Fiscalité de la Location Meublée Longue Durée en France

La location meublée est une option attrayante pour de nombreux propriétaires en raison de ses avantages fiscaux. Cependant, la fiscalité de la location a tendance à évoluer au gré des décisions politiques comme l’a prouvé la loi de finances pour 2025. En effet, les mécanismes d’abattement ou de déduction des charges (en fonction du régime fiscal applicable) permettent aux bailleurs de réduire considérablement le montant de leur revenu imposable, voire de ramener l’impôt à zéro dans certains cas.

Quels sont les changements à prendre en compte en matière de location meublée et de fiscalité en 2025 ? Comment peuvent-ils affecter vos revenus locatifs ?

LMNP - LMP : Comment déclarer vos revenus de location meublée ?

Qu'est-ce que la Location Meublée?

Avant toute chose, un bien est considéré comme « meublé » lorsqu’il répond à la définition de la loi du 6 juillet 1989 : un « logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » (article 25-4). La qualification de bien meublé permet aux propriétaires bailleurs de choisir entre le statut LMNP et le statut LMP.

Par ailleurs, la location meublée englobe tous les régimes locatifs, aussi bien les locations de longue durée (indépendamment du type de bail : classique, étudiant ou mobilité) que les locations saisonnières. Enfin, les loueurs de meublés doivent obligatoirement déclarer leur activité sur le guichet unique des formalités des entreprises afin d’obtenir un numéro SIRET.

La location meublée se distingue de la location dite « vide » de plusieurs façons.

La location meublée touristique est soumise à information et / ou autorisation préalable de la copropriété et de la commune ainsi qu’à une limitation de durée de location (90 au lieu de 120 jours selon règlement PLU), avec nouvelles sanctions financières possibles, selon dispositions locales.

Un logement meublé « classique » est loué avec un bail d’habitation signé pour une durée de 1 an (9 mois pour un étudiant).

La fiscalité va encore jouer en faveur du meublé classique à usage d'habitation. A noter : le DPE collectif devient obligatoire à partir du 1er janvier 2025 sur les copropriétés de 50 à 200 lots (déjà en place sur les + de 200 lots depuis 2024).

Attention ! Elargissement du périmètre géographique déployant le dispositif du loyer à ne pas dépasser avec l’arrivée de 24 communes du Pays Basque (dont Biarritz, Anglet, Bayonne), depuis le 25/11/24. Pour mémo : le principe est déjà en place à Paris et 18 communes du Grand Paris, Lille, Bordeaux, Lyon, Montpellier et Villeurbanne.

Statuts LMNP et LMP

Le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) s’applique aux loueurs dont les recettes locatives tirées de l’activité n’excèdent pas 23 000 € ou représentent moins de 50 % du montant total des revenus du foyer fiscal (voir les conditions d’éligibilité au LMNP).

Pour être considéré comme un loueur en meublé professionnel, vous devez remplir les deux conditions suivantes qui sont cumulatives:

Les recettes annuelles (loyers et charges) de l'activité de loueur en meublé doivent être supérieures à 23 000 € ;
Les recettes annuelles tirées de la location doivent constituer plus de 50 % de l'ensemble des revenus d’activité du foyer fiscal.

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

Par défaut, et si vous remplissez au moins une des deux conditions ci-dessus, vous pouvez vous inscrire sous le statut LMNP.

Les différences concernent notamment les éléments suivants :

Déficits retirés de la location meublée
Plus-values immobilières.

Les déficits retirés d'une location meublée non professionnelle peuvent être reportés pendant 10 ans sur les revenus provenant de la location meublée non professionnelle. Les déficits retirés d'une location meublée professionnelle peuvent être déduits du revenu global du contribuable sans limitation de montant. Si ce revenu est insuffisant, le déficit peut être reporté pendant 6 ans.

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En cas de vente d'un bien immobilier, vous pouvez bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers (notamment de l'abattement pour durée de détention du bien) uniquement si vous êtes loueur non professionnel.

La location meublée professionnelle impose le paiement de cotisations sociales. En tant que loueur non professionnel, vous payez uniquement des prélèvements sociaux.

Régimes d'Imposition : Micro-BIC et Régime Réel

La fiscalité constitue l’un des principaux avantages de la location meublée. Les recettes locatives sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), alors que celles de la location nue relèvent des revenus fonciers. Il existe deux régimes d’imposition pour les propriétaires bailleurs sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) en fonction du montant des recettes annuelles : le régime micro-BIC et le régime fiscal réel du LMNP.

Le régime micro des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) s’impose de plein droit pour des revenus inférieurs à 77 700 € par an. Sous ce régime, vous ne pouvez déduire aucune charge des loyers perçus. En contrepartie, l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 %. Au régime micro, l’abattement minimal est de 305 euros.

Le régime réel d’imposition s’applique au-delà de 77 700 € de recettes par an. La fiscalité est alors très différente, puisque le revenu imposable est déterminé en déduisant les charges supportées dans l’intérêt de l’activité de location.

Ainsi, le régime réel est intéressant puisqu’il permet de déduire de nombreuses charges et, ce faisant, de réduire le montant de l’impôt.

Petite précision loin d’être inutile : aucun changement en 2025 sur la fiscalité de la location meublée longue durée (à usage d'habitation) pour les loueurs en meublé non professionels ou professionnels (LMNP ou LMP). Rappelons qu'en meublé longue durée, l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC est toujours de 50% (jusqu’à 77 700€ de revenus locatifs) et qu’il est toujours possible de déduire 100% des charges réelles et d’amortir le bien / le mobilier / les travaux sous le régime du BIC au réel (accessible aussi sur option si intérêt du loueur).

Charges Déductibles au Régime Réel

En pratique, vous pouvez déduire des loyers de vos locations meublées certaines charges que vous avez effectivement supportées dans l’intérêt de votre activité. Vous devez pourvoir en justifier.

les frais d'établissement, tels que les frais de notaire ou de constitution de société par exemple ;
les frais d'entretien et de réparation ;
les impôts locaux ;
les frais de gestion et d'assurances ;
les intérêts d'emprunt ;
l'amortissement du mobilier et des améliorations
l'amortissement des locaux

L’amortissement comptable est l’un des leviers fiscaux les plus importants en location meublée. Il correspond à la perte de valeur d’un objet en raison de son usure normale et de son utilisation. Cette perte de valeur est imputée comme une charge, ce qui permet de minorer le résultat imposable.

Au régime réel de déclaration, en effet, le propriétaire a la possibilité de déduire de ses loyers toutes les charges supportées dans l’intérêt de la location, comme les intérêts d’emprunt, les coûts des travaux d’amélioration ou de rénovation, les frais de gestion ou d’assurance, mais aussi l’amortissement de la valeur du bien et du mobilier.

Si vous constatez un déficit (plus de charges que de loyers), vous pouvez le déduire de vos revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des 10 années suivantes.

Vous pouvez déduire le déficit de votre revenu global uniquement si vous êtes loueur en meublé professionnel.

Il est possible d'opter jusqu'à la date de la déclaration d'ensemble des revenus au titre de laquelle le propriétaire désire relever du régime réel. Par exemple, pour relever du régime réel au titre des revenus locatifs 2024, il faut opter avant la mi-juin 2025.

Il est fortement recommandé de faire étudier votre situation par un comptable pour déterminer si le régime réel vous serait favorable.

Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet d'échapper au plafonnement des niches fiscales. Pour l'imposition 2025 de vos revenus de 2024, le total des avantages fiscaux ne peut pas procurer une diminution du montant de l'impôt dû supérieure à 10 000 €.

Exonérations d'Impôt

Une exonération d'impôt en meublé est possible dans deux hypothèses : les locations meublées de la location constituent une pièce de votre résidence principale ou des chambres d'hôtes.

Pour la location habituelle d’une pièce de votre domicile, vous n’avez pas à déclarer les revenus perçus à condition que la pièce en question constitue la résidence principale du locataire et que le prix de la location soit fixé dans des limites « raisonnables ».

Vous donnez en location une ou plusieurs pièces de votre habitation principale : vous êtes exonéré d'impôt si vous respectez certaines conditions.

Vous louez meublé à un locataire dont c'est la résidence principale ou à un travailleur saisonnier dont c'est la résidence temporaire ;
Votre loyer est fixé dans des limites de plafond par m² et par an. Ces plafonds sont relevés au 1er janvier de chaque année.

Initialement limité au 15 juillet 2024, ce cas d'exonération s'étend désormais jusqu'au 31 décembre 2026.

Le cas particulier des chambres d'hôtes : vous donnez en location à la semaine ou au mois des chambres d'hôtes à des personnes. Les recettes des locations de chambres d'hôtes ne doivent pas dépasser 760 € par an. Cette limite de 760 € s'entend taxe comprise et s'applique au total des recettes résultant de la location et de prestations particulières (téléphone, petit-déjeuner, etc.).

Si vous dépassez 760 € annuels, vous êtes imposé sur la totalité des recettes tirées de la location, y compris les prestations annexes.

La location d'une chambre de service située à un étage différent du logement principal peut bénéficier de l'exonération à condition que la chambre soit juridiquement dépendante du logement du propriétaire.

Meublés de Tourisme : Un Cas Particulier

Le cas des meublés de tourisme est un peu particulier. Ce type de location désigne les biens loués à une clientèle de passage pour des séjours à la journée, à la semaine ou au mois, dans la limite de 90 jours consécutifs (au-delà de cette limite, le logement peut être requalifié comme étant l’habitation principale du locataire). Un meublé de tourisme peut être classé ou non.

La réforme appliquée suite à la loi de finances pour 2025 en location meublée a modifié le seuil de revenus et le taux d’abattement applicable au régime micro. Ces taux d’abattement de location meublée en 2025 s’appliquent aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025.

Auparavant, les meublés de tourisme non classés bénéficiaient d’un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € et les meublés classés d’un abattement de 71 % jusqu’à 188 700 € (ce taux pouvant monter à 92 % dans les zones B2 et C en deçà de 15 000 € de chiffre d’affaires).

Nouvelle règles de fiscalité sur les revenus LMNP / LMP de meublés de tourisme perçus à partir du 1/1/25, avec une baisse de l’abattement forfaitaire en micro-BIC :

30 % pour les meublés non classés (la plupart des Airbnb) avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs annuels (contre 50 % actuellement dans la limite de 77 700 €)
50 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes, avec un plafond de 77 700 € de revenus locatifs annuels (contre 71 % actuellement dans la limite de 188 700 €).

Pas changement pour le régime du BIC au réel.

Les loyers issus de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu, mais aussi aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine à hauteur de 17,2 % (cela inclut la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité).

Vous pouvez également être assujetti à la TVA dans un cas particulier : si votre location meublée propose des prestations de type hôtelier, comme le petit déjeuner, la fourniture du linge de maison, le ménage dans les locaux ou la réception des locataires.

Voici les règles fiscales essentielles à connaître concernant la location meublée, selon les différents régimes et statuts existants.

Régime	Conditions	Description
Micro-BIC	Recettes ≤ 77 700 €	Abattement de 50 % ; pas de déduction de charges.
Micro-BIC (meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes)	Recettes ≤ 188 700 €	Abattement de 71 % ; pas de déduction de charges.
Régime Réel	Recettes > 77 700 € ou sur option	Déduction des charges réelles et amortissements.
Statut LMNP	Revenus locatifs < 23 000 € OU < 50 % des revenus du foyer	Régime fiscal simplifié.
Statut LMP	Si 23 000 € de revenus locatifs ET plus de 50 % des revenus du foyer	Régime fiscal plus complexe avec avantages spécifiques.
Exonération	Location d'une chambre meublée dans sa résidence principale à loyer modéré	Revenus non imposables sous certaines conditions.

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