Fiscalité des Terrains à Bâtir : Comprendre l'Imposition et les Taxes

La fiscalité des terrains à bâtir est un sujet complexe qui mérite une attention particulière, que vous souhaitiez acquérir un terrain pour construire la maison de vos rêves ou vendre un terrain constructible. Cet article détaille les différentes taxes et impôts applicables, les abattements possibles et les cas d'exonération.

Distinction entre Terrains à Bâtir et Terrains Non Constructibles

Les terrains à bâtir et les terrains constructibles, même s’ils ont juridiquement une définition différente, sont néanmoins soumis à la même imposition au niveau des plus-values. Attention, les terrains non constructibles sont soumis aux mêmes règles de taxation que les terrains à bâtir. Toutefois, si le terrain devient constructible suite au changement du PLU, alors, en cas de vente, la plus-value est exonérée d'imposition ou bien soumise à une taxation différente.

Concernant les terrains agricoles, leur taxation dépend du statut du terrain dans le patrimoine. S'il relève du patrimoine de l'entreprise agricole, il est alors considéré comme un bâtiment professionnel et il est exonéré de la taxe.

Calcul de la Plus-Value Immobilière

Le calcul de la plus-value immobilière d’un bien, qu’il s’agisse de la cession d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain constructible, correspond à la différence entre son prix d’acquisition et son prix de vente. La plus-value d’un terrain à bâtir indique donc que son prix de vente est supérieur à son prix d’achat. En effet, il est courant qu’un terrain constructible prenne de la valeur au fil du temps. Mais si le prix de vente est inférieur au prix d’achat du terrain, on parle de moins-value. Dans ce cas, le vendeur ne sera évidemment pas imposable.

Dans le cadre d’une donation ou d’une succession, on prendra en compte la valeur vénale du terrain et non pas son prix d’achat.

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Imposition de la Plus-Value

La plus-value se définit comme la différence entre le prix d'acquisition du terrain et le prix de revente de celui-ci. La plus-value immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu et représente 19% du montant de la plus-value nette imposable. Elle est également assujettie aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, solidarité), à hauteur de 17,2%. Le taux d'imposition de base est donc de 36,2 %.

L'abattement débute à partir de la cinquième année de détention. En cas de vente avant 5 ans révolus, le taux d'imposition sera donc de 36,2%. Entre la 6e et 21e année de détention, l'abattement est de 6%. Il est de 4% à la 22e année révolue de détention. Ce dispositif particulier est régi par l'article 28 de la loi des finances.

Les taux d’imposition peuvent bénéficier d'un abattement exceptionnel de 70 ou 85%. Le taux appliqué dépendra du pourcentage de logements sociaux par rapport à la surface totale.

Comment Éviter de Payer la Plus-Value sur la Vente d’un Terrain ?

La plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’un terrain constructible peut parfois être exonérée d’impôt. Voici les différents cas de figure qui justifient cette exonération :

• Si le terrain représente la dépendance d’une résidence principale et qu’il est vendu simultanément ou dans l’année suivant la vente de la résidence principale ;
• Si la valeur du terrain à bâtir n’excède pas 15 000 euros ;
• Si la durée de détention du terrain excède 30 ans (au-delà de 22 ans, seul l’impôt pour les prélèvements sociaux devra être payé).

Abattement Exceptionnel en Zone Tendue

De 2018 et jusqu’au 31 décembre 2020, un dispositif spécial a également été prévu. Des abattements exceptionnels pouvaient alors s’appliquer dans certains cas. Dans les zones dites « tendues » (A et A bis, soit Paris et la région Île-de-France, la Côte d’Azur, et certaines villes où le prix de l’immobilier est particulièrement élevé), la plus-value réalisée lors de la vente d’un terrain constructible bénéficie d’un abattement à hauteur de 70 % à 85 %.

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Pour en bénéficier, le terrain à bâtir doit respecter plusieurs contraintes :

• Une promesse unilatérale de vente doit avoir été signée avant la date effective de la vente, entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 ;
• L’acheteur est tenu de bâtir un immeuble d’habitation collectif au maximum dans les quatre années suivant la date d’acquisition du terrain ;
• La vente ne doit pas être conclue entre les membres d’une même famille.

Réinvestissement dans une Résidence Principale

La plus-value réalisée lors de la vente d’un terrain constructible est également exonérée d’impôt si le vendeur réinvestit cette plus-value dans l’achat d’une résidence principale. Il doit réaliser cet investissement au maximum 24 mois après la signature de l’acte de vente de son terrain.

Taxe sur la Plus-Value

Si le terrain a été vendu plusieurs fois, vous n’avez pas à payer cette taxe. En revanche, si vous vendez votre terrain à bâtir pour la première fois et que vous réalisez une plus-value, vous devrez vous acquitter de la taxe sur les plus-values. Celle-ci vient s’ajouter à l’imposition que nous avons évoquée précédemment.

La taxe est applicable pour toutes les ventes dont le montant dépasse les 15 000 € et dans les cas où la plus-value représente plus de dix fois le prix d’achat. Cette taxe s’applique uniquement sur les terrains qui ont été rendus constructibles après le 13 janvier 2010. En revanche, elle concerne tous les contribuables (non domiciliés en France, SCI, société de personnes avec un objet artisanal, commercial, agricole, industriel, copropriétés…).

Comment Calculer la Plus-Value ?

Votre plus-value représente la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente de votre terrain. En cas d’héritage, le prix d’acquisition sera la valeur vénale du terrain à la date où vous en avez hérité.

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Quel est le Montant de la Taxe sur la Plus-Value ?

Le montant de la taxe évolue selon le barème progressif suivant :

• Si la plus-value représente entre 10 et 30 fois le prix d’achat, la taxe est de 5 %.
• Si la plus-value représente plus de 30 fois le prix d’achat, la taxe est de 10 %.

Les Frais et Taxes pour l’Achat d’un Terrain à Bâtir

Voici les principales taxes et frais à considérer lors de l'achat d'un terrain à bâtir :

1. Les frais de notaire: Ils sont à payer le jour de la signature de l’acte authentique de vente. Dans la plupart des cas, c’est à l’acheteur de prendre en charge ces frais. Ils se composent de :
   • La rémunération du notaire pour les services effectués (rédaction des contrats, vérification des pièces justificatives et des statuts juridiques, enregistrement de la transaction…).
   • Les droits d’enregistrement de 5,80 %, qui représentent une taxe payée à l’État pour l’enregistrement de la transaction immobilière.
   • Les taxes additionnelles, telles que la taxe de publicité foncière.
   En règle générale, les frais de notaire pour l’achat d’un terrain à bâtir sont similaires à ceux d’une transaction dans l’ancien. Il faut compter entre 7 et 8 % du prix de vente.
2. La taxe d’aménagement: Pour construire votre maison sur un terrain à bâtir, vous devrez déposer un permis de construire. Celui-ci s’accompagnera alors d’une taxe d’aménagement. Cette taxe varie en fonction de la surface de votre future maison et de votre localisation (ville, région). La valeur forfaitaire est de 1 004€/m² en Île-de-France et de 886€/m² hors Île-de-France. Si vous construisez votre habitation principale, vous êtes exonéré de 50 % de cette taxe pour les 100 premiers mètres-carrés. Cet avantage n’est cependant pas accessible pour une résidence secondaire.
3. La TVA: Si vous achetez votre terrain à bâtir à un professionnel, tel qu’un promoteur ou un lotisseur, la vente sera soumise à la TVA. Cette taxation s’élève généralement à 20 % en France, mais peut être réduite à 5,5 %, notamment dans le cadre d’une construction de résidence principale ou d’un projet social.
4. La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB): La taxe foncière sur les propriétés non bâties est un impôt local versé aux collectivités territoriales. Elle concerne les propriétaires des terrains à bâtir, des terres agricoles, des terrains boisés, des étangs, des jardins et parcs, des terrains de golf nus ou encore des mines et des carrières. Le montant de cette taxe est plus faible que celui de la taxe foncière des propriétés bâties (résidences secondaires ou principales, locaux commerciaux, copropriétés, bâtiments industriels…). Il n’est cependant pas fixe, car il dépend des caractéristiques de votre terrain à bâtir.
5. La taxe d’archéologie préventive (TAP): Si la construction de votre future maison impacte le sous-sol de votre terrain à bâtir, vous êtes redevable de la taxe d’archéologie préventive. Pour la calculer, il vous suffit de multiplier la surface de votre logement, la valeur forfaitaire et le taux. La valeur forfaitaire est de 1 004€ en Île-de-France et 886€/m² hors Île-de-France. Là encore, vous pouvez obtenir une exonération de 50 % sur les 100 premiers mètres carrés de votre résidence principale. Le taux est quant à lui de 0,40 % de la valeur forfaitaire du bien immobilier (terrain + construction).

Tableau Récapitulatif des Taxes et Impôts sur les Terrains à Bâtir

Réforme de la Taxation des Plus-Values sur les Terrains Constructibles

Ce mercredi 23 octobre, un amendement a été adopté au projet de loi de finances pour 2025 par les députés de l’hémicycle. La réforme proposée par Cyrielle Chatelain, présidente du groupe Écologiste et Social, a pour but d’augmenter la taxation de la plus-value sur les cessions de terrains constructibles dont la valeur sera calculée en fonction de l’inflation hors tabac.

À ce jour, la fiscalité sur les plus-values de vente de terrains constructibles est allégée par des abattements progressifs selon la durée de détention du bien. Une réglementation fiscale permettant de réduire l’impôt à hauteur de 6 % par an dès la sixième année. De plus, l’imposition sur la plus-value sur les terrains constructible est totalement exonérée au bout de 22 ans de propriété.

À cette charge fiscale de 30 %, les prélèvements sociaux de 17,2 % viendraient alourdir la charge fiscale des propriétaires cédant un terrain constructible.

Pourquoi une Telle Hausse de l’Impôt sur les Plus-Values de Terrains Constructibles ?

Politique de zéro artificialisation des sols, crise du logement, cet amendement est une énième proposition pour combler les failles d’un secteur en souffrance. En augmentant la taxation sur la plus-value des terrains, Cyrielle Chatelain souhaite exercer un moyen de pression pour réduire le coût des terrains à la vente tout en facilitant l’accès au logement et encourager la détente du marché de la construction.

Si l’amendement a été adopté en première lecture, le chemin est encore semé d’embûches avant le vote pour le PLF 2025 et son application. Pour cause, l’augmentation de l’impôt sur la plus-value des terrains constructibles n’est pas au goût de tous. Le ministre du Budget Laurent Saint-Martin s’est montré réticent sur le sujet, pour qui un débat plus large sur la fiscalité immobilière est à envisager.

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