra s’immatriculer au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC). On vous explique tout !

Bien Préparer le Dossier de Création de Votre Statut d’Agent Commercial Immobilier Auto-Entrepreneur

Pour devenir agent commercial immobilier en micro-entreprise, vous devrez déposer un dossier d’immatriculation au Greffe du Tribunal de Commerce. Mais avant de partir tête baissée dans les formalités administratives de création, assurez-vous d’avoir toutes les pièces justificatives nécessaires ! Voici la liste des documents à fournir :

Le contrat de mandat avec l’agence immobilière ;
La copie de votre pièce d’identité ;
Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation ;
Un justificatif de domicile ;
Et enfin l’attestation d’assurance Responsabilité Civile Professionnelle.

Avant d’entamer les démarches d’immatriculation auprès du greffe, vous devrez au préalable signer votre contrat d’agent commercial immobilier avec l’agence immobilière ou avec le réseau de mandataires.

Enfin, n’oubliez pas que pour obtenir votre attestation de collaborateur immobilier, il faudra au préalable souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. Ne tardez donc pas à contacter les assureurs pour obtenir rapidement votre attestation d’assurance RC Pro !

L’Immatriculation au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) de l’Auto-Entrepreneur dans l’Immobilier

Votre dossier est bien ficelé ? Il est donc maintenant temps de procéder à votre inscription au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) pour enfin avoir le statut d’auto-entrepreneur agent commercial immobilier !

Pour cela, vous allez devoir remplir un formulaire de création, légèrement différent de celui d’une auto-entreprise classique. C’est le formulaire AC0 (cerfa 13847*10) qui vous permettra de déclarer la création de votre statut d’agent commercial immobilier en micro-entreprise. Il faudra ensuite l’envoyer à votre Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent : le greffe du tribunal de commerce.

Vous pouvez effectuer les démarches en ligne, sur les sites officiels Guichet-Entreprises ou Infogreffe. Mais attention à ne pas faire d’erreur, au risque de passer à côté du statut avantageux de l’auto-entreprise ! En effet, il faudra être vigilant et cocher les bonnes cases sous peine de ne pas être inscrit en tant qu’auto-entrepreneur.

Contrairement à la création d’une auto-entreprise classique qui peut se faire gratuitement, l’inscription au RSAC est payante. Les coûts d’inscription sont d’environ 25€.

Bon à savoir : Plusieurs choix importants doivent être effectués lors de la création de votre auto-entreprise dans l’immobilier. Un mauvais choix pourrait vous coûter cher avec une augmentation de vos impôts ou des cotisations sociales plus importantes à payer par exemple.

Pour éviter les erreurs et vous garantir de réduire au maximum le montant de vos différentes charges sociales et fiscales, il est fortement recommandé de vous faire accompagner dans vos démarches de création.

La Demande d’ACRE pour Réduire le Montant des Charges Sociales

Si vous êtes éligible à l’Aide à la Création ou à la Reprise d’Entreprise, ou ACRE, vous pouvez bénéficier d’une exonération partielle de cotisations sociales pendant les 12 premiers mois d’activité. En effet, votre taux de cotisations sociales sera divisé par 2 et sera de 12,3% de votre chiffre d’affaires au lieu de 24,6%.

Pour pouvoir prétendre à cette aide, il faut remplir l’un des critères précisés sur le formulaire de demande d’ACRE. Si c’est votre cas, vous devrez constituer un dossier de demande d’ACRE en remplissant le formulaire ACRE et en y joignant tous les justificatifs nécessaires. Vous devrez ensuite transmettre votre demande d’ACRE à l’URSSAF dans les 45 jours qui suivent le dépôt de votre dossier d’immatriculation au Greffe du Tribunal de Commerce.

La Réception de Votre Numéro SIRET et de Vos Extraits Kbis

Suite à votre immatriculation au RSAC, le tribunal de commerce vous enverra par courrier votre extrait Kbis. En général, il faut compter entre 5 à 15 jours pour recevoir votre extrait Kbis d’auto-entrepreneur agent commercial immobilier. Dans certains cas, cela peut prendre jusqu’à 30 à 45 jours.

Vous recevrez également par courrier de l’INSEE votre avis de situation au répertoire Sirene. Vous retrouverez sur ce document vos numéros SIREN et SIRET, ainsi que votre code APE qui devrait normalement être le « 68.31Z - Agences immobilières ».

La Demande d’Habilitation pour Recevoir la Carte Blanche de Négociateur Immobilier

Après avoir reçu votre n° SIRET et votre Kbis d’auto-entrepreneur agent commercial immobilier, il vous faudra obtenir votre carte professionnelle de négociateur immobilier. Cette demande d’habilitation sera faite avec l’agence immobilière ou avec votre réseau de mandataires avec lequel vous travaillez.

Avant de pouvoir transmettre votre dossier à la CCI, il faudra au préalable souscrire une assurance Responsabilité Civile Professionnelle. En effet, une attestation d’assurance RC Pro doit être f...

Les Avantages du Statut d'Auto-Entrepreneur

Un agent commercial immobilier est un professionnel indépendant qui facilite les transactions immobilières, telles que l’achat, la vente, ou la location de biens. L’immobilier, un secteur en perpétuelle évolution, offre de nombreuses opportunités pour les entrepreneurs.

Fiscalité avantageuse : l’auto-entrepreneur bénéficie d’une fiscalité simplifiée basée sur le chiffre d’affaires annuel réalisé.
Indépendance : l’agent commercial auto-entrepreneur conserve une certaine indépendance dans la gestion de son emploi du temps et de ses activités tout en bénéficiant du support d’un mandant.
Pas de charges sociales si pas de revenus : en cas d’absence de revenus, l’auto-entrepreneur n’a pas à payer de charges sociales.
Pas de TVA : en tant qu’auto-entrepreneur, vous êtes généralement dispensé de la TVA de l’auto-entrepreneur.
Accès aux allocations chômage : l’auto-entrepreneur peut conserver ses allocations chômage s’il remplit les conditions requises.
Possibilité de cumuler avec d’autres activités : en tant qu’auto-entrepreneur, il est possible de cumuler cette activité avec d’autres sources de revenus.
Validation de trimestres de retraite : le statut d’auto-entrepreneur permet de valider des trimestres de retraite en s’acquittant forfaitairement des charges sociales.

Les Limites du Statut d'Auto-Entrepreneur

Soyez conscient des limites de chiffre d’affaires annuel pour le statut d’auto-entrepreneur. Si vous dépassez ces limites, vous devrez changer de régime.

Bon à savoir : Dans le cadre de cette activité, classée comme prestation de services, vous devez maintenir votre chiffre d’affaires annuel hors taxes en dessous de 77 700 euros.

Les Modifications du Régime des Micro-Entrepreneurs

Des changements significatifs ont affecté le régime des micro-entrepreneurs, influant sur plusieurs facettes de leurs activités. Les modifications apportées à l’aide aux créateurs et repreneurs d’entreprise (ACRE) incluent la réduction de la durée de bénéfice de l’ACRE pour les nouveaux bénéficiaires, passant de trois ans à un an.

Une autre modification active est celle concernant le prélèvement libératoire de l’impôt sur le revenu, qui offre aux micro-entrepreneurs la possibilité de choisir ce système sous certaines conditions. Le revenu fiscal maximum pour être éligible à ce prélèvement libératoire est désormais de 27 519 € par part.

Pour les années 2023, 2024 et 2025, les seuils de chiffre d’affaires ont subi des ajustements. Concernant les activités d’achat-revente et de fourniture de logement (micro-BIC), les autorités ont relevé le seuil à 188 700 €.

Quel Statut Choisir pour un Agent Immobilier Indépendant ?

Le choix du statut juridique impacte fiscalité, gestion et responsabilité. Voici les options possibles :

Micro-entreprise : Une option simple et accessible, idéale pour démarrer, avec des charges sociales réduites. Cependant, elle est limitée en chiffre d’affaires et ne permet pas de déduire les frais professionnels.
Entreprise Individuelle (EI) ou EIRL : Offre plus de flexibilité et permet une meilleure gestion des charges, tout en protégeant partiellement le patrimoine personnel.
SASU ou EURL : Si l’agent veut se développer et embaucher, créer une SASU ou une EURL peut être plus intéressant. Ces formes permettent d’optimiser la fiscalité et d’accroître la crédibilité auprès des clients et des banques.

La micro-entreprise est une option simple et accessible, idéale pour démarrer, avec des charges sociales réduites. Cependant, elle est limitée en chiffre d’affaires et ne permet pas de déduire les frais professionnels.

L’Entreprise Individuelle (EI) ou l’EIRL offre plus de flexibilité et permet une meilleure gestion des charges, tout en protégeant partiellement le patrimoine personnel.

Si l’agent veut se développer et embaucher, créer une SASU ou une EURL peut être plus intéressant. Ces formes permettent d’optimiser la fiscalité et d’accroître la crédibilité auprès des clients et des banques.

Quel est le Salaire d'un Agent Immobilier Indépendant ?

Un agent immobilier indépendant est payé à la commission sur chaque transaction réalisée. S’il travaille sous mandat d’un réseau ou d’une agence, il touche entre 50 et 80 % des honoraires facturés. S’il exerce avec sa propre carte professionnelle, il perçoit 100 % des commissions, mais doit gérer ses frais professionnels. Ses revenus varient selon le nombre de ventes et la région où il exerce.

Agent Commercial Immobilier BIC ou BNC ?

Un agent commercial immobilier relève du régime des BNC (Bénéfices Non Commerciaux), car il exerce une activité de prestation de services sous mandat, sans acheter ni revendre de biens. Le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s’applique aux activités commerciales comme l’achat-revente ou la location meublée, ce qui ne concerne pas les agents commerciaux immobiliers.

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