Exonération et Dégrèvement de la Taxe Foncière : Conditions et Modalités

La taxe foncière est un impôt local important pour les propriétaires de biens immobiliers. Cependant, des dispositifs d'exonération et de dégrèvement existent pour alléger cette charge fiscale, sous certaines conditions. Cet article détaille les différentes situations permettant de bénéficier de ces avantages.

Exonérations Permanentes de Taxe Foncière

Certaines propriétés sont exonérées de plein droit de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Ces exonérations concernent principalement les biens appartenant à l'État, aux collectivités territoriales, aux EPCI et aux établissements publics scientifiques, d’enseignement et d’assistance, au centre national de la fonction publique territoriale et à ses centres de gestion, à condition :

D’être affectées à un service public ou d’utilité générale.
D’être non productives de revenus.

De même, les propriétés appartenant aux grands ports maritimes sont exonérées si elles remplissent les mêmes conditions d'affectation à un service public ou d'utilité générale et de non-productivité de revenus.

Les bâtiments ruraux affectés de manière permanente et exclusive à un usage agricole, qu’ils servent aux exploitations rurales ou aux sociétés coopératives agricoles ou à d’autres groupements agricoles, sont également concernés par cette exonération.

Exonération Temporaire de Deux Ans

Certains changements apportés aux propriétés ouvrent droit, sous conditions, à une exonération temporaire de taxe foncière pendant les deux années qui suivent celle de leur réalisation définitive. Ces changements incluent :

Les constructions nouvelles ou reconstructions.
Les additions de constructions.
Certains changements d’affectation, limitativement énumérés par la loi, tels que la conversion d'un bâtiment rural en habitation, lorsque cette conversion s'accompagne de travaux importants de transformation, ou l’affectation d’un terrain à un usage commercial ou industriel.

Cette exonération concerne tous les immeubles faisant l’objet de l’un de ces changements et s’applique aux habitations principales ou secondaires.

Cette exonération temporaire s’applique de plein droit aux parts communale et intercommunale de taxe foncière. Cependant, la commune et/ou l'EPCI à fiscalité propre peut décider, sur délibération prise avant le 1er octobre pour être applicable à partir de l'année suivante, pour la part qui lui revient :

Soit de supprimer cette exonération pour tous les locaux d’habitation.
Soit de la limiter aux seuls logements financés au moyen de prêts conventionnés ou de prêts aidés par l’État pour un montant inférieur ou égal à 50 % de leur coût, ou de prêts à taux zéro.

L’exonération temporaire de deux ans est subordonnée à la déclaration du changement par le propriétaire, dans les 90 jours de sa réalisation définitive. Lorsque la déclaration est souscrite hors délais, l’exonération s’applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l’année suivante. Ainsi, en cas de dépôt hors délai, il y a obligatoirement perte partielle (un an) ou totale de l’exonération.

Exemple : Une construction nouvelle (maison d’habitation) est achevée le 16 avril N. Le propriétaire doit déposer une déclaration foncière en ligne à partir de son espace particulier sur le site impots.gouv.fr, via le service « Biens immobiliers », dans les 90 jours de la date d’achèvement des travaux, soit au plus tard le 16 juillet N. Si tel est le cas, le propriétaire bénéficiera d’une exonération temporaire de 2 ans de TFPB, soit une exonération de TFPB pour les années N+1 et N+2, sous réserve que la commune et l'EPCI ne l'aient pas supprimée pour ce qui concerne le bloc communal. Attention, cette exonération ne concerne pas l’éventuelle Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) qui reste due.

Exonération Spéciale pour les Personnes Âgées ou en Situation de Handicap et de Condition Modeste

Certains propriétaires sont exonérés en totalité de taxe foncière pour leur habitation principale. Cette exonération est accordée de plein droit sous deux conditions :

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Conditions relatives à l'occupant

Sont exonérés :

Les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées et de l’allocation supplémentaire d’invalidité.
Les redevables âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année de l’imposition, lorsque le montant de leur revenu fiscal de référence (RFR) de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article 1417-I du CGI.
Les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés, lorsque le montant de leur revenu fiscal de référence de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article 1417-I du CGI.

Les propriétaires mentionnés ci-dessus sont exonérés de taxe foncière pour leur habitation principale, même lorsqu’ils sont hébergés durablement dans une maison de retraite ou un établissement de soins de longue durée, à condition que le logement qui constituait leur résidence principale reste libre de toute occupation.

De plus, la jurisprudence Friteau (CE 20 octobre 2000 n° 205635) étend le bénéfice de l'exonération à la résidence secondaire pour les personnes âgées de plus de 75 ans satisfaisant les conditions de RFR et d'occupation du logement.

Conditions de ressources

Le revenu fiscal de référence de l’année précédente ne doit pas excéder les limites de revenus fixées par l'article 1417-I du CGI.

À noter : La condition de cohabitation a été supprimée pour les impositions établies à compter de l'année 2023.

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Précision : l’exonération ne s'étend pas à la TEOM qui reste à la charge des propriétaires.

Depuis 2015, un dispositif spécifique permet aux contribuables qui ont perdu le bénéfice d'une des exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties prévues en faveur des personnes titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées, de l'allocation supplémentaire d'invalidité ou de l'allocation aux adultes handicapés et pour les redevables modestes de plus de 75 ans, de conserver durant deux ans le bénéfice de l'exonération. À l'issue de cette période de deux ans, ils bénéficient d'un abattement sur la valeur locative du logement de deux tiers la troisième année et d'un tiers la quatrième année.

Un autre dispositif spécifique est mis en place à compter de 2017. Il pérennise l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties prévue en faveur des redevables modestes de plus de 75 ans dont ont pu bénéficier en 2014 les personnes visées à l'article 28 de la loi de finances rectificative pour 2014. Pour ces personnes, les seuils de revenu fiscal de référence, conditionnant l'octroi de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties, sont rehaussées d'une demie part (1417-I-bis du CGI).

Pour plus de détails, se reporter à la documentation utile de la rubrique Particulier > Gérer mon patrimoine > Comment sont calculés mes impôts locaux ? qui contient la brochure pratique impôts locaux et la fiche thématique relative aux seuils de RFR applicables pour l'année en cours.

Dégrèvement d'Office de 100 €

Le dégrèvement d’office de 100 € de la taxe foncière sur les propriétés bâties, s’applique :

à la résidence principale ;
aux propriétaires âgés de plus de 65 ans et de moins de 75 ans au 1er janvier de l'année d’imposition dont le revenu fiscal de référence de l’année précédente est inférieur à la limite de l’article 1417-I du CGI ;

Ce dégrèvement bénéficie également à ces personnes lorsqu'elles sont hébergées durablement dans une maison de retraite, à condition que le logement qui constituait leur résidence principale reste libre de toute occupation.

Le dégrèvement est réalisé d’office sans démarche préalable du contribuable.

Les Exonérations et Dégrèvements Applicables à la Taxe d'Habitation

Depuis les impositions dues au titre de 2018, un dégrèvement de taxe d'habitation sur la résidence principale et ses dépendances est mis en place. Ainsi, 80 % de la population est dégrevée de TH de façon progressive sur trois ans (2018, 2019 et 2020). En 2020, la cotisation de TH des foyers bénéficiaires, fait l'objet d'un dégrèvement de 100 %.

Ce dégrèvement concerne les foyers dont les ressources n'excèdent pas 27 706 € de revenu fiscal de référence (RFR) pour une part, majoré de 8 209 € pour les deux demi parts suivantes, puis 6 157 € par demi part supplémentaire. Les contribuables devant s'acquitter de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne sont pas concernés par ce dégrèvement. Un système de dégrèvement dégressif est mis en place pour éviter les effets de seuils.

Un simulateur TH est disponible sur le site impots.gouv.fr. La contribution à l'audiovisuel public n'est pas impactée par cette réforme.

Les Personnes de Condition Modeste

Certaines personnes de condition modeste (personnes titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l'allocation supplémentaire d'invalidité, titulaires de l'allocation aux adultes handicapés, âgées de plus de 60 ans, veuves ou atteintes d'une infirmité ou d'une invalidité les empêchant de subvenir par leur travail aux nécessités de l'existence) peuvent, sous conditions, bénéficier d'une exonération totale de taxe d'habitation (TH) pour leur habitation principale.

Pour bénéficier de l'exonération de TH, vous devez, au 1er janvier de l'année d'imposition à la TH, remplir les conditions cumulatives suivantes :

Condition de revenu : Votre revenu fiscal de référence (RFR) de l'année précédente ne doit pas excéder la limite définie à l'article 1417-I du CGI. Les limites de revenus à ne pas dépasser dépendent du nombre de parts retenu pour le calcul de l'impôt sur le revenu.
Condition de non assujettissement à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

À noter : La condition de cohabitation a été supprimée pour les impositions établies à compter de l'année 2023.

Depuis 2015, le dispositif codifié au I bis de l'article 1414 et à l'article 1414 B du CGI, permet aux contribuables qui ont perdu le bénéfice d'une exonération de taxe d'habitation de conserver durant deux ans le bénéfice de l'exonération. À l'issue de cette période de deux ans, ils bénéficient d'un abattement sur la valeur locative du logement de deux tiers la troisième année et d'un tiers la quatrième année.

Taxe d'Habitation sur les Résidences Secondaires

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires dépend de votre situation au 1er janvier de l'année d'imposition. Vous devez la payer si vous êtes propriétaire ou usufruitier d'une résidence secondaire (ou d'un autre local meublé non affecté à l’habitation principale). Si vous êtes locataire à l'année de votre résidence secondaire, vous devez payer la taxe d'habitation pour celle-ci.

À noter : Si, pour des raisons professionnelles ou parce que vous bénéficiez d'un logement de fonction, vous avez une 2e résidence, celle-ci est considérée comme une résidence secondaire.

Si vous êtes propriétaire d'un local d'habitation, vous devez effectuer une déclaration d'occupation auprès des services fiscaux avant le 1er juillet si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

Logement n'ayant pas encore fait l'objet d'une déclaration
Changements intervenus depuis la précédente déclaration

Vous devez indiquer si vous conservez la jouissance du logement. Dans ce cas, vous devez préciser la nature de votre occupation :

Résidence principale
Résidence secondaire
Logement vacant

Si le logement est occupé par un tiers (locataire, par exemple), vous devez l'identifier en fournissant les informations suivantes :

Nom
Prénom
Date de naissance
Pays, département et commune de naissance

Vous devez faire votre déclaration dans votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr (rubrique Gérer mes biens immobiliers). En l'absence de déclaration ou en cas d'inexactitude, vous risquez une amende de 150 € par local concerné.

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires s'applique aux locaux meublés et aux dépendances. Toutefois, des règles particulières s'appliquent en zones France ruralités revitalisation (ZFRR) où certains locaux peuvent être exonérés.

Cas général : La taxe d'habitation sur les résidences secondaires s'applique aux locaux meublés affectés à l'habitation autres que ceux affectés à l'habitation principale (maison individuelle ou appartement) et aux dépendances immédiates du logement (parking privatif, garage, etc.), même non meublées et non attenantes. Le logement doit disposer d'un ameublement suffisant pour en permettre l'habitation.

ZFRR : Si votre habitation est située en ZFRR, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires s'applique aux locaux meublés affectés à l'habitation autres que ceux affectés à l'habitation principale (maison individuelle ou appartement) et aux dépendances immédiates du logement (parking privatif, garage, etc.), mêmes non meublées et non attenantes. Les communes peuvent toutefois exonérer les locaux suivants : Chambre d'hôte et Local classé meublé de tourisme.

Si vous disposez d'un meublé de tourisme, vous pouvez vérifier s'il est situé en ZFRR en utilisant le service en ligne suivant : Vérifier si une commune est située en zone ZFRR.

Si vous êtes concerné par l'exonération, vous devez remplir une déclaration n°1205-GD (formulaire cerfa n°13567*02) pour demander l'exonération de la taxe d'habitation pour chambres d'hôtes et meublés de tourisme situés en zone France de revitalisation rurale (ZFRR ou ZFRR+). Le formulaire est à envoyer à votre centre des finances publiques avant le 1ermars de l'année pour laquelle l'exonération est applicable.

Si vous avez quitté votre résidence principale pour entrer dans un établissement d'accueil spécialisé (Ehpad, maison de retraite ou centre de soins de longue durée), cet établissement devient votre résidence principale à partir de l'année qui suit votre admission. Votre ancien logement sera considéré comme une résidence secondaire. Vous êtes exonéré de taxe d'habitation sur les résidences secondaires pour votre ancien logement à compter de l'année qui suit votre admission dans l'établissement. Les résidences secondaires (autres que votre ancien logement) restent soumises à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

À noter : Si vous rentrez d'expatriation à la suite d’un appel à quitter votre zone de résidence ou d’une opération de retour collectif (par exemple, en cas de crise politique ou sanitaire), vous pouvez être exonéré de taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) sur le logement qui constituait votre résidence principale en France avant votre expatriation. Pour obtenir le dégrèvement, vous devez déposer une réclamation.

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires est calculée d'après la valeur locative cadastrale de l'habitation et de ses dépendances. Le montant de la taxe est obtenu en multipliant la valeur locative par un taux d'imposition. Ce taux varie selon les communes.

Certaines communes peuvent appliquer une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Ce sont des communes situées en zone tendue. L'application de cette majoration se fait après délibération du conseil municipal.

Vous pouvez demander une exonération de cette majoration si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

Votre activité professionnelle est proche de votre résidence secondaire et vous oblige à y résider, plutôt que dans votre habitation principale.
Votre résidence principale est l'établissement de soins de longue durée où vous êtes hébergé. Votre ancienne résidence principale est devenue secondaire.
La résidence n'est pas habitable, pour une cause étrangère à votre volonté. Par exemple, des travaux sont nécessaires pour rendre le logement décemment habitable.

Vous pouvez faire cette demande auprès du centre des impôts dont dépend la résidence secondaire. Les taxes sur les logements vacants ne s'appliquent pas à la résidence secondaire, même si elle n'est occupée qu'une partie de l'année.

Exonération pour les plus de 75 ans

L’article 1390 du CGI exonère de taxe foncière, les bénéficiaires de certains minimas sociaux (allocation de solidarité aux personnes âgées, allocation supplémentaire d’invalidité). En outre, les personnes âgées de plus de 75 ans sont également exonérées de taxe foncière à condition que leurs revenus excèdent la limite précisée au BOFiP (BOI-BAREME-000006, article 1391 du CGI). Ces seuils sont revalorisés chaque année dans la même proportion que la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu.

Les contribuables âgés de plus de 65 ans et de 75 ans au maximum, dont les revenus ne dépassent pas les seuils fixés ci-dessus, bénéficient automatiquement d’un dégrèvement de 100 € sur leur taxe foncière.

Plafonnement de la taxe foncière en fonction du revenu

Par ailleurs, un plafonnement de la taxe foncière est prévu en fonction des revenus. Sont concernés les propriétaires qui ne sont pas assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et dont les ressources de l’année précédente sont inférieures à une certaine limite. Ces personnes peuvent obtenir un dégrèvement de la taxe foncière sur leur résidence principale pour la part qui dépasse 50% de leurs revenus.

Les nouveaux plafonds de revenus fiscaux de référence viennent d’être publiés par l’administration fiscale pour les revenus 2024 et applicables pour la taxe foncière 2025.

Selon la situation de la personne âgée, les aides fiscales concernant la taxe foncière peuvent prendre la forme d’un abattement ou d’une exonération :

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