Différences et avantages entre EURL ou SASU pour une activité immobilière

Après l’investissement dans le livret A, l’immobilier et l’immobilier locatif en particulier sont les placements préférés des français. En effet, investir dans ce secteur est une solution efficace pour ceux qui souhaitent bâtir un patrimoine familial. Un Français sur quatre déclare avoir déjà réalisé un investissement locatif, que ce soit pour l’achat d’un bien immobilier ou pour le mettre en location.

Lorsqu’on saute le pas et qu’on décide d’investir dans l’immobilier locatif, on se demande souvent quelle forme juridique choisir pour se lancer. On vous présente les options qui s’offrent à vous pour éclairer votre choix.‍Qu’est ce qu’une forme (ou statut) juridique ? La forme juridique, également appelée statut juridique, désigne le cadre légal dans lequel une entreprise est créée et opère. En d'autres termes, c'est la structure légale qui régit les activités, les droits, les responsabilités et la fiscalité de l'entité. Dans le contexte de l'investissement locatif, le choix de la forme juridique de votre entreprise est une décision importante qui déterminera la manière dont vous gérez vos biens immobiliers.

Les formes juridiques à connaître pour investir dans l’immobilier locatif

Il existe plusieurs formes juridiques en France, telles que la Société à Responsabilité Limitée (SARL), la Société par Actions Simplifiée (SAS), la Société Civile Immobilière (SCI) etc. Chacune de ces formes a ses propres caractéristiques et avantages, et le choix dépendra de divers facteurs tels que la taille de l'entreprise, la structure de propriété, les objectifs d'investissement et les préférences fiscales.

Investir seul ou à plusieurs : focus sur EURL et SASU

Pour investir seul, deux options se détachent particulièrement : la SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) et l’EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée). La SASU immobilière fonctionne sur le même principe qu'une SAS classique, mais avec un seul associé. L’EURL est une variante d’une SARL à associé unique et peut être équivalente à une SARL pour un investisseur solitaire.

Voici les principales différences entre ces deux statuts, utiles pour votre choix selon votre profil et vos objectifs immobiliers:

Lire aussi: Les plus et les moins de l'EURL

Dirigeant: SASU - président assimilé salarié; EURL - gérant non salarié (TNS).
Régime social et protection: SASU offre une protection sociale complète mais coûte plus cher; EURL offre une protection plus restreinte mais des cotisations moins élevées.
Régime fiscal par défaut: SASU est généralement imposée à l’IS; EURL est imposée par défaut à l’IR (avec option IS possible).
Rémunération: en SASU, vous pouvez équilibrer salaires et dividendes; en EURL, la rémunération passe par les cotisations liées au statut TNS.
Capital social: SASU et EURL n’imposent pas de minimum, mais le capital est divisé en actions ou parts selon le statut.

La SASU permet une grande liberté dans la rédaction des statuts et facilite l’évolution vers une structure pluripersonnelle (passage à SAS). La EURL offre, quant à elle, un cadre plus encadré et une configuration simple pour démarrer seul, avec une transition potentielle vers une SARL si nécessaire.

SCI, SCIIS et SARL familiales comme options complémentaires

La SCI est une solution efficace pour la détention collective et la transmission intergénérationnelle de patrimoine immobilier, offrant une certaine flexibilité fiscale et administrative et une gestion simplifiée face à l’indivision.

La SARL familiale présente l’avantage d’une transmission facilitée au sein d’un cadre familial, avec une imposition favorable dans certains cas et une protection des associés. En revanche, elle est soumise à un cadre plus contraignant que la SCI ou la SASU pour certaines opérations, et elle peut être moins adaptée à des investissements isolés sans lien familial direct.

Pour investir à plusieurs, la SAS ou la SASU peut offrir une grande flexibilité de gestion et une capacité d’intégration d’associés ultérieure, tandis que la SCI permet une gestion collective plus fluide du patrimoine sans nécessairement recourir à une structure commerciale classique.

Investir à plusieurs ou seul : tableau récapitulatif

Critères	EURL	SASU
Dirigeant	Gérant, TNS	Président, assimilé salarié
Régime social	SSI (Régime des indépendants)	Régime général de la sécurité sociale
Protection sociale	Moins complète, plus économique	Complète, coût élevé
Régime fiscal par défaut	IR (avec option IS possible)	IS (avec option IR possible pendant 5 ans)
Dividendes	Soumis à cotisations au-delà de 10% du capital	Non soumis à cotisations sociales; flat tax de 30%
Gestion administrative	Encadrée et formelle	Plus flexible, statuts personnalisables
Transmission	Plus encadrée	Plus simple lors de cession d’actions

Pour faciliter votre choix, des simulateurs gratuits permettent de comparer les cotisations et les implications fiscales entre EURL et SASU. Ces outils aident à visualiser rapidement l’impact en fonction de vos revenus et de votre rémunération.

Lire aussi: Choisir entre EURL et SARL

Ce qu’il faut retenir pour investir dans l’immobilier locatif

Il n’existe pas de forme juridique unique idéale pour l’investissement immobilier locatif. Le choix doit être aligné sur votre situation personnelle, vos objectifs et votre stratégie patrimoniale. En résumé:

La SASU offre flexibilité, image moderne et facilité d’évolution avec un régime IS par défaut et une protection sociale robuste pour le dirigeant; elle est particulièrement adaptée à des projets où l’évolution et l’ouverture du capital sont prévues.
L’EURL privilégie la stabilité, des charges sociales plus faibles et une fiscalité modulable (IR ou IS) adaptée à des revenus plus modestes ou à des projets démarrant doucement.
La SCI et la SARL familiale peuvent être des options complémentaires selon que l’objectif est la transmission, la gestion collective ou la protection du patrimoine familial.
Investir en nom propre expose à des risques plus importants et peut compliquer la transmission future; une structure adaptée peut sécuriser le patrimoine et faciliter les opérations locatives.

Pour optimiser votre gestion de patrimoine et choisir le bon statut, il peut être judicieux de consulter des spécialistes en patrimoine immobilier afin de construire une stratégie locative adaptée et sécurisée.

Dans l’optique de l’investissement immobilier locatif seul ou en famille, la SASU immobilière et l’EURL immobilière présentent des avantages distincts selon vos priorités: protection personnelle, flexibilité de gestion, imposition des bénéfices et coûts de fonctionnement. Le choix dépendra de vos objectifs à court et long terme, notamment en matière de financement, de transmission et de protection sociale.

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En cas de doute, les acteurs du secteur, tels que Sens Patrimonial, proposent des accompagnements personnalisés pour aider à bâtir une stratégie immobilière adaptée et sécurisée.

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