Guide complet: fiscalité des revenus fonciers et choix entre régime micro-foncier et régime réel

Le régime d’imposition simplifié dit "micro-foncier" s'applique de plein droit aux contribuables dont le revenu brut foncier total n’excède pas 15.000 € au titre de l’année d’imposition. Ce régime peut également s'appliquer aux associés personnes physiques de sociétés transparentes comme les SCI de copropriété ou d'attribution. Pour vérifier le dépassement ou non de ce seuil, il est tenu compte des revenus bruts fonciers annuels de l'ensemble des membres du foyer fiscal ainsi que la quote-part de revenu brut annuel des sociétés dont l’un des membres du foyer fiscal est associé pour la part de ses droits dans le bénéfice comptable. En revanche, ce seuil de 15.000 € n’a pas à être apprécié prorata temporis si l'immeuble commence a être loué en cours d'année.

Le revenu brut foncier est constitué des recettes brutes perçues par le propriétaire au cours de l'année d'imposition, y compris les recettes accessoires. Les dépenses incombant normalement au bailleur et mises à la charge des locataires entrent également dans le calcul du revenu brut. Sont exclus du régime micro-foncier les logements placés sous le régime de déductions spécifiques (Périssol, Besson, Robien, Lienemann, Borloo notamment). En revanche, Le bénéfice de la réduction d'impôt "Scellier", "Malraux" ou "Pinel" n'empêche pas l'application du régime micro-foncier.

Détermination du revenu net foncier

Les contribuables souhaitant bénéficier du régime micro-foncier n'ont pas à déposer de déclaration annexe des revenus fonciers n° 2044 comme pour le régime réel. Ils doivent simplement porter le montant de leurs revenus bruts fonciers sur la déclaration des revenus n° 2042. L'administration fiscale appliquera alors directement un abattement de 30% sur ces revenus bruts pour déterminer le revenu net foncier imposable au barème progressif de l'impôt sur le revenu. L'abattement de 30% est représentatif de l’ensemble des charges de la propriété exposées pour l'acquisition ou la conservation du revenu foncier. Aucune autre déduction de charge ne peut être opérée sur le revenu brut. En conséquence, le contribuable soumis au régime micro-foncier ne peut constater des déficits. Néanmoins, les déficits fonciers supportés les années précédentes, avant l'application du régime micro-foncier peuvent être imputés dans les conditions de droit commun, à savoir sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Fin du régime micro-foncier et application du régime réel

Le régime micro-foncier cesse de s’appliquer au titre de l’année au cours de laquelle le revenu brut foncier excède 15.000 €. L'application de certains régimes spéciaux de déduction entraîne également la fin de l'application du régime simplifié. Les revenus fonciers du foyer fiscal sont dans ce cas imposables de plein droit selon le régime réel d’imposition. Le contribuable doit alors remplir une déclaration des revenus fonciers n° 2044.

Les foyers fiscaux bénéficiant de plein droit du régime micro-foncier peuvent opter pour le régime réel d’imposition sur une base globale et pour une durée de 3 ans, de façon irrévocable pendant cette période. L’option est valable pour l’ensemble des revenus fonciers et ne s’applique pas immeuble par immeuble. L’option peut être exercée en remplissant simplement la déclaration n°2044 dans les délais légaux.

Application sur option du régime réel d’imposition

Les foyers bénéficiant de plein droit du micro-foncier peuvent opter pour le régime réel. L’option est globale et s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer et ne peut être exercée immeuble par immeuble. L’option est valable pour une durée minimum de 3 ans et devient irrévocable pendant cette période. Si le contribuable choisit le régime réel, il doit soumettre la déclaration n° 2044 et, par la suite, reporter le revenu net foncier sur la déclaration 2042.

Le régime réel permet la déduction des charges et la prise en compte des déficits. Il vous donne la possibilité de déduire les dépenses réelles engagées pour la mise en location (travaux, réparations, entretien, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxes, assurances, frais d’agence, etc.). Les déficits fonciers antérieurs peuvent être imputés dans les conditions de droit commun et sur les revenus fonciers des années suivantes.

Micro-foncier ou régime réel : les différences

La déclaration et les régimes: éléments pratiques

Le micro-foncier: déclaration simplifiée via le formulaire 2042, case 4BE pour les revenus bruts; abattement de 30% appliqué automatiquement; pas de déduction de charges.
Le régime réel: déclaration via le formulaire 2044, nécessaire lorsque les charges réelles l’emportent sur l’abattement ou lorsque le revenu brut foncier excède 15 000 €.
La transition entre régimes est réglementée: révocable pour 3 ans lors du passage au régime réel; retour éventuel possible après 3 ans sous certaines conditions.

La mise en location d’un logement peut être source de revenus complémentaires et de constitution d’un patrimoine, mais elle entraîne des obligations fiscales et administratives importantes. Les régimes micro-foncier et réel s’appliquent différemment selon le montant des loyers et la nature des biens loués. Le choix entre les deux régimes dépend principalement des charges réelles supportées et de l’objectif fiscal du propriétaire.

Conditions et limites du micro-foncier

Le micro-foncier peut s’appliquer à tous types de logements - locaux d'habitation, terrains, caves, parkings, locaux d'activité professionnelle - à condition de respecter les limites de revenus et de location nue. Des exclusions existent notamment pour les logements bénéficiant de déductions spécifiques (Périssol, Besson, Robien, Lienemann, Borloo) ou pour les biens dons des régimes spéciaux. Le plafond de 15 000 € est annuel et s’apprécie pour l’ensemble du foyer fiscal, y compris les parts de sociétés transparentes et les revenus des SCI/daz, à proportion des droits dans le bénéfice comptable.

Quelles recettes sont prises en compte?

Toutes les recettes perçues au cours de l’année entrent dans le calcul du montant des loyers et revenus fonciers locatifs. Doivent être exclues les sommes versées par le locataire au titre des charges et des travaux dont il est responsable. Le loyer soumis à TVA est exclu du calcul des recettes.

Les locations meublées ne peuvent pas bénéficier du régime micro-foncier, car elles relèvent du régime BIC et peuvent faire l’objet d’un traitement différent.

Déficit foncier et prélèvements sociaux

Le déficit foncier peut exister uniquement sous le régime réel; le micro-foncier n’autorise pas de déficit. Les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent sur le revenu net foncier imposable, dans les conditions générales, et s’ajoutent à l’impôt sur le revenu.

Le déficit foncier généré par le régime réel peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes, ou déduit des revenus globaux, sous certaines limites et plafond annuels (ex.: déduction des charges et intérêts d’emprunt selon les règles en vigueur). Le plafond de 10 400 € de déduction des charges non remboursables peut s’appliquer dans certaines situations spécifiques.

Tableau comparatif rapide

Aspect	Micro-foncier	Régime réel
Seuil d’éligibilité	Revenus bruts ≤ 15 000 €	Revenus bruts > 15 000 € ou option
Déduction des charges	Abattement forfaitaire de 30%	Charges réelles déductibles
Déficit foncier	Non autorisé	Possibilité de déficit et report
Déclaration	2042 seule (case 4BE)	2044 ou 2044-SPE selon cas
Option	Automatique si conditions remplies	Optionnel pour 3 ans, irrévocable

Règles spécifiques pour les parts et SCI

Le micro-foncier peut s’appliquer aux associés personnes physiques de SCI ou de sociétés transparentes, sous réserve que l’immeuble soit donné en location nue et que l’associé détienne des droits dans la société. Pour les parts de FPI ou de fonds, le régime peut également s’appliquer dans certaines conditions. Des exclusions existent selon les dispositifs et la structure juridique des placements.

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