Définition et particularités de la fiscalité de la vente à terme

La vente à terme est un type de contrat de vente immobilière qui offre une alternative intéressante aux transactions immobilières traditionnelles. Elle s'apparente à un crédit-vendeur, où le vendeur accepte de recevoir le paiement du bien de manière échelonnée sur une période déterminée. Découvrons ensemble les spécificités de cette forme de vente et son traitement fiscal.

Vente à terme : définition et fonctionnement

Qu'est-ce qu'une vente à terme ?

On désigne par vente à terme, la vente d’un bien immobilier dont l’acquéreur fera un paiement comptant et des mensualités sur une durée déterminée à l’acte authentique, sous réserve éventuelle d’une réserve de Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) par le vendeur. La vente à terme est un contrat immobilier qui permet de vendre un bien en plusieurs paiements, généralement composé d’un versement initial, suivi de mensualités. C’est une solution idéale pour les personnes à la retraite ou souhaitant se constituer des revenus complémentaires tout en conservant une partie de leur patrimoine immobilier.

Cette forme de vente permet à l'acquéreur de payer le vendeur de manière progressive avec une limite dans le temps. Ici, il n'y a pas de notion d'âge du vendeur. De même la date de fin de paiement est connue. Elle est définie le jour de la vente.

La vente à terme est un type de contrat de vente dans lequel le propriétaire vend un bien immobilier, souvent moyennant un versement initial (le « comptant ») et un solde versé sous forme de mensualités pendant une durée définie à l’avance. Ce mécanisme diffère du viager où les paiements sont effectués jusqu’au décès du vendeur.

Les différentes formes de vente à terme

Une vente à terme peut être libre ou occupée.

Vente à terme libre : C’est une vente à terme dans laquelle il y a juste un paiement à terme. L’acquéreur prend possession du bien dès la signature de l’acte authentique. Le vendeur ne paie plus aucune charges car il n’est plus propriétaire, ni occupant du bien.
Vente à terme occupée : Dans le cas d’une vente à terme occupée, le vendeur bénéficie d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) à vie ou pour une durée limitée dans le temps. Concernant la répartition des charges, le vendeur n’a plus que les charges courantes à payer : chauffage, électricité, eau... et la taxe d’habitation.

Vente à terme libre ou vente à terme occupée ?

La vente à terme libre permet à l’acheteur de prendre possession du bien dès l’acte de vente. Cela peut concerner une résidence principale, secondaire ou locative. En revanche, la vente à terme occupée permet au vendeur de continuer à utiliser le bien, souvent sous la forme d’un droit d’usage et d’habitation.

Le choix entre une vente libre à terme et une vente à terme occupée dépend des besoins du vendeur. Celui qui souhaite rester dans sa résidence principale tout en percevant des revenus réguliers optera pour la vente à terme occupée. Si le bien est une résidence secondaire ou locative et que le vendeur souhaite continuer à percevoir les loyers, la vente à terme libre peut être plus adaptée.

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Pourquoi opter pour la vente à terme ?

Plusieurs facteurs peuvent pousser un propriétaire à envisager la vente à terme plutôt que d’autres formes de cession :

Facteurs de patrimoine privé : De nombreux propriétaires âgés cherchent à alléger leur patrimoine tout en conservant des revenus réguliers grâce aux mensualités. Ils peuvent également vendre plus cher leur bien car l’acquéreur n’a pas besoin de souscrire à un crédit immobilier.
Facteurs économiques : Les pensions de retraite peuvent parfois être insuffisantes pour couvrir les besoins du quotidien ou l’entretien d’un bien immobilier. Les ventes à termes permettent de dégager des liquidités tout en garantissant des revenus fixes.
Facteurs sociologiques : L’allongement de l’espérance de vie incite de plus en plus de personnes à rechercher des solutions pour compléter leurs revenus de retraite. La vente à terme s’inscrit dans cette démarche.
Facteurs situationnels : Des circonstances comme des fluctuations économiques ou des incertitudes bancaires peuvent rendre la vente à terme plus attrayante, car elle permet d’éviter le recours à un crédit immobilier.

Avantages et inconvénients de la vente à terme

La vente à terme présente de nombreux avantages aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur. Ce type de transaction immobilière se distingue par sa flexibilité et la sécurité qu’elle offre en termes de revenus et d’investissement.

Avantages pour le vendeur (crédirentier) :

Le vendeur perçoit des mensualités sur une durée fixe.
Lors de la vente, l’acquéreur vous versera une somme au comptant, puis, tous les mois, vous percevrez une somme mensuelle. La mensualité est payable jusqu’à l’échéance prévue.
Le vendeur bénéficie d’avantages fiscaux sur les mensualités. Les mensualités perçues ne sont pas imposables dans le cadre de la vente d’une résidence principale ou secondaire.
Le vendeur peut se réserver un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) à vie ou pour une durée limitée dans le temps.
Le vendeur est garanti du paiement des mensualités. La vente sera enregistrée par un acte authentique établi chez notaire. Une hypothèque de premier rang est prise par le notaire le jour de la signature de la vente, celle-ci est assortie du privilège de vendeur avec clause résolutoire.
Le vendeur est garanti de revalorisation annuelle de la mensualité. Le montant des mensualités est indexé selon l’indice du coût de la construction.
Le vendeur protège sa famille, en cas de décès du vendeur, les mensualités continuent d’être versées à ses héritiers.
S'assurer un revenu mensuel sans les contraintes du locatif. Idéal pour le propriétaires de biens locatifs ou de résidence secondaire.

Avantages pour l’acquéreur :

L’acquisition sous forme de vente à terme répond à de multiples objectifs : acquérir un logement, se constituer un patrimoine immobilier locatif, investir dans une résidence secondaire, etc.
L’acquéreur investit dans l’immobilier à prix réduit, c’est un placement de moyen/long terme très attractif.
L’acquéreur investit à son rythme sans recourir au crédit bancaire (et donc sans intérêts bancaires).
L’acquéreur, dans le cas d’une vente libre, peut disposer du bien dès l’achat pour s’y loger ou y loger un proche.
L’acquéreur investit dans un cadre fiscal très favorable dans le cas d’une vente occupée (il ne perçoit aucun revenu puisque le droit d’habitation (DUH) est versé sous la forme d’une décote sur le prix d’achat).
L’acquéreur investit de manière socialement responsable.
L’acquéreur est garanti d’une bonne protection du capital investi (résilience de la pierre).

Inconvénients et risques :

Bien que la vente à terme soit perçue comme une transaction sécurisée, elle comporte néanmoins certains risques pour les deux parties : paiement de charges, risques d’impayés, etc.

Pour l’acheteur : Dans une vente à terme occupée, l’acquéreur ne peut prendre possession du bien qu’à la fin de la période de paiement. Durant cette période, le bien reste occupé par le vendeur, ce qui signifie que l’acquéreur doit patienter avant de pouvoir utiliser ou exploiter le bien. De plus, il devra prendre en charge certaines charges telles que la taxe foncière et les gros travaux, même s’il n’occupe pas encore le bien.
Pour le vendeur : Pour le vendeur, un des principaux risques est le défaut de paiement de l’acquéreur. Cependant, comme mentionné précédemment, la clause résolutoire permet de protéger le vendeur en cas de manquement de l’acheteur, en annulant la vente et en récupérant le bien. Cela dit, trouver un nouvel acquéreur peut s’avérer plus difficile pour une vente à terme par rapport à une vente immobilière classique, en raison de la nature particulière de ce type de contrat.

Fiscalité de la vente à terme

L’un des grands avantages de la vente à terme est sa fiscalité avantageuse, en particulier pour le vendeur.

Fiscalité pour le vendeur : Dans le cas d’une vente à terme occupée, les mensualités perçues ne sont pas imposables. Si le bien vendu est la résidence principale du vendeur, il ne paiera pas d’impôts sur la plus-value immobilière.
Fiscalité pour l’acquéreur : L’acquéreur doit s’acquitter de la taxe foncière dans le cas d’une vente à terme libre. En général, c’est également le cas pour une vente à terme occupée, à moins que le contrat de vente n’indique le contraire.

Frais de notaire

Les frais de notaire pour une vente à terme sont calculés de manière similaire à ceux d’une vente immobilière classique. Dans une vente à terme libre, les frais s’appliquent sur la valeur totale du bien. Dans une vente à terme occupée, les frais sont basés sur la valeur vénale diminuée de la réserve d’occupation, ce qui peut réduire considérablement le coût.

Calcul de la vente à terme

Le calcul de la vente à terme est une étape essentielle pour déterminer le montant des mensualités que l’acquéreur devra verser au vendeur. Le processus se déroule en plusieurs étapes clés.

Tableau récapitulatif : Calcul d'une vente à terme

Étape	Description
1. Prix de vente et comptant	Détermination du prix de vente total et du montant versé au comptant.
2. Valeur occupée et décote	Calcul de la valeur d'usage conservée par le vendeur et déduction de cette valeur du prix total.
3. Mensualités	Calcul des mensualités en fonction de la durée du contrat et du solde restant après déduction du comptant et de la réserve d'occupation.

En résumé, le calcul de la vente à terme est flexible et permet aux deux parties de s’adapter à leurs besoins financiers, en négociant librement les modalités du paiement.

Différences entre viager et vente à terme

Bien que similaires en apparence, le viager et la vente à terme présentent plusieurs différences majeures. Le viager est un contrat aléatoire, basé sur la durée de vie du vendeur. L’acheteur (tout comme le vendeur) ne sait donc pas combien de temps il devra verser des rentes viagères, ni le coût final de l’opération.

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En revanche, la vente à terme est un contrat certain : le prix et la durée des paiements sont définis dès le début. Cela offre une sécurité à l’acheteur, qui sait exactement combien il devra payer. Pour un vendeur qui souhaite prévoir un prix de vente fixe, la vente à terme peut donc être une solution plus attractive que le viager.

Différences entre viager et vente à terme

La principale différence entre les deux ventes se situe dans les modalités de paiement : en viager on ne connaît pas par avance la durée ni le montant du paiement alors que dans la vente à terme, tout est fixé dès la signature du contrat de vente chez le notaire. La vente à terme est la version « temporellement fixée » de la vente en viager où l’aléa du viager est supprimé.

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