Fiscalité pour un résident luxembourgeois détenant un bien immobilier en France : impacts de l'IFI et de la nouvelle convention franco‑luxembourgeoise

Vous êtes résident fiscal du Luxembourg et possédez un patrimoine immobilier en France (résidence secondaire, investissements locatifs, terrains, etc.). Les récentes évolutions - introduction de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) en France et renégociation de la convention fiscale franco‑luxembourgeoise - modifient sensiblement le régime fiscal applicable à vos biens. Cette analyse rassemble les conséquences pratiques et juridiques tirées des textes et de la jurisprudence évoqués dans le projet de convention et la doctrine administrative.

1. Principe général : imposition dans l'État du lieu de situation du bien

La convention franco‑luxembourgeoise redéfinie pose une règle claire pour l'immobilier : le pays où se situe le bien conserve le droit d'imposer la fortune constituée par ces biens et les revenus qui en découlent. L'article 21 de la convention prévoit que la fortune constituée par des biens immobiliers est imposable dans l'État du lieu de situation de ces biens. Les biens détenus en France par un résident fiscal luxembourgeois sont donc imposables en France.

De même, en vertu du paragraphe 1 de l'article 13 de la convention, les plus‑values que tire le résident d’un État de l'aliénation de biens immobiliers visés à l’article 6 de la convention sont imposables dans l'État de situation des biens. Les biens immobiliers sont définis par référence à la législation de l'État où ils sont situés.

2. Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : qui est concerné ?

L'impôt sur la fortune immobilière (« IFI ») vise les résidents français disposant d'un patrimoine immobilier excédant 1,3 million d'euros net et les non‑résidents français disposant d'un patrimoine immobilier « en France » excédant 1,3 million d'euros net (sous réserve des conventions préventives de la double imposition). Sur cette base, un résident luxembourgeois serait redevable de l'IFI sur sa fortune immobilière détenue en France via une SCI si les conditions d'imposition sont réunies.

3. Traitement des revenus fonciers et prélèvements

Le principe de territorialité s'applique sans exception : un bien loué en France génère des revenus imposables en France, quel que soit le pays de résidence du propriétaire. Un résident du Luxembourg propriétaire d'un bien locatif en France doit déposer une déclaration de revenus fonciers auprès du service des impôts des non‑résidents (SIPNR), même sans autre lien fiscal avec la France.

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Le revenu foncier est composé de loyers perçus de biens immobiliers mis en location, que ces biens immobiliers soient meublés ou non. Le revenu foncier ainsi déterminé est ensuite cumulé aux autres catégories de revenu puis soumis au barème général de l’impôt. Les revenus fonciers de source française perçus par un non‑résident sont soumis à un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, puis de 30 % au‑delà, en application de l'article 197 A du CGI.

Vivre au Luxembourg vous fait bénéficier d'un taux de prélèvements sociaux réduit à 7,5 % au lieu de 17,2 % sur les revenus locatifs français, et, en tant que membre de l'Union européenne, vous échappez à la CSG et à la CRDS en vertu de la jurisprudence Ruyter de la CJUE.

4. Statuts locatifs et dispositifs fiscaux applicables

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de déduire l'ensemble des charges réelles, y compris l'amortissement du bien et du mobilier, des revenus locatifs. Il permet de déduire chaque année un amortissement compris entre 3,5 % et 5,5 % du prix d'acquisition, en contrepartie d'un engagement de location de 9 ans minimum et d'un plafonnement des loyers.

Le dispositif Pinel s'est éteint le 1er janvier 2025. Le dispositif Jeanbrun (depuis février 2026) et le statut LMNP remplacent aujourd'hui le Pinel pour optimiser l'investissement. Plus généralement, le choix du régime (micro‑foncier, régime réel, LMNP) influence fortement la fiscalité et la rentabilité nette.

5. Quid de la détention via société : SCI et autres véhicules

La convention franco‑luxembourgeoise ne vise pas spécifiquement le cas des « parts de sociétés » : différentes interprétations sont donc envisageables. Nous aborderons ici la Société Civile Immobilière (SCI). Les autres types de sociétés peuvent également être appréhendés de la même manière (SA, SARL, etc.).

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Une première interprétation consiste à considérer que les parts de SCI sont des biens meubles et non immeubles. En effet, les parts de SCI ne sont pas, en elles‑mêmes, des immeubles puisque ce n'est que la proportion de biens ou droits immobiliers détenue par la SCI qui est imposée.

Une seconde interprétation prend en considération le régime fiscal de la société : la transparence fiscale (Article 1655 ter du CGI) ou la translucidité fiscale. Dans le cas de la société transparente : on considérerait l'immeuble : il y aurait donc imposition du résident luxembourgeois pour l'immobilier français détenu via SCI. Avec une SCI translucide, on considèrerait les parts : la France ne disposerait donc pas de droit d'imposition.

Enfin, une dernière interprétation consiste à considérer que les parts de SCI sont fiscalement des immeubles (à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des immeubles détenus) et en conséquence, sont imposables dans l'État du lieu de situation desdits immeubles. Sur cette base, un résident luxembourgeois serait redevable de l'IFI sur sa fortune immobilière détenue en France via une SCI. Ce point de vue fait notamment écho à une réserve que la France a émise dans la convention‑modèle OCDE 2017 qui a servi de base à la nouvelle convention franco‑luxembourgeoise.

Conséquences pratiques pour les holdings et sociétés luxembourgeoises

Actuellement, lorsqu’une holding au Luxembourg détient des parts d’une société immobilière en France (par exemple une SCI) et qu’une vente d’immeuble est réalisée, un impôt relativement faible sera perçu par l’administration fiscale française sur les dividendes réalisés. Avec la nouvelle Convention, le taux serait ramené à 30 % dans le cas d’une holding luxembourgeoise détenant un OPCI en France. Toutefois, selon certaines dispositions du CGI, lorsqu’un fonds détient un OPCI, la taxation à la source des dividendes issus des gains des biens immobiliers est de 15 %.

Jusqu'en 2008, la convention permettait aux investisseurs luxembourgeois de bénéficier d'une exonération quasi‑totale des plus‑values. La jurisprudence et les positions administratives ont évolué : la signature de la nouvelle convention du 20 mars 2018 et les arrêtés récents ont modifié ces équilibres, notamment en prévoyant une taxation des cessions de titres de société à prépondérance immobilière quand plus de 50 % de la valeur des titres provient de biens immobiliers situés en France.

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6. Plus‑values immobilières et prélèvements à la source

Aux termes de l'article 244 bis A du CGI, les plus‑values immobilières réalisées en France par des sociétés non‑résidentes sont imposées par voie de prélèvement à la source, sauf lorsqu'une convention fiscale retire à la France son droit d'imposer les plus‑values immobilières réalisées par des sociétés de l'autre État. En vertu de la nouvelle rédaction, seront taxées en France les cessions de titres de société à prépondérance immobilière faites par un résident luxembourgeois si au moment de la cession plus de 50 % de la valeur des titres proviennent de la détention directe ou indirecte de biens immobiliers situés en France.

Un résident luxembourgeois sera également imposable en France sur les gains qu’il réalise lors de la cession de titres de société française s’il détient directement ou indirectement au moins 25 % des droits aux bénéfices. La convention prévoit aussi une clause anti‑abus visant à supprimer l’avantage lorsque le but principal est d’obtenir cet avantage fiscal.

7. Risques juridiques et prudence : jurisprudence et taxe de 3 %

La divergence de jurisprudence entre autorités françaises et luxembourgeoises a parfois conduit à des « doubles exonérations » temporaires : la plus haute juridiction administrative luxembourgeoise a jugé que les revenus de biens immobiliers situés en France revenant à une société de capitaux luxembourgeoise ne peuvent pas être imposés au Luxembourg, contribuant à un vide fiscal dans certains cas. Le Conseil d'État français a, quant à lui, adopté une autre interprétation dans plusieurs affaires, entraînant des divergences.

Deux précautions doivent être prises si vous utilisez une structure étrangère pour détenir un immeuble en France. D'une part, vérifier l'application de la « taxe de 3 % » (article 990 du CGI), qui vise à pénaliser certaines détentions d'immeubles via des sociétés étrangères ; cette taxe est calculée sur la valeur vénale de l'immeuble et peut être évitée sous conditions. D'autre part, éviter que la société soit requalifiée comme société française ou comme ayant un établissement stable en France ; l'absence de substance dans le pays d'implantation accroît le risque d'abus de droit et de redressement fiscal.

8. Travailleurs frontaliers, établissement stable et revenus d'entreprise

La nouvelle convention précise aussi l'attribution du droit d’imposer les revenus des entreprises et des professions indépendantes : le droit d’imposer les revenus immobiliers des entreprises est attribué à l’État de situation des biens immobiliers. Par ailleurs, la convention réécrit la qualification des bénéfices des entreprises et traite les professions libérales par l'article 7 comme bénéfices des entreprises, ce qui peut influer sur l'imposition en cas d'exercice d'activité en France.

La qualification d’un commissionnaire comme agent dépendant ou indépendant dépend des circonstances factuelles et des seuils (notamment le critère de détention supérieure à 50 %), avec des conséquences sur l'existence d'un établissement stable et donc sur l'imposition en France.

9. Comment évaluer les impacts sur votre situation personnelle ?

1. Déterminer la nature de la détention (directe, via SCI, via holding luxembourgeoise) et la part d'actif immobilier liée à la structure.
2. Calculer le montant net du patrimoine immobilier en France pour savoir si vous franchissez le seuil de 1,3 million d'euros déclenchant l'IFI pour non‑résidents.
3. Vérifier le statut fiscal de la société (transparente, translucide, soumise à l'IS) pour savoir si les parts doivent être traitées comme immeubles ou comme biens meubles.
4. Considérer le risque d'application d'une clause anti‑abus et le risque de redressement si la structure manque de substance économique.

Deux approches pratiques sont envisageables :

• Demander un rescrit à l'administration fiscale pour obtenir son interprétation sur l'application des règles à votre situation personnelle. Il n'est pas impossible que l'Administration penche en faveur de l'interprétation qui assimile certaines parts à de l'immobilier.
• S'assurer que la question ne se posera pas, notamment en restant en‑dessous du seuil de 1,3 million d'euros d'actifs immobiliers nets pour éviter l'IFI, en profitant des dispositions de droit interne français.

10. Points pratiques pour un investisseur résident au Luxembourg

• Vivre au Luxembourg fait automatiquement de vous un non‑résident fiscal français dès lors que votre foyer et le centre de vos intérêts économiques se trouvent au Grand‑Duché.
• Lorsque les revenus locatifs proviennent de France, ils restent imposés en France ; le Luxembourg prend ensuite en compte ces revenus pour le calcul du taux effectif et accorde un crédit d'impôt égal au montant payé en France, évitant la double imposition.
• Les taux d'emprunt et l'assurance de prêt pour un non‑résident peuvent être plus élevés : les surprimes d'assurance peuvent atteindre 50 % par rapport à un résident, et les taux peuvent être majorés de 0,10 à 0,40 point.
• La fiscalité française sur les sociétés et les plus‑values peut rendre peu attractif l'acquisition via une société étrangère si l'imposition sur les sociétés s'applique et que les amortissements modifient la base imposable.

11. Tableau récapitulatif des risques et opportunités

12. Recommandations pratiques

• Procéder à un audit patrimonial chiffré afin d'évaluer le seuil IFI et l'impact des revenus fonciers.
• Consulter rapidement un conseil fiscal pour : 1) définir la meilleure structure de détention ; 2) déterminer le régime d'imposition le plus favorable (LMNP, réel, société soumise à IS) ; 3) envisager un rescrit fiscal si la situation est complexe.
• Si vous utilisez une structure luxembourgeoise, documenter la substance économique et administrative afin de limiter le risque d'abus de droit.
• Surveiller la mise en vigueur et l'interprétation administrative de la nouvelle convention franco‑luxembourgeoise, car des ajustements et des précisions (et parfois des modifications conventionnelles) restent possibles.

Article co‑signé par Anne‑Lise Grandjean, spécialiste en fiscalité luxembourgeoise, et Romain Biron, spécialiste en fiscalité française.

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