Procédure de vente aux enchères judiciaires de fonds de commerce : rôle et importance de l’avocat

L’acquisition d’un bien immobilier aux enchères judiciaires est une démarche qui peut s’avérer très avantageuse. En effet, elle offre l’opportunité de réaliser de “bonnes affaires”. Cependant, cette procédure spécifique, que la loi encadre strictement, requiert obligatoirement l’intervention d’un avocat. Une connaissance précise de son déroulement est également indispensable.

Définition et champs d’application

La vente aux enchères immobilières désigne la vente d’un bien immeuble, qui a la particularité d’être vendu publiquement et attribué au plus offrant. Lorsque l’on parle d’une vente aux enchères « judiciaire », cela signifie que l’enchère se déroule uniquement devant des Tribunaux Judiciaires, et que sa procédure fait l’objet d’un encadrement juridique spécifique. Les biens proposés aux enchères judiciaires proviennent uniquement de saisies immobilières, de mises en liquidation ou encore d’un partage judiciaire tel que ce peut être le cas dans le cadre d’un divorce.

Cas d’intervention : saisie, licitation et liquidation judiciaire

La vente aux enchères immobilières intervient dans les 3 cas suivants : vente judiciaire à la suite de saisie immobilière, vente sur licitation, vente suivant liquidation judiciaire. Lorsqu’une entreprise tombe en liquidation judiciaire, le but de la procédure est d’organiser la vente des actifs de l’entreprise en difficulté pour désintéresser au maximum les créanciers, selon un ordre prévu par la loi. En quelque sorte, le but de la liquidation judiciaire est de permettre la « vente aux enchères » du fonds de commerce.

Publicité et accès à l’information

Des portails spécialisés en ligne (comme Licitor) et des journaux d’annonces légales publient les annonces de ventes aux enchères, qui sont également affichées au greffe du Tribunal Judiciaire. De plus, la publicité est souvent assurée sur les sites immobiliers classiques. La vente aux enchères immobilières fait l’objet d’une publication, pour faire connaître aux tiers les biens pouvant faire l’objet d’une acquisition. La publication a lieu sur internet, dans les journaux d’annonces légales ou encore dans les journaux quotidiens. Ces publications font état de la mise à prix de départ, des heures de visite du bien et la date de début des enchères.

Le Cahier des Conditions de Vente : document essentiel

Ce document est la « bible » de la vente. Il est essentiel que votre avocat et vous-même l’étudiez en détail. Le cahier des conditions de vente est déposé au greffe du tribunal et disponible chez l’avocat poursuivant. Il contient des informations cruciales : l’origine de propriété, la désignation complète du bien, les diagnostics techniques, les informations d’urbanisme, ou encore les conditions d’occupation du bien. Négliger l’audit du Cahier des Conditions de Vente (CCV) : C’est le piège numéro un.

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Visites et constat d’état

Le commissaire de justice organise systématiquement une ou plusieurs visites. Cette étape est incontournable pour apprécier l’état réel du bien. Il s’agit d’une visite d’une heure généralement dans les 15 jours précédant la vente. La date de la visite est indiquée sur l’affiche de vente. Il est inutile de vous inscrire et vous pouvez sans problème, en cas d’empêchement, demander une personne de confiance d’y aller à votre place. Un PV descriptif, établi par un Huissier de Justice, éventuellement un rapport d’expertise, ainsi que des diagnostics immobiliers, intégrés au dossier de vente permettent de bénéficier d'informations complémentaires.

Représentation obligatoire par un avocat

Pour participer à une vente aux enchères immobilières, la représentation par un avocat est obligatoire. Selon l’article R322-40 du Code des procédures civiles d’exécution, les enchères doivent être portées par un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie. Un particulier ne peut enchérir seul sans représentation d’avocat. Vous ne pouvez pas enchérir personnellement. Ainsi, seul un avocat inscrit au barreau du tribunal compétent peut porter les enchères en votre nom.

L’avocat que vous mandatez pour enchérir doit être inscrit au barreau du Tribunal Judiciaire qui organise la vente. Cette règle est incontournable. L’avocat, en sa qualité d’intermédiaire, s’assure que toutes les conditions légales sont réunies pour la validité de la vente. L’avocat en ventes aux enchères immobilières a donc un rôle crucial qui repose sur une véritable expertise auprès du futur acquéreur.

Mandat et vérifications préalables

Avant toute vente, un mandat spécifique doit être rempli par le client (particulier ou personne morale). L’avocat doit s’assurer de l’identité de son client, de sa situation juridique, et s’il s’agit d’une personne morale, de la réalité de son existence, de l’étendue de son objet social et des pouvoirs de son représentant. L’avocat ne peut porter d’enchères pour des personnes qui sont en conflit d’intérêts. L’avocat ne peut notamment porter d’enchères pour un même bien pour le compte de plusieurs mandants.

Documents et garanties à fournir avant l’audience

Avant une vente aux enchères immobilières, un certain nombre de documents doivent être mis à la disposition de l’avocat, pour qu’il puisse constituer un dossier. Pour les personnes physiques : une carte nationale d’identité, passeport, livret de famille, justificatif de domicile. Pour les personnes morales : un extrait Kbis, statuts de la société. Une attestation de non-condamnation pénale.

Il est également impératif de justifier de disponibilités en trésorerie ou d’un accord de principe bancaire pour le montant maximal de l’enchère. De plus, il est obligatoire de remettre avant toute audience, un chèque de banque représentant 10% du montant de la mise à prix. Ce chèque représente 10% de la mise à prix (avec un minimum légal de 3 000 euros) et doit être libellé à l’ordre de la CARPA / ou bâtonnier selon les spécificités du barreau. Si vous n’emportez pas l’enchère, l’avocat vous restituera ce chèque sans frais.

Déroulement de l’audience et règles des enchères

La vente aux enchères immobilières prend pour point de départ la mise à prix. Chaque enchère couvre celle qui la précède. L’article R.322-45 du code des procédures civiles d’exécution précise que "les enchères sont arrêtées lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère". Contrairement à une idée reçue, la vente aux enchères judiciaire ne se fait pas “à la bougie”, mais avec un système de chronomètre de 90 secondes : à chaque nouvelle mise, le chrono repart. La dernière enchère proposée emporte adjudication. Les enchères se déroulent généralement de manière rapide. Le juge ouvre l’audience et les avocats mandatés portent successivement les enchères.

Chaque enchère engage son auteur, sans qu’il puisse se rétracter. La contestation relative à la validité des enchères est formée verbalement à l'audience, par ministère d'avocat. Le fait, dans une adjudication publique, par dons, promesses, ententes ou tout autre moyen frauduleux, d'écarter un enchérisseur ou de limiter les enchères ou les soumissions, est puni de six mois d'emprisonnement et de 22 500 euros d'amende.

Adjudication, surenchère et paiement

Si personne ne surenchérit pendant 90 secondes, la dernière personne à avoir enchéri est déclarée « adjudicataire ». L’audience est publique, mais seul votre avocat peut intervenir. Si vous êtes l’adjudicataire, vous disposez d’un délai de deux mois pour régler le prix de vente. Pendant les dix jours suivant l’audience, un risque de « surenchère » existe. Toute personne peut en effet proposer une offre supérieure d’au moins 10% au prix d’adjudication.

La surenchère est formée sous la constitution d’un avocat postulant près le Tribunal compétent dans les dix jours qui suivent la vente forcée. La surenchère est égale au dixième au moins du prix principal de vente. Elle ne peut être rétractée. En cas de pluralité de surenchérisseurs, les formalités de publicité seront accomplies par l’avocat du premier surenchérisseur. A l’issue de la nouvelle audience d’adjudication fixée par le Juge, l’acquéreur sur surenchère doit régler les frais de la première vente en sus des frais de son adjudication sur surenchère.

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Une fois le prix intégralement payé, le jugement d'adjudication constitue votre titre de propriété. Votre avocat le fera publier au service de la publicité foncière. C’est ce jugement qui vous permettra d’obtenir les clés et, si le bien est occupé, de faire procéder à l’expulsion. Il n’est qu’une fois que le paiement du prix de vente a eu lieu que le procès-verbal d’adjudication fait l’objet d’une publication au centre de publicité foncière.

Frais et conséquences d’une défaillance

De nombreux frais s’ajoutent au prix de vente : les frais du droit d’enregistrement représentant environ 5-6% du prix d’adjudication, les frais de poursuite, c’est-à-dire les frais rendus nécessaires pour organiser la vente, comme les frais d’affichage d’huissier qui s’élèvent en moyenne à 8000 euros, les frais de publication du titre de propriété, les émoluments dû à l’avocat, les frais de la taxe des services fiscaux, pour mettre à jour le changement de propriétaire du bien immobilier. Ces frais sont payés en priorité en sus du prix.

En cas de défaillance dans le règlement des sommes dues, le montant garanti par le chèque de banque sera consigné entre les mains du Bâtonnier et acquis au créancier poursuivant la vente. Vous perdrez donc cette somme. Si l’adjudicataire ne consigne pas le prix de vente, la vente est résolue de plein droit et celui-ci ne sera pas remboursé des frais exposés. Dans cette hypothèse, le bien est alors remis en vente aux enchères dans le cadre d’une nouvelle audience d’adjudication, dans un délai allant de deux à quatre mois suivant la résolution de la vente. Si le prix de la nouvelle vente forcée est inférieur à celui de la première, l’enchérisseur défaillant sera contraint au paiement de la différence, et conservera à sa charge les frais taxés lors de la première audience de vente.

Rôle technique et juridique de l’avocat après adjudication

Lorsqu'on parle d’avocat vente aux enchères, on pense souvent à un simple représentant chargé d’enchérir. Mais en réalité, le rôle du professionel dépasse largement ce cadre. Une fois l’adjudication prononcée, l’avocat prend le relais, comme le ferait un notaire dans une vente classique. Il s’assure que les conditions de règlement sont respectées et que les droits de mutation sont acquittés auprès du Trésor public. Il s’occupe de la publication du jugement d’adjudication à la publicité foncière et du suivi avec le greffe. En l’absence de notaire, c’est l’avocat qui s’occupe notamment de la publication du jugement d’adjudication à la publicité foncière, du suivi avec le greffe, et de la notification du jugement. Ces frais sont laissés à l’appréciation de chacun et sont automatiquement intégrés aux frais à régler après l’adjudication.

Particularités liées à la liquidation judiciaire et au fonds de commerce

La liquidation judiciaire implique souvent la vente du fonds de commerce qui comprend les stocks, l’enseigne, la clientèle, le bail. La liquidation judiciaire a pour but de vendre ou de « réaliser » tous les biens qui constituent l’actif de la société afin de désintéresser les créanciers. La liquidation judiciaire peut se faire de plusieurs façons : la vente de gré à gré et la vente aux enchères. La vente aux enchères est nécessairement publiée dans des journaux d’annonces légales et des journaux locaux. Tout participant doit être représenté par un avocat qui portera ses enchères. Le liquidateur fixe un délai pour recevoir les offres des candidats intéressés. Ce délai est indiqué dans son annonce légale.

Offres de reprise et formalisme

Le candidat interessé par la reprise d’une entreprise en liquidation judiciaire devra remettre son offre en mentionnant notamment : son identité (copie carte d’identité, K BIS pour les personnes morales), l’actif dont la reprise est envisagée, le prix proposé avec, le cas échéant, ventilation entre les éléments corporels et incorporels, les modalités de paiement, un justificatif de solvabilité à hauteur du prix. L'offre de reprise répond à un formalisme particulier : il est conseillé d'être assisté par un avocat spécialisé en vente aux enchères, avocat spécialisé en procédure collective, afin de pouvoir préparer votre offre.

Le repreneur ne connaît pas les autres candidats. C’est en ce sens qu’il s’agit d’une vente aux enchères particulières : celui qui gagne est celui qui fait l’offre de prix la plus élevée sans toutefois connaître le prix des autres repreneurs. Les offres sont normalement remises sous pli cacheté, souvent entre les mains d’un huissier de justice. Certains tribunaux permettent aux candidats de pouvoir améliorer leur offre à la dernière minute, même si cette pratique est quelque peu contestée.

Dettes, salariés et clauses particulières

En principe, le repreneur d’une entreprise en liquidation judiciaire ne reprend pas le passif. Toutefois, il peut dans certains cas reprendre les dettes de loyer si le bail contient une clause de solidarité inversée. Attention toutefois : en cas de reprise du fonds de commerce (ou du droit au bail) le candidat repreneur peut, dans certains cas, être contraint de reprendre l’arriéré locatif, si le bail renferme ce que l’on appelle une « clause de solidarité inversée ». Ces clauses ont été mises en place précisément pour tenter de protéger le bailleur en cas de procédure collective.

Contrairement à la cession d’entreprises en redressement judiciaire, il n’y a pas de reprise des salariés en liquidation judiciaire sans poursuite d’activité. La question du maintien des salariés ne se pose même pas en cas de reprise du fonds de commerce, le liquidateur ayant licencié le personnel. Attention toutefois : les salariés licenciés dans le cadre d’une liquidation judiciaire bénéficient d'une priorité de réembauchage dans les conditions prescrites aux articles L1233-43 et L1233-45 du Code du travail.

Opportunités et risques

Les ventes aux enchères judiciaires offrent des opportunités pour acquérir des biens immobiliers à des prix souvent inférieurs au marché. Contrairement à une idée répandue, enchère ne rime pas forcément avec « bonne affaire ». Il existe toutefois une exception notable. Les biens qui ont fait l’objet d’une saisie judiciaire peuvent être mis à prix 20 à 30% en dessous de leur valeur de marché pour attirer les enchérisseurs. La vente aux enchères dans sa version traditionnelle est une vente ouverte au public, au cours de laquelle un bien est vendu au plus offrant. Mais ce type de procédure reste technique, avec un cadre légal strict.

La procédure de vente forcée, bien que très encadrée, n’est pas à l’abri de contestations. Une partie peut tenter de suspendre la vente en formant un recours. Cependant, si les juges estiment la demande « manifestement abusive », ils peuvent condamner l’auteur à verser des dommages et intérêts. Les contestations ne garantissent pas l’arrêt de la procédure. Il est vivement conseillé de se faire accompagner d'un conseil compétent en la matière avant de former son offre de reprise.

Conseils pratiques pour l’acquéreur

Soyez bien certain d’avoir les fonds en votre possession et assurez-vous de la qualité du bien que vous désirez acquérir.
Étudiez minutieusement le Cahier des Conditions de Vente avec votre avocat.
Préparez les documents d’identification, justificatifs et le chèque de consignation de 10% de la mise à prix (minimum 3 000 €).
Choisissez un avocat habitué à ces ventes, inscrit au barreau du tribunal compétent et expérimenté en ventes judiciaires et procédures collectives.
Anticipez les frais annexes (droits d’enregistrement, frais de poursuite, émoluments, publications) et le délai de paiement de deux mois.

Modalités pratiques après adjudication et formalités de cession

Une fois que le candidat repreneur a été désigné par le tribunal, la vente est parfaite. Il ne reste plus qu'à rédiger les actes de cession. Sur ce point, la vente judiciaire ressemble à une vente classique, avec un acte de cession de fonds de commerce. Le plus souvent l'acte de vente sera rédigé par le Conseil de l'acquéreur. Le liquidateur ne peut pas imposer son propre rédacteur, mais peut en revanche avoir son propre conseil pour relecture. C'est le liquidateur qui signe l'acte de vente en raison du dessaisissement du débiteur suite à la liquidation.

Il conviendra de purger le droit de préemption des communes s'il est applicable, mais également les éventuels pactes de préférence, ou droit de préemption du bailleur s'il est prévu au bail. Le rédacteur de l'acte devra respecter toutes les formalités habituelles à la cession d'un fonds de commerce et notamment procéder à une publication dans un journal d’annonce légale ainsi qu’au BODACC et procéder aux déclarations fiscales. Un séquestre du prix devra être organisé (le plus souvent, le liquidateur aura consigné le prix à la Caisse des Dépôts ou bien désigné un séquestre conventionnel, par exemple en la personne d'un avocat).

Le processus d'instruction des dossiers

Choisir son avocat : un élément clé

Choisir un avocat vente aux enchères, ce n’est pas une formalité. C’est une étape clé de votre projet d’achat, qui conditionne la validité de votre participation et la sécurité juridique de l’opération. Tous les professionnels du droit n'ont pas l’habitude de ce type de procédure, qui demande non seulement une bonne connaissance du droit, mais aussi une maîtrise des subtilités propres aux ventes judiciaires. Une personne habituée à ces ventes et bien implantée localement connaît les usages du Tribunal, les rouages administratifs, et parfois même les professionnels qui y interviennent régulièrement.

Les honoraires d’un avocat sont libres, ce qui signifie qu’ils peuvent varier selon les cabinets, les barreaux et la nature du dossier. Ces montants sont automatiquement intégrés aux frais à régler après l’adjudication, et s’appliquent en plus des honoraires. Un professionnel expérimenté vous conseillera, vous représentera et vous accompagnera dans chaque étape de la procédure de l'achat de votre appartement, maison ou fonds de commerce.

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