La Franchise en Prêt Immobilier : Tout ce que Vous Devez Savoir

Lors de la souscription d’un prêt immobilier, l’emprunteur peut demander un délai de remboursement différé de son crédit. Ainsi, il bénéficie d’une période supplémentaire pour s’acquitter de sa première mensualité. On appelle cette période de différé « franchise ». Commencer à rembourser son crédit immobilier plus tard est possible. Pour cela il faut demander à la banque un crédit à remboursement différé. C’est ce qu’on appelle la franchise. On vous explique, c’est parti !

1. La Franchise : Dans Quels Cas Peut-on Différer le Remboursement ?

La franchise consiste à différer le début de remboursement du prêt, donc le début des mensualités. Elle s’applique dans les cas où le bien pour lequel vous avez demandé le prêt n’est pas habitable tout de suite.

Dans quels cas fait-on une franchise ?

Généralement, la franchise concerne les achats dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif :

• Pour les achats dans le neuf (VEFA, Construction de maison individuelle), le logement n’est pas habitable dès le début du financement : il peut se passer des mois ou même des années entre les premiers appels de fond et la livraison du bien.
• Pour les achats dans l’ancien, il arrive souvent que de gros travaux soient nécessaires avant de pouvoir emménager. Dans un premier temps, vous ne pouvez donc pas emménager dans votre nouveau bien.
• Dans le cas d’un investissement locatif, la franchise vous autorise à ne commencer le remboursement du prêt qu’une fois que le logement concerné peut accueillir un locataire.

Généralement, la banque accepte une franchise de maximum six mois dans ces cas là. Pour finir, il n’est pas impossible d’obtenir une franchise pour un achat dans l’ancien sans travaux, mais cela reste exceptionnel.

Les Achats Dans le Neuf

Lorsque vous achetez en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement), le logement n’est pas habitable lors du déblocage des fonds. Il en va de même pour une construction de maison individuelle. Dans tous les cas, plusieurs mois, voire des années, peuvent s’écouler entre le début du financement et la livraison du bien.

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Les Achats Dans l’Ancien

Certains biens immobiliers anciens peuvent nécessiter des travaux importants avant de pouvoir y emménager. Là encore, il peut se passer plusieurs mois pour que le logement soit parfaitement habitable. C’est donc l’occasion idéale pour demander une franchise auprès de votre banque, et profiter de ce délai pour préparer votre trésorerie.

L’Investissement Locatif

La franchise peut également s’appliquer dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, il vous sera possible de commencer le remboursement de la première mensualité quand le logement pourra recevoir vos locataires.

Bon à savoir : Il est possible d’obtenir une franchise lors de l’achat d’un bien ancien sans travaux. Cependant, rares sont les banques qui l’autorisent.

Quels Avantages à la Franchise ?

Dans tous les cas, vous pouvez mettre la franchise en place entre la date d’achat du bien et celle de la fin des travaux. Vous empruntez mais ne commencez à rembourser que plus tard, quand les travaux sont finis. Alors, pourquoi c’est top ?

Sans cette franchise, l’emprunteur devrait cumuler les charges :

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• la mensualité du crédit pour le nouveau logement
• les coûts éventuels liés au logement précédent.

Cette situation est rarement soutenable pour les emprunteurs et viendrait sérieusement entamer le taux d'endettement : les banques le comprennent (ouf !) et elles acceptent la franchise sans difficulté.

La franchise en crédit immobilier présente un certain nombre d’avantages non négligeables. Le premier étant la possibilité de rembourser les mensualités une fois les travaux terminés. Mais en quoi est-ce bénéfique pour l’emprunteur ?

Autre avantage de la franchise : elle vous permet de remettre à flot votre trésorerie lorsque vos travaux sont terminés avant la date prévue. En effet, vous disposez d’un laps de temps durant lequel vous profiterez des atouts de la franchise sans dépenser de l’argent. Grâce à ce délai, vous pouvez préparer votre trésorerie pour le remboursement de votre emprunt.

2. Franchise Partielle ou Franchise Totale ?

En fonction de la capacité de remboursement et des préférences de l’emprunteur, la franchise peut être partielle ou totale.

La différence entre les deux types de franchise porte sur la gestion des intérêts intercalaires, c’est-à-dire les intérêts sur les fonds débloqués avant la livraison du bien.

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Franchise Partielle

Avec une franchise partielle, vous payez les intérêts dès le premier déblocage des fonds, tous les mois : seul le remboursement du capital est différé. A l’inverse, avec une franchise totale vous payez également les intérêts intercalaires de manière différée. Comment faire votre choix ? Retenez d’abord que la franchise totale a pour but d’alléger au maximum les sommes à payer avant la livraison du bien, mais cet avantage a un coût : le différé sur les intérêts intercalaires génère des intérêts en plus ... des intérêts sur les intérêts finalement !

La franchise partielle s’adresse aux emprunteurs qui souhaitent réduire au maximum leurs charges avant la livraison définitive du logement. Dans le détail, elle consiste à rembourser les intérêts tous les mois à compter du premier déblocage des fonds. Autrement dit, le remboursement différé ne concerne que le capital.

Franchise Totale

Dans le cas d’une franchise totale, le paiement des intérêts intercalaires peut se faire de deux façons :

• soit vous les payez d’un coup à la livraison du bien
• soit ils s’ajoutent au capital total financé et vous les payez sur toute la durée du prêt.

La deuxième option est un avantage pour votre trésorerie dans un premier temps, mais n’oubliez pas que votre capital est alors plus important pendant toute la durée du prêt, ce qui génère des intérêts plus élevés.

Pour faciliter la gestion de votre trésorerie, la franchise totale est une solution intéressante. Elle vous donne la possibilité de payer les intérêts intercalaires soit :

• En une seule fois lors de la livraison effective du logement ;
• En les ajoutant au coût total du crédit.

Dans les deux cas, la franchise totale implique un capital total plus important. Plus celui-ci est élevé, plus les intérêts pèseront lourd sur vos mensualités.

Qu’à cela ne tienne, le choix du type de franchise dépend de vos besoins. Si vous souhaitez avoir plus de souplesse en matière de trésorerie, la franchise totale sera plus avantageuse. Inversement, la franchise partielle se présente comme une meilleure option si votre besoin est axé sur les liquidités.

3. La Franchise : Un Moyen de Générer de la Trésorerie

Vous bénéficiez d’une franchise et les travaux dans votre nouveau bien immobilier se sont terminés plus tôt que prévu ? Souriez, vous êtes gagnant ! Cette situation vous permettra de dégager de la trésorerie avant d’entrer dans la période de remboursement de votre emprunt.

Pendant ce laps de temps, vous ne payez pas les charges des travaux (désormais terminés), peut-être même le coût de votre ancien logement non plus (si vous avez pu emménager) et la banque attend le remboursement du capital plus tard.

C’est une période où votre trésorerie devrait mieux se porter et vous pourrez entrer plus sereinement dans la prochaine étape de votre emprunt : rembourser l’argent à la banque. Que dire d’autre à part que le crédit à remboursement différé vous aura bien rendu service ? 🙂

N’hésitez pas à demander aux artisans ou à l’architecte chargés des travaux de concevoir un plan très conservateur sur les délais. Puis veillez à ce que les délais annoncés soient effectivement battus dans l’idée de gagner du temps. Si c’est un investissement locatif, vous pourrez même percevoir des loyers avant de commencer à rembourser le prêt : royal !

L'Assurance Emprunteur et le Délai de Franchise

Dans le domaine des assurances, la couverture des garanties et leur indemnisation sont régies par plusieurs délais de prise en charge. Le délai de franchise en fait partie. Dans l’ordre chronologique d’une assurance de prêt, il succède au délai de carence. La déclaration d’un sinistre permet de le déclencher. Une fois son délai dépassé, commence l’indemnisation.

Fonctionnement du délai de franchise

Comme toutes les assurances, l’assurance emprunteur dispose de franchises. Cependant, on ne parle pas ici de franchises exprimées en euros, mais en nombre de jours. Ce délai est très important, puisqu’il conditionne directement la date d’indemnisation de l’assuré. C’est à l’issue de ce délai que les mensualités du prêt seront prises en charge par l’assurance.

Prenons l’exemple d’une garantie ITT avec un délai de franchise de 30 jours : l’assurance ne prendra en charge le remboursement des mensualités du prêt qu’à partir du 31e jour suivant la déclaration du sinistre.

Pourquoi la mise en place de ce délai ?

Pour rappel, le délai de franchise débute dès la déclaration d’un sinistre qui peut entraîner une invalidité, une incapacité ou encore une perte d’emploi. En fonction du dossier, la situation peut être complexe. Le délai de franchise permet d’analyser le dossier avant de vous indemniser.

Délai de Carence vs Délai de Franchise

Le délai de carence commence dès la signature du contrat. Pendant une période d’un à douze mois, vous n’êtes pas couvert. Ce qui signifie que si un sinistre survient pendant cette période, vous n’êtes pas indemnisé. Le délai de carence est à l’appréciation de chaque assureur.

Le délai de franchise est la période qui coule entre le moment de la déclaration du sinistre et le début de l’indemnisation.

Exemple de Délais de Carence et de Franchise

Prenons l’exemple de la garantie perte d’emploi. Le délai de carence est de 60 jours et le délai de franchise 90 jours. Par conséquent, vous serez couvert à compter du 61e jour. Si le sinistre intervient après ce délai, l’indemnisation débutera une fois les 90 jours révolus.

Vous déclarez une ITT qui vous met à l’arrêt pendant plusieurs mois. Vous faites la déclaration du sinistre auprès de votre assureur. Après examen de votre dossier, l’assureur procède à l’indemnisation en prenant en charge les mensualités de votre crédit.

Étant donné que le délai de franchise débute au moment de la déclaration du sinistre, il n’empêche pas la prise en charge. Avec le délai de carence, la situation est différente. Si le sinistre se déclare pendant le délai de carence, il n’y a aucune indemnisation.

Conséquences du non-paiement des primes

Même si vous n’êtes pas indemnisé pendant le délai de franchise, vous devez vous acquitter du règlement des primes de votre contrat. La situation est identique pendant le délai de carence. Vous n’êtes pas couvert pour certaines garanties pendant cette période d’un ou plusieurs mois. Si vous n’honorez pas le paiement de vos primes, l’assureur peut résilier votre contrat.

La Négociation des Délais de Franchise

Les délais de franchises de l’assurance emprunteur peuvent être modulables : l’assuré peut donc choisir d’être indemnisé plus rapidement, mais en contrepartie le coût de son assurance sera plus élevé. Autrement dit, le délai de franchise est à la discrétion de l’assureur. Un emprunteur peut demander la réduction de sa durée. Mais, il doit s’attendre à une augmentation de ses cotisations. Notez qu’il en est de même avec le délai de carence. Chaque assureur fixe ses délais de carence.

La Délégation d'Assurance

C’est un dispositif qui vous permet de changer d’assurance emprunteur. Jusqu’en 2001, date de la loi Murcef, les banques imposaient aux emprunteurs leur contrat d’assurance groupe. Depuis cette loi, vous avez la liberté de choisir votre contrat. En deux décennies, le cadre réglementaire de la délégation d’assurance s’est renforcé grâce aux lois Lagarde et Lemoine. De même, le législateur a assoupli les règles de résiliation de contrat. L’objectif étant de choisir un contrat d’assurance de prêt adapté à votre situation.

Pour bénéficier d’une délégation, la condition est de choisir des garanties équivalentes à votre contrat initial. Lors de l’offre de prêt, la banque vous remet une fiche standardisée d’information (FSI). Vérifiez le délai de franchise de chaque garantie, notamment l’ITT.

Tableau Récapitulatif : Franchise Partielle vs Totale

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