Financer des Travaux dans la Maison de son Concubin : Quels sont vos Droits ?

Durant la vie commune, il est courant qu’un concubin effectue ou finance des travaux dans un logement qui appartient à sa compagne ou son compagnon. En cas de séparation, se pose fréquemment la question du sort des dépenses réglées par l’un des concubins. Le concubinage ne dégage aucune protection.

Les Différents Cas de Figure et les Recours Possibles

1. L'Article 555 du Code Civil

L’article 555 est relatif au sort des constructions nouvelles réalisées par un tiers sur le terrain d’autrui, notamment lorsqu’il n’existe aucune dérogation ou convention qui y fait obstacle. Le propriétaire du terrain peut soit exiger la suppression des travaux aux frais du tiers constructeur, soit conserver la propriété des constructions moyennant indemnité.

Un concubin peut, en principe, obtenir le remboursement des travaux qu’il a supportés sur le fondement de l’article 555 du Code civil, à condition qu’il n’existe pas de convention de concubinage réglant le sort de la construction (3e Civ., 05-03-2003, n° 01-16.033).

Lors de la séparation Monsieur s’était prévalu d’une créance sur le fondement de l’article 555 du code civil. Cet article considère que lorsque les constructions ont été faites par un tiers, ce dernier doit obtenir le remboursement d’une somme égale à celle dont le fond a été augmentée de valeur soit au coût des matériaux et le prix de la main d’œuvre estimée lorsque le propriétaire du fonds conserve cette propriété.

2. La Contribution aux Charges de la Vie Commune

Néanmoins, sa demande d’indemnisation peut être tenue en échec si les juges estiment qu’en finançant les travaux, le concubin n’a fait que contribuer aux charges de la vie commune [alors même que les concubins ne sont pas tenus légalement à une telle obligation, ce que rappelle la Cour de cassation dans l’arrêt du 9 février 2022].

Si le concubin n’a fait que contribuer aux charges de la vie commune en finançant la construction, les dépenses qu’il a engagées doivent rester à sa charge. Si, au contraire, sa participation au financement des travaux a dépassé sa contribution aux dépenses de la vie commune, il peut être indemnisé au titre de cette sur-contribution.

Il a été considéré que le concubin avait participé au financement des travaux et de l’immeuble de sa campagne au titre de sa contribution aux dépenses de la vie courante. Il en résulte alors que les dépenses faites par le concubin doivent rester à sa charge.

Un couple, vivant en concubinage, fait construire une maison d’habitation sur un terrain appartenant à la compagne. Madame forme un pourvoi en cassation contre l’arrêt du 10 mai 2019, reprochant à la Cour d’appel de Montpellier de ne pas avoir recherché si le financement de Monsieur ne correspondait pas tout simplement à sa contribution aux dépenses courantes du couple.

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3. L'Enrichissement Injustifié

La définition de l’enrichissement injustifié (appelé enrichissement sans cause jusqu’à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016) est donnée par l’article 1303-1 du Code civil qui dispose que « l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale ».

Ainsi, l’article 1303 du Code civil précise que « […] celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit à celui qui s’en trouve appauvri une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement ».

Le fondement de l’enrichissement injustifié peut être évoqué par le partenaire d’un PACS. Si ce motif est retenu par le juge, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui est tenu de lui verser une indemnité compensatrice.

Dès lors, les travaux que vous avez effectués dans le logement qui appartient à votre partenaire peuvent être considérés pour vous comme un appauvrissement et pour votre partenaire, comme un enrichissement puisqu’ils ont augmenté la valeur de son bien. Toutefois, il faut savoir que vous devrez rapporter la preuve non seulement d’un enrichissement et d’un appauvrissement, mais aussi d’une corrélation entre les deux situations, ce qui n’est pas toujours facile.

Enfin, il est important de garder en mémoire l’alinéa 11 de l’article 515-7 du Code civil qui indique que « sauf convention contraire, les créances dont les partenaires sont titulaires l’un envers l’autre sont évaluées selon les règles prévues à l’article 1469.

4. La Reconnaissance de Dette

L’établissement d’une reconnaissance de dette est une solution possible. Il s’agit, en premier lieu, d’estimer la valeur des travaux que vous allez effectuer et de considérer que ce montant est équivalent à un prêt d’argent que vous faites à votre partenaire titulaire du bien.

Ensuite, il faut concrétiser cette créance à votre égard par la rédaction d’une reconnaissance de dette selon les modalités décrites dans l’article 1376 du Code civil. Ce document peut être rédigé soit sous la forme d’un acte authentique établi par un notaire, soit par un acte sous seing privé. Si la reconnaissance de dette est inférieure à 5 000 €, il n’est pas nécessaire de la déclarer aux services fiscaux.

Enfin, cette reconnaissance peut comporter un taux d’intérêt pour la rémunération de l’argent prêté, qui ne doit pas dépasser le taux de l’usure, fixé par la loi et révisé trimestriellement par la Banque de France.

5. Le Régime des Biens dans le Cadre d’un PACS

Depuis la réforme du PACS, entrée en vigueur le 1er janvier 2007, le régime légal du pacte civil de solidarité est celui de la séparation de biens. Dans ce régime, les biens qui ont été acquis personnellement par chaque partenaire, que ce soit avant ou durant la convention, restent des biens propres.

Cependant, les partenaires peuvent déroger à ce régime de droit commun et choisir celui de l’indivision. Dans ce cas, tous les biens acquis durant le PACS seront considérés comme leur propriété commune, quelle que soit la manière dont ils ont été achetés. De plus, la contribution financière réelle de chaque partenaire n’est pas prise en compte.

Conseils Utiles

Convention de concubinage : Les concubins peuvent définir dans une convention la participation aux charges de la vie commune de chacun ou mettre en place un loyer mensuel/ indemnité d’occupation.
Être conscient des risques : Il n’en demeure pas moins que chaque concubin doit être parfaitement conscient de cela. Plus encore, il convient de rappeler que dans le cadre d’un concubinage la rupture est parfaitement libre.

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